臺灣高等法院 臺中分院96年度上字第372號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　 96年度上字第372號

上訴人

台日德企業有限公司

兼法定代理人

乙○○

兼法定代理人

前列二人共同

訴訟代理人

陳忠儀律師

訴訟代理人

前列二人共同

訴訟代理人

劉雅榛律師

被上訴人

甲○○

訴訟代理人

李淵源律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國96年10月23日臺灣彰化地方法院96年度訴字第142號第一審判決提起上訴，經本院於97年4月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被上訴人起訴主張：伊之代理人張福壽於民國（下同）90年l月l日，就伊所有坐落彰化縣溪州鄉○○段23地號土地（下稱系爭土地），與上訴人台日德企業有限公司（以下簡稱上訴人台日德公司）訂立土地房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由上訴人台日德承租系爭土地，供該公司出資搭蓋如原審判決附圖所示編號A部分面積157.74平方公尺之鐵皮造建物及編號Ｂ部分面積270.04平方公尺之加強磚造建物（均未辦理建物所有權第l次登記，下合稱系爭建物），租期自90年l月l日起至95年12月31日止。現因租期屆滿，系爭建物仍由上訴人2人占有使用，被上訴人並已將系爭土地出賣與訴外人陳進喜、蔡麗蓉，且無由依書面租約第8條約定取得系爭建物所有權，為此依民法第767條所有權之法律關係，請求上訴人等應將坐落彰化縣溪州鄉○○段二三地號土地上如原審判決附圖所示編號Ａ部分面積一五七點七四平方公尺之鐵皮造建物、編號Ｂ部分面積二七○點○四平方公尺之加強磚造建物拆除，並將土地返還被上訴人。

二、經原審為被上訴人全部勝訴判決，上訴人不服，提起本件上訴，被上訴人聲明：上訴駁回。並減縮原審聲明為：上訴人台日德企業有限公司應將坐落彰化縣溪州鄉○○段二三地號土地上如原審判決附圖所示編號Ａ部分面積一五七點七四平方公尺之鐵皮造建物、編號Ｂ部分面積二七○點○四平方公尺之加強磚造建物拆除；上訴人乙○○應自上開編號Ａ、Ｂ部分建物遷出，上訴人等並應將坐落彰化縣溪州段23號土地返還被上訴人。併稱：

（一）兩造訂立之書面租約既約定租期至95年12月31日止，則上訴人縱已支付95年l月至12月之租金，亦不過在履行其依書面契約所負債務，不應視為以不定期限繼續契約。退萬步言，縱兩造之租約應於94年12月31日屆滿，惟因被上訴人於租賃期限將屆滿前之94年ll月17日以台北重南郵局第2794號存証信函向上訴人表示於期限屆滿後不再續租，縱其後有收受上訴人支付95年l至12月份之租金，亦屬租賃關係消滅後，因租賃物遲延返還所生損害之性質，不容上訴人以不定期限契約為由爭執。

（二）土地法第104條第l項規定承租人之基地優先承買權，必須在基地出賣時，仍具有租賃關係為前提，本件上訴人就系爭土地之租賃關係，業於95年12月31日因租期屆滿而消滅，是上訴人於96年l月20日系爭土地出賣時已無租賃關係，自不得依上開規定主張優先承買權。

（三）系爭建物係上訴人台日德公司出資興建，上訴人乙○○並未出資，故系爭建物之事實上處分權人為上訴人台日德公司，然上訴人乙○○仍占用系爭建物，故變更訴之聲明如前述。

三、上訴人則聲明：駁回上訴，併辯稱：

（一）系爭租賃關係係由被上訴人委由其子張福壽與上訴人達成租期20年之口頭協議，上訴人始於系爭土地上動工興建，嗣上訴人一再要求訂立租賃契約書，被上訴人乃授權張福壽與上訴人簽約，但稱租期20年，但契約文件要分次簽立，每五年後會再簽續約。是兩造間合意之租賃期間為20年。縱認此違反民法第422條規定，依同條後段規定，視為不定期限之租賃。退萬步言，縱認兩造所訂租約已約定期限，依租約第3條規定租期為5年，應係自90年l月l日至94年12月31日止，本件於94年12月31日租期屆滿後，上訴人仍續為租賃物之使用收益，被上訴人亦續收95年l月至12月份租金，依民法第451條規定，則兩造租約仍視為存續。

（二）被上訴人雖提出出售系爭土地之不動產買賣契約，然係臨訟製作，不足取信，況本件上訴人係租用基地建築房屋，依民法第426條之2規定，上訴人亦可主張優先承買權，有占有系爭土地之權源。

