臺灣臺中地方法院民事判決

原告

達𧶘實業股份有限公司

法定代理人

吳泳鋒

訴訟代理人

楊盤江律師

被告

臺中市政府運動局

法定代理人

游志祥

訴訟代理人

李育錚律師

蔡宜靜律師

上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院於民國115年6月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告於民國109年3月6日公告辦理「臺中市市有不動產臺中市國際網球中心」（下稱臺中網球中心）標租案，經8次流標，方由原告得標，兩造於109年7月21日簽訂臺中市市有不動產標租契約（下稱系爭標租契約），將坐落臺中市○○區○○段○○○○○段○00地號土地（面積4954.25平方公尺）及其上同段1457-1至1457-6建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○路000號，面積396.80平方公尺）（下合稱系爭不動產）出租予原告，原定租賃期間為109年7月21日至114年7月20日止，因被告直到109年8月9日才點交予原告，故租期變更為109年8月10日起至114年8月9日止，共計5年，租金為每月新臺幣（下同）11萬2,000元，且約定租期屆滿被告辦理標租時，原告得以決標之月租金額優先承租。早期臺中市政府自己經營系爭不動產虧損累累，原告敢去投標，係基於原告有專業團隊，可開發網球運動人口，但開發需要長時間，及因系爭標租契約有約定優先承租權，原告計畫可經續租回收成本，才規劃長期投資，於進駐後投入大量資金人力整理修繕、新增軟硬體設備、辦理活動，頭3年均高額虧損，第4年營收大幅成長，第5年方轉虧為盈，但累積虧損仍有1500多萬元。原告正期盼得優先續租5年以繼續經營並獲利，詎料臺中網球中心經原告數年經營有成，西北國際運動行銷有限公司（下稱西北公司）遂起染指之心，被告則配合規避原告優先承租之約定，於114年5月8日改依政府採購法第22條第1項第9款規定公告辦理「臺中市國際網球中心委託營運管理」之限制性招標，預算金額為0元，屬收入性質採購，主契約5年，後續擴充契約期間4年（即合計9年），總價決標，標價預算為214萬6,325元（下稱系爭勞務標案），該標案之公告決標日期為114年6月12日，被告於114年6月23日才公告已於114年6月19日以250萬元決標予西北公司，原告於被告公告決標後，於114年7月3日以太平宜欣郵局存證號碼第292號存證信函，通知被告依系爭勞務標案之決標條件行使優先承租權，因租賃標的物已確定，租金為決標之月租金額，得以9年權利金450萬元換算而可得確定，租期9年亦已確定，依系爭標租契約第2條後段約定，兩造之租賃關係於114年8月10日起仍存續。

㈡系爭勞務標案未擴大營業範圍，僅擴大認養的範圍，又系爭勞務標案辦理勞務採購，採購金額竟為「0元」，反而得收取「權利金」，實是變相之租金，但每年僅50萬元（加計抽成後，每年不會高於115萬元），遠低於每年向原告收取之租金175萬3,582元，每年使市庫損失125萬餘元，被告委託經營管理之行為隱藏標租之行為，應認原告得行使優先承租權。政府採購法第7條第3項規定之營運管理之勞務「採購」，係指政府「花錢」委外營運管理，本件乃被告「收錢」交由民間經營管理，在性質上並非「採購」，而係「出租」，被告之行為違反誠信原則及裁量濫用，並違反臺中市市有財產管理自治條例（下稱臺中財產管理條例）第49條第1項出租供營業使用需以標租為原則之規定。依2025年中華民國網球協會承辦國際及國內賽事之申辦與執行規範第3條第3項規定，舉辦114年國際青少年賽事應於113年12月15日前提出申辦書，西北公司竟在被告於114年5月8日公告系爭勞務標案前，即於113年11月13日向中華民國網球協會申辦比賽，比賽日期原定為114年5月17日當週，又變更為114年8月25日當週，而西北公司於114年6月19日得標當日即提出變更比賽場地之需求，並於114年8月至12月在原告承租經營之臺中網球中心舉辦6次國際網球賽事，且原告於租期屆至並有優先承租權，唯一解釋為西北公司篤定可得標，被告為規避原告依系爭標租契約得行使之優先承租權，改以委託經營管理方式招標，與西北公司私相授受，內定由西北公司得標之行為，違反社會倫理道德、價值意識、商業競爭秩序及正當經濟行為，而背於善良風俗，致原告無法繼續承租經營，已侵害原告之優先承租權，應依民法第184條第1項後段規定負侵權行為損害賠償責任，及依民法第213條第1項規定，被告應恢復原告之優先承租權，故兩造之租賃關係仍存在等語。並聲明：確認兩造間就系爭不動產之租賃關係存在。

