臺灣屏東地方法院民事判決

上訴人

廖杏惠

訴訟代理人

蔡將葳律師

被上訴人

陳美斌

被上訴人

楊馥如

被上訴人

楊晴惠

被上訴人

楊勝全

被上訴人

楊國裕

共同訴訟代理人

陳水聰律師

複代理人

王舜信律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年10月18日本院潮州簡易庭111年度潮簡字第59號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國115年7月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人於本院追加請求被上訴人將如附表一所示之⑷地上物除去，並返還該部分所占用之土地，及就如附表一所示⑴、⑵、⑶地上物所占用之土地，自民國111年7月29日起按年給付相當於租金之不當得利，均係基於被上訴人占用坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）之事實所衍生之請求，並援用共通之訴訟資料及證據，如利用同一訴訟程序審理，符合紛爭一次解決之訴訟經濟原則，堪認其請求之基礎事實同一，則上訴人所為訴之追加，合於民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第446條第1項但書、第255條第1項第2款規定，應予准許。

二、上訴人主張：系爭土地為伊所有，被上訴人之地上物（詳見附表一，下合稱系爭地上物）占用系爭土地，並無合法權源。縱認兩造間適用民法第425條之1規定，推定有基地租賃關係存在，惟⑴、⑵地上物已逾使用年限，達不堪使用程度，其租賃關係應已消滅，伊得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人除去系爭地上物，並返還土地。又被上訴人占用系爭土地如附圖所示編號741⑴、741⑵、741⑶部分，受有相當於租金之利益，並無法律上原因，致伊受有損害，伊得依民法第179條規定，請求被上訴人加計法定遲延利息一次返還起訴前5年內（即自106年7月12日起至111年7月11日止）之不當得利，及自111年7月29日起至返還占用土地之日止，按年返還不當得利等語，於原審聲明：㈠被上訴人應將⑴、⑵、⑶地上物除去，並將該部分土地返還上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）21,990元，及自民事追加被告狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（上訴人其餘請求經原審判決駁回而未據其上訴，即非本院審理範圍，不予贅述）。

三、被上訴人則以：上訴人與楊國政（即被上訴人陳美斌、楊馥如、楊晴惠、楊勝全之被繼承人）、被上訴人楊國裕及訴外人陳富美、李芳貞、李春美（下稱楊國政等5人）共同出資購買系爭土地，就系爭土地之買賣經營成立隱名合夥關係，並由楊國政管理使用系爭土地，被上訴人自有占有系爭土地之合法權源。又系爭土地與系爭地上物曾同屬江濂基之配偶江王鳳娥所有，嗣江王鳳娥於84年8月21日將系爭土地移轉登記予上訴人，被上訴人其後輾轉受讓系爭地上物之事實上處分權，則在系爭地上物使用期限內，推定有土地租賃關係存在，上訴人自不得請求拆屋還地及返還不當得利，且其所請求返還之不當得利數額，亦屬過高等語置辯。

四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加，其上訴及追加聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡、㈢項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將⑴、⑵、⑶地上物除去，並將該部分土地返還上訴人。㈢陳美斌、楊馥如、楊晴惠、楊勝全、楊國裕應分別給付上訴人8,246元、1,649元、1,649元、1,649元、8,796元，及均自111年7月29日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣被上訴人應將⑷地上物除去，並將該部分土地返還上訴人。㈤陳美斌、楊馥如、楊晴惠、楊勝全、楊國裕應自111年7月29日起至返還第㈡項土地之日止，按年分別給付上訴人1,649元、330元、330元、330元、1,759元。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。

五、兩造不爭執之事項（見本院卷二第427頁）：

㈠系爭土地前為台灣糖業股份有限公司所有，嗣於83年6月15日以買賣為原因登記為江王鳳娥所有，復於84年8月21日以買賣為原因登記為上訴人所有。

㈡⑴、⑵地上物均為江濂基所起造，於江濂基83年2月1日死亡後，由其配偶江王鳳娥繼承取得。江王鳳娥於92年2月13日死亡，楊國政於103年5月間向江王鳳娥之繼承人即訴外人江宗智、江宗榮、江慧玲、江宗仁買受上開地上物，並於同年7月間將該等地上物應有部分4/10、3/10分別移轉予楊國裕、陳美斌；嗣楊國政於108年2月19日死亡，其所遺應有部分3/10由其繼承人陳美斌、楊馥如、楊晴惠、楊勝全繼承取得。

㈢系爭地上物之事實上處分權由楊國裕、楊馥如、楊晴惠、楊勝全、陳美斌共有，應有部分依序為4/10、3/40、3/40、3/40、15/40。

㈣系爭地上物現由陳美斌出租予他人居住使用。

六、本件爭點：

㈠被上訴人占有系爭土地有無合法權源？

⒈上訴人是否與楊國政等5人就系爭土地之買賣經營成立隱名合夥，且楊國政就系爭土地有管理使用權限？

⒉兩造間是否有推定租賃關係存在？

㈡上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人除去系爭地上物並返還該部分土地，有無理由？

㈢上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還相當租金之不當得利，有無理由？數額以若干為相當？

七、得心證之理由：

㈠被上訴人占用系爭土地並無合法權源：

⒈上訴人並未與楊國政等5人就系爭土地之買賣經營成立隱名合夥：

⑴按稱隱名合夥者，謂當事人約定，一方對於他方所經營之事業出資，而分受其營業所生之利益，及分擔其所生損失之契約，民法第700條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。本件被上訴人抗辯其得基於與上訴人間之隱名合夥關係而占用系爭土地乙節，為上訴人所否認，自應由被上訴人就此負舉證之責。

