臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決

原告

周春安

被告

周庭羽

訴訟代理人

羅育聰

上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國115年1月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明，或該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、5、7款分別定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262條第1項前段、第2項亦定有明文。經查，本件原告起訴時原係請求：被告周山本應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地（下稱系爭134地號土地）上如起訴狀所附土地複丈成果圖所示編號A部分之門牌號碼臺南市○○區○○00○0號房屋（稅籍編號00000000000、下稱系爭房屋）占用部分拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。嗣經調取房屋稅籍資料及地政機關到場測繪後，查得被告周山本已於原告起訴前之民國114年4月7日將其所有系爭房屋持分4分之3贈與周庭羽，周山本已非系爭房屋共有人，原告乃於114年9月19日具狀撤回對周山本之起訴，追加周庭羽為被告，並變更上開聲明為：被告周庭羽應將坐落134地號土地上如附圖所示編號A部分、面積24.6平方公尺之系爭房屋占用部分拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。有周山本提出之建築改良物所有權贈與移轉契約書、臺南市政府財政稅務局114年契稅繳款書、原告114年9月19日民事追加暨撤回一部起訴狀附卷可稽，並有臺南市政府財政稅務局新營分局114年4月24日南市財營字第1142604619號函檢附房屋稅籍證明書、平面圖，及臺南市政府財政稅務局新營分局114年7月31日南市財營字第1142609697號函檢附房屋稅籍資料查復表在卷可考，經核與上開規定相符，均應予准許。

二、原告主張：

㈠原告為134地號土地所有權人，相鄰之同段123地號土地（下稱123地號土地）上有被告所有之系爭房屋，系爭房屋經測量無權占用134地號土地如附圖編號A部分、面積24.6平方公尺之土地，已妨害原告所有權之行使，爰依民法第767條第1項之規定，請求被告拆除系爭房屋前開有占用原告土地部分，並將占用之土地騰空後返還原告。並聲明：

⒈被告應將坐落134地號土地上如附圖所示編號A部分、面積24.6平方公尺之系爭房屋占用部分拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。

⒉願供擔保請准宣告假執行。

㈡對被告答辯之陳述：

⒈分割前134地號土地原係原告與訴外人周山本共有，惟原134地號土地已於109年1月14日協議分割，因分割而增加同段134之1地號土地由周山本單獨所有，其後周山本將134之1地號土地合併入同段123地號土地，是原告與訴外人周山本就原共有之134地號土地及存於土地上之系爭房屋之分管契約均已因分割而發生終止之效力，與民法第425條之1為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有擬制租賃關係存在之情形尚難謂為相同，自無法主張有民法第425條之1規定之適用，難認有任何推定租賃關係存在，故被告之系爭房屋坐落於原告所有之134地號土地，自屬無權占有，被告此部分抗辯實無理由。

⒉原告否認於分割前有對被告一家表示原告同意被告繼續使用原告所分得之134地號土地之事實，被告所提出之錄音檔案中亦無法聽出原告有此部分之陳述，被告就兩造有成立使用借貸契約之事實並未能舉證。

三、被告則答辯以：

㈠系爭房屋所坐落之同段123地號土地係與同段134之1地號土地合併而來，而134之1地號土地與134地號土地原為同一筆土地，原係原告與訴外人周山本所共有，係於109年分割由原告分得134地號土地，周山本分得134之1地號土地，之後周山本將134之1地號土地合併入其所有之123地號土地，由此可知134地號土地及123地號土地中原屬134之1地號土地之部分，原先皆係原告與周山本所共有，而系爭房屋原先亦係原告與周山本所共有，持分分別為4分之1、4分之3，嗣周山本將其所有系爭房屋持分4分之3贈與被告，故系爭房屋現為兩造所共有。此應屬民法第425條之1第1項所稱之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時」情形，該地原為原告與周山本所共有，後被告受周山本贈與該地，自承擔該地一切之權利義務，故依民法第425條之1第1項規定，該地推定為原告與被告有租賃關係，屬有權占有，原告主張之物上返還請求權與物上妨害除去請求權，自屬無據。