二、被告則以：系爭標租契約第2條後段明定，需被告重新辦理標租，即依臺中市市有不動產標租作業要點訂定同類型之標租契約時，原告始有優先承租權。被告於系爭標租契約租期即將屆滿前，考量將政府資產做有效率的管理及委託專業廠商，提升運營效率，本件因經營地方有擴大，廠商支出費用變多，被告依政府採購法辦理委託營運管理，除臺中網球中心（即系爭不動產）外，亦將轄管土地範圍（即太原段46地號全部及同段45地號）均委託專業廠商經營，並要求於臺中網球中心2樓營運兒童運動中心。被告於系爭標租契約僅要求作運動相關產業使用，且以租金方式收取，而依政府採購法辦理之委託營運除係收取定額權利金及營運權利金，於委託營運管理需求規範書亦載明服務範圍包含臺中網球中心之經營、多功能草皮運動場之營運、2樓兒童運動中心之營運，並增列要求廠商服務之內容，故被告依政府採購法辦理委託營運管理，與系爭標租契約之條件不相同，並非規避標租契約改採購方式，且被告亦全程參與政府採購流程之投標及評選等程序，系爭勞務標案乃先經過採購委員之徵選評審程序，被告再針對採購委員評審選出西北公司為得標廠商，原告主張本件有內定，但無提出相關證據，其主張不可採，況被告是公部門，何謂被告違反企業倫理、商業競爭秩序。兩造租賃關係已於期滿而終止，原告即應依約遷讓返還及回復原狀。2025年中華民國網球協會承辦國際及國內賽事之申辦及執行規範第3條第3項係指國際青少年賽事始需向中華民國網球協會申請，西北公司所舉辦之Northwest盃8月至12月之臺中站國際網球排名賽並非該規範賽事，無需向網球協會提出申請，且Northwest盃8月臺中站國際網球排名賽係於16日及17日舉辦，斯時兩造間系爭標租契約已屆期，被告亦依委託營運管理合約點交予西北公司，西北公司後續舉辦無原告所指摘事先合謀內定情事；至114年8月23日至30日舉辦ITF世界青少年網球排名賽，雖需向網球協會申請，然西北公司原規劃舉辦地點為苗栗，係因系爭勞務標案於114年6月12日決標，西北公司確認得標後始向網球協會申請變更，網球協會於114年6月24日向世界網球總會申請變更該球賽地點為臺中等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第269至270頁）：

㈠被告於109年3月6日公告辦理「臺中市市有不動產臺中市國際網球中心」標租案，由原告得標，兩造於109年7月21日簽訂臺中市市有不動產標租契約（即系爭標租契約），將坐落臺中市○○區○○段00地號土地（面積4954.25平方公尺）及其上同段1457-1至1457-6建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○○路000號，面積396.80平方公尺）（合稱系爭不動產）出租予原告，原定租賃期間為109年7月21日至114年7月20日止，後兩造同意變更為109年8月10日至114年8月9日止，共計5年，租金為每月新臺幣（下同）11萬2,000元（見本院卷第17頁政府電子採購網查詢資料、第19頁系爭標租契約）。

㈡系爭標租契約第2條約定：租期屆滿時，租賃期間即行消滅，出租機關不另通知。租期屆滿出租機關重新辦理標租時，承租人得以決標之月租金優先承租。

㈢被告於114年5月8日依政府採購法第22條第1項第9款規定公告辦理「臺中市國際網球中心委託營運管理」之限制性招標，預算金額為0元，屬收入性質採購，主契約5年，後續擴充契約期間4年，總價決標，標價預算為214萬6,325元，公告決標日期為114年6月12日，投標廠商為西北公司、原告。被告於114年6月23日公告已於114年6月19日決標，由西北公司得標，決標金額為250萬元（下稱系爭勞務標案）（見本院卷第41至57頁招標公告、決標公告）。

㈣原告於114年7月3日以太平宜欣郵局存證號碼第292號存證信函通知被告依系爭勞務標案之決標條件行使優先承租權，兩造之租賃關係於114年8月10日起仍存續；被告於同年7月15日函復稱被告並非以標租方式辦理招商事宜，且公告招標範圍亦與系爭標租契約之租賃範圍不同，原告無優先承租之權利等語（見本院卷第59至63頁郵局存證信函、掛號執據、第65至67頁被告函文）。

