臺灣士林地方法院97年度重訴字第297號

臺灣士林地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第297號

原告

庚○○○

原告

號

原告

辛○○

原告

丁○○

兼前列三人

丙○○

訴訟代理人

前列 一人 林志嵩律師

訴訟代理人

前四人共同 李振華律師

訴訟代理人

被告

己○○

被告

2

訴訟代理人

曾孝賢律師

複代理人

鄭玉鈴律師

被告

錢隆科技股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

戊○○

上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國98年4 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：本件被告錢隆科技股份有限公司（以下簡稱：錢隆公司）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

乙、實體方面：

一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段2 小段529 、530 地號土地（下稱：系爭529 、530 地號土地）為原告與其他共有人所共有，原告應有部分各為88分之1 。被告己○○為門牌號碼臺北市○○街27號未辦保存登記建物暨附屬鐵皮屋（下稱：系爭建物）事實上處分權人，並將系爭建物出租予被告錢隆公司，由被告錢隆公司占有系爭建物。因系爭建物原作戲院使用部分占用系爭529 、530 地號如附圖所示Α部分（529 地號505 平方公尺、530 地號61平方公尺），附屬鐵皮屋部分占用系爭529 地號如附圖所示Β部分（10平方公尺），及如附圖所示Ｃ部分空地（529 地號54平方公尺、530 地號55平方公尺），均無合法權源。為此，依民法第767 條、第821 條規定，訴請被告己○○拆除房屋，被告並應遷出系爭房地並共同返還土地予原告及其他全體共有人。並聲明：

㈠被告己○○應將坐落系爭529 、530 地號土地上，如附圖所示Α部分戲院（面積：占用系爭529 地號505 平方公尺、占用系爭530 地號61平方公尺），及坐落系爭529 地號如附圖所示Β部分鐵皮屋（面積10平方公尺）之建物拆除；被告己○○、錢隆公司應自上開如附圖所示Α、Β部分之房地，及坐落系爭529 、539 地號土地如附圖所示Ｃ部分空地（面積：系爭529 地號部分54平方公尺、系爭530 地號部分55平方公尺）遷出，共同將上開土地返還原告及其他共有人。㈡被告己○○應給付原告各12萬5,960 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日，按週年利率5%計算之利息，並自97年9 月13日起，至履行第㈠項拆屋還地義務日止，按月給付原告各2,367 元。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告己○○以：原告之應有部分係繼承自其先祖謝扁，謝扁曾就包含系爭建物所坐落土地在內之13宗土地，與他共有人間成立分管約定，分管舊地號南港區○○○段616-3 、616-4 地號土地，系爭建物所坐落之系爭529 、530 地號土地，應非謝扁所分管。是謝扁及繼承自謝扁之原告，均應受分管約定之拘束，不得向被告主張。又包含系爭529 、530 地號土地在內之13宗土地共有人間分管約定，同意人數已逾應繼分96分之78，人數亦逾一半以上。縱原告否認謝扁曾為同意，扣除其應有部分96分之24後，應有部分比例96分之54，仍超出立法規定。另共有人張謝菊、王財、高王秀卿、王秀美、謝王秀鳳、李世仁、李皆輝、李權城、李佩樺等7 人（下稱：張謝菊等7 人），已於本院96年度他調字第56號事件成立調解，足認張謝菊等7 人亦已同意被告己○○使用系爭529 、530 地號土地。被告己○○已於96年中依調解內容悉數給付，應類推適用土地法第103 條第4 款規定，非於被告己○○積欠租金超過2年，不得回收土地等語，資為抗辯。被告錢隆公司未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前提出之答辯書狀及以前到場之聲明和陳述略以：98年6 月底與被告己○○間租賃契約到期後即會遷離系爭建物，不清楚原告與被告己○○間紛爭之緣由等語為辯。

三、兩造不爭執之事實（本院卷二第67頁、106 頁背面；第106、112 頁）

㈠原告為系爭529 、530 地號土地共有人，應有部分各為88分之1 ，且係繼承自訴外人謝扁。

㈡被告己○○為系爭建物事實上處分權人，系爭建物原作戲院使用部分占用系爭529 、530 地號如附圖所示Α部分（529地號505 平方公尺、530 地號61平方公尺），附屬鐵皮屋部分占用系爭529 地號如附圖所示Β部分（10平方公尺）；如附圖所示Ｃ部分空地（面積：系爭529 地號部分54平方公尺、系爭530 地號部分55平方公尺），合計占用面積685 平方公尺，確為被告占有中。

