臺灣高等法院 臺中分院97年度上更㈠字第45號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　97年度上更㈠字第45號

上訴人

台日德企業有限公司

兼法定代理人

乙○○

上二人共同訴訟代理人

陳忠儀律師

複代理人

林泓帆律師

被上訴人

甲○（即張朝金之承受訴訟人）

訴訟代理人

李淵源律師

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年10月23日臺灣彰化地方法院第一審判決（96年度訴字第142號），提起上訴，本院判決後，經最高法院發回更審，本院於98年7月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：被上訴人張朝金在本件訴訟中於民國（下同）97年9月20日死亡，訟爭彰化縣溪州鄉○○段23號土地之所有權由其妻甲○分割繼承取得，茲並據提出戶籍謄本影本2份及土地登記謄本1份聲明承受訴訴訟，核無不合，應予准許。

乙、實體方面：

壹、被上訴人主張：㈠伊之被繼承人張朝金於90年1月1日由伊子丙○○代理，與上訴人台日德企業有限公司（下稱台日德公司）及上訴人乙○○簽訂土地房屋租賃契約書，將伊嗣繼承取得之系爭土地，出租予上訴人，由上訴人台日德公司出資搭蓋如附圖所示編號Ａ部分面積157.74平方公尺之鐵皮造建物及Ｂ部分270.04平方公尺之加強磚造建物（均未辦理建物所有權第一次登記，下合稱系爭建物），租期自同日起至95年12月31日止。伊否認有口頭約定租期為20年之情事，縱若有之，且約定為五年一訂，惟俟上訴人興建系爭建物中，上訴人既已同意改訂租期為五年之系爭租約，而未約定租期屆滿雙方應再以相同條件續訂五年租約，反而於租約第三條約定如五年租滿而於被上訴人無須自任耕作，得起造一般住宅、農舍等情況時，被上訴人始同意優先與上訴人重新議定租約及續訂新約等情，應認兩造契約內容變更以系爭書面租約為據，且係改訂租期為五年之書面、非在履行五年一訂之約定。上訴人於租期屆滿後，已無正當權源，卻拒不拆除其上由上訴人台日德公司出資搭蓋而有事實上處分權之如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分建物，並返還系爭土地，自非有理。㈡系爭書面租約既約定租期至95年12月31日止，則上訴人縱已支付95年之租金，不應視為以不定期限繼續契約。退萬步言，縱租約應於94年12月31日屆滿，惟因伊於租期屆滿前有以存證信函通知上訴人到期不再續租；且縱嗣後伊有收受其等所稱之95年租金，亦係以租賃關係消滅後遲延返還租賃物之損害賠償之性質而收受，此由伊於收受其等稱係95年上半年租金之支票後，即以存證信函表示因租期已至故應退還，於扣除代墊之房屋稅款後，返還餘額之舉可證。是仍不容視為不定期限契約。㈢本件租賃關係既於95年12月31日因租期屆滿而消滅，是上訴人於96年l月20日系爭土地出賣時已無租賃關係，自不得依土地法第104條第1項之規定主張優先承買權。㈣依系爭書面租約第8條約定，僅於⑴上訴人於租期內終止租約、或⑵連續簽立4次租約滿20年後經伊主張保留地上物時，系爭建物始歸伊所有，本件既不符此二種情形，有處分權之上訴人台日德公司自負有拆除房屋，共同簽訂系爭租約並占有系爭房屋之上訴人乙○○自系爭房屋遷出，共同交還土地之義務等情，爰依民法第767條之規定，提起本件訴訟，求為命上訴人乙○○應自系爭建物遷出、上訴人台日德公司應將系爭建物拆除、上訴人等並應將系爭土地返還伊之判決（被上訴人起訴，原聲明求為判決命上訴人二人應將系爭建物拆除，並將土地返還伊，嗣於本院，減縮聲明為如上所示）。