⑵被上訴人主張上訴人與楊國政等5人就系爭土地之買賣經營成立隱名合夥乙節，固據其提出手帳紀錄為證（見本院卷一第303頁）。惟觀諸該手帳內容，並無上訴人出資或參與盈虧分配之記載，且楊國裕於本院行當事人訊問時具結陳稱：與伊共同出資購買系爭土地者為陳富美、楊國政等人，並不包含上訴人等語（見本院卷一第409頁），亦與被上訴人主張上訴人有參與出資一節不符。又被上訴人雖復主張系爭土地所有權狀由楊國政保管多年，惟持有他人土地所有權狀原因多端，尚難據此認定楊國政等5人與上訴人間就系爭土地之買賣經營有隱名合夥關係存在。

⑶被上訴人另陳稱：系爭土地為上訴人與楊國政等5人共同出資購買一事，業經臺灣高等法院高雄分院85年度上易字第2547號刑事判決（下稱系爭刑案判決）認定在案，並提出系爭刑案判決為憑（見原審卷第263至264頁）。惟刑事訴訟判決所認定之事實，並非當然有拘束民事訴訟之效力，且共同出資購買土地之行為，並非即當然成立隱名合夥法律關係；而陳美斌、楊馥如、楊晴惠、楊勝全前於本院111年度訴字第654號請求返還借名登記物事件，起訴請求上訴人移轉系爭土地所有權時，係主張楊國政與陳富美、李春梅成立隱名合夥關係，並由楊國政代表該合夥與上訴人共同出資買受系爭土地；於本件則改主張上訴人係與楊國政等5人成立隱名合夥關係，並以該隱名合夥關係買受系爭土地等情，為被上訴人所不爭執（見本院卷二第426頁），足見被上訴人就上訴人是否為隱名合夥人一節，前後主張已明顯不一，遽難以系爭刑案判決之內容，即為有利被上訴人之認定。從而，被上訴人以前開隱名合夥關係為由，主張其占有系爭土地有合法權源，自非可採。

⒉兩造間之推定租賃關係業已消滅：

⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。88年5月5日修正施行之民法第425條之1定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判決意旨參照）。民法第425條之1之增訂，乃以上開判決意旨及法理而予以明文化。基此，若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判決意旨或法理相符，非不得以該判決或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。又未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。而其租賃期限，應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用，應以承租當時所建房屋，是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構，不當延長房屋使用期限，加重出租人負擔，當非立法本旨所許（最高法院106年度台上字第1646號判決意旨參照）。

⑵經查，⑴、⑵地上物均為江濂基所起造，於江濂基83年2月1日死亡後，由江王鳳娥繼承取得，而系爭土地於83年6月15日登記為江王鳳娥所有（見不爭執事項㈠），斯時系爭土地及⑴、⑵地上物同屬江王鳳娥一人所有。嗣江王鳳娥於84年8月21日以買賣為原因將系爭土地移轉登記予上訴人，其後⑴、⑵地上物則由被上訴人輾轉取得（見不爭執事項㈠㈡），揆諸前揭說明及依民法第425條之1規定之法理，應推斷上訴人於84年8月21日受讓系爭土地時，已默許江王鳳娥在⑴、⑵地上物之使用期限內得繼續使用土地，而於雙方間成立租賃關係，且該租賃關係對嗣後輾轉受讓⑴、⑵地上物之被上訴人亦繼續存在。

⑶次查，⑴、⑵地上物為木石磚造住宅，有房屋稅籍紀錄表及原始建物照片在卷可憑（見原審卷第37、44至48、140至141頁）。而證人江宗智即江濂基之子到庭證稱：⑴地上物係江濂基於伊國中或高中時興建，當時屋頂為石棉瓦，現已改為鐵皮；⑵地上物則於伊尚未就讀國小時即已興建等語（見本院卷一第338頁），而證人為55年次，有親等關聯查詢表附卷可參（見本院卷二第323頁），依其年齡及前開證述，可認⑴、⑵地上物迄今屋齡均至少已有42年，已逾固定資產耐用年數表所定磚造建物之耐用年數25年。又陳美斌業自承⑴、⑵地上物於楊國政103年間買受時屋況甚差，經其整修後始得居住之事實（見原審卷第58頁），復經本院囑託社團法人高雄市建築師公會，就⑴、⑵地上物於103年整修前，是否已達不堪使用之程度為鑑定，其鑑定結果為：「編號741⑵標的物（即⑵地上物）整修前屋頂已缺損不堪使用，部分結構樑局部損壞不堪使用，現況屋頂已修繕；編號741⑴標的物（即⑴地上物）整修前未達不堪使用，現況有局部修繕」等語，有該公會115年1月9日高建師鑑委字第00000000號鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第247頁），則⑵地上物於103年整修前既已達不堪使用程度，其前開推定之租賃關係，應歸於消滅。至⑴地上物於103年整修前雖尚未達不堪使用之程度，惟依陳美斌上開所述，斯時屋況已甚差，而其後整修既未經上訴人同意，自不得因此延長房屋使用期限。衡以⑴地上物迄今屋齡已逾42年，遠逾前開磚造建物之耐用年數，並參酌其103年整修前之屋況，堪認如未經整修，原有建物迄今已無法為通常使用，而達不堪使用之程度。從而，兩造間在⑴、⑵地上物使用期限內就系爭土地成立之租賃關係，亦已因房屋不堪使用而消滅。

