臺灣新北地方法院95年度訴字第1871號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第1871號

原告

乙○○

訴訟代理人

周仕傑律師

被告

床的世界企業有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

賴玉梅律師

訴訟代理人

周福珊律師

訴訟代理人

王嘉斌律師

被告

詹劍龍即谷都小吃店

訴訟代理人

粘舜權律師

　　　　　　吳茂榕律師

上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國96年6 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：⑴被告床的世界企業有限公司（下稱床的世界公司）前於民國95年4 月28日向原告承租台北縣土城市○○路○ 段38號房屋，租賃期間為95年5 月1 日至100 年4 月30日，雙方並於契約第2 條約定：「使用目的：以經營床組、傢俱及相關用品之展示販售為主，如因營業之需，將部分標的物轉租、轉借予他人使用，須以書面通知甲方」、第9 條：「終止條款：有下列情事之一者，甲方得終止本契約，乙方應於指定期限內將本租賃標的物遷空返還交還甲方，並不得要求任何賠償或補貼費用：1.乙方、乙方之次承租人或乙方同意使用標的物之第三人違反本租賃契約之規定」，然查被告床的世界公司於95年5 月23日以傳真通知原告表示將所承租之系爭建物約700 坪部分轉租給另一被告詹劍龍即谷都小吃店。為此原告前委請代理人以95年6 月2 日95函律字第019 號函表示不同意被告床的世界公司將系爭房屋部分轉租給詹劍龍即谷都小吃店經營餐廳，被告亦委請賴玉梅律師以95年6 月14日95和信律字第95061401號函表示已將前述建物約700 坪轉租予古都餐廳，古都餐廳並已進行裝潢，顯見被告床的世界公司已違反雙方間租賃契約之約定，故原告依據租賃契約第6 條與第9 條之規定委託代理人正式以95年6 月21日95年函律字第021 號函表示終止雙方間租賃契約，被告並於95年6 月22日收受該函。⑵按雙方間租賃契約第2 條約定使用目的，限於經營床組、傢俱及相關用品之展示販售，並未同意被告得開設餐廳，被告縱然轉租予第3 人使用，亦需係基於其營業所需，且使用之目的不得有違前述之約定，被告卻將系爭建物轉租給詹劍龍經營餐廳，顯已違反雙方間之約定，原告已依雙方約定終止租賃契約，該終止之意思表示並於95年6 月22日送達被告，租賃關係顯已不存在。而系爭建物目前為被告床的世界公司與詹劍龍所占有，原告謹依據租賃契約第9 條、民法第455 、767 條之規定請求被告床的世界公司與詹劍龍應將系爭建物返還原告。⑶被告自95年6月22日起係屬無權占用原告所有系爭建物與土地，其顯係無法律上之原因而享有利益，依據民法第179 條之規定，自應賠償原告相當於租金之損害，本件原告與被告約定之租金數額為自95年5 月起至98年4 月止每月租金為新台幣（下同）90萬元，98年5 月起每月租金92萬7,000 元，則被告既享有該租金之利益，即應賠償原告，故原告謹請求命被告等自95年6 月22日起至98年4 月30日按月給付原告90萬元，自98年5 月1 日起至返還房屋之日止按月給付原告92萬7,000 元。

⑷另依據雙方租賃契約第8 條第2 項約定：「乙方於終止租約或租約期滿而不交還標的物，自終止租約或租約期滿翌日起，乙方按每月支付租金壹倍計算違約金」，故被告除應給付原告相當於租金之不當得利外，並應依約給付違約金。是原告亦請求被告床的世界公司自95年6 月23日起至98年4 月30日按月給付原告新台幣90萬元，自98年5 月1 日起至返還房屋之日止按月給付原告92萬7,000 元等情。並聲明：⑴被告等應將台北縣土城市○○路○ 段38號房屋騰空交還原告；

