臺中簡易庭99年度中簡字第2670號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　99年度中簡字第2670號

原告

謝壽美

原告

廖君綾

原告

廖尉翔

原告

廖琮裕

上4人共同訴訟代理人

張右人律師

複代理人

張豐守律師

被告

陳碧華

訴訟代理人

林開福律師

複代理人

洪郡佑

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國99年12月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告於民國98年7月20日與渠等4人簽訂房屋租賃契約書，向渠等承租臺中市南區○○○○段00000-000建號、門牌號碼臺中市○區○○路35之2號房屋（以下簡稱35之2號房屋）1至4樓及地下室，兩造約定：被告應按月給付渠等租金新臺幣（下同）98,000元，租賃期間自98年7月1日起至101年6月30日止，該租賃契約第4條第4款前段及第5款前段並約定：上開房屋不得供非法使用，且房屋有改裝設施之必要，被告取得渠等同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築。詎渠等於99年7月間，為與被告處理兩造另就臺中市○區○○路35之1號房屋所訂租約租期屆至之相關事宜，前往系爭房屋時，竟發現被告未得渠等同意，復未經主管機關審查許可並發給執照，逕自將35之2號房屋3樓外牆毀損、打洞後，施作聯外便橋，違反建築法第25條、第86條，與違章建築處理辦法第2條、第5條等規定；且兩造所訂租賃契約第4條第1款約定：被告承租之上開房屋係供托兒所及公司之用，被告卻未依臺灣省托兒所設施規範第2條貳：托兒所建築應依照建築法、建築技術規則及相關法令規定設置之規定，擅自施作聯外便橋，自係非法使用。渠等於99年7月15日，委請理仲法律事務所發函通知被告，請其於文到10日內將上開房屋回復原狀，逾期當依法追究其所有法律責任，惟被告於99年7月28日委請群展國際法律事務所函覆略稱：其係經最初承租上開房屋時之出租人即渠等被繼承人廖本煌同意，而施作系爭便橋云云，迄今仍未回復上開房屋原狀。是被告未依兩造約定之方法，使用為租賃標的物之35之2號房屋，且未經渠等同意，自行改裝設施為非法使用，經渠等阻止、催告及限期改正仍置之不理，有違民法第438條規定及兩造所訂租賃契約第7條約定，爰以起訴狀繕本之送達，作為終止契約之意思表示；租賃契約既經終止，被告即無使用上開房屋之權源，渠等得依民法第455條前段、第767條前段規定，請求被告返還35之2號房屋1至4樓及地下室。惟被告現仍繼續無權占用該房屋，獲有相當於租金之不當得利，致渠等受有損害，渠等得依民法第179條、第184條第1項等規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付98,000元。

（二）被告雖抗辯：渠等自90年5月1日起至95年5月1日止，仍居住在35之2號房屋5樓，對其施作系爭便橋之事乃知之甚稔，故渠等係同意其施作系爭便橋等語。惟原告謝壽美於82年9月2日與廖本煌離婚後，即搬離35之2號房屋，迄96年2月14日再與廖本煌結婚後，始居住在35之2號房屋內；原告廖君綾86年赴美進修、87年結婚、88年返臺後即居住於臺中市○○○街現址迄今；原告廖尉翔自86年間起，即居住臺中市○○路現址迄今；原告廖琮裕於父母離婚後，由母親即原告謝壽美監護，原住臺中市○○路，96年10月1日起居住於臺中縣大里市○○路。故渠等於90年5月1日至95年5月1日，並未居住在35之2號房屋5樓；當時僅原出租人廖本煌在35之2號房屋5樓居住，惟廖本煌因工作地點在南投縣南崗工業區，每日早出晚歸，與被告間之聯繫，端賴被告以便利貼方式貼在門上為之，故原出租人廖本煌不知、亦未同意被告興建系爭便橋。且系爭便橋係未經臺中市政府核准即施作一節，業經臺中市政府以99年11月24日府都建字第0990340261號函覆鈞院明確，是該便橋確屬違章建築，且影響公共安全，被告有違反兩造所訂租賃契約第4條第4款約定情事，要無疑義，則渠等主張終止租約，並請求被告返還35之2號房屋1至4樓及地下室，自無不合。