（三）依系爭租賃契約書第8條約定，則上訴人是否有權處分拆除系爭建物，亦非無疑，被上訴人請求上訴人拆屋返地，自非可取。

四、本件被上訴人主張伊之代理人張福壽與上訴人台日德公司訂立書面租約，約定由該公司承租被上訴人所有之系爭土地，供其出資搭蓋未辦理建物所有權第l次登記之系爭建物等情，已據其提出土地房屋租賃契約書為據，復為上訴人所不爭，自堪信屬真正。惟被上訴人主張兩造之租賃期限至95年l2月31日止，則為上訴人所否認，並辯稱兩造先以口頭約定租期20年，上訴人乃依約進行建築系爭建物工作，建築中，被上訴人突以系爭租賃契約書與上訴人簽約，並稱契約文件要分次簽立，每五年後會再簽續約等情。經查，証人即上訴人台日德公司股東蔡佩哲証稱：被上訴人曾經由張福壽稱願意將其土地出租20年，但只是口頭約定，房子快蓋好時，才定書面契約，訂約時，我在場，我曾向上訴人反應，為何簽成這樣，張福壽說分階段簽約，…。開會時，有入股的人都有與會，張福壽在開會中說要出租20年…，房屋本体約花7.8百萬元，後續還有再花費等語（見原審卷第104、105頁）。証人即上訴人台日德公司股東陳輪湧亦証稱：雙方曾約定土地租期20年，在房子起造前，由乙○○、張福壽等參與餐廳的人一起開會決定、房子開始興建後才訂書面契約，張福壽說可以分四次…、餐廳本体大概約一千一百萬元左右等語（見原審卷第106頁至108頁）。均已証明兩造租約期間曾以口頭約定為20年。另証人即被上訴人之子張福壽亦証稱：簽約時，系爭房屋已在施工，可以說房子先蓋再訂契約，如果價格談妥，五年簽一次，再續約二十年、三十年都可以…等語（見原審卷第77頁）。再參以系爭建物為二層樓加強磚造房屋，總樓地板面積復高達331.46平方公尺，建築復甚具規模，有自用農舍使用執照、照片等附卷足証；而僅建築物本身之建築經費即高達一千萬元以上，苟被上訴人之代理人張福壽未先以口頭同意租約長達20年，而僅以五年為租期，上訴人乙○○既非至愚，不可能率以動工興建。蓋僅建築物即高達一千餘萬元之成本，如僅有五年租期，再加上建築施工期間在一年以上，勢必不可能回收經營成本。是上訴人主張兩造於系爭建物動工之前，曾先以口頭合意租期20年一節，尚堪採信。再者，被上訴人待上訴人動工興建後，方以系爭書面租約要求簽約，固有悖誠實信用原則，然上訴人之法定代理人乙○○明知契約條件已變更，仍與之簽立系爭書面契約，而不思積極主張原口頭契約之效力，顯亦同意變更原口頭租約內容之意思，故應認兩造租約之內容應變更為以系爭書面租賃契約為據。上訴人主張民法第420條後段規定視為不定期租賃，自非可取，因兩造間尚訂有系爭書面租賃契約，非完全無書面契約存在，故無民法第420條後段之適用。

五、再者，被上訴人固主張租期至95年12月31日止，惟為上訴人所否認，經查，兩造上開租賃契約書第三條記載「租賃期限經甲乙雙方洽定為五年，自民國90年1月1日起至95年12月31日止；倘五年期租期屆滿，…。」等情，有兩造所不爭執之租賃契約書附卷可稽。是其上關於租賃期間之記載，關於期間之記載三處，明確記載期間者均載為五年，僅記載起訖日者，經計算結果為六年，而該記載起訖期間年度自90年至95年，依常情以觀，顯係誤算，而以明確五年期之記載為可採。再參以証人張福壽於原審對經質以何以記載起訖期間自90年l月l日至95年12月31日共六年，亦稱：「這可能是寫錯的，我現在才發現寫錯。」，併稱如果租期寫錯，租約到期日應係94年12月31日（見原審卷第77頁反面）。另被上訴人於94年6月14日以板橋後埔郵局所寄發之441號存証信函及94年11月17日台北重南郵局第2794號存証信函中亦均載，95年12月31日係誤植，租約期間為五年，故特通知94年12月31日租約到期等語（見原審卷第37頁）。益証兩造之系爭書面租約期間應係五年，期間為90年1月1日至94年12月31日止。

