臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

原告

林玉花

訴訟代理人

蘇明道律師

訴訟代理人

蘇敬宇律師

訴訟代理人

王廉鈞律師

被告

陳佑玪

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年9月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告原起訴請求：㈠被告應自門牌號碼臺南市○○區○○街000巷00○0號（下稱系爭房屋）遷出，並將上開房屋騰空交付予原告。㈡被告應自民國114年5月1日起至騰空交付系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬元；嗣於訴訟中變更聲明㈡之請求金額為1,732元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依法應予准許。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：兩造於114年1月16日簽立買賣契約（下稱系爭契約），約定由原告向被告購買坐落臺南市○○區○○段00000○00000地號土地（下稱系爭土地）及其上未辦保存登記之系爭房屋。被告雖於114年2月6日將系爭土地之所有權、系爭房屋之房屋稅籍均移轉登記予原告，但並未依系爭契約第12條第3項之約定，於114年4月15日前將系爭房屋騰空點交予原告，兩造乃於該日另行協議被告應於114年4月18日下午3時30分搬空交屋予原告；詎期限屆至，被告仍未履行，兩造乃再協議被告應於114年4月30日前搬空交屋，然被告迄今仍未履行，顯係無權占用系爭房屋，原告自得擇一依民法第767條第1項前段、中段之規定，或依系爭契約之法律關係，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空交付予原告。又被告無權占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，爰參照土地法第97條第1項關於城市地方房屋租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10之意旨，依民法第179條之規定，請求被告自114年5月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利1,732元【計算式：（系爭房屋占用系爭土地面積89.6㎡×系爭土地申報地價2,320元/㎡＋系爭房屋課稅現值89,100元）×年息7％÷12個月＝1,732元，元以下四捨五入】等語。並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空交付予原告。㈡被告應自114年5月1日起至騰空交付系爭房屋之日止，按月給付原告1,732元。㈢願就聲明㈠供擔保，請准宣告假執行。

二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述。

三、得心證之理由：

㈠原告主張兩造於114年1月16日簽立系爭契約，約定由原告向被告購買系爭土地及其上未辦保存登記之系爭房屋，被告並於114年2月6日將系爭土地之所有權、系爭房屋之房屋稅籍均移轉登記予原告，但未依系爭契約第12條第3項之約定，於114年4月15日前將系爭房屋騰空點交予原告，兩造乃於該日另行協議被告應於114年4月18日下午3時30分搬空交屋予原告，詎期限屆至，被告仍未履行，兩造乃再協議被告應於114年4月30日前搬空交屋，然被告迄未履行，而仍無權占用系爭房屋等情，業據其提出系爭契約、系爭土地登記謄本、系爭房屋稅籍證明書、手寫協議書等件為證（調字卷第19至35頁）；且被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項前段之規定，視同自認。是本院調查上開證據之結果，堪信原告主張為真實。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。查被告無權占有系爭房屋，業經認定如前，則原告依前揭規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空交付予原告，洵屬有據，應予准許。

㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院109年度台上字第2350號裁定意旨參照）。查依兩造之協議，被告本應於114年4月30日前搬空交屋予原告，然被告迄未履行，而仍繼續占有系爭房屋，核屬無法律上之原因而受有使用系爭房屋之利益，並因而造成房屋所有權人即原告受有無法使用系爭房屋之損害，則原告請求被告給付自114年5月1日起至騰空交付系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，亦屬有據。

㈣再按相當於租金之不當得利計算標準，應參酌土地法之規定予以計算較為客觀公允。而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項亦有明定。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；法定地價為申報地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為申報地價，亦為土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條所明定。又所謂年息百分之10為限，乃指租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益及社會情感等情事而為決定。查系爭房屋占用系爭土地之面積為89.6平方公尺，系爭土地之當期申報地價為每平方公尺2,320元，系爭房屋之最新課稅現值則為89,100元等情，有系爭土地登記謄本、系爭房屋稅籍證明在卷可參（調字卷第27至31頁），是系爭房屋及其坐落基地之申報總價應為296,972元（計算式：89.6㎡×2,320元/㎡＋89,100元＝296,972元）。復考量系爭房屋位於臺南市安南區之巷弄間，鄰近有一「塭南里活動中心」之公共設施，附近無大型商業設施，系爭房屋外觀前方為1層鐵皮屋、後側為2層磚造，周遭建物均無懸掛招牌，應為住宅區，生活與交通機能尚屬便捷等情，有Google街景地圖存卷可按（本院卷第87至93頁），依系爭房屋之周邊環境、工商業繁榮程度，及被告占有使用系爭房屋之經濟價值等情狀，認原告請求以上開房地申報總價296,972元之年息百分之7，計算被告所受相當於租金之不當得利數額，核屬允當。據此計算，原告請求被告自114年5月1日起至騰空交付系爭房屋之日止，按月給付原告1,732元（計算式：296,972元×年息7％÷12個月＝1,732元，元以下四捨五入），核屬有據，應予准許。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空交付予原告，及自114年5月1日起至騰空交付系爭房屋之日止，按月給付原告1,732元，為有理由，應予准許。

五、本件訴訟費用為原告支出之第一審裁判費1,500元，依法應由敗訴之被告負擔，並應自本判決確定翌日起至清償日止，加給按法定利率即週年利率百分之5計算之利息，爰依民事訴訟法第87條第1項、第91條第3項規定，依職權確定被告應負擔之訴訟費用額。

六、本件係屬民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依職權宣告假執行。至原告就聲明第1項部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使本院職權之發動，爰不另為准駁之諭知，併予敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。