臺灣臺北地方法院101年度簡上字第20號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 101年度簡上字第20號

上訴人

齊裕建設股份有限公司

法定代理人

謝志長

訴訟代理人

李慧芳

被上訴人

江筱盈

訴訟代理人

陳明良律師

複代理人

陳宣宏

上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於民國100年11月22日本院臺北簡易庭100年度北簡字第9168號第一審判決，提起上訴，本院於民國101年6月15日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按當事人在第二審訴訟程序不得提出新攻擊或防禦方法，但對於第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者、如不許其提出顯失公平者，不在此限；違反上開規定者，第二審法院應駁回之，民事訴訟法第447條第1項第3款、第6款及第3項定有明文，此項規定於簡易事件之上訴程序準用之，此觀民事訴訟法第436條之1第3項規定即明。本件被上訴人雖辯稱上訴人在原審從未以被上訴人未依約繳納期款作為其解除契約之事由，依上開規定，自應依法駁回之等語；然查：被上訴人主張其已解除兩造間之買賣契約，爰依民法第259條之規定，起訴請求上訴人返還所受領之買賣價金，而上訴人在原審雖係以被上訴人違約拒絕辦理銀行貸款對保手續作為其解除契約之事由，於本院始以被上訴人未依約繳納期款作為其解除契約之事由，固屬在第二審提出新攻擊防禦方法，然上訴人在原審已有提及「我們有優惠付款，他也有跟我們簽一份契約書，分期付款還款契約書24期也全部退票，故我們依約請原告至公司協商。」、「24期優惠付款，從97年12月10日至98年2月10日均跳票。」（見原審卷第102、129頁），足見上訴人在原審已有為此一抗辯，自屬對其已提出之攻擊防禦方法為補充，且如不許其在事實審提出加以審酌，顯有失公平，自應准許上訴人提出上開新攻擊防禦方法，合先敘明。

貳、實體方面：

一、被上訴人起訴主張：兩造於民國95年7月3日簽訂房屋、土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被上訴人向上訴人購買上訴人所預售尚未興建之「海天Manor」中之「碧海特區」（建照號碼：93淡建字105號）之編號E5棟6樓房屋、編號M3-36車位，及該房屋、車位持分土地（下稱系爭不動產），買賣總價款為新臺幣（下同）5,460,000元，並約定自95年10月1日起算760天為完工日。而被上訴人已依約給付訂金新臺幣（下同）90,000元、簽約金230,000元、開工款40,000元及另依契約約定之分期付款費用55,376元，共計415,376元予上訴人。又依系爭買賣契約（房屋）之付款明細表可知被上訴人原可按月分期繳款至99年4月10日，再行辦理產權過戶及交屋手續；然在系爭買賣契約約定分期繳款期限截止前，上訴人即於98年6月15日將系爭不動產另行出賣予訴外人白秀貞，並於98年7月21日完成所有權移轉登記，是上訴人依系爭買賣契約對被上訴人所負移轉系爭不動產所有權及交付系爭不動產之義務，已屬給付不能。被上訴人遂於100年5月24日以存證信函向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人亦於100年5月25日收受該存證信函，是系爭買賣契約已於100年5月25日解除。系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，被上訴人自得依民法第259條之規定請求上訴人回復原狀。又依系爭買賣契約（房屋）第9條第2項之約定，被上訴人如原擬貸款而後不貸款或不能貸款，僅係視為不辦理貸款，並非被上訴人未辦理對保手續不貸款，上訴人即可終止契約，是上訴人以被上訴人未辦理對保手續及分期票據未兌現為由，而擅自解除契約，並沒收被上訴人已繳納之價金，自屬無據；而被上訴人雖未依約繳納期款，然上訴人應先催告被上訴人繳納，被上訴人仍未給付時，上訴人始得解除契約，然上訴人從未以期款未付事由催告被上訴人，亦未為解除契約之意思表示，自不生解除契約之效力。縱認上訴人已合法解除契約，並有權沒收被上訴人已繳價金，惟上訴人於98年間將系爭不動產轉售之價金，遠高於系爭買賣契約之價金，足認上訴人未受任何損害，該違約金數額顯屬過高，應予酌減至零。爰依民法第259條之規定，提起本件訴訟，並聲明：上訴人應給付被上訴人415,376元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年8月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

二、上訴人則以：依系爭買賣契約約定，被上訴人於完工後辦理過戶前應將銀行貸款繳付上訴人，惟被上訴人卻拒絕辦理對保手續，經上訴人多次催告後，被上訴人仍置之不理；再者，被上訴人已繳納之期款支票第8期（97年12月10日）、第9期（98年1月10日）及第10期（98年2月10日）連續不獲兌現，是依系爭買賣契約（房屋）第8條第2項、第24條第2項之約定，被上訴人未依約辦理對保手續及繳交期款，上訴人自有權解除契約；而上訴人已於98年2月6日以存證信函向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，被上訴人亦已收受該存證信函，是系爭買賣契約業經上訴人合法解除。又系爭買賣契約約定之違約金數額係依內政部頒佈標準，以房地總價15％計算，本件上訴人僅沒收415,376元，未達房地總價15％，自屬合法有據等語，資為抗辯。