㈢被告己○○、錢隆公司間就系爭建物定有如本院卷二第79、80頁內容所示之房屋租賃契約書，約定租期至98年6 月30日止，系爭建物現由錢隆公司直接占有中。

㈣系爭529 地號重測前舊地號為南港三重埔段616-10地號（本院卷一第12頁）；系爭530 地號重測前舊地號為南港三重埔段616-3地號（本院卷一第34頁）。

四、本件經本院依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1 項第3 款規定，整理並協議簡化爭點如下（本院卷二第106頁背面本院98年2月27日言詞辯論筆錄）：

㈠被告占有系爭529 、530 地號土地有無合法權源？

㈡原告請求被告己○○給付之不當得利數額是否過高？

五、茲就兩造爭點分述如下：

㈠被告占有系爭529 、530 地號土地有無合法權源？

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得為共有人全體之利益，請求回復共有物，民法第767 條、第821 條分別定有明文。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院85年臺上字第3077號判決、87年臺上字第138 號判決意旨參照）。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年台上字第1552號、82年臺上字第1141號、85年臺上字第1120號、88年臺上字第1220號裁判意旨參照）。系爭529 、530 地號土地為原告與其他共有人所共有，被告己○○為系爭建物事實上處分權人，被告錢隆公司現為系爭建物之直接占有人，系爭建物占用如附圖所示Α、Β部分之土地，及如附圖所示Ｃ部分空地，業如前揭三、㈠至㈢所述，依上說明，原告以被告無權占有為原因，請求返還所有物，自應由被告就占用系爭529 、530 地號土地有正當權源之事實，負舉證之責。

⒉雖被告己○○以前揭情詞，主張其為有權占有，惟：

⑴被告己○○主張原告之被繼承人謝扁曾同意出租系爭529 、530 地號土地乙節，係以其所提「房地租借契約書」（本院卷二第85頁）、收據（本院卷二第92-96 頁），推論謝扁或全體共有人曾就系爭529 、530 地號土地授權謝毝為出租。惟查：

①被告己○○所提收據，土地標示均為「南港三重埔段616 之4 」地號，並於數量欄記載「36坪」（本院卷二第86-96 頁）。然查舊地號南港三重埔段616 之4 地號重測後地號為臺北市○○區○○段2 小段553 地號土地（見卷附新舊地號查詢資料），與系爭529 、530 地號尚無關連，面積亦有未合，尚難以上開553 地號與系爭529 、530 地號位置屬於同地段，即推論系爭529 、530 地號亦曾得原所有權人同意而為出租。

②至被告所提「房地租賃契約書」，其上所載「元南港三重埔六一六街之叁」田地，如所指即為重測前南港三重埔段616之3 地號，固即為系爭530 地號重測前地號。惟查：Ⅰ系爭建物主要部分即戲院部分係坐落系爭529 地號，面積為505 平方公尺，坐落系爭530 地號部分僅61平方公尺，被告己○○所提530 地號「房地租賃契約書」，非得執為占用系爭529 地號505 平方公尺之權源。Ⅱ依原告所提「房地租賃契約書」，出租時間為38年4 月1 日，而依本院依職權函調之系爭530 地號土地登記謄本，36年7 月1 日迄至66年10月17日期間，登記之土地所有權人為謝元（96分之12）、黃浩（96分之6） 、黃連飄（96分之6）、謝娥（96分之6） 、謝菊（96分之6） 、謝扁（96分之24）、黃金池（96分之3） 、謝皇（96分之4） 、謝鬧（96分之4） 、謝萬子（96分之4） 、黃金溪（96分之9） 、謝和興（96分之12）（本院卷三第12-14 頁、第50-51 頁），並無謝毝其人。又原告否認其被繼承人謝扁曾有授權謝毝與上開「房地租賃契約書」所載承租人王秀鳳訂立租賃契約之事實，謝毝亦未於其所簽立之「房地租賃契約書」上表明「代理」謝扁或其他共有人之意旨，且被告己○○亦未能舉證以實其說，是被告己○○抗辯包括謝扁在內之系爭530 地號土地共有人曾授權謝毝訂立上開「房地租賃契約書」，尚難認為真實。又上開「房地租賃契約書」既非謝扁或經謝扁授權之人代理謝扁所訂立，自無從拘束包括原告在內之謝扁繼承人。

