臺灣臺南地方法院民事判決

原告

杜金城

訴訟代理人

朱宏杰律師

複代理人

林亭宇律師

被告

程崇瑞

被告

王秀香

被告

程謙音

共同訴訟代理人

吳信賢律師

黃俊諺律師

上列當事人間請求分割共有物事件，於民國115年2月25日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號、247地號土地（下合稱系爭土地）應有部分比例如附表1所示。兩造對於系爭土地並無不分割之協議，亦無因物之使用致不能分割之情形，惟無法達成分割之協議，爰依民法823條、第824條第5項、第6項規定，請求合併分割系爭土地等語。並聲明：系爭土地應予合併分割，分割方案如臺南市永康地政事務所（下稱永康地政事務所）民國114年6月23日法囑土地字第12100號複丈成果圖（下稱壹方案）等語。

二、被告則以：同意合併分割系爭土地，惟不同意原告之分割方案，並提出方案如永康地政事務所114年6月23日法囑土地字第12200號複丈成果圖（下稱貳方案）所示。又長信不動產估價師聯合事務所之估價報告書（下稱估價報告書）中，就壹方案各宗地差異性調整之加權值，伊取得土地之地形較為差，加權值僅有-1％，其估價結果不合理等語。

三、本院之判斷：

㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項前段定有明文。次按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第824條第3至5項亦有明文。經查：

１、兩造依附表1所示應有部分比例共有系爭土地，系爭土地使用分區為都市計畫市場用地，其上建有臺南市○○區○○段000○000○000○號建物（門牌號碼分別為臺南市○○區○○○路000○000○000號建物，所有權人依次為訴外人蔡翠瓊、原告、被告程崇瑞），並無法定空地限制或受套繪管制情形，有系爭土地登記謄本、土地查詢資料、都市計畫土地使用分區證明書、地籍圖謄本、現況照片、臺南市政府工務局114年9月16日函可參（調字卷第43至59頁、本院卷第29至31頁、第95至99頁、第295頁），足見系爭土地並無因物之使用目的不能分割或兩造定有不分割約定之情形，原告訴請合併分割系爭土地，洵屬有據。

２、至被告抗辯：系爭土地上建有系爭建物，現由兩造以套房方式出租，租金收益由兩造按應有部分比例分配，可見兩造於系爭建物存續使用期間定有不分割之約定云云。然查，兩造就系爭建物出租使用再分配租金，為其等就系爭土地、系爭建物之使用收益方式，與其就系爭土地是否定有不分割之約定實屬二事，被告就此部分未舉證證明，實難據此逕認兩造就系爭土地因此定有不分割之協議，故被告此部分抗辯，不足為採。

㈡、再按請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束(最高法院102年度台上字第1774號判決意旨參照)。又定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須其方法適當者為限。法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院110年度台上字第1641號判決意旨參照），故法院為裁判分割前，應顧及公平、當事人之聲明、應有部分之比例與實際是否相當、共有物之客觀情狀、性質、價格與經濟價值、共有利益、各共有人之主觀因素與使用現狀、利害關係等因素而為綜合判斷。

㈢、關於系爭土地之分割方式，原告主張採用如附表2所示之壹方案（本院卷第293頁）；被告主張採用如附表4所示之貳方案（本院卷第251頁），本院審酌系爭土地現況、共有人意願及共有人主張之分割方法等各情，定分割方法如下：

１、系爭土地現況：系爭土地外有圍牆，圍牆門口設有門牌，門牌號碼分別為臺南市○○區○○區○○○路000○000○000號建物，圍牆內有建物8棟，現由兩造委由租賃公司出租，約35戶，租金收益由兩造按應有部分比例分配等情，業經兩造陳明，並經本院會同兩造及臺南市歸仁地政事務所人員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄、現場照片、土地複丈成果圖（下稱現況複丈成果圖）可參（本院卷第175至183頁、第191頁)，堪可認定。

２、壹方案部分：依壹方案，原告分得甲、乙部分，被告分得丙、丁部分，均與系爭土地南側之臺南市永康區永大一路相鄰而得直接對外通行，且甲、乙部分上有現況複丈成果圖所示編號Ｇ1、Ｇ、Ｆ建物，丙、丁部分上有現況複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｄ1、Ｅ、Ｅ1建物（本院卷第191頁），建物均得完整保留，兩造分得之土地面積與應有部分比例折算結果，原告之面積約減少13.2平方公尺，被告王秀香、程謙音、程崇瑞則分別增加1.75、1.75、9.7平方公尺(見卷附之估價報告書第83頁)，惟原告自願承受取得面積減少，此方案亦無違共有物分割應達到土地利用符合經濟效用之目的，應屬適當、公允之分割方法。

