臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決

原告

陳賢誠

訴訟代理人

蕭麗琍律師

被告

蘇荻雅

被告

陳峯逸

被告

蘇楓仁

訴訟代理人

施承典律師

被告

蘇灣傳

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年4月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：　除被告蘇楓仁外之其餘被告，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項：

一、原告主張：

㈠坐落臺南市○○區○○段000地號土地（重測前為觀音廟小段378-24地號土地，下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示。系爭土地使用分區為住宅區，東側臨新化區中正路，西側與同區段846地號（蘇灣傳所有）、847地號（蘇楓仁所有）、848地號（陳賢誠、陳峯逸共有，應有部分各2分之1）、849地號（蘇荻雅之父蘇寶雄所有）土地相鄰。系爭土地現況並無建築物，僅有蘇楓仁放置之空心磚及花盆等地上物，並無依法令規定、使用目的或訂有不分割特約等不能分割情形，為避免系爭土地及西側鄰地之通行爭議，爰請求將系爭土地按臺南市新化地政事務所土地複丈成果圖（收件日期及文號：民國114年7月31日法囑土地字第280號，下稱附圖）分割如主文第一項所示，除兩造分割後取得之土地各自連接中正路外，亦可解決指定建築線須得其他人同意之問題，得以充分發揮系爭土地之經濟效益，另就受原物分配之各共有人依其應有部分比例換算之土地面積，與實際分得之土地面積有落差部分，則以金錢補償之。

㈡並聲明：如主文第一、二項所示。

二、被告答辯：

㈠被告蘇楓仁：

⒈依最高法院69年台上字第1931號判例、110年度台上字第2047號判決意旨，如共有之土地已闢為道路，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使用目的而不能分割，本件系爭土地現況係臺南市○○區○○路000號、299號、301之1號房屋門前之既成道路，依前揭最高法院裁判意旨，系爭土地應不得分割。

⒉退步言之，如認系爭土地仍可予分割：

⑴審酌系爭土地雖屬畸零地，惟因緊鄰新化區熱鬧之中正路，後方並與兩造各自所有未臨中正路之同區段846地號、847地號、848地號、849地號土地等土地相鄰，如依原告所提方案，系爭土地分割後共有人各自取得之土地，與後方未臨路之土地合併使用，土地價值固可大幅提升，然此卻建立於犧牲蘇楓仁1人之土地面積上，且系爭土地之前共有人於111年12月26日，即以存證信函通知系爭土地共有人是否優先承買，其等明知若欲將系爭土地與自己毗鄰裏地一併使用，各自持分面積均有不足，卻均不願承買，最後始由蘇楓仁買下，而其餘被告再藉由共有物裁判分割方式，將蘇楓仁買下之持分土地，強制分割以獲取超出其持分面積之土地，以供其等毗鄰裹地合併使用，此舉形同強迫蘇楓仁出售系爭土地以增益其等毗鄰裹地之利用價值，實非公允。

⑵據蘇楓仁訪查附近土地，目前附近同樣面臨中正路之土地，開價為每坪新臺幣（下同）35萬8,600元，本件鑑價結果僅每坪29萬8,650元，顯示鑑價評估之價格與公開市場上之實際出售價值仍有差異。審酌系爭土地維持向來狀態，亦均不影響各共有人原毗鄰裹地之利用，原告欲將系爭土地與毗鄰裹地合併使用增益其價值，應係另一問題，於本件系爭土地分割時，不應予以考慮，爰請求將系爭土地按各共有人之應有部分比例換算之面積分配如下，即不生價金找補問題：按臺南市新化地政事務所土地複丈成果圖（收件日期及文號：114年9月18日法囑土地字第362號）所示A2部分面積0.37平方公尺土地，由被告蘇灣傳取得；編號B2部分面積8.85平方公尺土地，由被告蘇楓仁取得；編號C2部分面積2.58平方公尺土地，由原告與被告陳峯逸共同取得，並按如附表一「應有部分」欄所示其等各自之比例維持共有；編號D2部分面積1.47平方公尺土地，由被告蘇荻雅取得。