（三）並聲明：被告應將系爭房屋遷讓交還原告；另應自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付原告98,000元。

二、被告抗辯：伊係於89年12月10日，向訴外人即原告等之被繼承人廖本煌承租35之2號房屋1至3樓及地下室，約定租賃期間自90年5月1日起至95年5月1日止，廖本煌與原告等全家，在上述租賃期間，仍住在同棟房屋5樓。又伊前於85年間，即已向廖本煌之兄弟廖本滄承租35之2號房屋隔鄰之臺中市○區○○路35號房屋，並將所承租之該2棟房屋，作為經營托兒所使用；伊係為顧及幼童進出該2棟房屋時之安全，故於承租上開房屋時，即先徵得該2出租人之同意，在該2棟房屋3樓間搭建一便橋，供幼童進出該2棟房屋。又伊於93年間，再與廖本煌另訂租約，將承租範圍擴大為35之2號房屋1至4樓及地下室，租賃期間自93年7月1日起至98年7月1日止。嗣廖本煌於租期內之96年3月間死亡，依民法第1148條第1項規定，該租賃契約之權利、義務，自繼承開始時，由廖本煌之繼承人即原告等承受。其後，伊為續租35之2號房屋，復於98年7月20日，與原告等簽訂本件租賃契約。伊施作系爭便橋，必須同時敲穿35之2號及35號房屋3樓之牆壁，工期甚長，當時住在35之2號房屋5樓之廖本煌與原告等一家難謂不知，倘廖本煌未予同意，自無可能任由伊施作系爭便橋而不制止；再由廖本煌於伊施作系爭便橋後，仍與伊訂定租約，更將35之2號房屋4樓一併出租予伊，益見廖本煌對伊施作系爭便橋之事，非但知情並已同意。而原告等對已存在近8年之便橋倘有異議，嗣後亦無可能於98年7月20日與伊簽訂本件租賃契約，且該便橋自35之2號房屋外即可清楚看見，原告謂其等於99年7月間，始知有系爭便橋之存在云云，顯然不實。退步言之，縱使原告等不知系爭便橋之存在，惟伊在90年間施作該便橋當時，即已取得當時之出租人廖本煌同意，原告等係在該便橋存在之情況下，與伊簽訂本件租賃契約，故伊在向原告等承租房屋後，並無任何改裝設施行為；且伊確係以向原告等承租之上開房屋經營托兒所，並未將該房屋作何非法用途，故無任何違反租約之情事。至伊施設系爭便橋，雖未取得臺中市政府之核准，惟兩造所訂租賃契約，既未將此列為得終止租約之事由，原告等自不得以此為由終止租約。依上所述，伊並無原告等所指違反租約情事，其等以伊違約為由，終止租約，自屬無據，兩造間之租賃關係應仍存在。從而，原告等請求伊應返還35之2號房屋1至4樓及地下室，另請求伊按月給付98,000元之賠償金，均屬無據等語，並聲明：駁回原告之訴。

三、兩造對以下事實並無爭執，核與原告所提兩造於98年7月22日訂定之房屋租賃契約書1份、原告等人之戶籍謄本，及被告提出其與訴外人廖本煌於89年12月20日、93年3月22日簽訂之房屋租賃契約書2份相符，堪信為真實：

（一）被告於89年12月10日，向訴外人即原告等之被繼承人廖本煌承租35之2號房屋1至3樓及地下室，約定租賃期間自90年5月1日起至95年5月1日止，廖本煌於上開租賃期間內，係居住在該房屋5樓。又被告另於85年間向廖本煌之兄弟廖本滄承租隔鄰之臺中市○區○○路35號房屋，並將該2棟房屋供作經營托兒所使用。

