臺灣臺南地方法院民事判決

原告

即反訴被告

王彰榮

訴訟代理人

朱宏杰律師

被告

即反訴原告

蔡淑惠

即反訴原告

蔡錫村

即反訴原告

蔡錫源

即反訴原告

蔡淑蓉

即反訴原告

蔡淑儀

即反訴原告

許世彬

共同訴訟代理人

黃雅萍律師

上列當事人間請求請求排除侵害事件，經被告提起反訴，經本院於民國115年7月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本訴部分：

(一)原告起訴主張：坐落於臺南市○區○○段000地號土地為原告所有，被告蔡淑惠、蔡錫村、蔡錫源、蔡淑蓉、蔡淑儀為臺南市○○路0段000號建物所有權人，被告許世彬為臺南市○區○○里0鄰○○街0號建物所有權人。被告之上開建物的地上物無權占有原告所有系爭377地號土地如附圖即臺南市東南地政事務所民國114年11月17日土地複丈成果圖編號A、B所示，已使原告所有權行使受有損害，原告爰依民法第767條第1項規定，請求被告應將占用部分土地騰空返還予原告。並聲明：

㈠被告蔡淑惠、蔡錫村、蔡錫源、蔡淑蓉、蔡淑儀應將坐落於臺南市○區○○段000地號土地如附圖即臺南市東南地政事務所114年11月17日土地複丈成果圖編號B所示之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告。㈡被告許世彬應將坐落於臺南市○區○○段000地號土地如附圖即臺南市東南地政事務所114年11月17日土地複丈成果圖編號A所示之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

(二)被告之答辯：

⒈被告蔡淑惠、蔡錫村、蔡錫源、蔡淑蓉、蔡淑儀：被告蔡淑惠等五人的母親蔡楊敏珠於62年1月29日（買賣日期為61年11月25日）取得金華路2段413號建物坐落土地，並於62年11月I5日在該土地上興建建物，且於63年6月1日辦理第一次登記（被證1)，迄今已使用長達52年之久。系爭377地號土地係之前美南街道路拓寬時，編列為道路用地，只因之後道路用地之寬度縮減，才會有系爭377地號及377-1地號土地（道路用地）。原告之前手，因為並未居住在系爭377地號土地上，同意被告蔡淑惠等五人之母親使用該377地號土地，此由履勘現場時所拍攝之照片，系爭建物面臨南美街部分之建物結構及屋簷，均與建物本體結構相同，且設有花圃，足認被告獲得於前手之同意使用系爭土地。被告蔡淑惠等五人之母親過世前，曾多次與原告前手後詢問是否將該部分土地出售予被告蔡淑惠之母親，原告之前手則表示目前尚無出售之必要，如果有出售需求時，會通知被告，所以當時並未洽談購買畸零地等事宜。嗣被告蔡淑惠等五人的母親過世後，由被告蔡淑惠等五人繼承，但建物外觀及使用狀況，迄今均未變動。依上述過程，足以確認原告之前手知悉且同意被告蔡淑惠等五人的母親在系爭土地上設置花圃等建構物，迄至原告前手出售土地予原告之前，從未表示要訴請被告蔡淑惠等五人母親拆除。原告於112年3月20日取得系爭土地時，並未先通知被告等人，倘若當初原告前手有出售土地之意願，被告等人以畸零地鄰地之地主，具有合併使用、增進土地經濟效益之優先購買權，但被告蔡淑惠等五人並未接獲該訊息，一直到113年7月8日地政事務所指界通知（被證2)時，才知悉地主已經異動，依民法第796條、第796條之1規定，被告蔡淑惠等五人的母親並非故意逾越地界，且也經原告之前手知悉後同意，原告之前手已無法對被告蔡淑惠等五人訴請拆屋還地，原告卻提起本訴，請求被告蔡淑惠等五人拆屋還地云云，顯有違反民法第796條第1項之規定，且以高於市價20倍之價金要求被告蔡淑惠等五人買受，亦不符合公共利益，損害被告會等五人之利益，原告之訴欠缺法律保護要件。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