３、貳方案部分：依貳方案，原告分得甲、乙部分，被告分得丙、丁部分，均仍以系爭土地南側之臺南市永康區永大一路直接對外通行，兩造分得之土地面積固與應有部分比例折算結果相合（見卷附之估價報告書第88頁)，惟甲、乙部分上有現況複丈成果圖所示編號Ｄ、Ｄ1、Ｅ、Ｅ1及一部分C建物，丙、丁部分上有現況複丈成果圖所示編號Ａ、Ｂ、一部分C、Ｇ1、Ｇ、Ｆ建物（本院卷第191頁），上開編號C建物坐落之土地分屬不同所有人，土地利用將趨於複雜，將無法發揮土地利用最大經濟效益，難認為適當公平之方案。

４、再按關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平，惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，應認有民法第824條第3項之共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，得以金錢補償之（最高法院63年台上字第2680號判決意旨參照）。查：

⑴、系爭土地按如壹方案所示之分割方案分割結果，兩造分得之面積較其等應有部分比例折算結果有所增減，已於前述，應互為找補。經本院囑託不動產估價師鑑定兩造分得土地價值及找補金額，鑑定結果認依壹方案被告各自補償原告如附表3所示金額，有估價報告書可參(見卷附之估價報告書第84頁)。本院審酌前開估價係綜合考量土地政策、國內外經濟情勢、不動產市場概況，及土地坐落區域、近鄰土地、建物利用情況、公共設施概況、交通運輸概況、區域環境內重大公共建設、近鄰地區未來發展趨勢等區域因素，土地及分割後土地個別條件、法定管制事項、使用現況、公共設施便利性等個別因素，依比較法及土地開發分析法評估分割前後土地價值及應找補金額，估價報告書已就其價格評估依據、估價運用方法、估算過程及價格決定理由詳細說明，其鑑定結果，具有客觀公信力，符合市場行情，得作為本件判斷金錢補償金額之參考，認依前揭鑑定結果以附表3所示金額作為本件共有人間之找補金額，應屬可採。

⑵、另被告抗辯：上開估價報告書，關於壹、貳方案中甲、乙部分與丙、丁部分方整性相去甚遠，加權值卻僅調整1％，其估價結果不合理等語。惟查，經本院委請長信不動產估價師聯合事務所就此部分補充說明，其結果為：「㈠...因土地價值受土地使用分區、面積規模及地區特性等多重考量因素影響，又本案屬市場用地，除應遵循其開發附帶條件外，更應透過合理之土地規劃，使基地規模達成最有效利用。」、「㈡分割方案之甲、乙與丙、丁地形雖異，然分割後丙、丁之面積規模大於甲、乙，具備更佳之規劃彈性與利用潛能，其地形條件之整體利用價值仍不遜於甲、乙。基於面積優勢與地形適宜性之綜合考量，本案酌予採計-1％之地形修正，以落實土地利用效益之均衡。」等語，有該所115年1月28日函可佐（本院卷第357至358頁），足認被告此部分抗辯，尚難為採。

四、綜上所述，原告本於共有人之地位，依民法第823條第1項、第824條第5項規定，訴請合併分割系爭土地，為有理由。本院審酌系爭土地之現有使用狀況、位置、兩造分割之利益及意願等一切情狀後，認將系爭土地依壹方案予以分割，符合土地分割之經濟效用及共有人全體之利益，堪屬適當、公允之分割方案，爰判決分割如主文第1項所示。

五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。又分割共有物事件本質上並無訟爭性，乃由法院斟酌何種分割方案較能增進共有物之經濟效益而為裁定，本件以壹方案予以分割，兩造均同受其利，若全由被告負擔訴訟費用則顯失公平，爰依前揭規定，就本件訴訟費用由兩造依附表5所示之應有部分比例負擔。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第80條之1，判決如主文。

附表1：系爭土地之應有部分

附表2：原告分割方案（壹方案）

附表3：補償分配表（見卷附之估價報告書第84頁）

附表4：被告分割方案（貳方案）