臺灣新北地方法院107年度訴字第1420號

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 107年度訴字第1420號

原告

富裕自由幸福物業股份有限公司

法定代理人

蔡培堂

訴訟代理人

溫令行律師

複代理人

陳姿佑

被告

洪靜柔

上列當事人間請求遷讓房屋事件，於中華民國107年10月25日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、當事人之主張：

一、原告方面：聲明：（一）被告應將新北市○○區○○段○000○號即門牌號碼新北市○○區○○路00號5樓房屋及新北市○○區○○段○000○號即新北市○○區○○路00號5樓房屋騰空遷讓返還予原告。（二）被告自106年12月22日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）6萬元。其陳述及所提出之證據如下：

（一）原告原名為富裕自由幸福商旅股份有限公司（統一編號：24935183），改名為富裕自由幸福物業股份有限公司。

（二）原告所有之房屋遭被告占用，原告請求遷讓房屋並依第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，依最高法院96年第6次民庭決議「以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事訴訟法第七十七條之二第二項定有明文。甲為Ａ地所有權人，依民法第七百六十七條所有物返還請求權請求乙拆除房屋返還土地，其訴訟標的之價額，應以Ａ地起訴時之交易價額為準。其並依同法第一百七十九條附帶請求給付相當於租金之不當得利部分，依上開法條規定，不併算其價額。」依民事訴訟法第77條之2第2項及上開最高法院闡釋，本件訴之聲明第二項為附帶請求應不併算訴訟標的金額，先予敘明。按系爭新北市○○區○○段○000○號即門牌號碼新北市○○區○○路00號5樓房屋之評定現值為117,600元，系爭新北市○○區○○段○000○號即新北市○○區○○路00號5樓房屋之評定現值為272,900元(原證一)，2戶目前打通，而為被告所無權占用，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，訴訟標的金額以2房屋之評定現值加總計算，計為390,500元。

（三）緣原告於106年12月7日向鈞院拍得系爭房屋（新北市○○區○○路00號、19號5樓房屋目前現況為打通）、新北市○○區○○路00號5樓房屋頂層未登記建物及附表一所示土地，並由鈞院於106年12月22日核發上開不動產之權利移轉證書成為所有權人(原證二、三)。惟原告至系爭房屋現場始發現系爭房屋遭被告洪靜柔占用，並自稱為前屋主之姊姊，並以系爭房屋是父母留下來的、過年之後就會有一筆錢可以把房屋買回去云云滯留而拒絕離去，被告並稱自己還有將系爭房屋之一部分出租他人，然而原告於現場並未見到，如於訴訟中被告特定所稱之承租人，原告再於本件訴訟追加之。原告於次日委託原告公司法律顧問至現場並報警處理，被告仍滯留現場不肯離去，有報案三聯單可證(原證四)。被告自稱為前屋主之姊姊云云，並無任何占有本權。且系爭房屋之前手即拍賣債務人為訴外人顏浩城，與被告姓氏亦不相同，可查被告故意占用系爭房屋所述動機亦不實在。

（四）復被告除占用系爭房屋外並一併占用原告一併拍得之新北市○○區○○路00號5樓房屋頂層未登記建物，其無法律上原因受有使用該等房屋之利益，自應給付原告相當於租金之不當得利，至被告遷讓返還上開房屋時為止。系爭21號5樓房屋為24.73坪，系爭19號5樓房屋為31.32坪，系爭19號5樓頂層未登記建物為11.99坪，共計約68坪，以永和區公寓出租行情每坪800元計算，系爭房屋及19號頂層建物每月租金約為6萬元，爰依不當得利法律關係請求返還之。

（五）本件被告之戶籍確實設於系爭房屋即新北市○○區○○路00號5樓，於107年7月間原告由令珩法律事務所發函至系爭房屋即新北市○○區○○路00號、21號5樓要求被告遷離時，亦係由被告親自簽收郵件，有郵局回執(原證六)可證，而可查被告洪靜柔確實占用系爭房屋無疑。本件各項訴訟文件及開庭通知書均係送達於該地址，被告經合法通知而未到庭，原告聲請一造辯論判決程序上並無不合。原告前因不知被告相關資料而無從向戶政事務所特定被告身分，嗣後以地址查證後取得被告戶籍謄本，特補呈鈞院。原告前向鈞院聲請向當地派出所函查被告年籍資料已無必要，原告撤回該證據調查之聲請。新北市○○區○○路00號、21號5樓房屋為打通狀態，與頂樓平台增建均為被告所占用，侵害原告權利甚鉅。

（六）針對被告提及原告看過契約等等，原告否認知悉。再者針對被告提及有拿給事務官，拍賣公告有寫等，公告並無任何記載表示被告與前手屋主之間有租賃契約，僅有記載「據在場人即債務人之姐姐（即被告）表示房屋為其使用」等語，所以針對原告曾有將租賃契約提出與被告審閱之說詞為不實。剛剛被告當庭提出之租賃契約，出租人為前手顏先生，但是承租人非被告，本件原告係請求被告遷讓房屋，與該租賃契約無任何關係，退步言，該租賃契約記載承租時間為七年七個月，依照民法第425條規定，超過伍年之契約，並未公證者，不得主張買賣不破租賃。本件被告自原告買受系爭房屋迄今，均不斷主張要向原告買回房屋，前可查被告對於原告為所有權人知情，知之甚明，但是被告空言主張有權利占用，但是卻沒有給付任何對價給原告，也提不出任何跟原告之間的租賃契約或占有權源。

