臺灣新北地方法院民事判決

原告

陳甘棠

訴訟代理人

劉琦富律師

被告

陳美雪

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國115年6月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：緣原告為門牌號碼新北市○○區○○路0巷00號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，前於民國113年7月17日與被告就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自113年8月4日起至114年8月3日止，每月租金新臺幣（下同）3萬5,000元，押金為6萬元，且依系爭租約第1條約定，被告因將其獨資開設之○○寵物生活館（下稱系爭商號）商號登記地址設於系爭房屋，需於113年9月30日前遷出。詎被告未履行上開租賃條件，且租金亦時有短缺、未繳之情況，原告遂於114年5月8日以二林郵局第72號存證信函表明租約到期後不再續租之意思表示，惟被告於租約到期後仍未搬離，原告再於114年8月4日以臺北大安郵局第344號存證信函表明不再續約並要求被告立即將系爭房屋清空返還予原告，然被告仍不理會。為此，原告依系爭租約第1條、第8條及民法第767條第1項、第455條規定，請求被告將系爭房屋清空返還予原告，及將系爭商號之商號登記地址自系爭房屋遷出，並依系爭租約第1條約定，請求被告給付積欠之租金共計22萬1,000元【計算式：113年8月份至113年12月份、114年2月份：（35,000元－26,000元）×6＋114年1月份：（35,000元－28,000元）×1＋114年3月份：（35,000元－15,000元）×1＋114年4月份至114年7月份：35,000元×4＝221,000】，且因系爭租約已於114年8月3日屆至，被告自114年8月4日起即屬無權占有，顯係無法律上原因而受有占有使用系爭房屋之利益，致原告受有損害，是原告自得依民法第179條規定，請求被告給付自114年8月4日起至清空返還系爭房屋之日止每日以1,167元（計算式：35,000元÷30日＝1,167元）計算之相當於租金之不當得利，及依系爭租約第9條第6項約定，請求被告給付自114年8月4日起至清空返還系爭房屋之日止每日以1,167元計算之違約金等語。爰依系爭租約約定及前揭法條規定，求為判決：㈠被告應將系爭房屋清空返還予原告。㈡被告應將系爭商號登記地址自系爭房屋遷出。㈢被告應給付原告22萬1,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈣被告應自114年8月4日起至清空返還系爭房屋之日止，按日給付原告2,334元。並陳明願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告自107、108年間即承租系爭房屋，第1次簽約之租賃期間為5年，每月租金為3萬元，嗣因原告欲出售系爭房屋，才與被告簽訂租賃期間1年之系爭租約，惟原告在簽約現場才告知每月租金3萬5,000元，但此舉僅係為提高系爭房屋價值，實際上被告每月應支付之租金仍為3萬元，被告雖確實有簽訂系爭租約，然係遭原告誘騙而簽訂，其後原告因系爭房屋未能售出，認定係被告不搬遷造成，才要求每月租金以3萬5,000元計算，被告無能力償還欠款，且應仍以3萬元計算。而系爭租約於114年8月3日屆滿未再續約，被告雖應返還系爭房屋及將系爭商號遷出，但被告需要賺到足夠的錢，才有能力順利搬遷，被告於年前已協議接手中和另家寵物店，也已與新址房東簽約，但新址經營尚不穩定，且無法容納目前飼養近40隻狗，希望原告能再給一些時間解決搬遷問題。甚且，被告於簽訂系爭租約時雖知悉有懲罰條款，但當時被告並無思考及談判空間僅得無奈接受，被告亦有於LINE上告知無法支付，倘將不當得利加計違約金每日以2,334元計算，則每月租金已達6萬多元，顯不符系爭房屋租賃價值等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠原告依系爭租約第1條、第8條及民法第767條第1項、第455條規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並將系爭商號之商號營業登記地址遷出，是否有據？

⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第455條前段、第767條第1項前段及中段分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801號裁判參照）。

⒉查原告為系爭房屋所有權人，且系爭租約業於114年8月3日租期屆滿未再續約等情，有建物登記謄本、系爭租約及存證信函等件在卷可稽，並為兩造所不爭，是被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有；又被告獨資經營之系爭商號之營業登記地址現仍設於系爭房屋，亦有經濟部商工登記公示資料查詢服務結果附卷可按，衡情自屬妨害原告對於系爭房屋所有權行使之圓滿性無訛。再參諸系爭租約第1條、第8條約定：「承租方寵物店營業登記需於113年9月30日前遷出本址」、「租期期滿…乙方（即被告）需將租賃屋（物）完成房屋返還之狀態方得交還房屋；房屋返還狀態定義如下：⑴乙方清空室內，移除非甲方之物品並恢復室內清潔。…⑶乙方把戶籍或公司登記遷出，…」等情。從而，兩造間系爭租約既已終止，租賃關係消滅，則原告依民法第767條第1項、第455條前段及系爭租約之約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及將系爭商號之商業登記地址自系爭房屋遷出，均屬有據，應予准許。

㈡原告依系爭租約第1條約定，請求被告給付積欠租金22萬1,000元本息，是否有據？

⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。復按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院95年度台上字第2948號裁判要旨參照）。債務人主張其債務已經清償者，應由主張清償事實之債務人負舉證責任（最高法院28年渝上字第1920號裁判要旨參照）。又解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號裁判意旨參照）。