③再按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426 條之1 定有明文。上開條文，固係於89年5 月5 日生效施行，惟於上開條文增訂前，即為實務所肯認（見民法第426 條之1修正說明及最高法院48年臺上字第227 號、52年臺上字第2047號判例意旨），是於89年5 月5 日前所成立之租地建屋契約，仍有適用。是依上開說明，被告己○○取得系爭建物事實上處分權，如係繼受自租用基地建築房屋之承租人，固非不得對所有人主張租賃關係繼續存在，惟：Ⅰ被告己○○僅提出王秀鳳與謝毝於38年4 月1 日所訂立，載明承租土地36坪之「房地租借契約書」，王秀鳳與己○○，或己○○前手乙○○，如何輾轉繼受自王秀鳳，並未見被告己○○舉證以實其說。Ⅱ如前所述，系爭建物主要部分即戲院部分係坐落系爭529 地號，面積為505 平方公尺，坐落系爭530 地號部分僅61平方公尺，而經核對本院函請臺北市松山地政事務所提供之土地登記資料結果，38年4 月1 日訂立「房地租賃契約書」時，系爭529 、530 地號土地所有權人均屬相同（本院卷三第47-51 頁及外放證物），果訴外人王秀鳳承租後所建建物與系爭建物為「同一」建物，在出租人、承租人相同，且係承租單一建物坐落之基地情況下，王秀鳳竟未就系爭建物主要坐落部分530 地號同時訂立租賃契約，實與常情有違。況且，「房地租賃契約書」承租標的舊地號616-3 地號面積36坪，相當於119 平方公尺，其面積已可獨立建屋，與現今占用530 地號61平方公尺，而為戲院建物一部分、非獨立使用之現況，實有相當出入。Ⅲ被告己○○所提「房地租賃契約書」，固載明承租標的係舊地號616-3 地號36坪，惟其所提59年至65年王秀鳳租金繳納證明，均係載明「土地標示：臺北市○○○○○段616 之4」，且數量亦適為「36坪」，收租人為謝毝或謝萬金（謝毝之子），然未能提出任一舊地號616-3 地號向王秀鳳收租之證明，則王秀鳳承租標的確實位置為何，亦堪存疑。Ⅳ王秀鳳係於38年4 月1 日租地建屋，而一般磚構造屋耐用年數25年、加強磚造屋耐用年數35年，縱為現時之鋼筋混凝土建造屋耐用年數亦不過50年，是果王秀鳳曾於38年間在系爭530 地號上建屋，衡諸經驗法則，應早已有相當程度之殘破；對照系爭建物稅籍資料，折舊率為12，起課時間為57年7月，及建物現況，實難認二者確為同一建物。Ⅴ系爭建物之前處分權人（或所有權人）乙○○於本院81年度訴字第34號請求不當得利事件，主張系爭建物使用土地，係向訴外人黃清邦承租（該事件一審案卷第41頁背面），並有黃清邦出具，載明租期3 年、租金26萬6,000 元之租金收據在卷可稽（該事件一審案卷第68頁），是被告己○○前手乙○○主張系爭建物之占有權源，顯與被告己○○所提「房地租賃契約書」無涉。Ⅵ綜上，被告己○○未能舉證王秀鳳依「房地租賃契約書」所建房屋，與系爭建物為同一建物，及其係輾轉繼受自王秀鳳取得建物事實上處分權，自非得依民法第426 條之1 規定，主張繼受王秀鳳「房地租賃契約書」承租人。Ⅶ按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。民法第443 條第1 項定有明文。依上法條規定，土地承租人非得任意就承租標的之一部或全部為轉租，而租賃權之讓與有甚於轉租，舉輕足以明重，承租人更非得任意轉讓其租賃權（最高法院37年上字第6886號、37年上字第7633號判例意旨參照）。被告己○○非得依民法第426 條之1規定繼受王秀鳳基地租賃契約已如前述，則王秀鳳果有基地以外之讓與租賃權、轉租或同意第三人使用情形，即非適法，受讓人亦非得執以對抗土地所有權人。

