臺灣新北地方法院民事判決

原告

江碧霞

訴訟代理人

陳進會律師

被告

黃義維

兼訴訟代理人

謝孟佳

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年4月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠被告謝孟佳應將門牌號碼新北市○○區○○街00號之1房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告謝孟佳應給付原告新臺幣（下同）547,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依週年利率5％計算之利息。㈢被告謝孟佳應自民國114年6月13日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告324,000元。㈣第一、二項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。嗣追加被告黃義維，並於114年12月2日具狀變更其聲明為：㈠被告謝孟佳、黃義維應將門牌號碼新北市○○區○○街00號之1房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告謝孟佳應給付原告979,200元，及自言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，依週年利率5％計算之利息。㈢被告謝孟佳應自114年12月13日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告216,000元。㈣被告謝孟佳、黃義維應共同給付原告216,000元並自114年6月13日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月共同給付原告108,000元。㈤第一、二項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第173-174頁）。核原告上開訴之追加、變更，乃基於同一基礎事實，且屬於擴張、減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。

貳、實體部分

一、原告主張：緣被告謝孟佳（下逕稱其姓名）於109年6月1日向原告承租門牌號碼新新北市○○區○○街00號之1房屋（下稱系爭房屋）以經營牛排館，租賃期間自109年6月10日起至111年6月10日止，每月租金為103,000元（下稱系爭109年租賃契約），而就系爭109年租賃契約屆期後，原告要求謝孟佳若要續約，需再與原告簽立書面租賃契約，而謝孟佳不斷拖延，因此證人即原告之媳婦林鳳嬌（下逕稱其姓名）於113年10月間填載好出租人姓名、租賃標的物、租賃期間自113年10月15日至115年10月15日及每月租金，但承租人處為空白之租賃契約（下稱系爭113年租賃契約），由原告交付予謝孟佳。詎料，謝孟佳竟未經原告同意，擅自將系爭113年租賃契約交付予被告黃義維（下逕稱其姓名，與謝孟佳合稱被告）簽名蓋章，然原告並無與黃義維成立系爭113年租賃契約之意思，因此兩造間就系爭113年租賃契約應無意思表示合致之情形，應認系爭109年租賃契約已因租賃期間屆至而終止，而因謝孟佳有持續就系爭房屋為使用收益，且有繼續繳納租金，因此依據民法第451條之規定視為以不定期限繼續系爭109年契約，而現原告因為有土地法第100條第1款所定之收回自住之需求，經原告以板橋文化路郵局217號存證信函將原告欲終止系爭109年租賃契約之意思表示送達謝孟佳，上開存證信函於114年3月12日送達謝孟佳，應認系爭109年租賃契約已於114年4月12日終止，而被告迄今仍未騰空返還系爭房屋；依據系爭109年租賃契約第8條「乙方（即謝孟佳）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續租外，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金貳倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」，原告自得請求謝孟佳給付自114年4月13日至114年12月12日之懲罰性違約金共1,728,000元（計算式：103,000元28月＝1,728,000元），扣除謝孟佳業已給付748,800元，尚欠979,200元，且謝孟佳亦應自114年12月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告216,000元之違約金，而被告均自114年4月13日起即無權占有系爭房屋，計算至114年6月12日原告受有216,000元之損失，且被告亦應自114年6月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告108,000元之相當於相當於租金之不當得利，爰依系爭租賃契約、民法第455條、第767條第1項前段、第184條第1項前段、第179條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告謝孟佳、黃義維應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告謝孟佳應給付原告979,200元，及自言詞辯論意旨狀狀繕本送達翌日起至清償日止，依週年利率5％計算之利息。㈢被告謝孟佳應自114年12月13日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告216,000元。㈣被告謝孟佳、黃義維應共同給付原告216,000元並自114年6月13日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月共同給付原告108,000元。㈤第一、二項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：謝孟佳與黃義維均為牛排館之股東，謝孟佳有於原告提出系爭113年租賃契約時，告知原告其已與黃義維談妥，由黃義維擔任承租人承租系爭房屋，且被告自113年10月至今均有持續繳交租金予原告，因此被告並沒有違約之情形等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告為系爭房屋之所有人，其與謝孟佳有成立系爭109年租賃契約，系爭109年租賃契約於111年6月10日屆期，於屆期後謝孟佳仍有持續支付租金（111年6月10日至113年9月10日止每月租金103,000元，113年9月11日起兩造合意提高至每月108,000元），原告並於113年10月間將填載好出租人姓名、租賃標的物、租賃期間自113年10月15日至115年10月15日及每月租金，但承租人處為空白之租賃契約交付予謝孟佳，且時至115年4月9日，原告每月均有收取被告之匯款108,000元，然原告現有自用之需求，因此以存證信函通知謝孟佳終止系爭109年租賃契約，謝孟佳並於114年3月12日收受上開存證信函等情，此有系爭109年租賃契約、系爭113年租賃契約、板橋文化路郵局217號存證信函、兩造間對話紀錄、錄音譯文、兩造間之匯款紀錄為證（見本院卷第21-31頁、第91-103頁、第133-135頁、第143-147頁），且為被告所不爭執（見本院卷第139-141頁、第217-219頁），是上開事實，堪予認定。

四、得心證理由原告主張已終止其與謝孟佳間之租賃契約，且未與黃義維成立租賃關係，被告現屬無權占有，應遷讓返還系爭房屋，並給付如訴之聲明所示之金額等語，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件之爭點厥為：㈠被告現是否為無權占有？㈡如屬無權占有，原告請求如訴之聲明所示之金額，有無理由？茲分述如下：

㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當事人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，有意思表示之合致，則租賃契約即已成立，不以訂立書面契約為必要。至期限逾一年之不動產租賃契約，依民法第422條前段規定，固應以字據訂立之。惟觀其立法理由，乃因此類租賃契約，於當事人之利害極有關係，應使其訂立字據，藉防後日之爭論。基此而論，該所稱「字據」，係指表彰期限逾一年之不動產租賃契約之證明文件而言。故出租人出具書面，載明與承租人意思表示合致之出租不動產、租金及租期等租賃契約必要之點，並交付承租人收受，承租人進而據以主張權利，即不失為字據，非謂期限逾一年之不動產租賃契約應以書面為之（最高法院112年度台上字第1008號判決參照）。次按租賃契約屆滿後，如非有民法第451條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第450條第1項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第100條所定各款之限制，業經司法院院解字第3489號解釋有案（最高法院37年上字第7729號民事判決先例參照）。

㈡再按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦得謂為默示之意思表示（最高法院29年渝上字第762號判決先例、98年度台上字第633號判決參照）。

㈢經查，系爭109年租賃契約於111年6月10日即已屆期，而謝孟佳均持續繳納租金，為兩造所不爭執，至系爭113年租賃契約是否成立等節，證人林鳳嬌到庭證稱：系爭113年租賃契約中出租人姓名、系爭房屋地址、租金、出租期間及立契約書人欄中出租人資料都是原告委託我所撰寫，但契約上承租人欄中之黃義維及立契約書人中承租人的內容均非我所撰寫，當我均填妥後，就把契約交還給原告，由原告自行在立契約書欄中蓋印等語（見本院卷第161-163頁），而證人與兩造間均無仇怨關係，自無甘冒偽證重罪之風險而為虛偽陳述，且其所述之內容與卷內所附契約互核相符，是其所為之證述應足採信，原告亦自陳：其於113年間有將系爭113年租賃契約置於被告所經營之牛排館，且當時有以系爭113年租賃契約內所載之內容與謝孟佳成立租賃契約之意思等語（見院卷第128頁），是系爭113年租賃契約已就系爭房屋地址、租金及出租日期記載明確，且就上開內容已由原告自行核章後，將上開意思表示送達予謝孟佳，足認原告已有向謝孟佳為租賃契約之要約，而謝孟佳亦於收受系爭113年租賃契約後，持續以契約內容所載之租金支付予原告（見本院卷第164頁），依據社會通念，謝孟佳所為上開支付租金之行為，應屬為向原告為承諾成立租賃契約之意思表示，是原告與謝孟佳間之意思表示業經合致，原告當應受契約內容所載之拘束，另原告自陳：謝孟佳自113年10月至115年4月9日間每月均有匯款108,000元至原告之帳戶等語（見本院卷第164、218頁），益徵原告與謝孟佳間確有成立系爭113年租賃契約，是原告主張謝孟佳無權占有，已難可採，且原告所提出之系爭113年租賃契約已將房屋地址、租金、出租期間以書面之字據向謝孟佳為提出要約，而謝孟佳亦對於上開要約為承諾，依前揭說明，應認系爭113年租賃契約已以字據訂立之，則原告主張依民法第450條第2、3項終止租約即屬無據，又系爭113年租賃契約屬於定有期限之租賃契約，業經認定如前，依前開說明，原告主張依土地法第100條第1款規定終止租賃契約，亦無理由。

㈣另細繹原告與謝孟佳於114年4月21日之錄音譯文：「（原告：我就一直跟你說我要自己做阿，我要收回來自己做阿！）現在就不是你現在要收回去做就收回去的東西阿！我就跟你說我要繼續做。...（原告：我要拿回來自己做，你沒有要還我喔？）現在沒辦法了啦。...（原告：喔，你要繼續做好啦好啦，要不然你再處理看看，最好你是快還我啦！我要自己做，我不要那樣啊，我也是想要自己做生意啊！）沒辦法啦。（原告：好啦好啦好啦好啦好啦，謝謝啦）」等語，此有原告與謝孟佳間之錄音譯文在卷可佐（見本院卷第117-118頁），亦未見謝孟佳同意終止系爭113年租賃契約，是謝孟佳自得依據系爭113年租賃契約繼續使用系爭房屋，原告主張謝孟佳無權占有自屬無據。

㈤原告與謝孟佳間確有成立系爭113年租賃契約，業經認定如前，原告對於謝孟佳承租系爭房屋係為供經營牛排店之用知之甚詳，而黃義維為牛排館之股東之一，乃係受謝孟佳之指示而占有系爭房屋，難認其屬於自己占有，則原告主張黃義維無權占有亦屬無據。

㈥至原告主張其提供系爭113年租賃契約予謝孟佳時，承租人為空白，且其與黃義維間並無信任關係因此不願意出租予黃義維，而謝孟佳未經原告之同意竟將系爭113年租賃契約拿給黃義維簽署，因此主張系爭113年租賃契約並不成立，被告現為無權占有等語。然查，系爭113年租賃契約乃成立於原告與謝孟佳之間，業經認定如前，縱謝孟佳將系爭113年租賃契約拿給黃義維簽署，此部分因未經原告之同意而無法由黃義維承受上開契約關係，惟仍無害於謝孟佳得以契約所載之內容繼續承租系爭房屋，是原告上開主張顯無可採。

㈦原告主張被告現為無權占有，為無理由，業經認定如前，則原告其餘主張被告應給付違約金及不當得利等節，均屬無據，併此敘明。

五、綜上所述，原告依系爭租賃契約、民法第455條、第767條第1項前段、第184條第1項前段、第179條之規定，請求被告遷讓房屋及給付如訴之聲明㈡至㈣所示之金額，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，所為假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。