⒉被告許世彬：被告目前所有之臺南市○區○○街0號房地，原門牌號碼為臺南市○區○○路0段000巷00弄0號，有門牌證明書可稽。該美南街建物基地臺南市○○區○○○段000000號，係被告的前手即其阿姨與姨丈於68年10月30日（買賣日期為68年8月16日）取得系爭土地，並於72年10月1日在系爭土地上完成興建建物，且於72年12月5日辦理第一次登記，有舊式土地登記謄本及建物登記謄本可稽。被告於88年6月29日購買美南街建物，迄今已使用長達42年之久，並未變動該建物之外觀。臺南市○區○○段000地號土地，係之前美南街道路拓寬時，編列為道路用地，只因之後道路用地之寬度縮減，才會有系爭377、377-1地號土地（道路用地）。原告之前手，因為並未居住在系爭土地上，但得知被告前手所興建之美南街建物搭建雨遮、地磚、隔板與放置花盆等使用該377地號土地，但原告之前手並未反對，也未提出異議，此由履勘照片可見系爭建物面臨南美街部分之雨遮、地磚、隔板，均與建物本體結構相同，且放置花盆，建物外觀及使用狀況，迄今均未變動，足認被告獲得原告前手之同意使用糸爭土地。依上過程，足以確認原告之前手知悉且同意被告的前手在系爭土地上搭建雨遮、地磚、隔板與放置花盆，迄至原告前手出售土地予原告之前，從未表示要訴請被告之前手拆除建構物。原告於112年3月20日取得系爭土地時，並未先通知被告，倘若當初原告前手有出售土地之意願，被告以畸零地鄰地之地主，具有合併使用、增進土地經濟效益之優先購買權，但被告並未接獲該訊息，一直到113年7月8日地政事務所指界通知時，才知悉地主已經異動。參照共同被告蔡淑惠等人所提出之實價登錄資料，原告購買系爭土地時，每坪單價為新臺幣(下同)4.62萬元，被告蔡淑惠等人也搜尋同一時期購買5至6坪左右畸零地之實價登錄價格，每坪都落在5萬元至6萬元，足認原告購買系爭377地號土地（面積5.63坪)之價格總額僅在260,106元之內，卻向被告等人提出每坪85萬元之出售價格，亦即原告每坪單價獲利80萬元以上，顯有暴利之嫌，有違誠信原則。依民法第796條、第796條之1規定，被告的前手並非故意逾越地界，況且也經原告之前手知悉後同意，原告之前手已無法對被告訴請拆屋還地，原告卻提起本訴，請求被告拆屋還地云云，顯有違反民法第796條第1項規定，且以高於市價20倍之價金要求被告買受，亦不符合公共利益，且損害被告之利益，原告之訴欠缺法律保護要件。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。

