臺灣高等法院臺中分院民事判決

上訴人

楊本源

訴訟代理人

楊杰霖律師

被上訴人

賴易聰

訴訟代理人

朱從龍律師

上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，上訴人對於中華民國111年5月30日臺灣臺中地方法院111年度訴字第157號第一審判決提起上訴，本院於112年7月19日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：伊於原法院109年度司執字第132220號強制執行事件拍賣程序中(下稱系爭執行事件)，以新臺幣(下同)1,132萬1,019元，拍定如附表所示之土地（各筆土地下逕以地號稱之）及建物(下分稱系爭土地、系爭00號建物，合稱系爭房地)，然被上訴人卻以系爭土地共有人身分(應有部分各1/3)，主張對系爭房地有優先承買權。伊為系爭建物之事實上處分權人，應有部分為4/8，依土地法第34條之1第4項規定，就系爭建物有優先承買權。另系爭房地原屬同一人即訴外人盧○康、盧○秋所共有，嗣分別移轉予不同之人，伊既取得系爭建物之事實上處分權，自得依民法第425條之1規定，就系爭土地主張法定租賃權存在，則依土地法第104條第1項前段規定，伊對系爭土地有優先購買權，並優先於被上訴人依同法第34條之1所主張之優先購買權而適用。茲執行法院竟容許被上訴人行使優先購買權，使上訴人在私法上之地位有受侵害之危險，爰提起本件確認之訴，求為確認被上訴人就系爭房地之優先購買權均不存在之判決。

二、被上訴人則以：伊為系爭土地之共有人，應有部分各3分之1，依土地法第34條之1第4項規定，對系爭土地有優先購買權；另依同法第104條第1項後段，對系爭建物亦有優先購買權。否認系爭房地原屬同一人所有，上訴人就系爭土地並無法定租賃權存在等語。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡確認被上訴人就系爭執行事件，上訴人所拍定如附表所示之系爭土地及建物之優先購買權均不存在。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如後：

㈠不爭執事項

⒈系爭執行事件，就訴外人陳○溪(下稱陳○溪)所有如附表所示系爭土地及建物進行拍賣(執行債權人：台中商業銀行；執行債務人：廖○蓮、陳○伯、陳○溪之遺產管理人)，上訴人以1,132萬1,019元得標。

⒉被上訴人為系爭土地之共有人，應有部分各1/3，經執行法院通知後，行使優先購買權。

⒊拍賣公告及建物測量成果圖記載系爭建物為一層建築，面積285.95平方公尺，其中104平方公尺，占用鄰地即同段00-0地號土地(原審卷第19、187頁)。

⒋00-0地號土地之所有權變動情形如下：

⑴盧○康於50年9月27日取得土地所有權全部，嗣於63年3月12日以買賣為原因移轉登記予盧○密(原審卷第105-106頁) 。

⑵89年6月27日盧○密死亡，由盧○慶、盧○薰、姚盧○玉、林○霞4人繼承(各1/4)。

⑶盧○慶之所有權應有部分1/4，於99年間經法院拍賣，由上訴人配偶徐○柳於原法院99年度司執字第59237號強制執行事件拍定取得(原審卷第65頁)，嗣於100年間再贈與上訴人。

⑷盧○薰、姚盧○玉、林○霞等3人之所有權應有部分合計3/4，由上訴人於107、108年間以買賣為原因取得。

⒌上訴人於107、108年間分別自原權利人盧○慶、盧○薰、姚盧○玉、林○霞取得系爭00號建物權利範圍各1/8，合計4/8(本院卷第87-88頁) 。

⒍上訴人提出之前開建築改良物所有權買賣契約書記載建物坐落之基地為00-0地號(原審卷第69-71頁) 。

⒎系爭00號建物之稅籍證明書記載，房屋有4種構造、面積合計285.95平方公尺(原審卷第31頁)，其中：

⑴土竹造部分(面積105.35平方公尺、折舊年數60年)。

⑵木石磚造部分(磚石造、面積30.15平方公尺、折舊年數56年) 。

⑶木石磚造部分(磚石造、面積95.89平方公尺、起課年月105年10月、折舊年數5年)。

⑷鋼鐵造部分(面積54.56平方公尺、起課年月105年10月、折舊年數5年) 。

⒏依土地登記簿及異動索引記載，關於系爭土地之所有權變動如下：

⑴張○宗於50年9月27日取得系爭土地之所有權全部，嗣於69年8月19日以買賣為原因移轉登記予陳○溪(原審卷第96-97頁) 。

⑵陳○溪於87年7月30日將其中所有權應有部分1/3以買賣為原因移轉登記予張姓人士。

⑶張姓人士於105年10月31日將上開應有部分1/3移轉登記予被上訴人。

㈡本件爭點：

⒈系爭房地，是否曾為同一人所有？

⒉上訴人輾轉取得系爭00號建物之4/8權利後，得否主張對系爭土地有法定租賃權存在？

⒊上訴人能否依土地法第104條第1項前段，以承租人之身分，主張對系爭土地有優先承買權存在？

⒋被上訴人能否依土地法第104條第1項後段，以土地共有人之身分，主張對系爭00號建物有優先承買權？上訴人能否依土地法第34條之1規定，以系爭00號建物共有人之身分，主張對該建物有優先承買權存在？兩造對於系爭00號建物之優先承買權，何者優先？

