臺灣臺北地方法院104年度訴字第4608號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第4608號

原告

謝麗華

訴訟代理人

林志強律師

訴訟代理人

郭俊廷律師

複代理人

趙子澄律師

被告

陽碁動力節能科技股份有限公司

法定代理人

游麒弘

訴訟代理人

游錦源

被告

游麒弘營造工程股份有限公司

法定代理人

游麒弘

訴訟代理人

游錦源

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國105年2月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國101 年12月間與被告陽碁動力節能科技股份有限公司（下稱陽碁公司）、游麒弘營造工程股份有限公司（下稱游麒弘公司）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由陽碁公司、游麒弘公司共同承租原告所有門牌號碼為臺北市○○區○○路0 段00號2 樓房屋（下稱系爭房屋），陽碁公司、游麒弘公司應分別按月給付租金各新臺幣（下同）25,000元、20,000元，租賃期間為101 年12月20日起至102 年12月19日止。租期屆滿後，依系爭租約第11條約定，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續約，被告應將系爭房屋返還予原告，詎被告迄今未依約返還系爭房屋，依系爭租約第11條後段，被告並應自租賃期滿之翌日起至遷讓系爭房屋之日止，按房租日租金5 倍計算違約金給付予原告，為此，爰依系爭租約第11條、民法第455條、第767 條第1 項規定，請求被告返還系爭房屋，及給付違約金。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告；㈡被告陽碁公司應給付如附表一之違約金及利息予原告；㈢被告游麒弘公司應給付如附表二之違約金及利息予原告；㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭租約屆滿後，兩造以口頭約定續約，但因繁忙而未與原告簽立書面契約，嗣後因資金週轉困窘無力償付租金。依系爭租約原告固需給付違約金，然違約金過高，應審酌實際情況酌減；另游麒弘以個人名義於104 年10月間一次給付原告現金130,000 元，並於給付當下向原告表示願意承租，被告積欠之部分則待國外投資人資金到位，會將積欠之租金結算，游麒弘既非承租人，被告公司已無人員上班，而原告亦收取游麒弘交付之款項，應視為新邀約，況使用系爭房屋並非被告等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、首查，原告於101 年12月間與被告簽訂系爭租約，約定由陽碁公司、游麒弘公司共同承租原告所有系爭房屋，租期自101 年12月20日起至102 年12月19日止，租金為陽碁公司每月應給付25,000元、游麒弘公司每月20,000元。原告於104 年9、10月間曾收受被告公司法定代理人游麒弘交付130,000元，有系爭租約可按（見本院104 年度店簡字第954 號卷第6頁至第11頁），且為兩造所不爭執，是前揭事實，應信屬實。

四、其次，原告主張系爭租約屆滿後，被告未依約返還系爭房屋，依民法第767 條第1 項、第455 條、系爭租約第11條約定，請求被告返還系爭房屋，並依系爭租約第11條約定請求被告給付違約金予原告等情，為被告所否認，並以前情置辯，是本件應審酌為㈠原告主張依民法第767 條第1 項、第455條、系爭租約第11條約定，請求被告返還系爭房屋，是否有據？㈡原告依系爭租約第11條約定請求被告給付違約金予原告，是否有據？如是，應給付之金額為何？茲分論述如下：

㈠原告主張依民法第767 條第1 項、第455 條、系爭租約第11條約定，請求被告返還系爭房屋，是否有據？

⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455 條前段、第767 條第1 項定有明文；租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文，如無同法第451 條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455 條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任（最高法院69年台上字第4001號判例意旨參照）。準此，系爭租約既已於102 年12月19日期滿，且原告於系爭租約屆滿後多次向被告催告返還系爭房屋，為被告所不否認（見本院卷第26頁背面），揆諸前揭說明，被告自應返還系爭房屋予原告。

⒉另被告辯稱系爭租約屆滿後兩造口頭約定續約云云，按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1 項、第451 條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年度台上字第221 號判決意旨參照）。是稽之系爭租約第11條約定「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續約。乙方（即被告）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還甲方（即原告），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用…。」（見上開第954號卷第9 頁），可見兩造於系爭租約屆滿後如欲續訂租約，應經兩造合意並另訂書面租賃契約，否則不生續約之效力，據此，兩造既未另訂書面契約，依約被告即應於租約屆滿時將系爭房屋遷讓交還原告。