⒊並聲明：原告之訴駁回。

㈡被告蘇荻雅、陳峯逸、蘇灣傳經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，依其等先前提出之民事陳報狀，均表示同意原告所提分割方案，且對鑑價找補金額均無意見。

三、得心證之理由：

㈠原告就系爭土地請求法院裁判分割，為有理由：

⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分割之分配，民法第823條第1項及第824條第1項、第2項分別定有明文。

⒉查系爭土地為兩造所共有，應有部分比例如附表一所示，且系爭土地並無法令規定、使用目的或訂有不分割特約之不能分割情形等情，有原告提出系爭土地登記第一類謄本在卷可稽（新司簡調字卷第51頁至第53頁），並有臺南市新化地政事務所114年5月26日所測字第1140102220號函在卷可考（新簡字卷第21頁），堪予認定。兩造就系爭土地所有權之分割方法迄今不能達成協議，原告依民法第823條第1項規定，就系爭土地所有權請求法院裁判分割，為有理由，應予准許。被告蘇楓仁雖以前詞置辯，惟依卷附臺南市新化區公所都市計畫土地使用分區證明書記載（新司簡調字卷第29頁），系爭土地之使用分區為住宅區，對照原告所提現場照片及本院至現場履勘情形（新司簡調字卷第55頁至第57頁、新簡字卷第89頁至第92頁），系爭土地現況係新化區中正路297號、299號、301之1號房屋門前與道路相連接部分之土地，並非劃設有標線、供公眾通行使用之道路，與蘇楓仁援引之前揭最高法院裁判意旨所指情形有別，蘇楓仁據此抗辯系爭土地因使用目的不能分割，尚非有據。

㈡系爭土地應依原告主張如附圖所示之方案為原物分割，並以價金補償受原物分配面積與應有部分比例有落差之共有人為適當：

⒈按共有物之分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2項至第4項分別定有明文。又裁判上定共有物分割之方法，法院本有自由裁量權，不受任何人主張之拘束，應斟酌各共有人之意願及利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用、土地整體利用價值，並兼顧共有物之使用現況，維持全體共有人之公平與經濟原則，其分割方法始得謂為適當。

⒉查系爭土地為南北向延伸之狹長三角形土地，北窄南寬，東側臨臺南市新化區中正路，現況如新司簡調字卷第55頁至第57頁照片所示，地上物僅有蘇楓仁放置之空心磚、花盆等可移動式物品；另同區段846地號土地為蘇灣傳所有，同區段847地號土地為蘇楓仁所有，同區段848地號土地為原告與陳峯逸所共有，同區段849地號土地為蘇荻雅之父親蘇寶雄所有等情，業經本院會同臺南市新化地政事務所人員履勘現場查明，並有本院勘驗測量筆錄、系爭土地之地籍圖、系爭土地及同區段846地號至849地號之土地登記謄本、現場照片及附圖在卷可稽（新司簡調字卷第27頁、第31頁至第37頁、第51頁至第57頁、新簡字卷第89頁至第95頁），此部分之事實，堪以認定。