五、得心證之理由：

㈠系爭房地，曾經同屬一人所有：

⒈盧○康、盧○秋曾共有系爭00、00-00地號土地：

⑴查執行法院強制執行拍賣陳○溪之系爭土地所有權應有部分2/3及系爭00號建物權利範圍4/8，該等房地由上訴人拍定，為兩造所是認。而依原審卷附執行法院之拍賣公告及法務部行政執行署臺中分署囑託臺中市中山地政事務所測繪之建物測量成果圖（見原審卷第19、187頁），可知系爭00號建物為一層建築，面積285.95平方公尺之未辦保存登記建物，該建物坐落之基地包括系爭土地（即00、00-00地號土地）及00-0地號等3筆土地，其中占用00-0地號土地面積為104平方公尺。又00、00-00地號(即重測前臺中市○○○段000○000地號)土地原為盧○江所有，37年6月30日以繼承登記為原因，移轉登記予盧○秋、盧○康2人共有。嗣於50年1月10日，該2筆土地辦理分割，盧○秋、盧○康2人之應有部分各為1/2。另00-0地號(即重測前臺中市○○○段00000地號)土地，原亦為盧○秋、盧○康2人共有，應有部分亦各1/2。其後盧○秋、盧○康2人於同年2月13日交換土地，自此，00、00-00地號土地（即系爭土地）始為盧○秋單獨所有;而00-0地號土地則為盧○康單獨所有。盧○秋於單獨取得00、00-00地號土地之所有權之同時，將之移轉登記予李徐○英等情，此有上開3筆土地之土地登記舊簿在卷可稽(原審卷第103-110頁)。

⑵基上可知，盧○秋及盧○康於37年6月30日自盧○江繼承00、00-00地號土地之後，迄50年2月間交換土地之前，確實曾共有系爭00建號建物坐落之基地即系爭土地與00-0地號土地(應有部分均各1/2)，已堪認定。

⒉盧○康、盧○秋曾共有系爭00號建物之事實上處分權：

⑴依房屋稅籍資料顯示：系爭00號建物最早登記之納稅義務人雖為盧○康及張○宗(各1/2)，然張○宗係於50年9月27日始自李徐○英受讓系爭土地，且依土地登記舊簿記載，盧○秋曾因積欠台灣合會興中分公司債務，於49年9月21日遭查封伊當時名下系爭土地之所有權應有部分，當時盧○秋之住址即登記為「臺中市○○路000巷00號」(見原審卷第103、108頁)，足以證明，系爭00號建物早在張○宗於50年9月間取得系爭土地所有權之前，即已建築完成。

⑵而本件經委由臺中市建築師公會鑑定結果，固認定系爭00號建物最早興建年代為民國52年間(見鑑定報告書第21頁)，然鑑定報告所參照之航照圖，最早為62年(見鑑定報告書第5頁)，已有相當之落差，其鑑定結論自難百分之百準確。況兩造均不爭執，系爭00號建物自49年之後應有整修過等語(本院卷第348-349頁)。則鑑定報告以房屋之建材及構造推論興建之年代，亦有失真之虞。

⑶茲00、00-00與00-0地號等3筆土地於50年2月13日前，原均屬盧○康與盧○秋2人共有，嗣因互易，始於斯日由盧○康單獨取得00-0地號土地所有權，盧○秋則單獨取得系爭土地（即00、00-00地號土地）之所有權，佐以盧○秋早於49年9月間遭強制執行時，即已居住於系爭00號建物，嗣盧○秋將系爭土地出賣予李徐○英，李徐○英繼又出賣予張○宗，張○宗再將之出賣予陳○溪，而系爭00號建物之稅籍資料復記載該建物曾為盧○康與張○宗2人共有，其後則變更為陳○溪與盧○慶、盧○薰、姚盧○玉、林○霞等5人共有（見原審卷第91頁），足見系爭00號建物事實上處分權人先後之更易情形，核與上開土地所有權人歷次移轉過程相符合，依此情形研判，張○宗、陳○溪應係先後受讓系爭土地所有權及其上之系爭00號建物權利2分之1，而與盧○康或其繼承人共有系爭00號建物。是由前揭3筆土地及系爭00號建物權利歷次移轉情形加以相互勾稽比對結果，足以推認系爭00號建物與其坐落之00、00-00與00-0地號等3筆土地，於50年2月13日前應均同為盧○康與盧○秋2人所共有，每人應有部分各2分之1。是被上訴人主張系爭房地原均屬盧○康、盧○秋2人共有一情，應非無稽。