㈡上訴人得依民法第767條第1項規定，請求被上訴人除去系爭地上物並返還土地：

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。次按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬一人者，為從物；主物之處分，及於從物，民法第68條第1項前段、第2項亦有明文。

⒉經查，被上訴人以⑴、⑵地上物占用系爭土地，並無合法權源，業據前述，其以該等地上物占用系爭土地，對上訴人於系爭土地之所有權自屬有所妨害。又⑷地上物為⑶地上物之附屬物，⑶地上物則為⑴、⑵地上物之從物之事實，為兩造所不爭執（見本院卷二第425頁），依前揭規定，⑴、⑵地上物之處分效力，應及於⑶地上物及其附屬物即⑷地上物。從而，上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人除去系爭地上物，並返所占用之土地，洵屬有據。

㈢上訴人得依民法第179條規定，請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，其數額分述如下：

⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。被上訴人無權占用系爭土地，業據認定如前，被上訴人受有使用系爭土地之利益，致上訴人受有無法使用系爭土地之損害，則上訴人依民法第179條規定請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。

⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第97條第1項、第105條固有明文。惟此關於基地租金上限之規定，僅適用於城巿地方供住宅用之房屋，如係供營業用之房屋，承租人得以享受商業上之特殊利益，其租金自不受該規定之限制（最高法院112年度台上字第2852號判決意旨參照）。經查，系爭土地為鄉村區乙種建築用地，有土地登記謄本在卷可佐（見原審卷第9頁），並非城市地方土地，況系爭地上物係由陳美斌出租他人使用收益，而非供住宅自用，自不受前開土地法規定之限制。本院審酌系爭地上物目前分租予8人，每人每月租金為2,500至4,000元不等，有套房出租租賃契約附卷可稽（見本院卷二第397至412頁），每月租金收益合計至少為20,000元，顯高於按系爭土地申報地價年息10％計算之金額（見附表二），故認上訴人主張以土地申報地價年息10％計算不當得利數額，應屬相當。而系爭土地106至108年申報地價每平方公尺為224元，109至110年申報地價每平方公尺為232元，111年申報地價每平方公尺為256元，有系爭土地申報地價查詢資料在卷可參（見本院卷二第141頁），則按被上訴人占用系爭土地如附圖所示編號741⑴、741⑵、741⑶部分之面積共196.32平方公尺（計算式：65.9＋116.27＋14.15＝196.32），據以計算被上訴人於起訴前5年內（106年7月12日起至111年7月11日止），所應一次償還上訴人之不當得利數額為22,634元（計算式見附表二）；自111年7月29日起所應按年償還之不當得利，則為5,026元（計算式：256×196.32×10％＝5,026，四捨五入至整數位）。

⒊又按不當得利發生之債，並無共同不當得利之觀念，亦無共同不當得利人應連帶負返還責任之規定。同時有多數利得人時，應各按其利得數額負責，並非須負連帶返還責任（最高法院100年度台上字第2105號、100年度台上字第76號判決意旨參照）。本件被上訴人因無權占有系爭土地所生不當得利之金錢給付係屬可分，揆諸上開說明，應由被上訴人按各自對⑴、⑵、⑶地上物應有部分比例分擔之，則被上訴人各應一次償還及按年償還之不當得利數額，即如附表三所示，上訴人僅請求被上訴人各給付如主文第3項、第5項所示之金額，自屬有據。

八、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被上訴人除去⑴、⑵、⑶地上物，將土地返還上訴人，並各給付上訴人如主文第3項所示之金額，及自111年7月29日起（即民事追加被告狀繕本最後送達翌日，見原審卷第254頁）至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第2、3項所示。上訴人依同規定，追加請求被上訴人除去⑷地上物，將土地返還上訴人，並就⑴、⑵、⑶地上物占用之土地，按年各給付上訴人如主文第5項所示之金額，亦為有理由，應予准許，爰判決如主文第4、5項所示。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

十、據上論結，本件上訴及追加之訴為有理由，爰判決如主文。

附表一：地上物明細（面積單位：平方公尺）

附表二：（金額單位：新臺幣/元，四捨五入至整數位）

附表三：（金額單位：新臺幣/元）