臺灣新北地方法院民事判決

原告

李宏鑫

原告

李國泰

共同訴訟代理人

陳鴻元律師

共同訴訟代理人

陳奕安律師

被告

柯佳杰

被告

曾淑芬

共同訴訟代理人

劉慧君律師

羅蘋律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年6月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

(一)原告李國泰（與其子李宏鑫合稱原告，分則逕稱其等之名）將其所有之門牌號碼新北市○○區○○路000巷00號1樓、2樓（下合稱系爭房屋）出租與被告柯佳杰（與曾淑芬合稱被告，分則逕稱其等之名），租期自民國113年9月1日至114年8月31日止，每月租金新臺幣（下同）46,000元，並簽立原證1租賃契約（下稱原證1租約）為憑，曾淑芬則為原證1租約之連帶保證人。李國泰嗣於114年1月2日將系爭房屋贈與李宏鑫，故李宏鑫現為系爭房屋之所有權人。李宏鑫於114年5月29日以存證信函告知被告應於租期屆滿日即114年8月31日前完成搬遷並返還房屋，詎料柯佳杰竟拒絕並現仍占有其中，故柯佳杰應將系爭房屋返還李宏鑫並應對其給付自114年9月1日起之不當得利，另被告應依原證1租約第6條約定，連帶賠償違約金予原證1租約所載之出租人李國泰。

(二)訴之聲明及對應之請求權基礎：

1.「柯佳杰應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予李宏鑫。」：民法第767條第1項前段。

2.「柯佳杰應自114年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月1日前給付李宏鑫46,000元，及自各應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」：民法第179、181條。

3.「被告應自114年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付李國泰23萬元。」：原證1租約第6條約定。

4.「前3項聲明，願供擔保請准為假執行。」。

二、被告則以：李宏鑫於114年5月2日與柯佳杰達成「最晚明年8月交還房屋」之共識，租賃期限已展延至115年8月31日止，柯佳杰迄今仍按期交付房租，故李宏鑫訴請被告遷讓房屋、無權占有之不當得利，均於法未合。又因租期展延，柯佳杰並未違約，故李國泰請求懲罰性違約金23萬元，亦屬無據；若認柯佳杰確有違約，然上開違約金過高應予酌減。並均答辯聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

(一)李國泰將其所有之系爭房屋出租與柯佳杰，租期自113年9月1日至114年8月31日止，每月租金46,000元並應於每月1日前繳納，柯佳杰並交付押租保證金114,000元予李國泰，曾淑芬則為連帶保證人，並簽立原證1租約為憑等情，有原證1租約（見本院卷第31-37頁）、土地及建物異動索引（見本院卷第271、279、305頁）可佐，兩造並未爭執，堪以認定。

(二)李國泰於原證1租約約定之租賃期間中之114年2月27日，將系爭房屋移轉登記於李宏鑫名下，登記原因為贈與，原因發生日期為114年1月2日，故李宏鑫現為所有權人等情，有土地、建物所有權狀（見本院卷第53-57頁）、土地、建物登記第一類謄本及異動索引可憑（見本院卷第247-249、255-257、271、279、305頁），兩造並未爭執，堪以認定。

(三)李宏鑫於114年5月29日對被告寄送原證4蘆洲空大郵局存證號碼000026號存證信函，表示原證1租約將於114年8月31日屆滿，到期後不續租，屋主李宏鑫將收回房屋自用，請被告於114年8月31日前完成搬遷並返還房屋等情，有該存證信函可憑（見本院卷第59-60頁），兩造並未爭執，堪以認定。

四、本院之判斷：

(一)系爭房屋讓與李宏鑫後，李宏鑫因法定契約承擔而當然承擔原證1租約之出租人權利義務：

1.民法第425條第1項規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定（按：即現行第425條第1項規定），其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，原出租人自不得更行終止租約，請求承租人返還租賃物（最高法院41年台上字第1100號裁判意旨參照），所謂「受讓人即當然繼承出租人地位」，即「法定契約承擔」，僅發生出租人之更換，受讓人依法自動、當然取代出租人地位，承擔出租人原來契約上整體之權利義務，而契約之其他內容均不受影響，受讓人與承租人亦無需另定租約。

2.系爭房屋於114年2月27日之所有權讓與，係發生於原證1租約之租賃存續期間，是依上開規定及說明，原證1租約於114年2月27日起（即由李國泰將所有權移轉登記於李宏鑫名下時起），出租人即當然、自動變更為李宏鑫，且由李宏鑫繼續履行先前李國泰與柯佳杰間之原證1租約。被告對此並未爭執，且李宏鑫旋於114年3月17日傳訊息向曾淑芬表示114年4月份起之房租匯至李宏鑫名下帳戶，並相約於114年5月2日討論租屋事宜，此有原證10對話紀錄截圖可憑（見本院卷第309-311頁），堪認被告知悉原證1租約之出租人已變更為李宏鑫。

