臺灣臺中地方法院108年度訴字第2450號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第2450號

原告

佳恆開發實業有限公司

法定代理人

傅若恆

訴訟代理人

羅婉秦律師

訴訟代理人

蘇仙宜律師

上一人複代理人

蔡佩諮律師

被告

周志詳

上列當事人間請求損害賠償事件，原告提起刑事附帶民事訴訟，經本院刑事庭移送前來（108 年度附民字第207 號），本院於民國109 年4 月6 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告起訴主張：被告為合格之經紀營業員，於民國105 年3 月20日至106 年11月24日間，任職於原告公司（即有巢氏房屋南屯宜家公園加盟店），擔任房屋仲介業務員，為原告處理不動產代銷仲介事務。依不動產經紀業管理條例第16條規定及兩造間承攬契約約定，被告不得為自己執行不動產仲介業務。於105 年12月7 日，訴外人朱熒英曾委託原告出售門牌號碼臺中市○○區○○路00號4 樓之1 房屋（含基地，即坐落臺中市南屯區三塊厝554 地號之部分土地，下合稱系爭房地），託售期間至106 年2 月28日。嗣前開託售期間屆滿，朱熒英未與原告更新託售期間，然仍以LINE通訊軟體同意由被告繼續處理房屋買賣事宜，而與原告成立不定期託售契約。詎被告於106 年5 月10日，竟以自己名義代理朱熒英與被告簽立授權書，表示朱熒英委託被告個人代為出售系爭房地後，再於同日代理朱熒英以總價新臺幣（下同）1,472 萬元，將系爭房地出售不知情之訴外人林政仰。被告前開行為，致原告受有短收仲介報酬之損害，顯已違反兩造承攬契約書第3 條第3 項、第11條第4 項及民法第227條第1 項規定，構成不完全給付。又被告為自己利益而為違背任務之行為，業經檢察官起訴涉犯背信罪（嗣經本院以108 年度易字第546 號刑事判決有期徒刑3 月確定），被告顯然係以違反善良風俗之方式損害原告。且被告所為，亦已違反不動產經紀業管理條例第16條規定，而違反保護他人之法律。是依民法第184 條第1 項後段、第2 項規定，原告亦得請求被告賠償。上開法條規定，請擇一為對原告有利之認定。而依兩造銷售契約書第5 條第1 項、第6 條第1 項及第3條第12項約定及一般交易行情，原告本可自買賣雙方各取得成交價格2 ％、4 ％作為服務報酬，共計可取得成交價格6％為服務報酬。是被告應賠償原告所受損害即未取得之服務報酬833,200 元（計算式：14,720,000×6 ％＝833,200 ）。再者，依兩造承攬契約書第3 條第10項約定，被告另應賠償原告懲罰性違約金100 萬元。從而，原告得向被告請求之損害賠償總額為1,833,200 元（計算式：833,200 ＋1,000,000 ＝1,833,200 ）。並聲明：

㈠被告應給付原告1,833,200 元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告抗辯則以：不爭執被告所為構成侵權行為，但系爭房地因為出售價格較低才能成交，是被告未向買、賣雙方取得任何仲介費用，並無服務報酬可資請求。又原告所提出之承攬契約書，簽立日期為本件事發之後即106 年11月23日，原告自不能依該份承攬契約書，請求被告賠償懲罰性違約金。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

叁、本院得心證之理由：原告請求仲介服務費部分：

㈠按故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。民法第184 條第1 項、第2 項前段分別定有明文。查原告主張朱熒英與原告簽訂專任委託銷售契約書，委託原告出售系爭房地，而被告於106 年5 月10日仍任職於原告，竟以自己名義，先代理朱熒英簽署授權書，表示由朱熒英委託其個人代為出售系爭房地，再於同日代理朱熒英以總價1,472 萬元，將系爭房地出售林政仰，而構成侵權行為乙節，為被告所不爭執（見本院108 年度訴字第2450號卷，下稱本院訴字卷，第43頁），堪認為真實。則原告依前開侵權行為之法律規定，請求被告負損害賠償責任，應屬有據。又原告同時主張依兩造承攬契約書第3 條第3 項、第11條第4 項、民法第227 條第1 項規定及侵權行為規定，請求本院擇一判決。因本院認原告依侵權行為規定為請求，既經准許，即無庸就其餘請求是否成立再為審酌，附此敘明。

㈡依朱熒英與原告簽訂之專任委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約書）5 條第1 款約定，原告自賣方取得之服務報酬為成交價額之4 ％（見本院108 年度附民字第207 號卷，下稱本院附民卷，第29頁）。又依系爭銷售契約書第6 條第1 項約定（見本院附民卷第29頁），朱熒英同意原告可為買、賣雙方之代理人。而原告主張依照一般不動產交易行情，不動產經紀公司應可自買方取得成交價額之2 ％作為服務報酬，核與本院職務上所知之情形相符，復未為被告所爭執，亦堪認為真。則原告主張其本應自買、賣雙方取得服務報酬883,200 元（計算式：系爭房屋成交價1,472 萬元×6 ％＝883,200 元），應屬有據。