⑵被告等應自95年6 月22日起至98年4 月30日按月給付原告90萬元，自98年5 月1 日起至返還房屋之日止按月給付原告92萬7,000 元；⑶被告床的世界公司應自95年6 月23日起至98年4 月30日按月給付原告90萬元，自98年5 月1 日起至返還房屋之日止按月給付原告92萬7,000 元；⑷第1 、2 項部分願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告床的世界公司則以：⑴按民法第443 條第1 項但書規定：「．．．但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將一部份轉租於他人」，且本契約第2 條規定：「．．．如因營業之需，將部分標的物轉租、轉借與他人使用，需以書面通知甲方」，故雙方於簽訂本契約時，明文約定被告得將租賃物轉租他人，然僅需以書面通知原告，並未約定需得到原告之同意。查被告床的世界公司於出租系爭建物約700坪於古都餐廳（即被告詹劍龍即谷都小吃店）時，已以傳真通知原告，此為原告所不爭執，故被告自已履行轉租前書面通知原告之義務，原告亦已得知，而此轉租之行為無須得到原告之同意，故被告自無原告所稱違反本契約第9 條第1 款「違反本租賃契約之規定」，原告以被告轉租他人而終止本租賃契約，顯有違契約之規定，其之終止租約並不合法。⑵原告認系爭建物限於使用於床組、家具及相關用品之展示販售，不得轉租作為餐廳云云，惟查：①按本契約第2 條約定被告得轉租者，僅需因「營業之需」，被告即得轉租，並不限於轉租之目的為「經營床組、傢俱及相關用品之展示販售」，若為原告如此解釋者，則被告床的世界公司自己已是經營床組、傢俱之展示與販售，豈有再將系爭建物轉租予同行，而與自己競爭之理？該條轉租之約定即形同虛設，故原告如此解釋本契約第2 條，顯有錯誤。②查雙方於簽訂本契約前，原告曾交付「土城大安段土地租賃意願書」予被告簽署，其中第3 條即明白約定：「承租用途：床具展售、其餘異業聯盟，另租他業」、第11條規定：「特別說明：承租本標的物將以床組、傢俱為主要經營項目，另將結合他種服務業進駐，共同經營。另業進駐，如有違約或招租不足情形，概由本公司承擔。．．．」乙節，被告床的世界公司並於同日交付50萬元之支票以為承租之意願，並經原告收執，則雙方對於被告承租後會將建物轉租於他種服務業均知之甚詳，原告不僅收執此支票，甚且於簽訂本租賃契約時並未對意願書之內容為反對，況該意願書係原告交予被告簽署，其上之內容全係由原告單方面所擬妥，被告僅於第14條加註內容，從而原告簽訂本契約時自已同意被告將系爭建物轉租於他種行業，豈有事後再行爭執之理？⑶再查，系爭建物前於出租時，不僅只有被告床的世界公司欲承租，尚有如經營貨運業（新竹貨運、宅即便）、車業（車力屋）、餐廳等多家廠商欲承租，被告床的世界公司原所欲承租之租金為56萬元，後因多家廠商競租，原告告以有一家餐廳願以每月90萬元承租，被告方將願承租之租金由每月56萬元調高為90萬元，故系爭建物出租時並不僅限於使用於床組、家具及相關用品之展示販售為目的，只要何廠商出價高者，原告即與其簽訂租賃契約等語；被告詹劍龍即谷都小吃店則以：⑴被告床的世界公司法定代理人甲○○告知其與原告間之租約係可以轉租，故被告詹劍龍即谷都小吃店遂向被告床的世界公司承租位於台北縣土城市○○路○段38號部份房地，面積約700 坪，作為經營餐廳之用，被告床的世界公司亦依其與原告租約之約定，以書面通知原告系爭房地轉租之事實，應認被告床的世界公司與被告間之轉租係為合法，被告占有使用系爭房地，即非無合法之權源。⑵原告復請求被告詹劍龍即谷都小吃店與被告床的世界公司應自95年5 月起至98年4 月30日止，按月給付90萬元，自98年5 月1 日起至返還房屋之日止按月給付伊92萬7,000 元，相當於租金之損害，乃係援引民法第179條之規定，但被告占有使用系爭房地係基於合法轉租之占有連鎖關係，並非無權占有，故原告依不當得利法則請求被告應賠償其損害係無理由，況原告並未就其損害詳為舉證以實其說，空泛以其與被告床的世界公司所約定之租金額，即謂受有相當於租金之損害，難謂已善盡舉證之責。⑶退步言之，被告床的世界公司迄今仍依租賃契約繳交租金予原告，原告就此部分之請求，係無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並均聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、原告主張被告床的世界公司於95年4 月28日向原告承租台北縣土城市○○路○ 段38號房屋，租賃期間為95年5 月1 日至100 年4 月30日，租金數額為自95年5 月起至98年4 月止每月租金90萬元，自98年5 月起每月租金92萬7,000 元，雙方並於契約第2 條約定：「使用目的：以經營床組、傢俱及相關用品之展示販售為主，如因營業之需，將部分標的物轉租、轉借予他人使用，須以書面通知甲方」，因被告床的世界公司於95年5 月23日以傳真通知原告將所承租之系爭建物約700 坪部分轉租給被告詹劍龍即谷都小吃店，原告即以95年6 月2 日95函律字第019 號函表示不同意，嗣並以95年6 月21日95年函律字第021 號函終止雙方間租賃契約之事實，業據原告提出公證書、租賃契約、被告床的世界傳真及律師函等件為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、本件應審究之爭點厥為被告床的世界公司將所承租系爭建物約700 坪部分轉租予被告詹劍龍即谷都小吃店，是否違反原告與被告床的世界公司間之租賃契約？經查：