四、法院之判斷：

㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張兩造間就系爭不動產有租賃關係存在，為原告所否認，是兩造間就系爭不動產之租賃關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而該危險可藉由對於被告之確認判決除去之，是原告提起本件確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益。

㈡原告主張伊已依系爭標租契約第2條後段約定行使優先承租權，請求確認兩造就系爭不動產之租賃關係存在，為無理由：

⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第421條第1項、第450條第1項分別定有明文。次按所謂優先承租權，乃指約定標的物出租時，權利人有依同樣條件優先承租之權而言，所謂同樣條件，則係與第三人訂立租約時之條件。

⒉查兩造於109年7月21日簽訂系爭標租契約，被告將其所管理之系爭不動產出租予原告，租賃期間為109年8月10日至114年8月9日止，共計5年，租金為每月11萬2,000元之情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠），並有系爭標租契約可稽（見本院卷第19頁），堪認屬實。原告主張伊於系爭標租契約租期期滿後，已依系爭標租契約第2條後段約定行使優先承租權，故兩造間之租賃關係於114年8月10日起繼續存在，為被告所否認。經查：

⑴系爭標租契約第2條乃約定：「本租約為定期租賃契約，其租期自……止計5年，租期屆滿時，租賃期間即行消滅，出租機關不另通知。租期屆滿出租機關重新辦理標租時，承租人得以決標之月租金優先承租」（見本院卷第231頁），可知兩造係約定5年租期屆滿時，若被告就系爭不動產重新辦理標租時，原告始得以決標之月租金優先續租，並非「應」由原告續租5年，是被告若對系爭不動產有其他開發經營或使用計畫，而未重新辦理標租者，即無系爭標租契約第2條後段約定之適用，原告自無從主張優先承租權。而被告於系爭標租契約租期屆滿前之114年5月8日已依政府採購法第22條第1項第9款規定公告辦理「臺中市國際網球中心委託營運管理」之限制性招標，預算金額為0元，嗣被告於114年6月23日公告已於114年6月19日決標，由西北公司得標，決標金額為250萬元之情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢），並有招標公告、決標公告為憑（見本院卷第41至57頁）。依系爭勞務標案之臺中網球中心委託營運管理需求規範書所示（見本院卷第93至102頁），被告就系爭勞務標案委託營運管理之服務範圍包括被告所轄臺中網球中心（臺中市○○區○○○路000號）及轄管土地範圍（太原段46地號全部及同段45地號部分）相關設備設施正常開放使用、清潔、營運、管理等事宜（包括所處土地上相關設備設施維護、綠地及植栽、運動民眾物品之保管及販賣簡易餐飲），協助辦理網球中心旁「多功能草皮運動場」範圍（太原段45地號部分）清潔維護及緊急事變處理，網球中心2樓由被告評估規劃設置兒童運動中心，俟完工後續行委託本案得標廠商併同辦理委託營運，並要求得標廠商需負責現場管理，提供包括行政人員工作、清潔人員工作、專業人員工作、網球場工作、多功能草皮運動場工作、兒童運動中心工作等各項服務內容，另規定被告得另外訂定相關管理辦法輔助本需求規範，以強化場館之管理，並得不定期派員督導，及限制廠商在履約期間票價之訂定及其管理方式，除依臺中市市有體育場館管理辦法及其他相關規定辦理外，應訂定「營運管理要點」報被告核備後開始營運，被告對廠商因本契約衍生之經營管理使用行為，並有監督查核輔導權，廠商需每年配合被告進行督導評定、履約績效考核等。由上開委託營運管理之規範內容可見系爭勞務標案並非單純將系爭不動產出租予廠商使用，由被告收取租金，而係被告基於特定公共服務或事業經營目的，將系爭不動產及其他服務範圍交由得標廠商依指定計畫及目的營運管理，被告對得標廠商之營運管理並有監督查核輔導及績效考核之權利，此與租賃契約之性質顯然有異。被告於系爭標租契約租期屆滿後，既係改以委託經營之方式利用系爭不動產，而未重新辦理標租，自與系爭標租契約第2條後段約定之情形不符，原告主張伊得行使優先承租權，以決標之月租金額優先承租云云，難認有據。