六、又本件被上訴人固以租約已於95年12月31日到期終止為由，請求上訴人乙○○遷讓，上訴人台日德公司拆除建物，併交還系爭土地。上訴人則辯稱：本件於94年12月31日租期屆滿後，上訴人仍續為租賃物之使用收益，被上訴人亦續收95年l月至12月份租金，依民法第451條規定，則兩造租約仍視為存續等語。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而承租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續租賃。民法第451條定有明文。系爭租約依立約之真意應係94年12月31日屆至，已如前節所述，而上訴人仍續為系爭租賃物之使用收益、雖系爭租約第三條約定租期屆滿時，倘出租人無須自任耕、因地目變更得起造一般住宅…時，出租人同意與承租人優先續訂租賃契約，租金則於續約時重新議定，但承租人不得為調降租金之主張等文句。被上訴人復於94年6月14日以板橋郵局第441號存証信函、94年ll月17日以台北重南郵局第2794號存証信函表示到期不再續約，固有終止契約之意思表示，惟系爭租約訂立時，被上訴人之代理人張福壽曾口頭表示同意租期長達20年，每五年定約一次，此情況與僅租約明定租期屆滿後，須另定租約之約定時，即不能適用民法第451條之情形有別。蓋被上訴人代理人張福壽口頭同意租期20年，書面租約分四次簽立之行為，足使承租之義務人正當信任出租人之權利人將與其續訂租約，苟因而認不得適用民法第451條規定，顯有違交易之誠實信用原則。是本件尚不得因租約第三條規定或被上訴人有到期不續租之存証信函即謂無民法第451條之適用。況被上訴人寄發不再續租之存証信函後，上訴人台日德公司以溪州郵局第37 號存証信函否認兩造租約已於94年12月31日到期，表示兩造應續定租約；再於95年l月3日以員林三橋郵局第4號存証信函檢附6萬元支票表明係繳納租金，另交付彰化銀行北斗分行為付款人面額6萬元之支票乙紙，供為95年7至12月租金，亦經被上訴人提示、兌現。有存証信函、支票影本、彰化銀行支票存款往來對帳單附卷足稽，復為被上訴人所不爭。被上訴人嗣後收受租金之行為，亦足使承租之義務人即上訴人台日德公司正當信任出租權利人之被上訴人已不欲行使其租約期限屆滿後之權利，被上訴人嗣後再為權利之行使，係違背誠實信用源則。故應認被上訴人顯已同意以收取租金之意思而供上訴人台日德公司續為租賃物之使用收益。雖其於本院審理中辯稱係以收取損害金之意思而收受上開12萬元，惟收取時間既係95年度1月及7月12日期之支票，收取時，是否發生95年度全年度之損害亦未可知，且上訴人台日德公司付款方式復與系爭租約第四條約定每年一月、七月一次預付六個月租金六萬元之方式相同，堪認係給付、收取租金之合意而為，被上訴人上開辯稱係收取損害金一節，並非足取。又參以近年來土地價格並無巨幅下跌之情況，為眾所周知之事實，被上訴人主張已將系爭土地於96年1月以3,781,800元之價格出售予訴外人，並提出買賣契約書為証，惟其代理人張麗如於94年8月10日曾發函予上訴人表示該土地出售價格為948萬元，有該函附本院卷足稽，兩次價差相距近600萬元。另其亦知本件地上建物建價高達1000餘萬元，於本院審理中表示願以200萬元承受等情，益証被上訴人於本件租賃契約過程中違背誠信原則之一斑。綜上所述，應認本件租約，尚有民法第451條之適用。被上訴人以租期屆滿為由，請求上訴人乙○○遷讓、請求上訴人台日德公司拆屋交地等即非可取。

七、綜上所述，上訴人抗辯被上訴人於94年12月31日租期屆滿後，續收租金，由其使用收益租賃物，應有民法第451條視為不定期租賃之適用云云，自屬可信，被上訴人主張租期屆滿，請求上訴人台日德企業有限公司應將坐落彰化縣溪州鄉○○段二三地號土地上如原審判決附圖所示編號Ａ部分面積一五七點七四平方公尺之鐵皮造建物、編號Ｂ部分面積二七○點○四平方公尺之加強磚造建物拆除；上訴人乙○○應自上開編號Ａ、Ｂ部分建物遷出，上訴人等並應將坐落彰化縣溪州段23號土地返還被上訴人，為不足採，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並為供擔保後得假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

Ｍ