⒊至被告辯稱游麒弘於104 年10月間給付原告現金130,000元，並表示承租意願，應視為新邀約，況現使用系爭房屋並非被告云云，按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。查游麒弘為被告之法定代理人，縱其於104 年10月份給付現金130,000元予原告，然此部分業據原告主張為系爭租約之違約金，與系爭房屋另行續約無涉，另原告既已認定所收受之現金為違約金，未就被告承租系爭房屋部分為承諾，兩造間就系爭房屋租賃意思表示未一致，揆諸前揭說明，就系爭房屋之租賃契約未成立；又被告辯稱系爭房屋非渠等使用，然被告於系爭租約屆滿後未交還房屋且經原告多次催告等情，業據其所不否認，甚且，被告陽碁公司訴訟代理人亦辯稱不是故意要拖，希望繼續承租等語（見本院卷第14頁），顯然系爭租約屆滿迄今被告未遷出交還系爭房屋予原告，是被告前揭所辯，委不足採。

⒋綜上，被告既未於系爭租約屆滿後遷出交還系爭房屋予原告，則原告依民法第767 條第1 項、第455 條、系爭租約第11條約定，請求被告騰空返還系爭房屋，洵屬有據。

㈡原告依系爭租約第11條約定請求被告給付違約金予原告，是否有據？如是，應給付之金額為何？按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條、第252 條分有明定。再按違約金本應推定為損害賠償之預約，與無償贈與契約不同，關於損害賠償之數額，在當事人間雖不妨於事前預為約定，而其所約定之數額，如果與實際損害顯相懸殊者，法院自得以當事人實際上所受損失、一般客觀事實、社會經濟狀況，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，酌予核減，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院亦著有19年上字第1554號、49年臺上字第807 號、51年臺上字第19號判例可資參照。準此，考之系爭租約第11條後段記載：「乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止，按房租日租金五倍計算之違約金」（見上開第954 號卷第9 頁），是由前揭契約文義觀之，被告若未於系爭租約屆滿即102 年12月19日返還系爭房屋，自屆滿翌日起即應支付房租房租日租金五倍之違約金，堪認屬遲延給付之契約不履行時應支付之違約金，又系爭租約未約定在被告於租期屆滿未依約返還系爭房屋時除違約金外尚得請求不履行之損害賠償，揆諸前揭說明，應視為因不履行而生損害之賠償總額。是本院審酌原告每月所受之損害為租金損失及社會情狀，認本件違約金按日租金1 倍計算始為允當，原告請求按日租金5 倍計算之違約金誠屬過高，應予酌減為陽碁公司、游麒弘公司每日分別為833 元、667 元（計算式：陽碁公司25,000元÷30日＝833元，游麒弘公司20,000元÷30日＝667元，元以下四捨五入）計算之違約金始為相當，據此，原告主張被告應給付自102 年12月20日起至104 年7 月6 日止共計564 天違約金（計算式102年12月20日起至103年12月19日止為365日，103年12月20日起至104年7月6日止為199日（12＋31＋28＋31＋30＋31＋30＋6＝199日，365日＋199日＝564日，此部分原告計算為561日顯屬誤算），就陽碁公司、游麒弘公司分為469,812元、376,188元（計算式：陽碁公司833元×564日＝469,812元、667×564＝376,188元）。及自104 年7 月7 日起至返還系爭房屋之日止陽碁公司按日給付833 元、游麒弘公司按日給付667 元之違約金，即屬有據，其餘逾此以外之請求，為無理由，應予駁回。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203 條所明定。本件原告依系爭租約第11條約定請求被告給付自102 年12月20日起至104 年7 月6 日止計算之違約金，為無確定期限、無從另為約定利率之債務，是原告自得依上開規定請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日即均自104 年7 月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

五、綜上，原告依民法第767 條第1 項前段、第455 條前段之規定及系爭租約第11條約定，請求被告返還系爭房屋，為有理由；另依系爭租約第11條後段約定請求被告自102 年12月20日起至104 年7 月6 日止給付違約金，其中陽碁公司、游麒弘公司分別應給付原告469,812 元、376,188 元，及均自104 年7 月21日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自104 年7 月7 日起至返還系爭房屋之日止陽碁公司按日給付833 元、游麒弘公司按日給付667 元予原告部分，為有理由，逾此以外之請求，為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，應予准許。就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條前段、第390條第2項，判決如主文。