臺灣高等法院 臺中分院102年度重上字第177號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　102年度重上字第177號

上訴人

簡清祺

訴訟代理人

周仲鼎律師

複代理人

郭怡均律師

被上訴人

周志清

上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於民國 102年8月8日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第119號第一審判決提起上訴，本院於102年11月12日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：伊於民國（下同）101年7月24日向被上訴人買受坐落於臺中市○○區○○○路000號19樓之9號房屋（下稱系爭房屋），約定價金為新台幣（下同） 658萬元。雙方於簽訂契約時，被上訴人於不動產標的現況說明書上表示：系爭房屋並無發生兇殺或自殺致死之情事，並簽名確認，若有不實則願意負擔瑕疵擔保責任；且買賣契約書第12條亦約定，若有上開情事賣方同意無條件解除契約，返還價金回復原狀。兩造於交付 658萬元價金及移轉系爭房屋所有權後，上訴人從該棟大樓其他住戶及該地區里長口中得知系爭房屋前任屋主馮○聖於居住期間，曾發生過自系爭房屋跳樓自殺死亡案件，經伊再次確認後證明屬實，顯與被上訴人所填寫之現況說明書不符，伊要求群義房屋仲介人員去電詢問被上訴人後，被上訴人卻置之不理不願回應，顯見被上訴人知悉該情事卻故意不告知，且依臺灣台中地方法院98年度重訴字第514 號意旨，系爭房屋曾發生兇殺或自殺致死之情事，屬房地產市場中之「凶宅」，此為房屋買賣交易之重要資訊，影響系爭房屋之交易價值甚鉅，則本件買賣契約具有交易上重大瑕疵，故被上訴人依法應負物之瑕疵擔保責任，伊於 102年2月4日發函予被上訴人要求解除兩造間之買賣契約，被上訴人應依系爭房屋之買賣契約及民法第 259條之規定，返還買賣價金658萬元予伊。爰求為命被上訴人應給付伊658萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即102年3月29日）起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，並願以現金或等值之銀行可轉讓定期存款單或其他有價證券提供擔保，請准宣告假執行之判決。

二、被上訴人則以：依南○人壽保險股份有限公司97年11月25日（97）南壽中字第 685號函向臺灣臺中地方法院檢察署詢問馮○聖之死亡原因為何。經臺灣臺中地方法院檢察署97年12月18日中檢輝殷97相1441字第147967號函復說明三處稱「‧‧‧死者應係酒後不慎自住處窗戶墜落，致全身挫裂創傷合併多發性骨折、器官損傷死亡」，是系爭房屋內並無上訴人所指稱「曾發生自殺致死案件」，自非臺灣台中地方法院98年度重訴字第 514號判決意指所揭示之凶宅。再者，伊住在系爭房屋內並未有事情發生，亦不知悉前屋主有自殺之情事，是伊並未違反買賣契約第 12條第6款之約定，上訴人無單方解除系爭房屋買賣契約之權利，上訴人之請求無理由。並求為判決駁回上訴人之上訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，求為判決㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人 658萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。㈢願以現金或等值之銀行可轉讓定期存款單或其他有價證券提供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則求為判決駁回上訴。

四、兩造不爭執與爭執事項：

㈠不爭執事項：

⑴上訴人於101年7月24日向被上訴人買受系爭房屋。約定價金為658萬元，上訴人已給付完畢。

⑵兩造於上開買賣契約書第 12條第6項約定：「賣方確認本買賣標的之主建物及附屬建物內未曾發生非自然身故之情事。嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約返還價金回復原狀。」

⑶臺灣臺中地方法院檢察署檢察官，對於 97年9月11日就前任屋主馮○聖自該住處墜落，認定其應係酒後不慎自住處窗戶墜落，致全身挫裂創傷合併多發性骨折、器官損傷死亡，兩造對此認定均不爭執。

⑷被上訴人於訂立買賣契約時，並未將馮○聖墜樓死亡之事告知上訴人。

⑸系爭房屋不動產標的現況說明書「對於本建物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」欄上勾選否，且實際上亦無發生兇殺或自殺致死之情事。

㈡爭執事項：訴外人馮○聖墜樓死亡一事，是否構成系爭買賣契約第12條第6項可解約情事？

五、按民事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由原告負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，亦應駁回原告之請求，此有最高法院17年上字第917號判例要旨可資參照。經查：