三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告。上訴人不服原審判決提起上訴到院，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠兩造於95年7月3日簽訂系爭買賣契約，約定被上訴人向上訴人購買上訴人所預售尚未興建之系爭不動產（見原審卷第7頁至第45頁）。

㈡被上訴人已給付買賣價金415,376元予上訴人（見原審卷第75、76頁）。

㈢上訴人於97年12月3日以台北安和郵局第2439號存證信函通知被上訴人完成對保手續，被上訴人亦於97年12月4日收受該存證信函（見原審卷第79、80、113頁，原審被證2）。

㈣上訴人於98年2月6日以士林後港郵局第42號存證信函向被上訴人為終止系爭買賣契約之意思表示，被上訴人亦於98年2月8日收受該存證信函（見原審卷第115、116、114頁，原審被證8）。

㈤白秀貞於98年7月21日以買賣為登記原因，登記為系爭房屋之所有權人（見原審卷第58頁）。

㈥被上訴人於100年5月24日以國史館郵局第323號存證信函向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求上訴人返還已受領之價金，上訴人亦於100年5月25日收受該存證信函（見原審卷第60頁至第62頁）。

五、得心證之理由：本件被上訴人主張兩造於95年7月3日簽訂系爭買賣契約，約定被上訴人向上訴人購買上訴人所預售尚未興建系爭不動產，然上訴人在系爭買賣契約存續期間，即將系爭不動產另行出賣予第三人，並完成所有權移轉登記，是上訴人依系爭買賣契約對被上訴人所負之契約義務，已屬給付不能，被上訴人自得解除系爭買賣契約，並得請求上訴人返還其所受領之價金及法定利息，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠上訴人是否已因被上訴人未依約辦理對保手續及繳交期款而合法解除系爭買賣契約？㈡若否，被上訴人是否已合法解除系爭買賣契約？茲分別論述如下：

㈠上訴人並未合法解除系爭買賣契約：

⒈經查，依兩造簽訂之系爭買賣契約（房屋）第9條第2項第3款約定：「甲方（即被上訴人）若因辦理貸款之條件不合、或中途改變主意不辦貸款、或未依通知期限內辦妥一切貸款手續、或主動向金融機構表明拒絕貸款、暫緩撥款、附帶任何條件、或附帶期限撥款、或因甲方之任何因素使乙方（即上訴人）無法如期取得全部貸款者，『視為甲方不辦理貸款』，該預定貸款金額應依乙方『通知』之『期限』內按期繳納，逾期依本契約違約約定處理。」，此有系爭買賣契約書（房屋）附卷可稽（見原審卷第13頁反面），可知向銀行辦理貸款係屬買方即被上訴人之權利，縱使被上訴人原擬辦理銀行貸款，其後因未完成對保手續，而無法取得銀行貸款，僅是『視為不辦理貸款』，上訴人仍應依該款約定通知被上訴人限期繳納該預定銀行貸款金額，若被上訴人不依限繳納時，上訴人始得依違約之約定處理之。而本件被上訴人雖未配合完成對保手續，亦為被上訴人所不否認，然此僅視為被上訴人不辦理貸款，並非當然違約，而上訴人於被上訴人未完成對保手續後，僅於97年12月3日以台北安和郵局第2439號存證信函通知被上訴人應完成對保手續（見原審卷第79、80頁），再於98年2月6日以士林後港郵局第42號存證信函表示因被上訴人未辦理銀行貸款對保事宜，因而向被上訴人為終止（按：應為解除之意）系爭買賣契約之意思表示（見原審卷第115、116頁），然上訴人從未催告被上訴人應於期限內繳納該預定貸款金額，自難認被上訴人就此有何違約之情事，則上訴人逕於98年2月6日以士林後港郵局第42號存證信函向被上訴人為解除契約之意思表示，自不生契約解除之效力。