(二)柯佳杰自114年9月1日起迄今，是否有權占有系爭房屋？

1.民法第450條第1項規定「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」；第455條前段「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」。原證1租約之租賃定有期限，係於114年8月31日屆滿，依上開規定，存在於李宏鑫與柯佳杰間之原證1租約租賃關係，於114年8月31日屆滿時消滅，柯佳杰應於114年8月31日返還系爭房屋與李宏鑫。

2.被告固辯稱李宏鑫於114年5月2日與柯佳杰商議系爭房屋到期續租、租金調漲及到期搬遷等事，雙方於當日達成「最晚明年8月交還房屋」之共識，租賃期限已展延至115年8月31日止，柯佳杰迄今仍按期交付房租，故李宏鑫訴請被告遷讓房屋係於法未合等語（見本院卷第112頁），並提出被證9之114年5月2日對話錄音錄影譯文（見本院卷第323-329頁）暨其光碟即被證8（置於卷末袋）、匯款之存款憑條（見本院卷第125-137、345頁）為憑。原告對於被證8、9之形式真正表示不爭執，然否認達成租期展延之合意，蓋由被證9譯文可知李宏鑫向柯佳杰表示可否展延租約，尚須回去取得其大哥李宏仁（下逕稱其名）的同意，因李宏鑫係居住於李宏仁名下房屋，但因李宏仁有收回該房屋自用之需求，則李宏鑫若未能獲得李宏仁同意延長居住期間，勢必需要取回系爭房屋否則將陷於無處可住之窘境等語（見本院卷第337、339-341頁）。經查：

⑴民法第98條規定「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則；但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院105年度台上字第595號、104年度台上字第209號裁判意旨參照）。

⑵觀諸被證9於114年5月2日對話之譯文內容略以：

由上可知，李宏鑫要求柯佳杰提出一個明確的展延期限，是要供李宏鑫回去跟李宏仁討論徵求其允許，並非以柯佳杰提出之日期逕認即與李宏鑫達成展延之合意，而柯佳杰最後說「那我去跟他承租」，李宏鑫答覆「我不知道」，更可證柯佳杰對於其提出之日期並非即與李宏鑫達成展延日期之合意知之甚明。

⑶上開對話後2日之115年5月4日，李宏鑫即傳送原證5之LINE訊息給柯佳杰：「一、本租賃契約將於中華民國114年8月31日屆期終止，屆期請貴方如期遷出，並完成點交手續。

二、本人已就該不動產進行後續租賃規劃，其中一樓月租訂為55,000元整，二樓為20,000元整，故恕無法接受延期搬遷之要求。三、如屆期未完成遷出及交屋事宜，本人將依法向法院提起不動產返還請求，並保留追究相關損害賠償之權利。」等語（見本院卷第167頁），益證李宏鑫確無與柯佳杰達成延長租期至115年8月31日之協議。

⑷嗣李宏鑫與訴外人李承叡於114年8月25日再次前往系爭房屋要求柯佳杰於系爭房屋租約屆期時之114年8月31日遷出，柯佳杰之反應並非稱已與李宏鑫達成延長租約至115年8月31日之協議，反而係向李宏鑫表示需再多點時間，不會賴皮只是需要時間等語（見本院卷第157-159頁），此有原證6之錄影光碟及譯文可憑（見本院卷第169-175頁，光碟置於卷末袋），被告對此並未否認，反而據此辯稱展延租期之協議已於114年5月2日意思表示合致而成立，李宏鑫嗣於114年8月25日片面翻異展延之約定而要求柯佳杰應於114年8月31日遷出系爭房屋，不能推翻原先展延之協議等語（見本院卷第180-181頁），然因李宏鑫並未同意展延租期至115年8月31日，業如前述，則李宏鑫復於114年8月25日要求柯佳杰應於114年8月31日屆滿時遷出，益徵李宏鑫並未同意續租甚明。故李宏鑫與柯佳杰就系爭房屋之租賃關係於114年8月31日屆滿時消滅，柯佳杰應於114年8月31日返還系爭房屋與李宏鑫。