㈢至被告辯稱因成交價格過低，故其實際未向朱熒英或買方取得任何服務報酬等語，固與朱熒英於本院108 年度易字第546 號刑事案件中證述之情節相符（見本院108 年度易字第546 號刑事卷第144 頁至第145 頁）。惟原告本得向系爭房地買、賣雙方取得服務報酬，有如前述，則原告未能取得此部分金額，自屬原告所受之損害。至於被告實際上有無向朱熒英、林政仰取得服務報酬，係繫諸被告與其等間之約定，尚無礙於本院前開認定。

㈣再查原告主張其與被告分配服務費之方式，係以所收服務費46.5％歸屬於被告，雖為被告所否認，辯稱其應可取得服務費之50％（見本院訴字卷第71頁）。惟本院審酌被告對原告主張之上開服務費計算方式，原已表示不爭執（見本院訴字卷第71頁）。且對照兩造於106 年11月23日簽立之承攬契約書（見本院附民卷第15頁至第25頁，下稱系爭承攬契約書），其中第4 條第2 點亦約定：「承攬報酬為案件計酬，乙方（即被告）每成交一件，甲方（即原告）應支付已收取服務費之46.5％予乙方，……。」（見本院附民卷第17頁），堪認兩造嗣後約定之承攬報酬確為服務費之46.5％。至被告就其主張兩造約定承攬報酬為已收取服務費之50％，則未能提出任何證據佐證。從而，堪認原告主張於系爭房地出售時，兩造約定之承攬報酬應為已收取服務費之46.5％，並非無稽，應屬可採。則依上開分配比例計算後，被告應可自原告處分得服務報酬之46.5％即410,688 元（計算式：883,200 元×46.5％＝410,688 元）。此部分金額既為原告本應支付被告之承攬報酬，自非原告所受之損害，此亦為原告所不爭執（見本院訴字卷第72頁）。則原告得向被告請求之金額，即應扣除本應給付被告之承攬費用。

㈤從而，原告因系爭房地買賣，本應獲取之服務費用應為472,512 元（計算式：服務報酬883,200 元－應分與被告之承攬報酬273,792 元＝472,512 元）。則原告請求被告賠償原告472,512 元，依法有據，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。原告請求給付違約金部分：

㈠原告主張被告應賠償懲罰性違約金100 萬元，係以系爭承攬契約書第10條約定：「乙方（即被告）因執行承攬工作，意圖為自己或第三人不法之利益或損害甲方（即原告）之利益而違背承攬業務之行為，致生損害甲方之財產或其他利益者，經甲方查證屬實，除依法訴追相關刑事以及民事責任外，乙方同意另給付新台幣1,000,000 元予甲方，作為懲罰性違約金。」（見本院附民卷第17頁）等語為據。惟查被告買賣系爭房地時間為106 年5 月10日，此有授權書、不動產買賣契約書在卷可考（見本院附民卷第37頁、第39頁）。然系爭承攬契約書簽訂日期為106 年11月13日（見本院附民卷第25頁），顯為系爭房地買賣後始簽定。又系爭承攬契約書中，並無溯及既往之約定，從而被告就系爭房地所為買賣，自非其後簽訂之系爭承攬契約書效力所及。原告主張被告自105 年3 月20日起任職原告公司，兩造間即成立承攬契約，是被告任職期間所為，均屬系爭承攬契約書第10條約定之範圍，尚非可採。至於原告主張兩造間於簽立系爭承攬契約書前，即存在相同懲罰性違約金之約定等語（見本院訴字卷第42頁），未據提出任何證據佐證，且為被告所否認，亦難認可採。

㈡從而，系爭承攬契約書既係於系爭房屋買、賣完成後始簽立，且無溯及既往之約定，則被告就系爭房屋所為之交易，自無從適用系爭承攬契約書第10條約定之內容。原告以系爭承攬契約書第10條約定為據，請求被告賠償懲罰性違約金，即無理由。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告賠償仲介費用472,512 元，無確定期限，又未約定利率，經其以起訴狀繕本催告後，併請求給付自起訴狀繕本送達後翌日即108 年3 月22日（見本院附民卷第59頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，於法尚無不合，應予准許。

肆、綜上所述，原告依民法侵權行為之約定，請求被告給付472,512 元，及自108 年3 月22日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

伍、假執行之宣告：本判決第1 項所命被告給付原告之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定依職權宣告假執行。是原告就其勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，尚無必要。至原告其餘假執行之聲請，則因該部分訴之駁回而失所依據，應併予駁回。又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。

陸、兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。

柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。