臺灣臺中地方法院民事判決

原告

徐宥琪

訴訟代理人

林琦勝律師

訴訟代理人

黃曉薇律師

被告

黃清富

訴訟代理人

汪紹銘律師

被告

黃建藏

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國115年6月22日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第5款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時，原以黃清富為被告，並聲明：㈠被告應將坐落臺中市○○區○○段000○00000地號土地（下分別551地號土地、551-2地號土地，合稱系爭土地）上，如原證2略圖所示之磚造建物、堆置雜物等地上物（詳以地政機關實測為準）除去騰空，並將土地返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1萬8,102元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自民國114年10月1日起至返還土地之日止，按月給付原告2,674元。㈢願供擔保請准宣告假執行（本院卷第11頁）。而上開未辦保存登記之磚造建物為被告之父即訴外人黃石興建，黃石於89年間死亡後，由黃清富、黃建藏繼承，原告乃追加黃建藏為被告，並變更聲明（本院卷第89頁），嗣於本院囑託地政機關測量後變更聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地上，如臺中市大甲地政事務所複丈日期115年3月12日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A面積130平方公尺之建物（下稱系爭建物）；編號B面積72平方公尺之雜物；編號C面積58平方公尺之雜物（下合稱系爭雜物）除去騰空，並將土地返還予原告。㈡被告應給付原告7,920元及自追加被告狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自114年10月1日起至返還土地之日止，按月給付原告260元（本院卷第303、321頁），再更正請求被告按月連帶給付相當租金之不當得利數額為520元（本院卷第321頁）。經核其追加被告部分，為補正當事人適格，而追加就訴訟標的有合一確定必要之人為被告；相當租金之不當得利數額變更部分，則屬減縮、擴張應受判決事項之聲明，核與前開規定相符，應予准許。至原告依測量結果更正其聲明第1項內容，核係補充或更正其事實上之陳述，非屬訴之變更或追加，併此敘明。

二、被告黃建藏經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告主張：系爭土地為原告所有，惟遭被告以其等公同共有事實上處分權之系爭建物及其等堆置之系爭雜物（下合稱系爭地上物）無權占用如附圖所示編號A、B、C部分，妨害原告對系爭土地之所有權，被告並受有如附表所示相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭地上物除去，並將占用土地騰空返還原告，及依民法第179條規定，請求被告給付如附表所示相當於租金之不當得利等語。並聲明如上開變更後之聲明。

二、被告黃清富則以：

㈠坐落系爭土地上之系爭建物為被告之父黃石興建，被告於89年間繼承系爭建物，嗣於107年12月18日與訴外人財政部國有財產署（下稱國財署）中區分署簽訂國有基地租賃契約書，承租分割前臺中市○○區○○段000地號（下稱分割前551地號）國有土地（面積744平方公尺），租期自108年1月1日起至116年12月31日止。嗣訴外人洪雪美向國財署中區分署申請承購分割前551地號土地（面積765平方公尺），經財政部同意辦理專案讓售，分割前551地號土地因而分割增加551-1地號土地（面積20平方公尺）及551-2地號土地（面積153平方公尺）。基於基地租賃之整體性與單一性，被告之優先購買權範圍應及於分割前之完整551地號土地（即分割後之系爭土地全部），詎國財署僅通知被告就551-2地號土地行使優先購買權，違反土地法第104條規定，是系爭土地之買賣及所有權移轉登記，對被告均不生效力。

㈡國財署分割551地號土地，致551-2地號土地形成未與道路聯絡之袋地，違反民法第148條之誠信原則及禁止濫用原則，其與洪雪美間之買賣應屬無效。

㈢又國財署雖將系爭土地出售予洪雪美，再由洪雪美轉售並移轉登記予原告，然依修正前民法第425條第1項買賣不破租賃原則之規定，國財署與被告間之租賃關係，已先後移轉予洪雪美及原告，被告基於兩造間之租賃關係占有使用系爭土地，自屬有權占有，亦無不當得利可言等語，資為抗辯。

㈣並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、被告黃建藏經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述。

四、兩造不爭執事項（本院卷第304、313-314、325頁）：

㈠被告於107年12月18日與國財署中區分署簽訂租約號碼0000000000之國有基地租賃契約書，承租分割前551地號土地（面積744平方公尺），約定租期自108年1月1日起至116年12月31日止，每月租金為1,333元（本院卷第227-228頁）。分割前551地號土地其餘面積24平方公尺部分，則由國財署中區分署出租予原告（本院卷第229-230頁）。分割前551地號土地面積共計765平方公尺。