┌─────────────────────────────────────────┐│附表 │├─────────────────────────────────────────┤│一、土地 │├─────────────┬─────────────────────┬─────┤│地號 │面積(平方公尺) │權利範圍 │├─────────────┼─────────────────────┼─────┤│新北市○○區○○段00地號 │875 │350分之21 │├─────────────┴─────────────────────┴─────┤│二、建物 │├─────────────┬─────────────┬───────┬─────┤│建號 │建物門牌 │面積(平方公尺)│權利範圍 │├─────────────┼─────────────┼───────┼─────┤│新北市○○區○○段000○號 │新北市○○區○○路00號5樓 │ 81.76 │全部 │├─────────────┼─────────────┼───────┼─────┤│新北市○○區○○段000○號 │新北市○○區○○路00號5樓 │103.57 │全部 │├─────────────┼─────────────┼───────┼─────┤│新北市○○區○○段0000○號│新北市○○區○○路00號5樓 │ 39.62 │全部 ││ │（頂層未登記） │ │ │└─────────────┴─────────────┴───────┴─────┘

二、被告方面：聲明：請求駁回原告之訴。其陳述及所提出之證據如下：

（一）租賃合約，我有跟事務官說有二份合約書，但是律師拍賣取得之後有到家裡來，我有跟他們說有住一個限制住居的人，但他們不管這情形，就針對我一直要求，上面有清楚載明部分點交，在買房子之前應該要事先做功課了解為何部分點交，但是他們不理，還找我們樓下的人作偽證。

（二）因為他從告知我們他們買了之後，沒有跟我們聯絡，我們也不知道他們是誰。他到警察局去的時候，警察跟我要這份合約書，書記官當時僅看了一下，所以才寫部分點交，我從遷入戶籍到現在都住在之內，當時我告知他們吳志毅因為叛國罪，在台灣銀行有凍結150億的資金，基於他的訴訟可能在完成之後我們才會跟他談後續的問題。我們是聯絡不上顏浩城。

貳、得心證之理由：

一、原告主張坐落新北市○○區○○段000○號即門牌號碼新北市○○區○○路00號5樓房屋及同段177建號即門牌號碼新北市○○區○○路00號5樓房屋等不動產，經原告於拍賣程序中得標，經法院於106年12月22日核發不動產權利移轉證書，而為該二房屋之所有權人一節，為被告所不爭執，且有臺灣新北地方法院106年12月22日新北院霞106司執助正336字第82951號不動產權利移轉證書影本在卷可參（見本院板橋簡易庭107年度板簡字第736號卷第23至24頁，以下簡稱板簡卷），則原告此部分主張自堪信為真實。原告又主張前揭房屋現在為被告占有使用中一節，亦為被告所不爭執，則原告此部分主張亦堪以採取。

二、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第767條第1項定有明文；又按「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。」（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照），故本件被告對於原告因拍賣程序取得前揭房屋之所有權一節既無爭執，被告自應就其占有系爭房屋為有正當權源之事實負舉證之責任。經查，本件被告固提出系爭房屋強制執行案件之執行債務人即原來房屋所有權人顏若城與訴外人吳志毅所簽定自103年5月1日起至110年12月31日止為期7年7個月之房屋租賃契約書影本為證據，然為原告所否認，被告僅以前詞資為抗辯，並未舉證證明其所提出之房屋原所有權人顏若城與第三人所訂定之租賃契約為真正一事，且縱使該房屋租賃契約屬實，該房屋承租人並非被告，被告亦無從據以對抗原告，是以，原告主張被告並無占有使用系爭房屋之正當權源而為無權占有一節，自堪以採取。從而，原告主張依前揭法條規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告一節，即堪認為有理由。

三、原告復主張被告占用上開房屋及永和區永元路19號5樓房屋頂層未登記建物，應給付原告相當於租金之不當得利等語。按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文；又「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。」，此有最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。本件原告主張被告無權占有系爭房屋，可獲得相當於租金之不當得利，因而請求被告返還一節，揆諸前揭法條規定及最高法院判例意旨，自屬可採。又查，系爭房屋所占用之得和段64地號土地面積875平方公尺，107年1月申報地價為每平方公尺33,669元，原告所擁有之應有部分比例為350分之21，此有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第35頁），則原告擁有之土地部分申報地價為1,767,623元（元以下四捨五入，以下同），另房屋部分之標準現值分別為21號5樓房屋部分為117,600元、19號5樓房屋部分為272,900元，此有契稅繳款書影本在卷可參（見本院板簡卷第15、17頁），則原告所有上開房屋及土地之總價為2,158,123元。本院審酌系爭房屋坐落於新北市永和區，應屬於繁華區域，系爭房屋經打通總面積共185.33平方公尺合約56坪，以前揭房地總價之年息10%計算其相當於租金之不當得利應屬適當，則原告所得請求被告給付之相當於租金之不當得利應為每年215,812元，每月應為17,984元，原告此部分主張於此範圍內方屬可採。

四、綜上所述，原告主張其為系爭房屋之所有權人，被告為無權占有系爭房屋，因而請求被告將系爭房屋返還原告一節，為有理由，應予准許。原告並請求被告應自原告取得系爭房屋所有權之日即106年12月22日起，至返還前開房屋日為止，按月給付原告相當於租金之不當得利一節，於被告應按月給付原告17,984元之範圍內為有理由，應予准許；其超過該數額部分則為無理由，應予駁回。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，

陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。

肆、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條，判決如主文。