臺灣澎湖地方法院102年度訴字第41號

臺灣澎湖地方法院民事判決　　　　　　　 102年度訴字第41號

原告

林鳳芬

原告

余謙和

原告

上 一 人 王美瑛 住同上

訴訟代理人

被告

金德瑞克建設有限公司

法定代理人

葉安臻

訴訟代理人

李育任律師

上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國103年4月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張： 原告二人經本院101年度司執字第2901號強制執行程序拍定取得坐落於澎湖縣馬公市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），並於102年6月26日完成移轉登記為原告二人所有。而被告金德瑞克建設有限公司（下稱被告金德瑞克公司）於系爭土地上建有鋼筋混凝土七層樓建物一棟（下稱系爭建物），被告金德瑞克公司無權占用系爭土地，致原告受有相當於租金之損害，且系爭土地位於交通便利、生活機能佳之地區，租金以每月新臺幣（下同）15,000元計算並無不妥，為此依民法第767條第1項、第184條第1項前段規定，請求被告金德瑞克公司拆除系爭建物並返還占用之土地予原告；並依民法第179條、第184條第1項規定，請求被告金德瑞克公司給付原告按月以15,000元計算之相當於租金之不當得利，並聲明：(1)被告金德瑞克公司應將坐落於澎湖縣馬公市○○段○○○○號土地上地上物拆除，並將土地騰空返還原告。

(2)被告金德瑞克公司應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地予原告之止，按月給付原告15,000元。(3)訴訟費用由被告金德瑞克公司負擔。(4)原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯略以：

㈠本件系爭土地為被告金德瑞克公司之原負責人即吳寶蓮於89年3月間以被告金德瑞克公司名義申請建造執照並興建系爭建物，並於89年3月30日將系爭土地借名登記於吳寶蓮之弟甲○○（原名甲○○）名下，嗣於91年7月11日將系爭土地移轉登記予訴外人乙○○，復於同年9月16日將系爭土地移轉登記予訴外人丙○○。故而，系爭建物起造人雖為被告金德瑞克公司，惟起造當時負責人為吳寶蓮，嗣於101年10月間系爭土地遭查封拍賣時，系爭土地所有權人為丙○○，而被告金德瑞克公司之負責人亦為丙○○，則此與系爭土地與系爭建物之所有權同屬一人之情形無異，而原告二人經拍賣程序取得系爭土地所有權時，亦早已知悉系爭土地上確有興建系爭建物，且本件系爭建物為RC鋼筋混凝土結構，上有屋頂，且已搭建7樓，主體結構已完成，已足避風雨，堪認系爭建物可達經濟上之使用目的，可為獨立之不動產，原告雖主張被告迄今仍未取得使用執照，且無法復工，故系爭建物屬於違章建築，惟土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人，而將土地與房屋分同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此之房屋不以已登記者為限，即違章建築亦屬之，且違章建築是否符合建築相關法規而該由主管機關執行拆除，乃屬公法上問題，與本件系爭建物是否可類推適用民法第425條之1規定而認於房屋得使用期限內有租賃關係，係屬二事，是原告二人取得系爭土地就系爭建物部分得請求給付租金，而不得訴請拆屋還地。

㈡又系爭土地於102年1月間申報地價為1,200元，而系爭建物第一層面積為85.58平方公尺，依申報地價及年租率計算結果，每月租金應以 685 元為宜（申報地價每平方公尺1,200元*85.58平方公尺*申報地價年息8%=8,216元；8,216元/12個月=685元）。是原告二人請求按月給付15,000元之不當得利顯屬過高，宜以每月685元為當等語。並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)訴訟費用由原告負擔。(3)如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭土地為原告二人於民國102年6月26日經鈞院101年度司執字第2901號強制執行事件拍定取得。