⑸民法第451條規定「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」柯佳杰復辯稱其自114年9月起至本件於115年6月4日言詞辯論終結時，仍有按月將租金46,000元匯至李宏鑫之名下帳戶，可見確實有展延租期之合意等語（見本院卷第114頁），並提出與其所述相符之匯款存款憑條為證（見本院卷第125-137、345頁）。然為李宏鑫所否認，主張係因柯佳杰刻意隱匿帳戶資訊，一再以現金無摺存款方式將上開金錢匯入，致李宏鑫無法匯回，並無收受租金之意思等語（見本院卷第159頁）。觀諸上開存款憑條，確實皆以現金存款方式匯入李宏鑫之帳戶，並未顯示匯入者之金融帳號，足見李宏鑫所言非虛。再者，原告旋於114年9月4日提起本件訴訟，主張租期屆滿柯佳杰係無權占有，柯佳杰應自系爭房屋遷出並返還與李宏鑫，此有民事起訴狀上蓋印之本院收件章可憑（見本院卷第11頁），起訴狀繕本已於114年9月19日送達於被告，有送達證書可佐（見本院卷第71、73頁），足證租賃期限屆滿後，柯佳杰仍占有使用系爭房屋，然出租人李宏鑫已立即表示反對之意思，且此反對之意思旋於114年9月19日送達於被告，故不僅不成立不定期限租約，益徵李宏鑫不同意柯佳杰所辯之展延期日甚明。

3.綜上，李宏鑫與柯佳杰就系爭房屋之租賃關係於114年8月31日屆滿時消滅，柯佳杰卻未於114年8月31日返還系爭房屋與李宏鑫，則柯佳杰自114年9月1日起繼續占有系爭房屋，核屬無權占有，則李宏鑫基於所有權人地位，依民法第767條第1項前段，請求柯佳杰應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予李宏鑫（即第1項聲明），即於法有據。此部分事實已臻明瞭，則李宏鑫為證明關於原證6於114年8月25日有要求柯佳杰應於114年8月31日遷出，不同意展延，而聲請傳喚證人李承叡、李宏仁作證（見本院卷第161-163頁），即無調查之必要，附此敘明。

(三)李宏鑫得否請求柯佳杰給付自114年9月1日起因占有系爭房屋之不當得利？其數額為何？

1.民法第179條規定「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照），無權占有房屋亦同此理。按「無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額（最高法院108年度台上字第872號判決意旨參照）。法院應就個案視具體情況，從客觀上認定無權占有所受利益之數額。」（臺灣高等法院暨所屬法院113年法律座談會民事類提案第5號參照）。柯佳杰自114年9月1日起為無權占有系爭房屋，核屬非給付型之不當得利，依權益歸屬說，柯佳杰因占有獲有之利益並致李宏鑫受有之損害，即為其2人原先約定之租金，故就不當得利之數額，李宏鑫主張應以約定之租金為計，作為其損害之認定（見本院卷第19頁），即每月46,000元，堪認合理妥適。

2.惟因柯佳杰自114年9月起至本件於115年6月4日言詞辯論終結時，均有按月將租金46,000元匯至李宏鑫之名下帳戶，業經本院認定如前，其最後匯款日為115年6月1日，存款憑條紀載「6月房租」（見本院卷第345頁），堪認柯佳杰就114年9月起至115年6月止之無權占有，固獲有不當得利，然李宏鑫之損害既已獲得填補，與民法第179條規定之「受損害」要件不符，故李宏鑫請求柯佳杰給付上開期間之不當得利，於法無據。然李宏鑫請求柯佳杰應自115年7月1日起，直至柯佳杰遷讓返還系爭房屋前，依原證1租約第4條約定「租金應於每月1日前繳納」，故應按月於每月1日前，給付李宏鑫46,000元之不當得利，及自各應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據。

(四)被告是否應依原證1租約第6條約定，連帶賠償違約金予原證1租約所載之出租人李國泰？

1.原證1租約第6條約定「乙方（按：即柯佳杰）於租期屆滿時，除經甲方（按：即李國泰）同意繼續出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日起，乙方及連帶保證人丙方（按：即曾淑芬），絕無異議。」，有原證1租約可憑（見本院卷第34、36頁），被告並未爭執，堪以認定。

2.然原證1租約於114年2月27日起（即由李國泰將所有權移轉登記於李宏鑫名下時起），出租人即當然、自動變更為李宏鑫，且由李宏鑫繼續履行先前李國泰與柯佳杰間之原證1租約，此即法定契約承擔，業經本院認定如前，則柯佳杰固然確實違約未於租期屆滿時將系爭房屋遷讓返還，惟得主張原證1租約第6條約定之權利者，乃李宏鑫而非李國泰，故第3項聲明請求被告應自114年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付李國泰23萬元等語，於法無據。

五、綜上所述，李宏鑫依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求：㈠柯佳杰應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還予李宏鑫。㈡柯佳杰應自115年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月1日前給付李宏鑫46,000元，及自各應給付之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。