⑴系爭租賃契約第2 條約定：「使用目的：以經營床組、傢俱及相關用品之展示販售為主，如因營業之需，將部分標的物轉租、轉借與他人使用，需以書面通知甲方」等語，有租賃契約書在卷可稽，依上開約定之文義，被告床的世界承租系爭建物之使用目的係以經營床組、傢俱及相關用品之展示販售為主，故系爭建物除主要用於經營床組、傢俱及相關用品之展示販售外，並非不得於其他事業經營使用為輔，且被告床的世界公司如因營業之需，將部分標的物轉租、轉借與他人使用，祇需以書面通知原告即可，本不需經原告之同意，而被告床的世界公司將所承租系爭建物約700 坪部分轉租予被告詹劍龍即谷都小吃店，既可增加公司營運現金收入，復可藉以吸引人潮前來，以擴大公司客源，自屬因營業之需，將部分標的物轉租予他人使用之情形，顯與前述約定相符，殊無何違約情事之可言。

⑵原告固認為系爭建物限於使用於床組、家具及相關用品之展示販售，不得轉租作為餐廳云云。惟查系爭租賃契約第2 條約定被告僅需因「營業之需」即得轉租，本不限於轉租之目的為「經營床組、傢俱及相關用品之展示販售」，且被告床的世界公司自己本為經營床組、傢俱之展示與販售，豈有再將系爭建物轉租予同行，而與自己競爭之理？否則該轉租之約定即形同虛設，故原告上述主張應無可取。況被告床的世界公司抗辯本件雙方於簽訂契約前，原告曾交付「土城大安段土地租賃意願書」予被告床的世界公司簽署，其中第3 條即明白約定：「承租用途：床具展售、其餘異業聯盟，另租他業」、第11條規定：「特別說明：承租本標的物將以床組、傢俱為主要經營項目，另將結合他種服務業進駐，共同經營。另業進駐，如有違約或招租不足情形，概由本公司承擔。．．．」等節，復為原告所不爭執，可見原告於簽訂系爭租賃契約書時應已同意被告床的世界將系爭建物轉租於他種行業，自不得於事後再行爭執。

⑶綜上所述，被告床的世界公司將所承租系爭建物約700 坪部分轉租予被告詹劍龍即谷都小吃店，並未違反原告與被告床的世界公司間之租賃契約，故原告主張終止租賃契約，即難謂為合法。

五、從而，原告依據租賃契約、無權占有及不當得利等法律關係，請求：⑴被告應將台北縣土城市○○路○ 段38號房屋騰空交還原告；⑵被告應自95年6 月22日起至98年4 月30日按月給付原告90萬元，自98年5 月1 日起至返還房屋之日止按月給付原告92萬7,000 元；⑶被告床的世界公司應自95年6 月23日起至98年4 月30日按月給付原告90萬元，自98年5 月1日起至返還房屋之日止按月給付原告92萬7,000 元；為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。