臺灣新竹地方法院民事判決

原告

高天士

訴訟代理人

王中平律師

複代理人

連郁婷律師

複代理人

張智程律師

被告

王筱惠

訴訟代理人

蕭萬龍律師

複代理人

洪語律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國115年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、原告前經永慶不動產竹北莊敬店之專案協理范嘉森之陪同，前往觀看被告欲出售之門牌號碼新竹市○○路00巷0○0號商用店面（下系爭店面），發現屋內一處天花板由一塊大型鐵板覆蓋（下稱系爭天花板），經被告代理人吳俊明告知該處有些微漏水情形。嗣兩造就系爭店面於民國113年1月4日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），並以前述「漏水」為原因，另行簽訂「增補特約」（下稱系爭特約），兩造同意由原告自行修繕該處漏水問題，被告則減少價金新臺幣（下同）40萬元，其餘部分被告則於契約上保證並記載無瑕疵。

二、未料，當原告取下系爭天花板所覆蓋之鐵板後，發現系爭天花板除漏水外，尚有明顯鋼筋外露、水泥塊剝落等情，經委請鄭鵬成結構技師到場實地勘察後，於報告書內記載系爭天花板有「混凝土塊剝落、鋼筋裸露及鋼筋鏽蝕」、「初步研判，該樓板損壞情況已有結構安全之疑慮，此部分建議須盡速修繕」等語，足見該處瑕疵並非單純漏水，確實已有鋼筋外露並影響結構安全之問題。且因修復工法需打除樓板、重新澆置混凝土，涉及樓板承重結構安全，性質上屬「重大瑕疵」範疇。

三、而由系爭店面前承租人所提出之相關證據，可知被告早已知悉系爭天花板存在漏水及水泥剝落等事實，其始會於該處裝設鐵板以減緩問題及掩蓋。惟其竟於原告看房時故意不告知，甚於系爭買賣契約「標的物現況說明書」第28項「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」一欄，勾選「否」，以隱瞞系爭店面實際上之重大瑕疵；復又以系爭特約，企圖加深系爭店面僅有漏水情狀，並以免責條款規避更為重大之法律上責任。

四、是以，被告上開傳遞與事實不符之資訊，不僅為故意不告知，甚至屬於事實上之欺瞒，使原告對事實之主觀判斷與評估，產生與客觀事實不符之認知，合於民法第360條、第227條之規定，被告自應負瑕疵擔保、債務不履行之損害賠償責任。另系爭特約因被告代理人吳俊明故意不告知瑕疵，依據民法第366條但書規定，應屬無效；縱非無效，因系爭瑕疵屬房屋有結構問題無法補強之重大瑕疵，亦在兩造保留被告應負瑕疵擔保責任之範圍內。

五、又原告重新修繕系爭天花板，工程費總計花費237,825元；委託土木技師進行瑕疵鑑定，費用為4萬元；另因修繕期間加長，致原欲於113年5月試營運之咖啡廰，延期至同年12月20日始開始，早已安排之人力成本付諸東流，人事薪資損失共計891,060元，以上合計1,168,885元，應由被告賠償之。

六、綜上，爰按民法第360條、第227條第1、2項之規定，請求被告負損害賠償責任。並聲明:（一）被告應給付原告1,168,885元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、系爭天花板前因滲漏水，經被告於104間裝設導流鐵板以導引漏水至屋外，被告代理人已於原告看屋時明確告知漏水情事，並於「標的物現況說明書」中勾選天花板有滲漏水。又因裝設鐵板之時，並無鋼筋外露或水泥塊剝落，且裝設後未曾取下，伊遂於檢查後在「標的物現況說明書」第28項「是否現有或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落之情事」一欄，勾選「否」，並未隱瞞任何事實，此由原告對訴外人吳俊明提起詐欺罪之刑事告訴，業經本院以115年度易字第185號刑事判決無罪在案，故被告未違反附隨義務或主給付義務，無需負擔民法第227條債務不履行責任。

二、又原告於詳細了解系爭店面之狀況後，兩造有簽訂系爭特約，達成由被告減價40萬元、原告同意免除被告物之瑕疵擔保責任之合意，亦即原告會自行修繕系爭天花板漏水區塊及承擔其他非重大瑕疵，則被告亦毋庸負擔民法第360條之瑕疵擔保責任。況查，鐵板剛拆下時，系爭天花板外觀尚無水泥塊剝落或鋼筋外露，且鋼筋裸露處均為小部分牆面水泥剝落所造成，則事後屋損照片應係人為刻意將漏水所造成之水泥牆面鬆散狀態剝落所造成，則此與鋼筋鏽蝕相同，皆仍係漏水所生之瑕疵範圍；且因該等瑕疵可修補，不影響結構，非系爭特約所約定之「重大瑕疵」。

三、此外，原告就其原計畫於113年5月在系爭店面試營運咖啡廳乙節，並未提出任何證據，且無法看出其給付薪資與損害賠償結果間有何因果關係，難認其請求薪資損失為有理由。為此聲明：（一）原告之訴駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

參、得心證之理由：

一、按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」，民法第227條第1、2項、第360條、第366條分別定有明文。民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。準此，民法關於物之瑕疵擔保責任，係得由買賣雙方以特約免除或限制出賣人之物之瑕疵擔保責任，除有證據足資認定出賣人有故意不告知瑕疵之情形外，否則契約當事人均應受該特別約款之拘束。

二、本件原告主張被告於現況說明書第28項為不實勾選，故意不告知系爭天花板有漏水以外之鋼筋外露、水泥塊剝落瑕疵，應依民法物之瑕疵擔保、債務不履行之規定負損害賠償責任云云，既為被告所否認，揆諸前揭意旨，自應由原告先就被告有故意不告知鋼筋外露、水泥塊剝落屋況乙節，負舉證責任。然查：