⑵原告雖主張被告辧理系爭勞務標案違反誠信原則及裁量濫用，並違反臺中財產管理條例第49條第1項規定云云。惟按非公用不動產為改良利用、增加收益，管理機關得依有關法令規定，以設定地上權、委託、信託、合作、聯合或其他方式辦理改良或開發土地、興建房屋、投資合作、其他適當之事業等開發經營事項。無開發經營或使用計畫之非公用不動產，管理機關為有效管理，增加收益，得配合都市計畫或區域計畫辦理出租；其出租供營業使用者，以標租為原則，臺中財產管理條例第47條第1項、第49條第1項前段分別定有明文。是關於臺中市公有非公用不動產之利用，得以設定地上權、委託、信託、合作、聯合或其他方式辦理，就無開發經營或使用計畫之非公用不動產，則得配合都市計畫或區域計畫辦理出租，其利用方式多端，並不以標租為限。查系爭標租契約第2條後段僅約定租期屆滿出租機關重新辦理標租時，承租人得以決標之月租金優先承租，並非約定租期屆滿時，被告即應同意由原告續租5年，是兩造締約時，原告應即清楚知悉租約期滿時，被告若未重新辦理標租者，伊即無從繼續承租使用系爭不動產。被告綜管臺中市內公有公共運動設施與場館之規劃與推動，其基於業務考量，就系爭不動產之利用係採委外營運管理或標租等方式為之，核屬機關權限範圍之形成自由。兩造既未約定系爭標租契約租期屆滿後，應優先由原告繼續承租，被告改以委託經營之方式利用系爭不動產，難認有何違反誠信原則或裁量濫用之情形，原告主張被告於系爭標租契約租期屆滿後未令伊優先承租系爭不動產係違反誠信原則及裁量濫用云云，自屬無據。再者，臺中財產管理條例第49條第1項係規定，非公用不動產之出租供營業使用者，以標租為原則，而系爭勞務標案既非單純出租系爭不動產，而係以委託經營方式辦理非公用不動產之利用，其未以標租方式為之，自無違反臺中財產管理條例第49條第1項之情事。

⑶至原告雖主張系爭勞務標案之權利金性質上屬於租金，被告係為規避原告依系爭標租契約得行使之優先承租權，而以「委託經營管理」為名，行「收錢出租」之實云云。惟系爭勞務標案之服務範圍、服務內容、經營管理方式、委託機關之監督查核權限等，均與租賃契約明顯有異，業如前述，難認被告係為規避原告依系爭標租契約得行使之優先承租權，而改以委託經營之方式利用系爭不動產。且委託經營之權利金係取得特定公有財產經營權之對價，包含定額的訂約權利金與按營運收入計算之經營權利金，而標租之租金則為按期固定支付之非公用不動產使用對價，不因承租人之經營使用狀況而變動，兩者之性質與計算基礎各有不同，系爭勞務標案之權利金自不等同於租金。況原告就系爭勞務標案亦有投標，若原告自認委託營運管理之權利金實與租金無異，其於投標時，自得以與租金相當之金額投標，然原告投標金額僅為220萬元，有決標公告可參（見本院卷第53頁），遠低於其原承租之租金金額，由此益徵原告亦明知系爭勞務標案之權利義務關係與租賃契約明顯不同，並非單純之租賃關係甚明，是原告此部分主張，亦無足採。

⒊綜上，被告於系爭標租契約租期屆滿後，係改以委託經營之方式利用系爭不動產，並未重新辦理標租，與系爭標租契約第2條後段約定不符，原告不得行使優先承租權，是原告主張伊業於114年7月3日以太平宜欣郵局存證號碼第292號存證信函通知被告依系爭勞務標案之決標條件行使優先承租權，請求確認兩造就系爭不動產之租賃關係存在，為無理由。

㈢原告主張依民法第184條第1項後段、第213條規定，被告應恢復原告之優先承租權，故兩造之租賃關係仍存在，為無理由：

⒈按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負損害賠償責任，民法第184條第1項後段定有明文。所謂背於善良風俗，係指所涉行為違反社會倫理道德、價值意識、商業競爭秩序或一般性經濟活動中的正當經濟行為等一切社會共同生活的基本秩序（最高法院112年度台上字第1993號判決意旨參照）。次按主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任。

⒉原告主張被告為規避原告依系爭標租契約得行使之優先承租權，改以委託經營管理方式招標，與西北公司私相授受，內定由西北公司得標，違反社會倫理道德、價值意識、商業競爭秩序及正當經濟行為，而背於善良風俗，致原告無法繼續承租經營，已侵害原告之優先承租權云云，為被告所否認，自應由原告就被告所為構成民法第184條第1項後段之侵權行為負舉證之責。經查：

