屏東簡易庭97年度屏簡字第607號

臺灣屏東地方法院民事判決　　　　　　 97年度屏簡字第607號

原告

甲○○

被告

聯協建設開發股份有限公司

法定代理人

乙○○

上列當事人間請求給付溢價獎金事件，本院於民國97年9 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造前訂立承攬契約，原告承攬銷售八畝園6 棟房屋，委託銷售期間自民國97年4 月1 日至97年6 月30日，於此期間內原告分別以新臺幣（下同）600 萬元價格出售B1棟，另以580 萬元價格售出B5棟房屋，而兩造合約中B1、B5底價均為550 萬元，原告實際出售價額超出合約底價為80萬元，依委託銷售合約約定，原告得請求80萬元之20％為溢價獎金即16萬元，16萬元獎金再扣除10％所得稅後為144,000元，即被告應給付原告之溢價獎金。詎料委託銷售期間屆滿後，被告仍拒絕給付，原告多次催討未果，為此依契約之法律關係提起訴訟，並聲明：如主文所示。

二、被告則以：兩造固有訂立承攬契約，由被告銷售八畝園房屋，惟仍有4 棟房屋尚未出售，仍有繼續銷售之必要，至少自97年4 月1 日起1 年後或兩造均認無再廣告銷售房屋必要或房屋全部售出始為結案，原告方得請領溢價獎金等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

１、原告於97年4 月1 日到97年6 月30日委託銷售期間，以600 萬元價格出售掉B1棟及以580 萬元價格出售B5棟等2棟房屋。

２、兩造對於不動產委託銷售合約書不爭執。

四、爭點所在：不動產委託銷售合約書上第5 項第3 款所謂的「結案時」係指不動產委託合約書承攬期間終止時，或銷售期間達一定期間之慣例（一年或不動產委託銷售合約達四期）？

五、本院就上述爭點判斷如下：

㈠解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。意思表示不明確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。最高法院88年度台上字第1671號判決意旨可資參照。

㈡本件兩造訂立委託銷售契約，目的即在藉由原告之廣告、奔走、招攬、洽談客戶及議價，進而促使被告與客戶訂立房屋買賣契約，原告從中按房屋銷售價額一定之比例獲得利潤。而兩造間委託銷售係定有相當之期間，依不動產委託銷售合約書第2 款約定，為97年4 月1 日起至97年6 月30日止，且兩造並未續約，可認自97年6 月30日後，契約即告終了，原告即已無義務及資格繼續銷售房屋，倘原告不得依契約約定向被告主張權利，仍須等待全部房屋銷售完畢或被告同意或1 年經過後，兩造間權利義務顯然並不對等，亦與誠信原則不符。

㈢溢價獎金與按底價計算之獎金二者具有類似性，均為原告促使被告與客戶訂立房屋買賣契約後，原告所得向被告請領之獎金，差異僅在前者為實際出售價額超出兩造約定之底價部分以20％計算獎金，後者則以兩造約定之底價1.5 ％計算獎金，而依兩造契約第5 項有關獎金及溢價請領方式，其中第2 款約定，每月30日結算請款獎金，次月5 日領款，倘議價獎金之請領方式，如被告所辯，應自訂約時起算後1 年或房屋全部銷售或兩造另已達成合意無在銷售房屋之必要時，原告始可請領，契約應另有明文約定，否則相類似性質之約定不應有如此明顯之差異，惟遍觀兩造委託銷售合約書中並無類似此等約定。

㈣既被告辯稱自97年4 月1 日起1 年後或兩造均認無再廣告銷售房屋必要或房屋全部售出始為結案，原告方得請領溢價獎金等情，未顯現於兩造不動產委託銷售合約書中，並為原告所否認，此即不構成兩造委託承攬銷售房屋之契約內容，此應屬被告內心之意思，原告於訂約當時即難以得知，被告即不得以其內心意思對抗原告，否則無異以被告片面內心隱藏意思即得變更兩造契約內容，自為法所不許。

㈤至八畝園其餘房屋是否已銷售、何棟房屋為路衝、原告承攬銷售房屋B1、B5是否易於脫手、現今經濟是否景氣，均與原告是否得依契約關係請求溢價獎金一事無涉。

㈥縱上，本院審酌兩造契約文義、承攬銷售期間之約定、獎金請領之方式、兩造並未續約等一切情狀綜合判斷，認不動產委託銷售合約書上第5 項第3 款所謂的「結案時」係指不動產委託合約書承攬期間終止時，從而，原告本於契約之法律關係，訴請被告給付如主文第1 項所示之金額及利息，為有理由，應予准許；又本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核予判決結果無影響，無庸逐一論駁，末此敘明。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之2、第389條第1 項第3 款、第78條，判決如主文。

以上為正本，係照原本作成。