⒊審酌系爭土地形狀狹長、北窄南寬，面積僅有13.27平方公尺，依原告所提分割方案（新簡字卷第95頁），於分割後，分別由同區段846地號至849地號土地之所有權人或共有人取得各該土地延伸至系爭土地之範圍（蘇寶雄部分分割由蘇荻雅取得），使其等得以經由分割後所取得附圖編號A1至D1部分土地，通行至聯外道路即臺南市新化區中正路，與使用現況相符，有利系爭土地、同區段846地號至849地號土地及其上建物繼續發揮經濟效用，並得因土地使用之完整性，提升整體利用價值，並避免或減少後續土地使用糾紛；至受原物分配面積與應有部分比例有落差之共有人，則由其他共有人以金錢方式為補償（補償方法詳下述），堪認妥適。至蘇楓仁所提分割方案（新簡字卷第97頁），分割後各筆土地雖與兩造應有部分換算之面積相符，惟將使原告與陳峯逸共有之同區段848地號土地，往東因受分由蘇楓仁取得之編號B2部分土地阻隔，致無法與臺南市新化區中正路相連接，蘇楓仁雖辯稱分割後系爭土地維持向來之狀態，不影響各共有人原毗鄰裏地之利用等語，惟系爭土地現況已由蘇楓仁放置空心磚、花盆等物品形成出入障礙，顯足影響同區段848地號土地之出入及通常使用，蘇楓仁上開所辯，尚屬無據，另分由原告與陳峯逸共同取得之編號C2部分土地，面積狹小，復未與原告、陳峯逸共有之同區段848地號土地相連接，無法與鄰地為整體之利用，欠缺單獨利用之可能，有害於其經濟價值，並非妥適。準此，審酌系爭土地之性質、型態、現狀、經濟效益、兩造之意願、利益及公平等一切情狀，應認原告所提分割方案，可兼顧各共有人間之公平及土地之利用價值，而屬適當公允之分割方法，爰採為本件之分割方法，判決如主文第一項所示。

⒋按共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨，最高法院85年台上字第2676號裁判意旨可資參照。系爭土地依原告所提分割方案為分割後，各共有人分別由同區段846地號至849地號土地之所有權人或共有人取得各該土地延伸至系爭土地之範圍（蘇寶雄部分分割由蘇荻雅取得），使其等得以經由分割後所取得附圖編號A1至D1部分土地，通行至聯外道路即臺南市新化區中正路，因各共有人所受分配土地面積有異，揆諸前揭說明，自應由分得土地面積較持分比例換算面積為多之共有人，補償分得土地面積較持分比例換算面積為少之共有人。經本院囑託宏宇不動產估價師事務所，就系爭土地依原告所提分割方案為分割後，各共有人間應補償或應受補償之金額為何進行鑑定，其結論如附表二所示，有該不動產估價報告書可參，審酌前開估價報告係依不動產估價技術規則，並針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場概況等因素分析，採用比較法、土地開發分析法等估價方法進行評估而作成，並以系爭土地之合理價格，綜合考量分割後系爭土地之位置、面積、地形、臨路條件、土地利用性、發展潛力等因素，予以作出調整，以決定系爭土地之價格，計算兩造分割後所受分配價值，扣除原權利價值後，得出應付（受）補償額，據以依比例互相補償，此外，參以該估價師領有不動產估價師證照，具不動產鑑價之專業，且與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，就影響價格因素之擇定及加權調整幅度，亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，應屬可採。蘇楓仁雖辯稱其訪查附近相同面臨中正路之其他土地，開價為每坪35.86萬元，鑑價金額僅每坪29萬8,650元，顯屬過低等語，惟其所提附近其他土地出售中之現場照片，並無關於開價多少金額之記載，況縱開價每坪35.86萬元，亦僅為賣方之委託銷售價格，並非實際成交價格，不足作為鄰近土地實際價值之參考依據，關於系爭土地之合理市場價值，自仍應依鑑價結果為準，爰依上開鑑定結果為補償標準，就補償方法判決如主文第二項所示。

四、按分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然實質上並無所謂何造勝訴、敗訴可言，被告之應訴乃法律規定不得不然，兩造所為主張、抗辯，均可認係按當時訴訟程度為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，全體共有人均蒙其利，是本件訴訟費用應由兩造各依附表一「應有部分」欄所載之應有部分比例加以分擔，始為公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書規定，酌定訴訟費用負擔如主文第三項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果皆不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。

六、據上論結，依民事訴訟法第436條第2項、第80條之1、第85條第1項但書、第87條第1項、第385條第1項前段，判決如主文。

臺灣臺南地方法院新市簡易庭

附表一：系爭土地各共有人應有部分比例編號 姓名 應有部分 1 陳賢誠 9分之1 2 蘇荻雅 9分之1 3 陳峯逸 12分之1 4 蘇楓仁 3分之2 5 蘇灣傳 36分之1 附表二：各共有人相互找補金額配賦表（金額均為新臺幣）