⒉又兩造簽訂之系爭買賣契約（房屋）第8條、第24條第2項復分別約定：「一、甲方（即被上訴人）應依【附件二】付款明細表約定，於接獲乙方（即上訴人）書面繳款通知書7日內，依乙方指定之繳款方式至乙方指定之繳納地點或銀行帳戶以現金或即期支票如數一次繳清。二、前款約定，如甲方於上述繳款期限仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應負給付遲延責任，並於補繳期款時一併繳付予乙方。任一期款如未經全部繳清而逾期15日（含）以上視為甲方違約，乙方得逕行解除本契約，並依本契約第24條第2項違約約定辦理。三、甲方如採乙方提供之優惠付款方式，甲乙雙方應於簽約時簽署『分期還款契約書』及本票，本『分期還款契約書』為本房屋買賣契約之一部分。」（見原審卷第13頁）、「甲方（即被上訴人）違反本契約約定之各項義務，經催告後甲方仍不履約者，乙方（即上訴人）得解除本契約。甲方違約或解約時，甲方應賠償依房地總價百分之十五計算之違約金予乙方，但前開應賠償之違約金金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」（見原審卷第21頁），綜合上開約定以觀，可知被上訴人未按期繳納期款或已繳之票據無法兌現時，應依系爭買賣契約（房屋）第24條第2項之約定處理，亦即應先由上訴人催告被上訴人限期履行，被上訴人仍未依限履行者，上訴人始得解除契約。而本件上訴人雖辯稱其因被上訴人所繳交之期款支票均不獲兌現，始依法解除系爭買賣契約等語，然查：上訴人所提出如上所述之存證信函均係催告被上訴人出面辦理銀行貸款對保手續，再以被上訴人未辦理對保手續為由作為解除契約之事由，有上開存證信函在卷可稽（見原審卷第79、80、115、116頁），均未提及被上訴人未依約繳納期款或已繳之票據無法兌現之情事，亦未催告被上訴人應限期繳納期款，已難認上訴人已依上開約定進行催告之事實。又證人張秋雀於101年3月7日到庭具結證稱略以：「被上訴人開立予上訴人之期款支票好像是從97年11月還是12月開始退票，第2張支票退票後我就到被上訴人家去找他，他不在家，他妹妹或姐姐說他去上學不在家，我有留名片給他，請他跟我聯絡，他妹妹或姐姐說房地是他舅媽用他名字買的。後來被上訴人有打電話給我，他打工1個小時只有100多元，沒有辦法負擔這些期款及房屋款，我就請被上訴人來辦解除契約，把支票拿回去，之後申請信用卡，就不會有問題，被上訴人在電話中有跟我約時間要來，但是後來沒有來。之後我就寄原審被證4之存證信函通知被上訴人解除契約。」等語（本院卷第45、46頁），可知證人張秋雀僅是向被上訴人表示可前來辦理解約事宜，並未催告被上訴人應限期繳納期款，亦未向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示。再者，證人張秋雀雖稱其已於98年2月6日以原審被證4存證信函向被上訴人為解除契約之意思表示，然觀諸該存證信函（見原審卷第83、84頁），並未載明寄出郵局、存證信函號碼，亦無蓋印經郵局收件之郵戳，上訴人迄至本件言詞辯論終結時復未能提出該存證信函之回執，足見該存證信函根本未寄出，自難認上訴人就此已合法解除系爭買賣契約。

⒊綜上，上訴人辯稱因被上訴人未依約辦理對保手續及繳納期款，上訴人已合法解除契約，並得沒收被上訴人已繳納之價金，自非有理。

㈡被上訴人已於100年5月25日合法解除系爭買賣契約，其請求上訴人回復原狀，即有理由：

⒈按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得解除契約；而解除權之行駛，應向他方當事人以意思表示為之；又非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知到達相對人時，發生效力，民法第256條、第258條、第95條第1項前段分別定有明文。承前所述，本件上訴人於98年2月6日所為解除契約之意思表示既不生契約解除之效力，則系爭買賣契約仍有效存續，上訴人自有依約移轉系爭不動產所有權及交付系爭不動產予被上訴人之義務，然上訴人在系爭買賣契約仍有效存續期間，卻於98年6月15日將系爭不動產出賣予第三人，並於98年7月21日完成所有權移轉登記，為兩造所不爭執，亦有系爭不動產登記謄本附卷足憑（見原審卷第58頁），足見上訴人就系爭買賣契約之履行已因可歸責於己之事由而屬給付不能。則被上訴人主張其於100年5月24日以國史館郵局第323號存證信函向上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，上訴人亦於100年5月25日收受該存證信函，有該存證信函及回執在卷可參（見原審卷第60頁至第62頁），堪認被上訴人業已於100年5月25日合法解除系爭買賣契約。

⒉次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。本件兩造間之系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，則被上訴人依上開規定請求上訴人回復原狀，返還被上訴人已繳納之價金415,376元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100年8月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息，自屬有據，應予准許。

六、綜上所述，上訴人並未合法解除系爭買賣契約，卻於系爭買賣契約存續期間，將系爭不動產出賣予第三人，並完成所有權移轉登記，足見上訴人就系爭買賣契約之履行已屬給付不能，則被上訴人主張解除系爭買賣契約，並請求上訴人回復原狀，即屬有據，應予准許。從而，被上訴人民法第259條之規定，請求上訴人給付被上訴人415,376元，及自100年8月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行之宣告，並無不合經核並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不另一一論述，併此敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。