貳、上訴人則以：㈠被上訴人之被繼承人張朝金委由其子丙○○與伊等達成出租系爭土地20年、屆期則地上物歸其所有之口頭協議後，上訴人台日德公司始出資興建系爭建物。嗣伊等要求訂立書面租約，張朝金乃授權丙○○與伊等簽約，稱租期20年，但契約文件要分次簽立，每5年後會再簽續約，被上訴人並有此義務。是兩造合意之租期實為20年，此有證人丁○○、戊○○可證，且參諸伊等承租系爭土地為供經營餐廳而整地、籌建建物、設置相關設備，支出近1500萬元，預計需15年始可將成本攤提完畢，亦可見被上訴人主張租期為5年，並不實在。今20年之租期尚未屆至，伊等自有權繼續使用系爭土地。㈡縱認上開租期20年之協議因未以書面訂立致違反民法第422條規定，惟，依同條後段規定，本件應視為不定期限之租賃。退步言之，縱認系爭書面租約已約定租期，惟，租期應至94年12月31日止，又因被上訴人簽約之代理人丙○○曾口頭同意租期20年，足使伊等正當信任被上訴人將續訂租約，是不得以被上訴人曾有到期不續租之存證信函、即謂本件無民法第451條之適用；而伊等嗣於租期屆滿後，仍續為租賃物之使用收益，且被上訴人於寄發不續約之存證信函後，亦仍續收95年之租金，則依民法第451條規定，仍應視為更新以不定期限繼續契約。被上訴人嗣後收受租金之行為，足使伊等信任其已不欲行使租約屆期後之權利，其嗣再為權利之行使，有違誠信；且其於94年8月表示系爭土地售價948萬元、又主張於96年1月以378萬餘元售予第三人，亦見其行使權利有違誠信。從而，縱認本件非20年期租賃，而係不定期限之租賃，惟因：⑴本件係基地租賃，伊等並無土地法第103條所定各款情事，被上訴人自不得主張終止租約收回土地。⑵本件未定期限之基地租賃，租賃關係應至系爭建物不堪使用時，始歸於消滅，是本件租賃關係仍應存在。⑶被上訴人雖提出出售系爭土地之買賣契約書，然係臨訟製作，不足取信；況伊等為租用基地建築房屋之承租人，於被上訴人出賣系爭土地時，自可依民法第426條之2規定，主張優先承買權，而有占有系爭土地之權源：且被上訴人未通知伊等即與第三人訂立買賣契約，依土地法第104條之規定，其契約不得對抗伊等。㈢又依系爭書面租約第8條約定，伊等並無拆屋還地之義務等語，資為抗辯。

叄、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人為系爭土地之所有人，且兩造間就系爭土地之租賃關係業因租期屆滿而消滅，被上訴人復無從取得系爭建物之所有權，上訴人占有系爭土地，已無正當權原，從而被上訴人依民法第767條前段、中段規定，請求上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，為有理由，應予准許。而為被上訴人勝訴之判決。並依兩造之陳明分別酌定相當之擔保金額，為准予假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則減縮聲明如上，求為判決：㈠上訴駁回。㈡第一、二審及發回前之第三審訴訟費用由上訴人負擔。

肆、兩造不爭執之事項

一、系爭建物開始興建後，被上訴人張朝金由其子丙○○代理，與上訴人訂立系爭書面租約，其第3條記載：「租賃期限經甲乙雙方洽定為5年，自90年元月1日起至95年12月31日止；倘5年租期屆滿，甲方（按即被上訴人張朝金，下同）無須自任耕作、因地目變更得起造一般住宅、自建農舍居住使用、公用徵收及出賣等情事時，甲方同意與乙方（按即上訴人等，下同）優先續訂租賃契約，租金則於續約時重新議定，但乙方不得為調降租金之主張」、第4條記載：「租金每月為1萬元，每年1月、7月一次預付6個月租金6萬元整，……」、第8條記載：「租賃期間內，乙方若擬遷離他處而經甲方同意時，乙方不得請求租金退還，且不得將地上物之權利為轉讓或其他處分或將地上物遷移或為毀損拆除。無論租期到期與否，地上物均歸甲方所有，但地上物因不可歸責於乙方之原因而毀損或滅失時，乙方應負責將地上物拆除並整平土地，以原貌返還予甲方。承租期若連續達20年或20年以上，則於雙方終止租約時，除甲方主張保留地上物之情況外，則乙方應將地上物拆除並整平土地，以原貌返還予甲方」。

二、系爭建物未辦理所有權第一次登記，使用執照內所載之起造人為被上訴人張朝金（參見原審卷第32頁之使用執照影本），但實際係由上訴人台日德公司出資興建，且由上訴人等占有使用迄今（參見原審卷第47、48頁之96年3月13日言詞辯論筆錄）。

