臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決

原告

楊德馨

被告

陳璁翰

被告

陳璁澓

上二人共同訴訟代理人

陳成志律師

被告

彭升勇

被告

張賜琴

上二人共同訴訟代理人

林小嬋

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年2月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠附表一所示建物（下稱系爭建物）為兩造所共有，應有部分如附表二所示。

㈡系爭建物係民國73年建造之加強磚造2層樓建築，使用種類為住家用，屋齡40年，現實上如採原物分割，因室內既有管線、電路、排水系統及單一出入口等配置，無法滿足分割後各別住戶之使用，有害於各自日常使用，並減損經濟利用價值，對各共有人均屬不利，無法達成原使用目的。是系爭建物產若採變價方式分割，而以價金按應有部分比例分配於各共有人，應係最符合全體共有人利益之分割方式，亦最為公平。

㈢系爭建物自102年起經十餘年，經由法院5輪拍賣程序，至113年4月才拍定，被告陳璁澓於鈞院112年度司執字第35529號拍賣拍定後，可依土地法第34條之1第4項規定優先購買權購回訴外人陳志賢之應有部分，卻稱未受通知藉以拖延，如今卻主張依鑑定價格低價買回，其心可議。原告主張變價分割，被告陳璁澓仍可以行使相同條件優先承買權利，良性公平競價結果，體現系爭建物真實市場價值，各共有人分配金額增加，可發揮更大經濟效用。

㈣爰依民法第823條第1項、第824條第2項第2款之規定提起本訴等語。並聲明：兩造共有系爭建物准予變價分割，拍賣所得價金則依各共有人應有部分比例分配。

二、被告方面：

㈠被告陳璁翰、陳璁澓則以：

⒈系爭建物原為被告陳璁翰、陳璁澓兩人之父親陳天賜所興建，陳天賜過世後，由陳志賢、被告陳璁翰、陳璁澓3人繼承，應有部分各3分之1。陳志賢之應有部分於113年8月間經由法院拍賣程序，由被告彭升勇、張賜琴2人取得，原告於113年9月經贈與取得應有部分30分之1。

⒉系爭建物現為被告陳璁翰、陳璁澓及其母親陳謝罔頂之唯一住家，被告陳璁澓妻子及小孩仍居住在內，陳璁翰在台北租屋，放假也會回去住，原告方案將導致上開之人無任何居住處所，損害甚鉅，故被告陳璁翰、陳璁澓主張系爭建物由被告陳璁澓單獨取得，並依鑑價結果補償其他共有人。

㈡被告彭升勇、張賜琴則以：被告張賜琴年逾70歲，名下無任何房屋，希望取得系爭房屋作為晚年安身之處，系爭建物鑑價金額為新臺幣（下同）79萬1,004元，遠低於市場行情，被告張賜琴願以90萬元取得系爭房屋以解決共有物爭議等語。

三、本院之判斷：

㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭建物為兩造所共有，應有部分比例如附表二所示，且無因物之使用目的不能分割之情形，共有人間亦無不分割之約定等情，業據其提出系爭建物登記第一類謄本、增建部分建物標示部資料為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。是原告依上開規定請求裁判分割系爭建物，洵屬有據，應予准許。

㈡復按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項第1款、第3項定有明文。又法院裁判分割共有物，定其分配，應兼顧全體共有人之利益，斟酌各共有人之利害關係並共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用決之（最高法院84年度台上字第1538號判決參照）。且共有物之分割既在簡化共有關係，苟共有人有意願取得共有物，法院非不得採行原物分配予部分共有人並合併金錢補償之分割方式。經查：

⒈查系爭建物（含增建部分）係獨立之3層樓建築，構造上設有陽台、花台及雨遮等設施，此有系爭建物照片在卷可稽（見本院卷第33頁）。衡諸系爭建物之構造與性質，應以單一單元整體利用方能發揮其經濟效用，客觀上不適於細分使用；參以系爭建物共有人達5人之多，若採原物分配，將導致各共有人所得部分過於狹小而無從利用，顯有事實上之困難，且有害於建物之經濟價值，自應以整體建物作為一個分配單元為適當。

⒉又系爭建物居住者為被告陳璁澓一家、被告陳璁翰、及伊等之母親即訴外人陳謝罔頂，為兩造一致是認（見本院卷第178頁），且本院訴訟文書亦由陳謝罔頂親自收受，有送達證書在卷可稽（見本院卷第114-5頁、第114-7頁、第123頁），堪認系爭建物確為被告陳璁翰、陳璁澓賴以安身之處所。

⒊本院審酌系爭建物現仍供實際居住者使用，倘採變價分割，勢將導致居住者流離失所，有違社會安定與居住權之維護；且被告陳璁澓已明確表示有意願單獨取得系爭建物，不僅能簡化共有關係、避免法律關係複雜化，亦得確保系爭建物之整體經濟效能與利用價值，進而兼顧兩造之經濟利益與分配之實質公平，爰認將系爭建物全部分歸被告陳璁澓單獨取得，較屬適當。至原告雖質疑被告陳璁澓於先前拍賣程序中未行使優先購買權，心態可議等語，惟共有人是否行使優先購買權，其主客觀考量因素繁多（例如資金調度、法律效益之評估等），殊難僅以其先前未行使權利之單一事實，即遽認其無取得系爭建物之意願或資力，是原告此部分指摘，尚難採為不利於被告陳璁澓之認定。

㈢又按共有物之分割，如依原物按應有部分之比例分配，價值不相當，而須以金錢補償時，應以原物之總價值，按各共有人應有部分算出其價值，再與各共有人實際分得部分之價值相較，由分得價值較高之共有人，就其超出應有部分價值之差額部分，對分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院108年度台上字第60號判決參照）。系爭建物依上開方式分割後，被告陳璁澓所受原物分配之比例顯然超出其應有部分之比例，自應依民法第824條第3項規定金錢補償未受分配之原告及其餘被告，方屬公允。為定找補金額，經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所進行鑑價，該所綜合考量系爭建物之地理位置、周遭土地利用情形及勘察所得之屋況，以成本法推算系爭建物之價值，其鑑價程序嚴謹、核估過程客觀有據，堪予採憑。本院爰依該鑑定結果，判命被告陳璁澓應補償原告及其餘被告之金額如附表三「應受補償金額」欄所示。

四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可，而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量，為適當分配，不受共有人主張之拘束。故本院酌量本件訴訟情狀，認訴訟費用應由兩造按附表二「應有部分及訴訟費用負擔比例」欄所示比例負擔，方為公允，爰依前揭規定諭知如主文第2項所示。