二、反訴部分：

(一)反訴原告起訴主張：依本訴部分答辯內容，反訴被告之前手知悉且同意反訴原告蔡淑惠等五人的母親在系爭土地上設置花圃等建構物，迄至反訴被告前手出售土地予反訴被告之前，從未表示要訴請反訴原告蔡淑惠等五人母親拆除，此有證人池惠萩可供傳證。反訴原告蔡淑惠等人願意以每坪10萬元之價格（即每平方公尺30,250元），向反訴被告買受如卷附臺南市東南地政事務所115年2月25日複丈成果圖所示系爭377地號土地D部分面積9.60平方公尺（約2.904坪），以利與反訴原告蔡淑惠等人所有之387地號土地合併使用，增進土地經濟效益。因反訴被告以高於市價20倍之價格作為出售價格，致兩造調解不成立，請求依民法第796條之1規定，參酌近期畸零地實價登錄之價額，以判決定其買受價額如反訴聲明第1項，以保權益。反訴被告之前手多次到土地巡查，對於反訴原告許世彬之前手在系爭377地號土地上建構斜坡及遮陽板，均有知悉，且不為反對。證人蔡夢蓉知悉上開情事，請求傳證。反訴被告之前手既然同意反訴原告許世彬之前手使用377地號土地作為花圃、階梯、斜坡、遮陽板等使用，則反訴原告許世彬的前手即非因故意或重大過失逾越地界，依民法第796條規定，反訴被告即無權訴請反訴原告許世彬拆屋還地。反訴原告許世彬願意以每坪10萬元之價格（即每平方公尺30,250元），向反訴被告買受如卷附臺南市東南地政事務所115年2月25日複丈成果圖所示系爭377地號土地C部分面積9.02平方公尺（約2.729坪)，以利與反訴原告許世彬所有之378地號土地合併使用，增進土地經濟效益。綜上，因反訴被告以高於市價20倍之價格作為出售價格，致兩造調解不成立，請求依民法第796條之1規定，參酌近期畸零地實價登錄之價額，以判決定其買受價額如反訴聲明第2項，以保權益。並聲明：㈠反訴被告就坐落臺南市○區○○段000地號土地如卷附臺南市東南地政事務所115年2月25日複丈成果圖所示D部分面積9.60平方公尺，以每平方公尺30,250元出售予反訴原告蔡淑惠、蔡錫村、蔡錫源、蔡淑儀、蔡淑蓉等五人，並於反訴原告蔡淑惠、蔡錫村、蔡錫源、蔡淑儀、蔡淑蓉等五人支付價金予反訴被告後，反訴被告應將D部分土地移轉登記予反訴原告蔡淑惠、蔡錫村、蔡錫源、蔡淑儀、蔡淑蓉等五人或指定之人。㈡反訴被告就坐落臺南市○區○○段000地號土地如卷附臺南市東南地政事務所115年2月25日複丈成果圖所示C部分面積9.02平方公尺，以每平方公尺30,250元出售予反訴原告許世彬，並於反訴原告許世彬支付價金予反訴被告後，反訴被告應將D部分土地移轉登記予反訴原告許世彬。㈢反訴之訴訟費用由反訴被告負擔。㈣願供擔保，請准宣告假執行。

(二)反訴被告之答辯：反訴被告請求拆除部分為地磚、隔版、雨遮、花圃、增建柱體、冷氣室外機、盆栽等，為反訴原告所建整體房屋外，越界加建，與房屋主體結構並無干係，縱排除亦對房屋本身並無產生任何危害，自無民法第796條、第796-1條適用之餘地，反訴原告之請求，自屬無據。至系爭土地是否出售、售價為何，均應尊重所有權人之意願，反訴原告實無權置喙，更無權批評反訴被告，請反訴原告於訴訟言詞交鋒時能知所節制。綜上，反訴原告之請求，顯屬無據。並聲明：反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。

三、得心證之理由：

(一)本訴部分：

⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；前項規定，於所有權以外之物權，準用之；民法第767條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由(最高法院72年度台上字1552第號民事判決同此見解)。

⒉查：

⑴原告主張系爭377地號土地為原告所有，被告蔡淑惠、蔡錫村、蔡錫源、蔡淑蓉、蔡淑儀為臺南市○○路0段000號建物所有權人，被告許世彬為臺南市○區○○里0鄰○○街0號建物所有權人等情，有卷附土地及建物登記謄本可資參佐，此部分事實，堪先認定。又經本院履勘現場結果，系爭377地號土地位於金華路2段與美南街交叉路口處西側，系爭金華路2段413號建物（含鐵皮加蓋共4層）坐落該路口之西南側，該建物之靠美南街側與377地號相鄰，有花圃、柱體、冷氣機、雨遮，鐵捲門等物，另再往西側為美南街1號建物（含鐵皮加蓋為5層），該建物其中一門口面向美南街與377地號土地相接處，有地磚、雨遮、隔版、花盆等物等情，有本院履勘筆錄、現場照片附卷可稽(訴字卷第35-55頁)，經本院囑託地政機關測量坐落系爭377土地上之被告上開建物所屬地上物，確實坐落於系爭377地號土地之上，其中上開金華路2段413號建物所屬地上物如編號B占有面積9.01平方公尺，上開美南街1號建物如編號A占有面積6.89平方公尺，有臺南市臺南地政事務所114年11月21日東南地所測字第1140109288號函附114年11月17日土地複丈成果圖(即本判決附圖)可資參佐(訴字卷第57-59頁)。是此部分事實，亦堪認定。