㈡上訴人得依土地法第104條第1項前段規定，主張就系爭土地有優先購買權；被上訴人得依土地法第104條第1項後段規定，主張就系爭建物有優先承買權；惟上訴人之優先承買權，應優先於被上訴人之優先承買權：

⒈按土地法第104條第1項規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。準此，得否主張該條項之優先購買權，應以基地或房屋出賣時，房屋所有人與基地所有人間，有無地上權、典權或租賃關係存在，作為判斷之基準（最高法院84年度台上字第2110號、109年度台上字第1277號判決參照）。又土地法第104條僅規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，並未限制承租人對於共有之基地必其共有人全部出售時始得主張優先購買之權。故出租之共有基地共有人之一出售其應有部分時，基地承租人有依同樣條件優先購買之權，承租人此項優先購買權，且優先於同法第34條之1第4項所規定之他共有人優先承購權，此觀最高法院68年度第5次民事庭庭推總會議決議㈢即明。復按違章建築雖因違反行政上建築管理規則致無從辦理所有權移轉登記，然並非不得為交易、讓與之標的；且依土地法第104條第1項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記（所有權第一次登記）之房屋始有其適用，亦經最高法院89年度台上字第575號判決闡釋甚明。

⒉次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項亦有明定。前開所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，並應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬該條所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋，且嗣後房屋之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，而亦應有該條推定法定租賃權之類推適用，始能體現房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋既得之使用權，達到調和土地、建物不同所有人間之權益，符合社會正義，並維護社會整體之經濟利益之目的。

⒊另按所謂「土地及房屋同屬一人」，包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內(最高法院108年度台上字第1884號判決參照)。承前所述，系爭00號建物之事實上處分權，在50年2月13日前為盧○康與盧○秋2人共有；該建物坐落之系爭土地亦為盧○秋與盧○康2人所共有，自符合前述「土地及房屋同屬一人」之情況。茲系爭土地及00號建物經輾轉讓與之後，既分由不同人取得，其中上訴人取得系爭建物事實上處分權之4/8；被上訴人取得系爭土地之所有權應有部分1/3，參照首揭說明，房屋受讓人與土地受讓人間，自有民法第425條之1法定租賃權之適用。則依土地法第104條第1項規定，於基地出賣時，上訴人自得以基地承租人之地位，依同樣條件優先購買基地之權；而於房屋出賣時，被上訴人亦得以基地出租人之地位，依同樣條件優先購買房屋之權。

⒋承前，兩造各自得依土地法第104第1項前段、後段之規定，就基地、建物各取得優先承買權。惟本件乃執行法院就系爭土地所有權應有部分2/3及系爭00號建物權利範圍4/8「合併拍賣」，則在兩造優先承買權發生競合，應以何人之優先承買權為優先，即生疑義：

⑴土地法第104條第1項優先購買權之規定，旨在保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，調和房屋與土地之利用關係，使房屋所有權與土地利用權得結為一體，達到所有與使用合一之目的，以維持房屋所有權之安定性，及促進物之利用，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。

⑵查系爭土地及00號建物原同屬一人所有，嗣輾轉讓與不同之人取得，房屋受讓人與土地受讓人間存在租賃關係，已如前述，上訴人擁有系爭00號建物事實上處分權4/8，且為系爭土地之承租人，被上訴人則因受讓取得系爭土地所有權應有部分1/3，為該租賃關係之出租人，系爭土地或系爭00號建物分別出賣時，上訴人、被上訴人雖就土地、建物各自有土地法第104條第1項所定之優先購買權。但因系爭執行事件係將系爭房地「合併拍賣」，本院審酌該房地已由上訴人拍定，上訴人因此可取得系爭00號建物完整之權利，且同時取得系爭土地所有權應有部分3分之2，使房屋所有權與利用權得趨於一致，自已符合並實現土地法第104條第1項之前開規範目的，於此情形，參酌民法第824條第7項規定之立法理由（共有物變價分割而變賣共有物時，雖賦予共有人有依相同條件優先承買之權，但如買受人為共有人時，因此項規範目的已實現，為免法律關係之複雜化，其餘共有人無再主張優先承買權之餘地），當亦無再予保護基地共有人即被上訴人，由其優先承買之必要。

㈢至於被上訴人另主張依土地法第34條之1第4項，享有共有人之優先承買權部分，參照前揭最高法院決議意旨，於土地法第34條之1第4項之優先承買權與同法第104條第1項所定之優先承買權競合時，應以同法第104條第1項之優先承買權為優先，則被上訴人此部分之主張，亦無足採。

六、綜上所述，上訴人請求確認被上訴人就系爭執行事件，上訴人所拍定如附表所示之系爭土地、建物之優先購買權不存在，自屬正當，應予准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。