臺灣新北地方法院97年度訴字第2381號

臺灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　97年度訴字第2381號

原告

甲○○

被告

傳動智慧科技股份有限公司

法定代理人

乙○○

上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國97年11月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序方面：本件被告之法定代理人原為吳兆玲，惟於本件起訴前之民國97年7 月14日變更為乙○○，惟原告於起訴狀仍記載吳兆玲為被告法定代理人，嗣於97年11月26日言詞辯論期日更正為乙○○；又乙○○以被告法定代理人之身分於同期日到場，同意原告上開更正，追認吳兆玲先前於97年11月20日遞狀聲請並已為閱覽本件卷證之訴訟行為，並同意於97年11月26日言詞辯論期日進行辯論並為辯論終結，此有該日言詞辯論筆錄附卷可稽（見本卷第25至26頁），合先敘明。

二、原告主張：緣本院97年度執字第14432 號清償債務強制執行事件（下稱相關執行事件），執行標的物即坐落臺北縣新莊市○○段750 地號土地（權利範圍應有部分1/4 ，下稱相關土地）及其中同段149 建號建物（權利範圍全部，下稱建物）及相關執行事件不動產權利移轉證書附表建物編號２所示增建物（即坐落同段5392增建物建號增建物，權利範圍全部，下稱增建物；建物及增建物下合稱系爭建物；相關土地及系爭建物下合稱相關房地）業經原告於97年8 月12日得標買受，並繳足全部價金在案。嗣經原告屢次造訪相關房地之使用人及占有人，除部分騰空為原告所整理保管外，尚餘建物2 間房間及增建物1 間房間目前仍為被告所無權占有。被告雖提出其與訴外人游峻雄簽訂之租賃契約書（下稱租約），主張與被告就系爭建物有租賃關係存在，惟租約第2 條租期為10年，且未經法院公證，依民法第425 條第2 項規定，無同條第1 項買賣不破租賃規定之適用餘地；另被告公司成員與相關房地之原所有人游峻雄皆為親屬關係，故被告設址於系爭建物，不無輔助占有之嫌。故被告占有系爭建物並無任何合法權源，為無權占有，是原告依民法第767 條前段之規定提起本件訴訟。並聲明：如主文所示。

三、被告則以：被告於95年1 月1 日，由當時被告負責人吳兆玲與訴外人游峻雄就系爭建物訂有租約，租期自95年1 月1 日起至104 年12月31日止，為期10年。嗣系爭建物因遭相關執行事件查封拍賣，並由原告拍定。原告所稱被告無權占有之3 間房間，於相關執行事件拍賣時，已於拍賣公告中載明其上有租賃關係存在，且拍定後不點交，是被告與游峻雄所定租約期限雖逾5 年，且未經公證，然該租賃關係既未經相關執行事件於拍賣程序中加以除去，而原告於應買時亦已知悉，則依最高法院60年臺上字4615號判例意旨，應認租約對原告當然繼續存在。準此，被告占有系爭房屋洵屬有據，非無權占有等情為辯。並聲明：原告之訴駁回。

四、 本件兩造協商確認爭點如下：

（一）不爭執事項：

１、原告於相關執行事件中拍定相關房地。

２、被告與游峻雄所簽訂之租約租期為10年，未經公證。

（二）爭執事項：

１、本件是否符合民法第425 條第2 項之規定？

２、被告是否無權占用系爭建物？原告是否可依據民法第767條前段之規定請求？

五、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」，「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，民法第425 條第1 、2 項定有明文。而民法第425 條第1 項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益；而在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，爰增訂民法第425 條第2 項（民法第425 條立法意旨參照）。經查，系爭建物之原所有人游峻雄固於95年1 月1 日與被告簽訂租約，租期10年，並將系爭建物交付被告占有，惟系爭房地於租期中之97年8 月12日為原告於相關執行事件中拍定，並於97年8 月20日核發權利移轉證書，惟因租約期間超過5年且未經公證，依民法第425 條第2 項規定，不適用同條第1 項買賣不破租賃之規定，是被告抗辯本件仍有買賣不破租賃規定之適用等情，已於法有違；至於相關執行事件，雖依強制執行法第99條規定意旨，對於得點交之情形，限於「對查封前無權占有不爭執」或「抵押權設定後」成立之租賃關係等，始得為之，而本件租約生效及承租人即被告占有系爭建物之始點均係發生在查封前，且於斯時係有權占有，故不得予以除去租賃權並為點交之記載，至於該租賃關係對拍定人即原告雖未繼續存在，本件原告遂另行提起本件訴訟，其意即在解決此項實體問題。即相關執行事件依強制執行法第99條規定所為之上開不除去租賃關係、不點交之處置，並非認此情形回復買賣不破租賃規定之適用，而使被告於系爭建物拍定後仍係有權占有，是被告以相關執行事件並未除去租約之租賃關係，復於拍賣公告註明不點交等情，執為其仍有權占用系爭建物之依據，亦於法無據。

六、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條前段定有明文。本件原告為系爭建物之現所有人，而被告並未舉證證明其有何合法權源占有系爭建物，從而，原告依上開規定，請求被告自系爭建物遷讓並返還原告，為有理由，自應予以准許。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

民事第二庭法　官　鍾啟煌