⑵被告己○○主張系爭529 、530 地號共有人間曾有分管約定，系爭建物占用之土地非屬原告被繼承人謝扁分管部分，原告應無權置喙云云。惟查：

①如前㈠⒈所述，占有人主張非無權占有者，須就其占有權源負舉證之責，非由所有權人舉證證明占有人無權占有，此為舉證責任分配法則。是以，被告己○○須就系爭529 、530地號共有人間有分管約定，且其占有部分係向分管該部分之共有人承租使用之事實，負舉證之責。

②關此，被告己○○之主張係以：Ⅰ依本院81年度訴字第31號事件歷審判決所載內容，足見當年全體共有人產生爭執者，係部分共有人私自收取租金，致他共有人心生不滿，是以就如何收取或分配租金進行調解，但並未否認被告己○○關於系爭建物得坐落於系爭529 、530地號土地之權利，否則何必商量如何收取租金？原告所附前事件判決，僅能說明系爭529 、530 地號土地之租賃契約是否成立，但無法證明系爭建物是否有占有系爭529 、530 地號之權源（本院卷一第13頁）。Ⅱ依本件前手屋主即乙○○之陳述，當時與系爭529 、530 地號土地相關之周遭土地，係由當時地主根據使用現狀，各自就其所使用之土地，分別將其管理之土地，出租予承租人，並分別收取租金（本院卷二第119頁）。Ⅲ包括系爭529 、530 地號土地在內之13筆土地既經分管，謝扁或謝毝當時分配管理之土地為舊地號616-3 、616-4 地號土地，當無可能再管理系爭529 、530 地號土地，既有分管之同意，就其他土地之使用自無置喙餘地，原告應同受拘束（本院卷二第122 頁）。

③惟查：Ⅰ如前所述，占有權源之舉證責任在被告己○○，被告謂「前事件判決，僅能說明系爭529 、530 地號土地之租賃契約是否成立，但無法證明系爭建物是否有占有系爭529 、530 地號之權源」云云縱為可採，仍應由被告己○○就其占有權源負舉證之責。Ⅱ被告己○○前手乙○○，為本院81年度訴字第31號返還不當得利事件之被告，為利己之陳述，乃屬當然，且乙○○又如何得以知悉系爭529 、530 地號共有人間曾有如何之決定？所述顯非可採。況且，乙○○於前事件之抗辯，業經確定判決認定非得執為占有權源，是若乙○○為後事件之當事人，基於訴訟上之誠信原則，尚且不得就無權占有之重要爭點再為爭執，則自乙○○受讓系爭建物事實上處分權之被告己○○，自非得以乙○○之相同抗辯為證言，主張為有權占有。Ⅲ被告己○○所謂「包括系爭529 、530 地號土地在內之13筆土地既經分管，謝扁或謝毝當時分配管理之土地為舊地號616-3 、616-4 地號土地」之事實，為原告所否認，被告己○○並未就此舉證以實其說，自難認為真實。是以，被告己○○以上開未經舉證之事實，再據以推論謝扁「當無可能再管理系爭529 、530 地號土地（惟舊地號616-3 地號即為系爭530 地號土地，被告己○○此部分論述亦非正確），既有分管之同意，就其他土地之使用自無置喙餘地，原告應同受拘束」云云，亦非可採。

⑶被告己○○復抗辯，依98年1 月23日修正公布之民法第820條第1 項規定，被告應得占有使用系爭529 、530 地號土地云云。惟按98年1 月23日修正公布之民法第820 條第1 項固規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」惟上開條文，依民法物權編施行法第24條第2 項規定，自公布後6 個月即98年7月23日施行。是不論被告己○○主張已有民法第820 條第1項規定之多數共有人同意使用是否可採，其均非得以上開尚未施行之法律規定，執為占有權源，且基於法律不溯既往原則（民法物權編施行法第1 條後段），被告己○○亦僅得於上開法條施行後，另依修正後民法第820 條第1 項規定，取得法定比例共有人之同意，始得合法占有使用。

⑷綜上，被告己○○關於其為有權占有之抗辯，均非可採。原告訴請直接占有人被告錢隆公司遷出系爭占用部分，另訴請被告己○○拆除系爭建物，返還占用土地，於法自無不合。

㈡原告請求被告己○○返還不當得利之合理數額

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書分別定有明文。又按無權佔用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段之規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。