㈡系爭土地上有系爭建物，建物所有權人為被告金德瑞克公司所有。

㈢系爭土地所有權人原為吳寶蓮所有，於89年3月30日將系爭土地借名登記於吳寶蓮之弟甲○○（原名甲○○）名下，嗣於91年7月11日將系爭土地移轉登記予丁○○，復於同年9月16日將系爭土地移轉登記予丙○○。

㈣被告金德瑞克公司負責人原為吳寶蓮，於91年9月11日變更負責人為丙○○，再於102年9月13日變更負責人為葉安臻。

㈤系爭土地查封拍賣時，當時系爭土地所有權人為丙○○，被告金德瑞克公司該時之負責人亦為丙○○。

四、得心證之理由

㈠本件首應審究者為原告依民法第767條規定請求被告金德瑞克公司拆除系爭建物，將系爭土地返還予原告是否為有理由？

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條固有明文。惟按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照。準此，倘被告能證明系爭地上物占用系爭土地具正當權源，原告即不得認係無權占有而請求返還土地甚明。

⒉次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題，最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照。又按前手有民法第425條之1適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋者，亦有利用該土地之必要，基於相同維護社會經濟需求，房屋其後繼受者亦有同受民法第425條之1之保護，該條規範目的性應為同一解釋，最高法院101年度台上字第1643號判決要旨參照。

⒊查本件系爭土地原登記於吳寶蓮之名下，其當時為被告金德瑞克公司之負責人而以被告金德瑞克公司之名義申請執照興建系爭建物，原告固稱法人與法人代表人乃不同之權利義務主體，是系爭房地並無同屬一人所有之情事云云，惟系爭建物興建之時，系爭土地所有權人為吳寶蓮，而系爭建物之所有權人金德瑞克公司之負責人亦為吳寶蓮，吳寶蓮實質上具有對系爭建物為處分之權能；嗣系爭土地經本院101年度司執字第2901號強制執行程序時，系爭土地所有權人為丙○○，而系爭建物之所有權人即被告金德瑞克公司之負責人亦為丙○○，與上開情形無異，此情形與土地所有權與房屋所有權同屬一人所有之情形性質相仿，應認屬實質上之同一人而可類推適用民法第425條之1規定所稱土地及房屋同屬一人之規定。又原告主張系爭建物無使用執照而為違章建築之建物，依營建署違章建築處理辦法第5條規定應予拆除云云，惟此部分乃屬公法之範疇，與本件系爭建物得否類推適用民法第425條之1之規定無涉。再者，原告既經公開拍賣而拍定系爭土地，衡情，對於占用系爭土地之系爭建物為被告金德瑞克公司所有之事實，自難委為不知。原告明知系爭建物占用土地部分不點交，仍執意出價購買，要難認係善意之第三人，揭櫫前揭說明，系爭建物對系爭土地之關係，當應類推適用民法第425條之1第1項規定，推定於系爭建物得使用期限內，對系爭土地具有租賃關係存在。準此，被告金德瑞克公司所有之系爭建物，對於系爭土地既有租賃關係存在，即非無權占有，且租賃期限迄至系爭地上物得使用期限止，即使被告金德瑞克公司未依約給付租金，但基於社會經濟之維護，原告亦僅得訴請給付租金，而不得依民法第767條之規定，請求被告拆除系爭建物，返還土地。

㈡次應審究者為原告得否請求被告金德瑞克公司給付相當於租金之損害？金額為若干？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條雖有明文。然承前所述，系爭建物占用系爭土地，具租賃關係之合法權源，自屬具「法律上之原因」，即無不當得利可言。至原告得依租賃之法律關係，請求被告給付租金，要屬別一問題。

五、綜上所述，被告所有系爭建物占用原告所有之系爭土地，具有合法之租賃關係，且期限迄至系爭建物得使用期限止，則系爭建物占用土地期間自無侵權行為或不當得利可言。從而，原告分別依民法第767條、第184條第1項及第179條之規定，請求被告拆屋還地並給付自102年10月15日起至返還土地之日止，所生不當得利云云，於法均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。