臺灣臺北地方法院98年度簡上字第321號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度簡上字第321號

上訴人

九鑠企業股份有限公司

法定代理人

丁○○

訴訟代理人

謝智潔律師

被上訴人

華鴻興業有限公司

法定代理人

甲○○○

被上訴人

乙○○

共同訴訟代理人

楊俊雄律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國97年 8月21日本院新店簡易庭97年度店簡字第1149號第一審判決提起上訴，經本院於98年8月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人起訴主張：兩造於民國95年 3月24日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定由上訴人承租被上訴人共有坐落臺北市○○○路○段143號1至4樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自95年3月25日起至 104年3月24日止，每月租金新臺幣（下同）20萬元，上訴人應於每月25日前繳納。詎上訴人自96年 4月起開始陸續出現短少及未按時支付租金等情，上訴人於96年5月4日短少支付6萬元，96年7月短少支付9 萬元，96年8月短少支付11萬元，另自96年9月至11月、97年 1月之後即未依約給付租金，經以存證信函催告上訴人繳納均不獲置理，被上訴人乃於97年 4月16日委請律師發函催告，並為終止租賃契約之意思表示，然因上訴人拒絕收受而被退件，被上訴人復於97年 7月10日再以存證信函通知上訴人之法定代理人終止系爭租賃契約。爰依系爭租賃契約之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付欠繳租金206萬元（計算式:60,000 ＋90,000＋110,000＋ (200,000x9)= 2,060,000）及自97年8月7日起至清償日止按年息5 %計算之利息，暨自97年 6月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付20萬元等語。

二、上訴人則以: 依系爭租賃契約第9條第7項約定，被上訴人同意自95年3月25日起至95年5月24日止兩個月裝修期間免收租金，是本件應給付租金之期間應自95年5月26日起至97年6月24日止，共計25個月，租金合計 500萬元，扣除上訴人已給付之314萬元，上訴人欠繳之租金應為186萬元，而非被上訴人主張之206萬元。又上訴人前曾給付押租金 50萬元，依系爭租賃契約第 4條約定，被上訴人應於租賃期間屆滿時返還，而系爭租賃契約既經被上訴人終止，被上訴人自應依上開約定將上訴人所給付之押租金返還上訴人，上訴人並爰與被上訴人主張之租金債權抵銷。再者，系爭房屋為30餘年之老舊房屋，上訴人開始裝修後始發覺房屋靠窗處有滲水，水泥、鋼筋老舊不堪，導致結構不安全而有補強之必要，全屋沒水沒電，且棲頂 4棲天花板有洞致每逢大雨即淹水，依系爭租賃契約第6條第1項約定，應由被上訴人負責修繕，惟被上訴人並未依約修繕，致上訴人支出拆除工程、泥作工程及施作時鷹架費、鐵工工程計 13O萬元、技師結構體補強設計簽證費6萬元、結構補強費18萬6,900元、水電配管工程費70萬元、4棲防水屋頂鐵屋工程費36萬7,500元、泥作材料費33萬元、廁所隔間費5萬9,850元、1 至14樓地板鋪設材料費41萬7, 708元、電工材料1萬7,442元、水電開關材料費2萬2,254元、鋁窗、玻璃費68萬319元、外牆瓷磚材料費13萬2,106元、1至4樓地板鋪工費20萬1,100元等修繕費用共計447萬5,179 元，此部分既應由被上訴人負擔，上訴人爰與被上訴人主張之租金債權抵銷等語置辯。

三、原審判決被上訴人全部勝訴，並為假執行之宣告，上訴人就原審判決第一項遷讓房屋部分，並未上訴（此部分已確定），惟就原判決第二項上訴人應給付租金206萬元及自97年8月7日起至清償日止按年息5 %計算之利息，暨原判決第三項自97 年6月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付20萬元之補償金部分則聲明不服，並聲明: ㈠原判決命上訴人給付被上訴人 206萬元，及自97年8月7日起至清償日止按年息5%計算之利息，與該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄；㈡原判決命上訴人自97年 6月25日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人20萬元，與該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄；㈢前開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行；被上訴人則求為判決駁回上訴，並願供擔保請准宣告假執行。

四、兩造不爭執事項：被上訴人主張兩造於95年 3月24日簽訂系爭租賃契約，約定由上訴人承租被上訴人共有之系爭房屋，租賃期間自95年 3月25日起至104年3月24日止，每月租金20萬元，上訴人應於每月25日前繳納，系爭租賃契約已於97年 6月27日終止，上訴人並於97年 9月30日自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還被上訴人，上訴人自95年 5月25日起至96年11月29日止，共計給付租金314萬元予被上訴人，上訴人至97年6月24日止共計積欠被上訴人租金 186萬元，依系爭租賃契約第9條第7項約定，被上訴人同意自95年3月25日起至95年5月24日止 2個月裝修期免收租金，上訴人於簽約時已依約交付押租金50萬元予被上訴人，上訴人並以上開押租金債權與本件租金債權抵銷等事實，有系爭租賃契約書、欠款明細表在卷可稽（詳原審卷第7至第8頁、第12頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。

五、被上訴人主張上訴人應給付積欠之租金，為上訴人所爭執，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：上訴人因修繕房屋所支出之費用是否應由被上訴人負擔？上訴人就保證金及修繕工程款為抵銷抗辯有無理由？ 經查：

㈠按承租人應依約定日期，給付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第 439條前段、第440條第1項分別定有明文。