三、被上訴人張朝金於94年6月14日寄發板橋後埔郵局第441號存證信函予上訴人等，謂：「……雙方於90年1月1日簽訂租賃契約，唯簽約當時雙方一時不查將租約第3條的截止時間94年12月31日誤植為95年12月31日，與雙方議定的租賃期間5年不符，今特此通知賃期應於94年12月31日到期。因本人該筆土地另有他用將不再續約請貴租戶儘早另覓場地，同時於到期日將地物恢復原貌……」（參見原審卷第37頁）；上訴人以94年8月30日以溪洲郵局第37號存證信函回覆謂來函與兩造約定不符（參見原審卷第38頁）。被上訴人張朝金再於94年11月17日寄發台北重南郵局第2794號存證信函予上訴人等，重申系爭書面租約所載租期屆滿年度「95」年實應為「94」年之誤、租期將屆不再續租、請於租期屆滿時拆除建物回復原狀等旨（參見發回前本院卷第51至55頁）；上訴人於95年1月3日以員林三橋郵局第4號存證信函回覆謂來函與約定不符，並寄交6萬元之租金支票乙紙予被上訴人張朝金（參見原審卷第39至43頁）。上訴人於95年7月再交付另乙紙6萬元支票予被上訴人張朝金，被上訴人張朝金收受上開2紙各6萬元支票後，均已兌現（參見原審卷第44頁、發回前本院卷第64頁）。

四、被上訴人張朝金收受上訴人95年1月寄交之存證信函及6萬元支票後，於95年1月13日寄交台北重南郵局第103號存證信函予上訴人，謂：「……檢還郵政匯票乙紙，……因本租約已於94年12月31日終止，故承租人……寄來之95年1月1日起之半年租金應予退還，然因承租人應歸還本人墊繳之房屋稅款31,599元，故於逕行扣除後，本人僅需返還28,401元……」（參見本件最高法院卷第24頁）。上訴人於95年12月14日寄發溪洲郵局第51號存證信函予被上訴人張朝金，謂：「台端前所補繳房屋稅額部分，合計為31,599元整，本公司（本人）前寄交前揭金額之支票，為台端所拒收。茲再寄交31,599元整之支票乙紙」，被上訴人張朝金已兌現該紙支票（參見本件最高法院卷第19、25頁）。

五、被上訴人張朝金曾授權其女江張麗如處理系爭土地之租售事宜，江張麗如於94年8月10日發函予上訴人乙○○，表示系爭土地經仲介商初步評估，斯時約略出售行情為總價948萬元（參見發回前本院卷第107、108頁）。被上訴人張朝金主張已將系爭土地出售予第三人陳進喜、蔡麗蓉，並提出96年1月20日不動產買賣契約書影本乙份為憑，其上所載買賣總價為378萬1800元（參見原審卷第14至16頁）。

六、被上訴人提起本件訴訟，係以租期屆滿為由，主張系爭租賃關係已消滅，而不主張其他消滅原因（參見發回前本院卷第120頁之97年4月30日言詞辯論筆錄）。

伍、本院得心證之理由：查被上訴人主張其經由其子丙○○代理與上訴人訂立書面租約，約定由上訴人承租被上訴人所有之系爭土地，供上訴人台日德公司出資搭蓋未辦理建物所有權第一次登記之系爭建物之事實，業據其提出土地登記謄本、書面租約為證（見一審卷第7、10至13頁），並經原法院會同兩造及彰化縣北斗地政事務所測量員現場勘驗測量，有勘驗測量筆錄、現場略圖、鑑定圖可稽（見一審卷第55至58頁），且為上訴人所不爭，堪信為真。被上訴人主張租約為五年，伊於租期屆滿前，即明確表示反對續租，且兩造復未依契約第三條約定辦理續訂租約書面，亦未更新為不定期租賃，是該租約已屆滿，伊未依租約第八條約定取得系爭建物所有權，上訴人自應將之拆除，交還土地等情，上訴人則以上情置辯，是兩造所爭，厥為：㈠本件租期是否已屆滿？㈡如租期已屆滿，上訴人應否拆屋還地？二端。茲分別判斷審究如下：