㈠兩造於買賣契約書第 12條第6項約定：「賣方確認本買賣標的之主建物及附屬建物內未曾發生非自然身故之情事。嗣後買方發現所言不實，賣方同意無條件解除契約返還價金回復原狀。」。上訴人主張系爭房屋內曾有屋主自殺身亡情事，惟為被上訴人所否認，經原審調取臺灣臺中地法院檢察署97年度相字第1441號卷宗核閱，發現系爭房屋內雖曾有屋主馮○聖於97年9月11日夜間9時30分墜樓，倒臥於臺中市○○區○○○路 000號前死亡，惟經檢察官相驗後偵查結果，認其應係酒後不慎自住處窗戶墜落，致全身挫裂創傷合併多發性骨折、器官損傷死亡一情，有臺灣臺中地法院檢察署97年12月18日中簡輝殷97相1441字第147967號函在卷可參（原審卷第76頁），故系爭房屋之前屋主馮○聖雖曾發生墜樓死亡事件，然並非上訴人主張之自殺死亡情事，是被上訴人在系爭房屋不動產標的現況說明書「對於本建物（專有部分）是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」一欄上勾選否，並未違反誠實告知義務。且馮○聖既係不慎墜樓後，墜落於臺中市○○區○○○路 000號前死亡，其死亡即非在系爭房屋之主建物及附屬建物內發生，故馮○聖意外墜樓死亡，並未構成兩造買賣契約書第 12條第6項之情形。雖上訴人主張依據買賣契約書第 12條第6項約定：「賣方確認本買賣標的之主建物及附屬建物內未曾發生非自然身故之情事‧‧‧」，此「非自然身故之情事」除指「曾經發生過兇殺或自然致死案件」外，亦應包括「曾經發生過意外身故事件」在內云云。惟查：系爭買賣契約書第 12條第6項之約定，依買賣房屋及仲介慣例，即係指「兇宅條款」，此由卷附不動產標的現況說明書上被上訴人於「建物專有部分是否發生兇殺或自殺致死之情事」一欄，勾選「否」，並簽名確認，可以證明兩造買賣房屋當時之真意不包括「意外死亡」。否則前屋主若有家屬於室內不慎跌倒受傷致死，亦為物之瑕疵，顯不合理。從而，上訴人主張系爭房屋有買賣契約書第 12條第6項得解除契約情形，即不足採取。

㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，有最高法院73年台上字第1173號判例可資參考。次按一般所稱之「凶宅」即有非自然身故事件之房屋，所稱「凶宅」之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，對居住於其內之住戶言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當之負面影響，因此在房地產交易市場及實務經驗中，發生非自然身故事件之不動產，均會嚴重影響買受人之購買意願及願買之價格，並因此亦造成此種不動產之市場接受程度及價格之低落，故無論從心理層面或市場接受度而言，俗稱之「凶宅」皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，故在評價上如係屬「凶宅」之不動產，得認為屬物之瑕疵。

㈢本件上訴人所舉訴外人馮○聖墜樓事件，既屬意外，即非屬兇殺或自殺致死之情形，參酌上述「凶宅」係因其在一般人之心理層面及實際交易市場上之接受程度均與非凶宅之房屋有重大之區別，而得評價為具有物之瑕疵，基此原則判斷，本件系爭房屋並非俗稱之「凶宅」，縱曾發生屋主不慎墜樓死亡之事實，然此項事實並不構成系爭房屋具有「物理性」之損傷，至於就一般人之觀感而言，是否因而構成心理層面之嫌惡狀態，尚難遽以為此推論，蓋此不僅屬個人主觀態度及心理層面之範疇，且因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式以去除該不安之心理狀態，自難認系爭房屋為房屋交易市場中所稱之「凶宅」，有構成物之瑕疵情事，則上訴人據此主張解除買賣契約返還價金，亦於法無據，不應准許。

六、綜上所述，系爭房屋既無兩造買賣契約書第 12條第6項得解除契約情形，且非屬俗稱之「凶宅」，上訴人主張依據兩造買賣契約第 12條第6項及物之瑕疵擔保責任解除買賣契約，並依民法第259條，請求被上訴人返還買賣價金658萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，核屬無據，為無理由，應予駁回。上訴人之訴既經駁回，其假執行宣告之聲請亦失其依據，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已甚明確，上訴人其餘主張經審酌後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。