⑴依臺中財產管理條例第47條第1項、第49條第1項前段規定，關於臺中市公有非公用不動產之利用，得以設定地上權、委託、信託、合作、聯合或其他方式辦理，就無開發經營或使用計畫之非公用不動產，則得配合都市計畫或區域計畫辦理出租，可見臺中市公有非公用不動產之利用方式多端，被告綜管臺中市內公有公共運動設施與場館之規劃與推動，其基於業務考量，就系爭不動產之利用係採委外營運管理或標租等方式為之，核屬機關權限範圍之形成自由，兩造既未約定系爭標租契約租期屆滿後，應優先由原告繼續承租，被告基於業務考量，改以委託經營之方式利用系爭不動產，難認係故意以背於善良風俗之方法，損害原告之優先承租權。

⑵系爭勞務標案乃經公開評選或公開徵求之限制性招標，除西北公司外，原告亦參與投標，並各自提出標價金額，再由5名評選委員評選決定得標廠商之情，有招標公告、決標公告、採購評選委員名單為憑（見本院卷第41至57、351至352頁），系爭勞務標案係經公開招標、評選，難認被告與西北公司間有何私相授受之情形。且西北公司前於113年11月13日向中華民國網球協會申辦於114年上半年舉辦114年度ITF國際青少年賽事，於114年2月4日經中華民國網球協會要求西北公司將原定申辦114年5月17日當周賽事移至114年8月25日當周舉行，世界網球總會（ITF）於114年4月16日核定114年度ITF國際青少年賽事時程，其中包括於114年8月25日當周舉辦之「J30 Miaoli Victor.ly盃國際青少年」賽事，嗣西北公司於114年6月19日以電子郵件請求將舉辦場地自苗栗變更為臺中網球中心，並於114年6月24日依中華民國網球協會要求完成場地報告後，由中華民國網球協會向世界網球總會申請審查變更之場地，再經世界網球總會於114年7月1日回復臺中網球中心通過球場審核，場地變更成功等情，有中華民國網球協會115年2月25日網協字第1150000073號函暨所附中華民國網球協會與西北公司、世界網球總會間之往來電子郵件可稽（見本院卷第317至333頁），可見西北公司於113年11月13日向中華民國網球協會申辦者，係於114年5月17日在苗栗舉行ITF國際青少年賽事，其後係經中華民國網球協會要求始將時間移至114年8月25日當周舉行，並經世界網球總會核定於114年8月25日當周舉辦「J30 Miaoli Victor.ly盃國際青少年」賽事，嗣於114年6月19日系爭勞務標案決標當日，西北公司始去信向中華民國網球協會申請變更舉辦場地為臺中網球中心，再由中華民國網球協會向世界網球總會申請變更場地。綜觀西北公司申辦114年度ITF國際青少年賽事之過程，其在114年6月19日系爭勞務標案決標之前，均未曾表示將在臺中網球中心舉辦網球賽事，自亦無從認被告有內定由西北公司得標之情形。是原告主張被告與西北公司私相授受，內定由西北公司得標，違反社會倫理道德、價值意識、商業競爭秩序及正當經濟行為，而背於善良風俗，侵害其優先承租權云云，俱無足採。

⑶至原告雖以中華民國網球協會函文未說明西北公司原申辦比賽之場地，聲請向該會函調西北公司114年國際青少年賽事之申辦書，另聲請向苗栗縣竹南鎮公園路燈管理所函詢西北公司於113年至114年間，有無向該所申請租借網球場地辦理國際網球比賽。惟西北公司申辦114年度ITF國際青少年賽事期間，在114年6月19日系爭勞務標案決標之前，均未曾表示將在臺中網球中心舉辦網球賽事之情，業如前述，是原告上開聲請，核無調查之必要，爰不予調查，附此敘明。

⑷綜上，原告主張被告故意以背於善良風俗之方法，侵害其優先承租權，應依民法第184條第1項後段規定負侵權行為損害賠償責任，及依民法第213條第1項規定，應恢復其優先承租權云云，而請求確認兩造就系爭不動產之租賃關係仍存在，亦屬無據，為無理由。

五、綜上所述，原告主張伊已依系爭標租契約第2條後段約定行使優先承租權，又依民法第184條第1項後段、第213條規定，被告應恢復原告之優先承租權，請求確認兩造間就系爭不動產之租賃關係存在，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。