一、關於租期已否屆滿？

㈠、查被上訴人主張兩造於90年1月1日所簽訂之系爭租約期限雙方洽定為五年，契約第三條記載租期為90年1月1日起至95年12月31日止之事實，有被上訴人所提出之上揭契約書在卷可稽（見一審卷第10頁），堪信為真。上訴人雖辯稱：雙方口頭約定租期為20年，只是每五年簽一次租約書面而已，且被上訴人負有五年一簽之義務云云，並舉證人即上訴人公司之股東丁○○、戊○○為證，惟此為被上訴人所否認，辯稱：伊代理人丙○○未答應租期為20年，而係五年屆滿，如有租約第三條情形，經重新議定租金而有結論時，再優先與上訴人續訂租約而已，但因本件土地已另訂約出賣，故租約屆滿，雙方未依此續訂租約書面，租約自已屆滿等語。就此，依上訴人所舉證人丁○○、戊○○在原審到庭所證：「丙○○稱願意將土地出租二十年，只是口頭約定，房子快蓋好時才訂書面契約。訂約時，伊在場，曾向被上訴人反應，為何簽成這樣，丙○○說分階段簽約」（一審卷一○四頁）、「雙方曾約定土地租期二十年，在房子起造前，由乙○○、丙○○等參與餐廳的人一起開會決定，房子開始興建後才訂書面契約，丙○○說可以分四次，每次五年簽約。餐廳本體（造價）約一千一百萬元」（同上卷一○六頁、一○七頁）各等語，及證人丙○○所陳：簽約時，系爭房屋已在施工，可以說房子先蓋再訂契約，如果價格談妥，五年簽一次，再續約二十年、三十年都可以，但沒有承諾租二十年」、「簽約時有約定租期及租金，租期五年為一期，期滿時依仲介公司估價、議定租金，再決定是否要續約，我沒有說五年一到就一定和被告再續訂租約，若五年到租金雙方談得成，再租給被告，租金如沒談成，就不可能租給被告，……簽約前被告乙○○口頭上一直要求租期要二十年，但我沒答應他，我（也）是台日德企業有限公司的股東」等語（見一審卷第77頁正面、76頁反面），參酌系爭契約第三條確記載：「租賃期限經甲乙雙方洽定為5年，自90年元月1日起至95年12月31日止；倘5年租期屆滿，甲方（按即被上訴人張朝金，下同）無須自任耕作、因地目變更得起造一般住宅、自建農舍居住使用、公用徵收及出賣等情事時，甲方同意與乙方（按即上訴人等，下同）優先續訂租賃契約，租金則於續約時重新議定，但乙方不得為調降租金之主張」等語，且第八條復記載：「以承租期若連續達二十年或二十年以上，則於雙方終止租約時，除甲方主張保留地上物之情況外，則乙方應將地上物拆除，並整筆土地以原貌返還予甲方」等語，足見兩造確未合意租期為二十年，而係五年屆滿再行議定租金有結論時再訂租約書而始得續約，如此始有第八條所謂「承租期若連續達二十年或二十年以上」情形之記載，且依其情形，亦非五年屆滿即使被上訴人負有以原條件原租金續訂租約之義務，是上訴人指租期為二十年，被上訴人負有依原條件每年與其續訂租約之義務云云，殊不可採，而以被上訴人所主張兩造於90年1月1日所訂為租期五年之租約乙節，與事實相符，為可採信。