（二）被告於93年間與廖本煌另訂租賃契約，將其承租35之2號房屋之範圍，擴大為該房屋1至4樓及地下室，約定租賃期間自93年7月1日起至98年7月1日止；廖本煌嗣於96年3月19日逝世。

（三）被告於98年7月20日再與原告等簽訂租賃契約，向原告承租35之2號房屋1至4樓及地下室，約定租賃期間自98年7月1日起至101年6月30日止，租金為每月98,000元。

四、至原告等主張：被告未經渠等同意，復未經主管機關審查許可並發給執照，逕自將35之2號房屋3樓外牆毀損、打洞後，施作聯外便橋，違反民法第438條規定及兩造所訂租賃契約第4條第4、5款約定，渠等得對被告終止租約等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件應審究者，厥為：原告等以上述理由，對被告終止租賃契約，是否有據？此亦為兩造爭執之重點。經查：

（一）被告抗辯：伊係在90年間施設系爭便橋等語，業據其提出其與訴外人大泓設計工程股份有限公司於90年11月15日訂定之工程承攬合約書1份為證。觀諸該合約書背面之工程估價單中，列有「三樓開口部分」之工程項目，且原告等對該合約書之真實並無爭執，則被告所辯上情，應堪採信。準此而觀，系爭便橋應早在被告於89年間首次與原告等之被繼承人廖本煌訂約，向廖本煌承租35之2號房屋1至3樓及地下室之期間，即已施作完成。又由上開工程估價單之記載可知，系爭便橋之施設，必須將35之2號房屋3樓之牆面打除及切割，且須出動吊車，則當時居住在同棟房屋5樓之廖本煌，不可能對於樓下在施工時產生之震動與噪音毫無感受。原告固主張：廖本煌在90年5月1日至95年5月1日之期間，雖居住在35之2號房屋5樓，惟因工作地點在南投縣南崗工業區，每日早出晚歸，故不知被告在該房屋3樓施作系爭便橋等語。惟依原告所陳上情觀之，廖本煌在90年5月1日將35之2號房屋1至3樓及地下室出租予被告之後，每日既均須外出，則其當可自施工中之房屋牆面被敲穿之外觀，及屋外有吊車輔助施工與廢棄土石等情狀，知悉被告施作系爭便橋之事，倘其未同意被告施作系爭便橋，當無忍受自己所有之房屋遭承租人打穿牆面而不加阻止之理，則原告等以廖本煌在上述期間每日均須至南投工作為由，主張其不知被告在35之2號房屋施設系爭便橋，自難採信。復參諸被告施作系爭便橋之時（即90年間），其與廖本煌就上開房屋所訂期限自90年5月1日至95年5月1日之租約，租期尚未滿1年，衡情被告實無可能在租賃初期，即甘冒違約而可能遭出租人終止租約之風險，擅自在該房屋內明目張膽大舉施工。再者，廖本煌在93年3月22日，尚與被告換約，將出租予被告之房屋範圍，擴及35之2號房屋4樓，且在新租約中，全未提及被告應將系爭便橋拆除之事，由此益見被告在35之2號房屋3樓施設系爭便橋，確係於徵得廖本煌同意後所為，否則廖本煌當無對被告違約改裝房屋之舉未置一詞，反與被告另訂新約，甚且增加出租樓層之理。