㈡洪雪美於111年11月8日申請承購分割前551地號土地面積765平方公尺一案，經財政部同意辦理專案讓售，分割前551地號土地嗣於112年2月2日、同年5月26日分割增加551-1地號（面積20平方公尺）、551-2地號（面積153平方公尺）土地，而分割後之551-2地號土地則形成未與道路聯絡之袋地（本院卷第199、217-220、223頁）。

㈢國財署中區分署於112年11月9日以台財產中處字第11240036580號函通知被告就551-2地號土地行使優先購買權，並於該函內表明被告就551地號土地無優先購買權之適用（本院卷第177-178頁）。

㈣被告黃清富於112年11月21日以意願書表示願意購買551-2地號土地，被告黃建藏亦同意由黃清富1人承購，惟黃清富於112年12月29日收迄通知後，未於期限內檢附承購國有非公用不動產申請書及相關切結書予國財署中區分署，視為放棄優先購買權，國財署中區分署遂通知洪雪美續行讓售程序，系爭土地於113年5月16日移轉登記為洪雪美所有（本院卷第144-149、157、161-171頁）。

㈤洪雪美於113年5月23日出售系爭土地予原告，未通知被告行使優先購買權，系爭土地於113年5月23日移轉登記為原告所有（本院卷第15-16頁）。

㈥兩造對於他造所提書證之形式上真正均不爭執。

五、本院之判斷：

㈠被告占有使用系爭土地，有無合法權源？

⒈原告主張分割前551地號土地原為國有，嗣洪雪美向國財暑中區分署申請承購，國財署中區分署通知被告就551-2地號土地行使優先購買權，惟被告黃清富未於期限內檢附承購文件予國財署中區分署，視為放棄優先購買權，國財署中區分署遂通知洪雪美續行讓售程序，系爭土地於113年5月16日移轉登記為洪雪美所有，再於115年5月23日以買賣為原因移轉登記為原告所有，而系爭建物占用系爭土地如附圖編號A所示、面積130平方公尺，系爭雜物占用系爭土地如附圖編號B、C所示，面積各72平方公尺、58平方公尺等情，有系爭土地之土地登記謄本、土地所有權狀、現況照片、國財署中區分署114年12月22日台財產中處字第11400221830號函暨洪雪美申購相關資料等件為證（本院卷第15-16、21-22、144-146、147-245頁），復經本院至現場勘驗屬實，並囑託臺中市大甲地政事務所測量明確，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷第289-291、297頁），原告及被告黃清富對此不爭執，而未到庭之被告黃建藏迄未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條之規定視同自認，自堪信原告此部分之主張為真。

⒉按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而抗辯非無權占有者，應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任。被告黃清富不爭執系爭土地為原告所有，系爭建物為被告公同共有事實上處分權，系爭雜物為被告所堆置，自應就其以系爭地上物占用系爭土地之合法權源，負舉證之責。

⒊被告黃清富雖抗辯洪雪美向國財署申請承購551地號土地，基於基地租賃之整體性與單一性，被告之優先購買權範圍應及於即分割後之系爭土地全部，詎國財署僅通知被告就551-2地號土地行使優先購買權，違反土地法第104條規定，是系爭土地之買賣及所有權移轉登記，對被告均不生效力云云。經查：

⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。觀其條文所使用之文字，乃係以房屋之基地為得主張優先承買權之客體，且按「土地法第104條第1項關於承租人優先購買權規定之目的，旨在使基地與其上房屋同歸一人所有，以盡經濟效用，而杜紛爭。故應認基地承租人所得優先購買者為其所承租用以建屋之基地部分；如承租期間房屋面積有所增減，則應於承租範圍內，按行使優先購買權時之房屋坐落位置、面積，定其買受範圍」(最高法院106年台上字第1662號判決意旨參照)，故「如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」(最高法院65年台上字第530號判例要旨參照)。

⑵查被告承租之分割前551地號土地面積為744平方公尺，而分割前551地號土地嗣經分割後，系爭建物僅坐落於551-2地號土地如附圖編號A所示、面積130平方公尺，業經本院認定如前，揆諸前揭說明，被告所得主張優先承買權之範圍，應限於承租範圍內建物坐落之基地，亦即被告僅得優先購買551-2地號土地，而非承租之全部土地面積。是國財署中區分署就系爭建物坐落基地即551-2地號土地通知被告是否行使優先購買權乙節（見不爭執事項㈢），即無不合，則被告抗辯國財署僅通知被告就551-2地號土地行使優先購買權，違反土地法第104條規定，系爭土地之買賣及所有權移轉登記，對被告均不生效力云云，自難憑採。