(一)觀之原告提出其主張由其與系爭店面前承租人林穎祺之LINE對話紀錄所示（見卷一第119頁），其中林穎祺雖有提及「當初裝潢時施工師傅發現樓板是空心且水泥剝落，我跟屋主那邊反應」、「後來對方在天花板上加裝鐵板」等語，然此部分對話紀錄時間、對話對象不明，且欠缺前後完整之對話內容，已難據此遽謂被告曾因林穎祺之告知，而知悉系爭天花板有鋼筋外露、水泥塊剝落情況之事實存在，因而逕為不利於被告之認定。況查，證人林穎祺曾於刑事詐欺案件審理程序時，具結證稱：伊在104年11月9日電子郵件提及樓層板是空心的，師傅敲開一小塊看發現可能會有塌陷問題的相關內容，電子郵件下方所附照片是施工工班轉傳給伊，伊直接傳給房東。伊無法指出敲開一小塊的地方，因為係師傅講的，伊本人未在現場看到師傅敲開的地方，無法指出樓層板何處為空心等語明確（見本院以115年度易字第185號刑事案卷第156-171頁，下稱刑事案卷易字卷），亦即證人林穎祺自承並未在場見聞系爭店面天花板之瑕疵情形，僅係聽聞施工工班之轉告屋況；加以上開電子郵件所附照片（見卷一第123頁），亦無法辨識出何處有天花板鋼筋外露、水泥塊剝落之情況，且林穎祺當時亦僅係在電子郵件中向屋主反應「樓層板空心、可能塌陷」，而未提及「鋼筋外露、水泥塊剝落」，故系爭天花板在林穎祺104年間裝修期間，尚且難認有「鋼筋外露、水泥塊剝落」情事，遑論被告是否因林穎祺之告知而知情，進而對原告隱瞞，故原告此部分主張，已難認有據。

(二)次查，曾任被告代理人員工之鄭碧雯，亦曾於刑事審理中結稱：伊有管理過系爭店面，若管理房屋有工程施工問題，不一定每個都會開會討論，伊能處理的話就直接執行。租賃部分基本上都係請工班直接去看現場並回報，沒問題就付錢施做，不太需要再跟業主報告、討論。系爭店面時間太久了，而且算是很小的案子，伊沒什麼印象，不知現場裝設鐵板係要解決什麼問題等語（見刑事案卷易字卷第172-188頁）。則依證人鄭碧雯之證述內容，亦難佐證其曾於104年間接獲租客林穎祺反應天花板漏水而發現有鋼筋外露、水泥塊剝落之情況，因而使用鐵板覆蓋隱蔽。再觀諸系爭店面於104年12月間之管理紀錄（見刑事案卷易字卷第79-83頁），其上載明問題為「林小姐來信表示天花板會滴水」，處理方式記載：於12月23日有拆開鐵板，並於12月30日將鐵板鎖回去，其後於2月17日決定採用集水槽、排水管之工法處理。亦即僅有記載天花板漏水問題之相關施工、費用處理方式，全無 拆開鐵板前、後，曾經發現系爭天花板鋼筋外露、水泥塊剝落之相關紀錄，益徵原告此部分主張難認屬實。此外，原告就被告於簽立買賣合約及現況說明書時，是否已知悉系爭天花板有鋼筋外露、水泥塊剝落瑕疵之事實，亦未提出任何證據以為證明，是亦難認被告有故意隱瞞此部分屋況之情。

(三)第查，原告與被告係於系爭特約約定：「1.甲方（即原告）已至房屋現場確認，本標的物現況天花板有滲漏水屋況問題，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用。2.本案甲乙（即被告）雙方原議定之成交價新台幣壹仟參佰伍拾萬元，乙方同意減價肆拾萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕疵，如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地、房屋有結構問題無法補強…等情事，乙方仍應負瑕疵擔保責任。甲方經謹慎評估後，同意此交易條件，日後不得就本件買賣向乙方及仲介再為任何請求。」等語（見卷一第61頁），已言明系爭店面之滲漏水及日後始發現之壁癌、龜裂等非重大瑕疵問題，均由原告自行修復、負擔修繕費用，與被告無關。由此可認，契約當事人已以特約免除被告關於系爭店面滲漏水及非重大物之瑕疵擔保責任，且因原告未舉證被告有故意不告知天花板除漏水以外之瑕疵，已如前述，則其特約並非無效，兩造均應受該特別約款之拘束。又系爭天花板之「混凝土塊剝落、鋼筋裸露及鋼筋鏽蝕」，可透過打除樓板、鋪設點焊鋼絲網並澆置混凝土等方式修補，此有原告所提出、由傑誠結構土木技師事務所出具之報告書在卷可憑（見卷一第71-99頁），核其瑕疵性質尚與系爭特約所稱「房屋有結構問題無法補強」之重大瑕疵有間，則依兩造間之特別約款協議，該等瑕疵應由原告自行修繕，被告自不負物之瑕疵擔保責任。

(四)從而，原告並未舉證證明被告於簽訂系爭買賣契約時，有故意不告知系爭天花板鋼筋外露、水泥塊剝落瑕疵之情事，且該等瑕疵非屬系爭特約所稱「房屋有結構問題無法補強」之重大瑕疵，應為特約免除被告瑕疵擔保責任之範疇，揆諸前揭規定，原告主張被告應就系爭天花板之鋼筋外露、水泥塊剝落，負物之瑕疵擔保及債務不履行之損害賠償責任，即屬無據。

三、綜上所述，原告依據民法第227條第1、2項、第360條之規定，提起本訴，請求被告賠償損害1,168,885元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，一併駁回之。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一論述。

五、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。