⑵承此，被告之上開建物確實分別占有系爭377地號土地，則依舉證責任分配法則，被告就其具有占有該377地號土地之合法權源乙節，應負舉證之責。就此：

①被告主張本件有民法第796條適用云云，然按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋，民法第796條第1項前段定有明文。民法第796條所定鄰地所有人之忍受義務，係為土地所有人所建房屋之整體，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經濟價值而設。倘土地所有人所建房屋整體之外，越界加建房屋，則鄰地所有人請求拆除，原無礙於所建房屋之整體，即無該條規定之適用；民法第796條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂有該條之適用（並參最高法院67年台上字第800號、59年台上字第1799號判決意旨）。執此，民法第796條適用對象以房屋為限，如非房屋即不在適用之列，且縱屬房屋而無永久性或移去變更並無妨礙者，亦無本條適用(參：謝在全，「民法物權論(上)」，99年9月修訂五版，第320頁)。本件所涉地上物為斜坡、階梯、花台及滴水，並非房屋本體，移去也無妨礙，揆諸上開說明，難認有民法第796條規定的適用。因此，被告辯稱斯節，尚屬無據。

②被告另主張本件有民法第796條之1適用云云，惟按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。為民法第796條之1所明定。其立法理由謂：「對於不符合第796條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益，例如參酌都市計畫法第39條規定，考慮逾越地界與鄰地法定空地之比率、容積率等情形，免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益。」衡以原告請求被告拆除地上物之占有面積各自分別為6.89平方公尺、9.01平方公尺，較之被告之建物總面積所占比例非巨，於當事人及社會整體經濟利益影響甚微，於公共利益亦無關聯，自不能以其片面主張，率認本件有民法第796條之1的適用。是被告此部分答辯，亦難為其有利之判斷。

⑶依上，被告所辯之情，尚不足認定其建物之系爭地上物占有該377地號土地具有合法的權源。因此，原告主張被告所有之系爭地上物之占有該377地號土地為無權占有，即屬可採。從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應分別將坐落系爭377地號土地上如附圖號A、B所示之地上物拆除，並將上開之土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。

(二)反訴部分：按「前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」、「前條第一項但書及第二項規定，於前項情形準用之。」固為民法第796條第2項及民法第796條之1第2項所明定。然本件並無民法第796條、第796條之1的適用，已如前述。再者，前揭規定乃是被越界建築的鄰地所有人可以向越界建築的土地所有人請求價購的規定，反訴原告乃是本件事實中越界建築的土地所有人，是該規定中被請求價購的對象，反訴原告卻憑之向反訴被告請求價購，明顯將請求人與被請求人的地位顛倒了，已顯然誤用上開法律甚明。則反訴原告援引民法第796條之1第2項準用民法第796條第2項規定，請求反訴被告價購如反訴聲明第1、2項，自無依據，無法准許。

(三)綜上，原告依民法第767條第1項規定，請求被告蔡淑惠、蔡錫村、蔡錫源、蔡淑蓉、蔡淑儀應將坐落於臺南市○區○○段000地號土地如附圖編號B所示之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告。被告許世彬應將坐落於臺南市○區○○段000地號土地如附圖編號A所示之地上物拆除，並將上開土地騰空返還原告，均有理由，應予准許。反訴原告依民法第796條之1規定，並無理由，應駁回之。反訴原告之訴既無理由，其假執行之聲請失所附麗，應併駁回。

四、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之(擔保金是參考政府機關公告的系爭377地號土地115年度公告現值予以酌定；元以下四捨五入)。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據(例如被告即反訴原告請求調查證人)，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列。又法院於言詞辯論終結後，宣示裁判前，如有必要得命再開辯論，民事訴訟法第210條固有明文，惟命再開已閉之言詞辯論，屬於法院之職權，當事人並無聲請再開之權，故當事人聲請再開時，不必就其聲請予以裁判。被告即反訴原告於本院辯論終結後具狀請求再開辯論，其所執主張對於本件心證之結果並無影響，且本件也已達可為裁判之程度，因認並無再開辯論之必要。

六、據上論結，本訴原告之訴有無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。