⒋被告黃清富固又抗辯國財署分割551地號土地，致551-2地號土地形成未與道路聯絡之袋地，違反民法第148條之誠信原則及禁止濫用原則，其與洪雪美間之買賣應屬無效云云。經查：

⑴按民法第148條係規定行使權利，應依誠實及信用方法，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，倘非以損害他人為主要目的，亦無違反誠實及信用之方法，即難謂係違反誠信原則或權利濫用。而權利之行使，是否以損害他人為主要目的？應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院108年度台上字第753號判決意旨參照）

⑵承前所述，國財署依系爭建物基地面積，將該建物基地分割為551-2地號土地，係依土地法第104條規定意旨辦理，非以損害被告權利為目的，自無違反誠信原則可言，是原告前開抗辯，洵無可採。

⒌至被告黃清富抗辯依修正前民法第425條第1項買賣不破租賃原則之規定，國財署與被告間之租賃關係，已先後移轉予洪雪美及原告，被告基於兩造間之租賃關係占有使用系爭土地，自屬有權占有云云。經查：

⑴按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，88年4月21日修正前之民法第425條固定有明文，然出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，已為修正後之民法第425條所明定。次按民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第1條亦定有明文。

⑵本件被告與國財署中區分署間之國有基地租賃關係，係成立於民法債編89年5月5日修正施行後之107年12月18日，則依上揭施行法第1條後段解釋，上揭不定期限租賃契約既係發生於民法債編修正施行後，自應適用修正後之民法第425條第2項之規定，而上開不定期租賃契約既為不定期限又未經公證，依民法第425條第2項之規定，自無同條第1項所謂「買賣不破租賃」之適用，是被告抗辯國財署與被告間之租賃關係，已先後移轉予洪雪美及原告云云，亦不可採。

⒍此外，被告復未能證明系爭地上物具有占有使用系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分之正當權源，即屬無權占有，堪可認定。

⒎綜上，原告為系爭土地之所有人，而被告未能舉證證明如附圖所示編號A、B、C之系爭地上物占用系爭土地有何正當權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將坐落系爭土地上如附圖編號A所示面積130平方公尺之建物拆除、編號B所示面積72平方公尺、編號C所示面積58平方公尺之雜物除去，並將該部分土地返騰空返還予原告，自屬有據，應予准許。

㈡原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項規定明確，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。

⒉被告以系爭地上物無權占有系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分，可認獲得相當於租金之利益，且無法律上之原因，則原告請求被告給付相當於租金之不當得利，即非無憑。查系爭土地位於臺中市市郊，約13分鐘車程可達臺鐵大甲火車站，約10分鐘可達大甲區中心，鄰近學校、大甲區公所、戶政事務所、醫院等設施，亦有全聯福利中心及商店，約7分鐘至61號西濱快速道路交流道、15分鐘至國道三號交流道（本院卷第308頁）。本院審酌系爭土地坐落位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等一切情狀後，認原告主張相當於租金之不當得利金額，以按系爭土地申報地價年息5％計算，應屬適當。另如附圖所示編號A之系爭建物面積為130平方公尺，編號B、C之系爭雜物面積共計130平方公尺（計算式：72＋58＝130），合計260平方公尺（計算式：130＋130＝260），而系爭土地113年每平方公尺之申報地價為480元，有系爭土地地價查詢資料、土地登記類謄本可憑（本院卷第15-16、329-345頁）。是原告請求被告給付自113年6月24日起至114年9月30日止，給付相當於租金之不當得利7,920元（計算式詳如附表）；暨自114年10月1日起至返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利數額為520元（計算式：480元×260平方公尺×5％÷12＝520元），為有理由，應予准許。

⒊末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告依不當得利法律關係為請求，為無確定期限之債務，是原告自得依上開規定請求被告給付7,920元，及自追加被告狀繕本送達被告黃建藏翌日即115年5月20日（本院卷第336頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將坐落系爭土地如附圖編號A所示面積130平方公尺之建物拆除、編號B所示面積72平方公尺、編號C所示面積58平方公尺之雜物除去，並將該部分土地騰空返還予原告；另依民法第179條規定，請求被告應給付原告7,920元，及自115年5月20日起至清償日止，按週年利率5％計算利息；暨自114年10月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告520元，均有理由，應予准許。

七、本件兩造均陳明願供擔保請准宣告或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

附表：（日期均為民國；金額均為新臺幣）