㈡退步言，若認上開租賃關係不成立，則應參酌原告於分割前曾對被告一家表示「伊分割土地僅是為供其住宅所通行之用，所以被告一家仍可繼續住在那，伊不會去拆除被告的房子」，可認被告係得原告同意繼續使用系爭房屋，依民法第464條規定，可認原告與被告間成立使用借貸契約，非如原告所述無權占有。若非原告向被告一家擔保其無將系爭房屋拆除之意，則周山本亦不會同意分割土地，況分割前被告一家即預先拆除系爭房屋之一部，供原告通行，原告於彼時並未表達對未拆除之部分不滿，且自分割後至今原告皆知被告仍居住於系爭房屋，且自分割後迄今原告皆知悉被告仍居住於系爭房屋，並未曾要求被告搬離，本於誠信原則，原告自不得再請求被告拆除系爭房屋等語。

㈢並聲明：

⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、本件經調查，兩造對下列事實不為爭執，並有兩造各自提出之土地登記第一類謄本、地籍圖、系爭房屋照片、舊地籍圖騰本、土地所有權分割契約書；臺南市政府財政稅務局新營分局檢送之系爭房屋稅籍證明書、平面圖（調字卷第51頁至69頁）、異動資料（本院卷第55頁至59頁）；本院勘驗筆錄、現場照片、臺南市白河地政事務所114年7月15日法囑土地字第022200號土地複丈成果圖（即附圖）及臺南市白河地政事務所檢送之134、123地號、134-1、123地號土地地籍異動索引、土地登記案件等資料（本院卷第139頁至第247頁）在卷可憑，堪信為真實：

㈠系爭134地號（重測前：長短樹段1232-2地號）土地原登記為周騰所有，於84年8月14日因分割繼承登記由訴外人周春茂、周春發、周春安繼承登記為共有，應有部分各2分之1、4分之1、4分之1，嗣周春茂應有部分2分之1於100年5月23日以買賣為登記原因登記周山本（即周春發之子）取得，周春發應有部分2分之1經法院拍賣，於106年9月13日由周山本因拍賣取得，合併連前之應有部分後，周山本權利範圍為4分之3，原告權利範圍4分之1，其後周山本與原告於109年1月110日簽立分割契約書，於同年月14日將系爭134地號土地另分割出同段134之1地號土地，並辦理共有物分割登記由原告取得系爭134地號土地，周山本取得134之1地號土地，134之1地號土地於109年2月25日合併入同段123地號土地。

㈡系爭134地號土地於109年1月14日以共有物分割為登記原因登記為原告所有，系爭房屋係坐落於分割前之134地號土地上，依稅務局檢送之系爭房屋稅籍資料異動情形顯示，系爭房屋係於67年間設籍，係由周春林所興建設籍，於73年5月2日申報買賣移轉登記為周昭章所有，於100年5月9日申報買賣再移轉登記為周山本所有，周山本於100年6月20日申報買賣將應有部分4分之1移轉登記予原告，是系爭房屋於100年6月20日登記為原告與周山本共有，嗣周山本於114年4月7日申報贈與，將其應有部分4分之3移轉登記予被告。

㈢系爭房屋均係由被告居住使用，經地政機關測量結果，有如附圖所示編號A部分、面積24.6平方公尺係坐落在原告分割取得之系爭134地號土地上。

五、原告依民法第767條規定訴請被告將系爭房屋占用到系爭134地號土地部分拆除，將上開土地返還原告，被告則以前開答辯理由置辯，是本件所應審究者，即在於：

㈠被告主張依民法第425條之1推定租賃關係及使用借貸關係，系爭房屋有合法占有系爭134地號土地之權源，有無理由？

㈡原告主張依民法第767條第1項之規定，請求被告應系爭房屋拆除，並將土地返還原告，有無理由？有無違反誠信原則？

六、本院之判斷意見：

㈠被告雖以系爭房屋及房屋所坐落之土地（即分割前之134地號土地）原均同屬原告及訴外人周山本共有，嗣經分割及贈與轉讓後，始造成系爭房屋及系爭134地號土地分屬不同人所有之情形，應有民法第425條之1規定之適用，系爭房屋受讓人即被告與系爭134地號土地所有權人間，於系爭房屋得使用期限內有租賃關係等語，惟查：

⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。88年4月21日修正公布之民法第425條之1第1項前段固定有明文。然民法第425條之1僅係推定效力，得舉證推翻。倘數人共有土地因租賃、使用借貸或分管契約或地上權契約，同意由其中一共有人在其上興建房屋，基於私法自治及當事人意思自主原則，應先取決於共有人間協商選擇的權源。再按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。共有之土地經協議分割並辦理分割登記完畢，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力，共有人對於他共有人分得之部分即喪失共有權，則其占有該部分土地，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因（最高法院85年台上字第1046號、109年台上字第2977號民事判決參照）。是以，共有土地由共有人為「協議分割」時，共有人間之分管契約既為終止，土地共有人對他共有人所分得土地已不得主張占有權源，則分割後繼受該土地上建物之後手，其權利自不能大於前手，自無從再依上開民法第425條之1規定主張權利。

⒉依前開不爭執事項㈡所示內容可知，系爭房屋係於原134地號土地分割前即已興建，嗣依買賣關係輾轉登記為原告與訴外人周山本共有，惟均係由被告管理居住使用迄今，堪認系爭房屋於興建時係有得土地全部共有人之同意，而於該特定範圍內分管之事實，是系爭房屋就分割前之原134地號土地之利用權源應係為分管契約，但原134地號土地共有人既已於109年間協議分割完畢，則分管契約即終止，除非分割協議契約另有其他約定，否則周山本於土地協議分割完成後，就原告所分得之系爭134地號土地即無繼續占用之權利，且依民法第825條規定，周山本應對原告所分得之土地負與出賣人同一之擔保責任，亦即應交付原告所分得之土地予原告，系爭房屋應無繼續占用分割前土地之正當權源，周山本應不得對分割後分得系爭134地號土地之人主張有權占用。而如認其後自周山本受讓取得系爭房屋權利之被告，反而可以對分割後已單獨取得系爭134地號土地權利之原告主張有有民法第425條之1推定租賃權存在，則被告就該土地之權利豈非大於尚須依民法第825條規定對其他共有人負出賣人同一責任之周山本，顯非公允。是以，被告主張系爭房屋就因協議分割取得系爭134地號土地之原告，有民法第425條之1之占有權源，應無可採。

㈡被告固另提出周山本錄音檔及錄音譯文為證，主張系爭134地號土地協議分割時，原告有同意系爭房屋得繼續使用系爭134地號土地，是系爭房屋得依使用借貸之法律關係繼續占用系爭134地號土地等語，惟為原告否認，而上開兩造間有成立使用借貸之法律關係乙節乃屬有利於被告之事實，應由被告負舉證之責，被告所提出之周山本錄音檔僅係周山本自己之口述內容，且已經原告否認，自無從以周山本之單方陳述，即認原告與周山本協議分割時有另有達成上開使用借貸契約之合意，應由被告提出其他積極之舉證以實其說，惟被告並未提出其他舉證，其上開抗辯即無從採。

㈢復按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。又所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第765條、第767條亦分別定有明文。被告主張其所有系爭房屋依民法第 425條之1之租賃關係及使用借貸契約之法律關係有占用系爭134地號土地之合法權源，要無可採，已如前述，且被告未提出其他證據證明有何得繼續占用系爭134地號土地之正當權源，則原告本於系爭134地號土地所有權人之地位，依上開規定，請求被告拆除系爭房屋如附圖A部分，並將該占用土地返還予原告，乃行使法律所賦予之正當權利，於法自屬正當，被告抗辯原告之請求係違反誠信原則云云，亦不足為採。

七、綜上所述，被告占用分割後由原告取得之系爭134地號土地並無合法權源，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，訴請被告應將系爭134地號土地上如附圖所示編號A部分（面積24.6平方公尺）之建物拆除，並將上開土地返還原告，為有理由，應予准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院自無庸就其聲請而為准駁之裁判。另並依被告聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告如預供相當擔保，得免為假執行。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