⒉查系爭租約第1條約定：「租賃期間民國113年8月4日至民國114年8月3日 每月租金：35,000元；上述租金金額未稅，乙方應於每次租金給付期當月4（含）日前繳納，不得延遲，遇例假日則提前繳納。…」等節，為兩造所不爭。被告雖抗辯：原告在簽約現場才告知每月租金為3萬5,000元，被告係遭原告誘騙而簽訂系爭租約，實際上被告每月應支付之租金仍為3萬元云云，然被告既同意簽署系爭租約，且並未舉證證明有何因被詐欺或被脅迫而簽署之事實，系爭租約已明確約定每月租金為3萬5,000元，契約當事人即應受系爭租約約定內容之拘束，殊無逾越文義而為別事探求之餘地。是被告前開抗辯，委不足採。又查，被告於系爭租約租賃期間應給付原告之租金總額共計42萬元（計算式：35,000×12＝420,000），而被告僅給付原告19萬9,000元（計算式：26,000×6＋28,000＋15,000＝199,000），業據原告提出其存摺交易明細有關被告支付租金之入帳紀錄為證，而被告未能就其已給付之租金額有超逾上開入帳紀錄之事實，舉證以實其說，是原告主張被告於租賃期間短付租金共計22萬1,000元（計算式：420,000－199,000＝221,000），堪予採信。

⒊復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨參照）。查依系爭租約第1條約定押金為6萬元，且原告並不爭執被告確實有支付押金6萬元，且尚未返還予被告等節，並陳明同意以押金抵充被告積欠租金等語，則被告所積欠租金額以押金6萬元抵充後，尚積欠16萬1,000元。是原告請求被告給付積欠租金16萬1,000元，洵屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。

⒋又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。兩造本即約定被告應於每月4日前繳付當月租金，是其租金之給付有確定期限，依前所述，被告就各期租金繳付未足額部分均有給付遲延情事。是就本院上開准許部分，原告併請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即114年10月22日起（送達證書見本院卷第65頁）至清償日止，按年息百分之5計付遲延利息，亦屬有據，應予准許。

㈢原告依民法第179條規定，請求被告按日給付相當於租金之不當得利1,167元，是否有據？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例第6條亦有明定。被告於系爭租約租賃期間於114年8月3日屆至後，仍無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，則原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告返還該占有利益，應屬有據。本院審酌原告前將系爭房屋以每月租金3萬5,000元出租予被告，有系爭租約在卷可稽，認以每月租金3萬5,000元，作為計算被告應返還其所受之利益基準，尚稱允當。堪認被告自114年8月4日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月受有3萬5,000元相當於租金之利益，致原告受有損害。至原告雖主張應按日租金1,167元計算云云。然按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期給付者，於每期屆滿時支付之；期間不以星期、月或年之始日起算者，以最後之星期、月或年與起算日相當日之前一日，為期間之末日，民法第439條、第121條第2項前段分別定有明文。則原告請求被告自114年8月4日起給付相當於租金之不當得利部分，參照前揭規定，應按月於每期屆滿時即次月3日支付，原告請求按日支付，難認有據，併予敘明。

⒉從而，原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告自114年8月4日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利3萬5,000元，洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。

㈣原告依系爭租約第9條第6項約定，請求被告按日給付違約金1,167元，是否有據？

⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。民法第250條第1項定有明文。又按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決要旨參照）。

⒉查系爭租約第9條第6項約定：「乙方（即被告）於合約期期滿或違約終止後，未達成上述返還房屋條件者，自租約期滿或違約終止翌日起日應給付甲方（即原告）相當於日租金壹倍之違約金，至完成返還房屋條件之日止。」，既係依違約之日數按日計罰，其目的當在督促被告履行返還系爭房屋之義務，並非預定一定之賠償總額，應屬懲罰性違約金。又系爭租約於114年8月3日因租期屆滿而消滅，被告於114年8月4日即負有返還系爭房屋予原告之給付義務，但被告迄今仍未將系爭房屋騰空返還予原告，自已該當系爭租約第9條第6項之約定，是原告主張被告應依上開約定自114年8月4日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日租金給付違約金，尚非無憑。惟被告辯以：倘將不當得利加計違約金每日以2,334元計算，每月租金已達6萬多元，不符系爭房屋租賃價值等語，顯已為違約金過高之抗辯。按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準（最高法院82年度台上字第2529號裁判意旨參照）。衡酌被告於114年5月12日即已受原告通知系爭租約期滿不再續約，有存證信函及送達回執可按，足認已有足夠之時間為搬遷之準備，然被告於114年8月3日租期屆滿後，仍遲未返還系爭房屋予原告，顯已嚴重影響原告所有系爭房屋之利用價值，原告除受有不能使用系爭房屋之損害外，尚須支出提起本件訴訟所費之勞力、時間、費用，並斟酌系爭房屋原約定之每月租金為3萬5,000元以及被告違約情形等一切情狀，本院認原告依系爭租約約定，請求被告按日租金1,167元給付違約金，確有過高情形，爰依職權酌減原告得請求之違約金為按日以600元計算。

⒊從而，原告依系爭租約第9條第6項約定，請求被告給付自114年8月4日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元，洵屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。

四、綜上所述，原告依據系爭租約之約定及民法第767條第1項、第455條、第179條等規定，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應將系爭商號之商號營業登記地址自系爭房屋遷出；㈢被告應給付租金16萬1,000元及自114年10月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈣被告應自114年8月4日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利3萬5,000元；㈤被告應自114年8月4日起至騰空返還系爭房屋之日止，按日給付違約金600元。均為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

五、又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許（按民事訴訟法第389條第1項第5款依職權宣告假執行之規定，係以各別判決所命給付之金額或價額為準，故以一訴主張數項標的而合併判決者，應合併計算其金額或價額，故本件未符合職權宣告假執行之要件)；並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權酌定相當之擔保金額，准被告供擔保後免為假執行。至原告其餘敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。