（二）次查，依原告所提35之2號房屋外觀相片，可清楚看見該房屋與隔鄰35號房屋之3樓部分有一通道相連接，原告謝壽美復自承其自96年2月14日起，即居住在35之2號房屋內，則其必然經常進出35之2號房屋內外，對於系爭便橋之存在，自無可能視而不見。至於另3名原告均為廖本煌與原告謝壽美之子女，有卷附戶籍謄本可稽，其等即便因結婚或求學等因素，未與原告謝壽美同住於35之2號房屋內，衡情應無可能在被告於90年間施設系爭便橋後，迄至兩造另於98年7月20日訂定租約時止，長達7年多之時間內，從未至上開房屋與原告謝壽美會面，其3人至少在廖本煌於96年3月19日逝世時，當曾返回35之2號房屋奔喪及陪伴喪偶之母親即原告謝壽美，則該3名原告在當時出入35之2號房屋之際，自可輕易由該房屋之外觀，發現系爭便橋之存在。而原告4人在繼承廖本煌與被告所訂、租期自93年7月1日至98年7月1日之租約權利義務後，未曾主張被告在35之2號房屋施作系爭便橋係屬違約，反進而於該租約期滿後之98年7月20日，再與被告就相同之租賃標的物，訂定租期自98年7月1日至101年6月30日之租約，且於租約內對於被告應拆除系爭便橋一事隻字未提，足見原告等顯然同意被告依系爭便橋存在之現況，繼續承租上開房屋。是系爭便橋既於兩造在98年7月20日，就35之2號房屋1至4樓及地下室訂定租約時，即已存在，並非被告在訂約後未經原告等同意而自行改裝施設，原告等主張被告違反上開租約第4條第5款：「房屋有改裝設施之必要，乙方（按即被告，以下同）取得甲方（按即原告）同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方交還房屋時，並應負責回復原狀」之約定，自無足採。

（三）再按兩造所訂上開租賃契約第4條第4款：「房屋不得供非法使用，或存放危險物品，影響公共安全」之約定，應係在禁止被告將向原告所承租35之2號房屋1至4樓及地下室，供作違法行為使用（例如將該租賃標的物提供作為經營賭場、應召站或製造毒品之場所），或存放爆裂物、易燃物等有危害公共安全之虞之物品。而承前所述，被告確係依該租約第4條第1款：「本房屋係供托兒所之用」約定，使用上開租賃標的物經營托兒所，故其自無將向原告承租之房屋供作非法使用，或違反民法第438條規定、未依約定方法就租賃標的物為使用收益之情事。至原告主張：系爭便橋之施設，未經臺中市政府核准並發給執照一節，固與卷附臺中市政府99年11月24日府都建字第0990340261號函覆內容相符，然此乃該便橋是否因違反建築相關法令，應由主管機關拆除，或對建造者處罰之問題，而與上開租賃標的物之本身是否供非法使用無關；況系爭便橋在兩造於98年7月20日簽訂租約時即已存在，業經本院詳敘於前，是以原告等提供被告使用收益之租賃標的物原貌，即包括該便橋在內，原告等現竟欲以自己交付被告之租賃物上，存有未取得執照之系爭便橋為由，主張終止租約，顯與兩造所訂租約及法律所定之契約終止事由均不相符，要無足取。至於原告另提出之臺灣高等法院臺中分院92年度上訴字第2192號與最高法院89年度臺上字第247號刑事判決，內容均與兩造本件爭執無關，自無從據為對原告有利之認定。

五、綜上所述，原告主張：被告在98年7月20日向渠等承租35之2號房屋1至4樓及地下室後，未經渠等同意，施設系爭便橋，違反兩造所訂租約第4條第4、5款約定及民法第438條規定，渠等得據此終止租約等語，並非可採；被告抗辯：其並未就上開租賃標的物擅自改裝施設，或將該租賃標的物供作非法使用之違約情事等語，堪以採信。是原告以上述理由，對被告終止上開房屋之租賃契約，既非合法，兩造所訂租賃契約，至101年6月30日租期屆滿前，自仍繼續有效存在，被告本於該租約之約定，占有使用上開租賃標的物，即有正當權源，則原告以上開租賃契約業經其終止為由，本於民法第455條前段及第767條前段規定，訴請被告返還35之2號房屋1至4樓及地下室，另依民法第179條、第184條第1項之規定，訴請被告自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告98,000元，均無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