⒉經查，被告己○○係於87年12月29日，自訴外人闕德城受讓系爭建物事實上處分權持分5 分之3 ，嗣再於93年11月16日，受讓闕德城持分5 分之2 ，有被告己○○所提「買賣所有權移轉契約書」（本院卷三第116 、117 頁），及本院依職權調取之系爭建物房屋稅籍資料（本院卷三第6-9 頁）在卷可憑，且為兩造所不爭執，自堪信為真實。是原告主張不當得利之92年9 月13日至97年9 月12日期間，自92年9 月13日起至93年11月15日止，應以系爭建物占用土地全部利得之5分之3 計算被告己○○不當得利數額；自93年11月16日起，始依系爭建物占用土地之全部利得計算被告己○○不當得利數額。

⒊經查，系爭529 、530 地號92年度公告地價為每平方公尺2萬8,600 元，93-95 年度公告地價為每平方公尺3 萬400 元，96-97 年度公告地價為每平方公尺3 萬6,500 元，有原告所提公告地價查詢資料在卷可稽（本院卷一第153 、154 頁）。依平均地權條例第16條前段規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價，是系爭529 、530 地號92年度申報地價應為每平方公尺2 萬2,880 元，93-95 年度申報地價應為每平方公尺2 萬4,320 元，96-97 年度申報地價應為每平方公尺2 萬9,200 元。本院斟酌系爭土地坐落臺北市南港區8 米寬之東南街街內，街口不遠處即為南港路、三重路交岔路口，對面為1 、2 層樓建物，僅有舊式旅社、西服店，並無其他商家（本院卷二第31頁勘驗筆錄）；又依被告己○○所述，系爭建物現出租予被告錢隆公司，租金為每月8 萬5,000 元（見本院卷二第79、80頁被告己○○所提租約）等各情，並審酌土地之位置、工商業繁榮程度等因素，認應以土地申報地價週年利率6%計算不當得利價額為合理，原告請求按年息10% 計算，尚屬過高。

⒋據上，原告（應有部分各88分之1） 所得請求之不當得利數額如下（元以下四捨五入）

⑴92年9月13日至92年12月31日期間（110日）22880 ×685 ×6%×110/365×3/5×1/88=1932

⑵93年1 月1 日至93年11月15日（320日）24320×685 ×6%×320/366×3/5×1/88=5959

⑶93年11月16日至95年12月31日（2年46日）24320×685 ×6%×（2+46/366）×1/88=24145

⑷96年1月1日至97年9月12日（1年256日）29200×685 ×6%×（1+256/366）×1/88=23177

⑸97年9月13日後按月給付金額：29200×685 ×6%×1/12×1/88=1137依上所述，各原告分別請求被告己○○給付92年9 月13日至97年9 月12日期間之不當得利數額5 萬5,213 元（計算式：1932+5959+24145+23177=55213） ，及自97年9 月13日起，至拆屋還地之日止，按月給付1,137 元，為有理由，應予准許。

⒌再按不當得利受領人，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第182條第2 項定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203 條所明定。查被告占用系爭土地，並無合法權源，至遲於原告提起本件訴訟，並將起訴狀繕本送達時即知悉其占有受利益並無法律上原因。是原告就前開92年9 月13日至97年9 月12日期間已發生之不當得利數額5 萬5,213 元，請求自起訴狀繕本送達翌日即97年9 月25日起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，亦屬有據。

六、從而，原告本於前揭原因事實，依民法第767 條規定，請求㈠被告己○○、錢隆公司應自如附圖所示Α部分戲院（面積：占用系爭529 地號505 平方公尺、占用系爭530 地號61平方公尺），及坐落系爭529 地號如附圖所示Β部分鐵皮屋（面積10平方公尺），暨如附圖所示Ｃ部分空地（面積：系爭529 地號部分54平方公尺、系爭530 地號部分55平方公尺）遷出；㈡被告己○○應將如㈠所示之Α部分戲院、Β部分鐵皮屋拆除，並將其所占用如附圖所示Α、Β部分土地、Ｃ部分空地返還原告及其他全體共有人；㈢被告己○○應給付原告各5 萬5,213 元，及均自97年9 月25日起至清償日，按週年利率5%計算之利息，並自97年9 月13日起至返還如㈡所示土地之日止，按月各給付原告1,137 元，為有理由，應予准許。逾上開准許部分之請求，即為無理由，應予駁回。

七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

八、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

九、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項但書、第392 條第2 項判決如主文。