㈡、關於兩造於90年1月1日所訂系爭五年租約應於何時屆滿，租約第三條雖記為「租賃期限經甲乙雙方洽定為五年，自90年元月1日起至95年12月31日止」，惟90年1月1日起至95年12月31日止乃共六年，而與兩造洽定之租賃期限為五年不符，是被上訴人張朝金於94年6月14日寄發板橋後埔郵局第441號存證信函予上訴人等，謂：「……雙方於90年1月1日簽訂租賃契約，唯簽約當時雙方一時不查將租約第3條的截止時間94年12月31日誤植為95年12月31日，與雙方議定的租賃期間5年不符，今特此通知賃期應於94年12月31日到期。因本人該筆土地另有他用將不再續約請貴租戶儘早另覓場地，同時於到期日將地物恢復原貌……」等語（參見原審卷第37頁）。上訴人收信，對於90年1月1日所簽為五年租約，應於94年12月31日到期乙節，並不爭執，僅以溪州郵局第37號存證信函通知被上訴人應依由其繼續承租之原約定，與其「續簽租賃契約書」之旨（見原審卷第38頁），參以上訴人所舉證人丁○○、戊○○於原審均證稱：原訂租金為每月一萬元，但五年到期時，伊聽乙○○說租金要漲很高，要漲至八、九萬元等語（見原審卷第96頁反面、98頁反面），為此兩造並未五年租期屆滿即94年12月31日之後續訂租約書面，為上訴人所不爭，是系爭租約應於94年12月31日即屆滿。雖上訴人於94年12月31日租期屆滿後，仍繼續使用系爭租賃土地，並於95年1月3日以員林三橋郵局第4號存證信函指被上訴人信函通知其不再續租與原約定不符，並寄交6萬元之租金支票乙紙予被上訴人張朝金（參見原審卷第39至43頁）。上訴人於95年7月再交付另乙紙6萬元支票予被上訴人張朝金，被上訴人張朝金收受上開2紙各6萬元支票後，均已兌現（參見原審卷第44頁、發回前本院卷第64頁），上訴人因而主張兩造租約依民法第451條規定已更新為不定期租賃云云，惟此為被上訴人所否認，並抗辯如上。按民法第451條所定，乃於租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，始得視為以不定期限繼續契約，此析之法條文義甚明。苟雙方當事人於訂約之際，已訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，即足發生阻止續約之效力，此有最高法院55年台上字第276號判例可參。而系爭契約第3條已訂明租期屆滿，應另議定租約始為續約之簽訂，而被上訴人張朝金於五年租期屆滿前，即以上開郵局存證信函申明屆期不再續租，於上訴人寄交上開六萬元支票後，復於95年1月13日寄交台北重南郵局第103號存證信函予上訴人，謂：「……檢還郵政匯票乙紙，……因本租約已於94年12月31日終止，故承租人……寄來之95年1月1日起之半年租金應予退還，然因承租人應歸還本人墊繳之房屋稅款31,599元，故於逕行扣除後，本人僅需返還28,401元……」（參見本件最高法院卷第24頁），乃復具體表明反對之意旨，且屆期租金原擬由原訂之每月一萬元調高至八、九萬元，兩造因而未能續約等情，復據證人丁○○、戊○○二人供證在案，是被上訴人殊無於其後反而接受每月租金仍為一萬元而不定期限可至20年以上租期之事實，其抗辯其所兌現之款項乃屬損害金之性質，而非接受為續期租金乙節，堪以採信，上訴人仍主張本件已更新為不定期限之租約云云，洵無可取。

㈢、綜上，被上訴人主張兩造租約已於94年12月31日屆滿，堪以採信。

二、關於上訴人應否拆屋還地？

㈠、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第450條第1項、第767條前段、中段定有明文。又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758條亦有規定，該條規定並不因不動產屬於未辦理建物所有權第1次登記之建物而有例外，是該類建物，既由建造人出資建造而原始取得所有權，非經登記，自無從為所有權之移轉。經查：兩造之租約，期限業已屆滿，依民法第450條第1項規定，租賃關係因此而消滅，則上訴人占有系爭土地，即難謂有正當權源。又兩造租約既已於94年12月31日既已屆滿，縱被上訴人於96年1月20日另訂約出賣系爭土地，因兩造於斯時已無租賃關係，自已無從依土地法第104條第1項之規定主張優先承買權，是上訴人據此主張其仍有權繼續使用系爭土地，亦屬無據。

㈡、上訴人雖辯稱：依系爭租約第八條所定，伊不負拆除房地之義務云云，惟此為被上訴人所否認，並抗辯如上。按系爭租約第八條乃約定於租賃期間內如上訴人擬遷離他處而經被上訴人同意時，或承租期連續達20年或20年以上，則雙方終止租約時，如出租人主張保留地上物，地上物始歸出租人所有，除上開情形外，承租之上訴人均負有拆除地上物並整平土地以原貌返還予出租人之義務，此揆之契約文義甚明。而兩造租約未達20年以上，且係五年租期屆滿，而非於五年租期內上訴人擬遷離他處之情形，依約該房屋即不歸被上訴人所有，依此，上訴人自負有將之拆除之義務。又系爭房屋乃台日德公司出資興建而原始取得其所有權，乃該公司始有拆除之處分權，此據其於本院前審陳報甚詳在卷，是被上訴人據此減縮請求上訴人乙○○自系爭建物遷出，而由上訴人台日德公司拆除房屋，合法有據，應予准許。

陸、綜上所述，被上訴人為系爭土地之所有人，且兩造間就系爭土地之之租賃關係業因租期屆滿而消滅，被上訴人復無從取得系爭建物之所有權，上訴人占有系爭土地，已無正當權源，從而被上訴人依民法第767條前段、中段規定，請求上訴人台日德公司拆除系爭建物，上訴人乙○○自系爭建物遷出，上訴人並返還土地予被上訴人，為有理由，應予准許。原判決因而於此（減縮聲明後）範圍內為上訴人敗訴之判決，並依兩造陳明，酌定相當之擔保金額，准為假執行及免假執行之宣告，並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

柒、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第1項前段，判決如主文。

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