㈡系爭房屋租賃契約第7條約定：「本契約租賃期間終止時，將房屋遷讓交還甲方（被上訴人），乙方（上訴人）如不即時交還房屋，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣之日止按房租日額計算之補償。」。本件上訴人自96年 4月份起即陸續出現短少及未依約按時繳納租金情事，被上訴人遂於97年 6月27日終止系爭租約，則上訴人自應依約遷讓返還系爭房屋、給付租金，及於遷讓完畢前按月給付20萬元之補償。又依系爭租賃契約第9條第7項約定，被上訴人同意自95年3月25日起至95年5月24日止 2個月裝修期免收租金，為兩造所不爭執，是本件應給付租金之期間應自95年5月26日起至97年6月24日止，共計25個月，租金合計500萬元，扣除上訴人已給付之314萬元，上訴人欠繳之租金應為186萬元。再依系爭租約第4條約定，保證金於租賃契約或租賃期間屆滿，乙方遷讓交還房屋並扣除乙方積欠之債務後，由甲方無息返還乙方。該條所謂「租賃契約」應係「租賃契約終止」之意，雖於系爭租約漏載「終止」二字，惟仍應解釋係租賃契約終止之意，是上訴人所繳交之保證金50萬元自得從其所積欠之債務中扣除，則上訴人積欠被上訴人之租金債務共計136萬元（186萬－50萬＝136萬）。

㈢系爭房屋於被上訴人出租予上訴人時，屋況甚差，依附卷照片所示，有外牆老舊、水泥地板斑駁，屋頂、牆壁滲水有壁癌，窗戶玻璃破裂， 4樓樓梯沒有屋頂，樓梯沒有扶手等情事（詳本院卷第37至43頁），為兩造所不爭執。惟依兩造所訂之系爭租賃契約第8條約定：「房屋以現況交屋。」、第9條第7項約定：「出租人同意給承租人自95年3月25日至95年5 月24日止二個月裝修期免收租金。」，顯見上訴人就交屋時房屋之屋況不佳乙事應知之甚瞭，否則系爭房屋坐落位置係台北市○○○路○段143號，出租樓層為1至4樓，出租面積甚大，何以被上訴人願以低於台北市○○地段租金之月租20萬元出租予上訴人 9年，並免收兩個月房屋裝修期間租金之優渥條件，將其等所有坐落台北市之面積甚大店面出租予上訴人？當係被上訴人考慮到系爭房屋屋況不佳，承租人需耗費相當金錢、時間新整修、裝潢始能營業之故。況兩造於簽訂系爭租賃契約時，已約定裝潢部分由上訴人自行負責，由證人即代理被上訴人與上訴人簽約、協調之丙○○於本院證稱：「．．．簽立房屋租賃契約書時雙方以現況交屋，若承租人需加裝設備需自行負擔費用．．．，因為這樣才給他們（上訴人）兩個月免租金。」等語（詳本院卷第 109頁反面）益明。再依一般經驗法則，承租房屋之承租人必事先查看租賃物之屋況，斟酌其必須付出之房租、裝潢費用等因素，與以後營業可能之獲利權衡比較後再決定是否承租，可見上訴人於承租之時已發現系爭房屋之屋況不佳，必須付出大筆整修及裝潢費用，其同意自行負擔整修及裝潢費用，被上訴人始願以低於台北市○○地段租金之月租20萬元、租期 9年，並免收兩個月房屋裝修期間租金之優渥條件將系爭房屋出租予上訴人，以此為條件補貼上訴人所支付之 4百餘萬元整修、裝潢費用。至於上訴人於支付其所稱 4百餘萬元之整修、裝潢費用後僅 2年即不再承租，結束營業，係其於承租系房屋為未預料之經營因素，與出租人即被上訴人無涉，此不利益不可歸責於被上訴人。系爭房屋原有屋況不佳乙事，既已經兩造協議，反映在上訴人可支付較市場行情為低之租金、免付兩個月租金、長達 9年之租期等優渥承租條件上，上訴人自不得事後再主張以修繕爭房屋所支出之費用抵銷所積欠之租金，其聲請傳喚修繕系爭房屋之業者及廠商即證人張榮欽、吳志豪、廖世裕、蔡國章、游鈺鵬、許勝魁、吳佳倩等人，即無必要，併予說明。至於上訴人另稱96年12月曾因系爭房屋漏水通知被上訴人修繕乙節，據證人丙○○於本院證稱該次漏水係因隔壁同段 145號房屋屋頂防水層破壞，滲水至共同壁，由里長協調， 145號屋主黃先生出面修繕完畢等情（詳本院卷第 110頁），上訴人既事先明知系爭房屋屋況並同意自行整修始予承租，其再以鄰屋漏水致共同壁滲水一事主張抵銷租金，亦不足採，附此說明。

㈣上訴人因修繕房屋所支出之費用既應由上訴人自行負擔，其主張以保證金及修繕工程款與積欠之租金抵銷之抗辯即不足採信。從而，被上訴人依兩造間租賃契約之法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，上訴人並應給付 136萬元及自97年8月7日起至清償日止按年息5 %計算之利息，暨自97年6月25日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月給付原告20萬元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，不應准許。

六、綜上所述，被上訴人依租賃契約之法律關係請求上訴人給付136 萬元及自97年8月7日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自97年 6月25日起至遷讓返還系爭之日止按月給付被上訴人20萬元，為有理由，應予准許；被上訴人請求超過上開範圍部分，則屬無據，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件係就民事訴訟法第427條第2項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，原審依同法第436條第2項適用第389條第1項第 3款規定，依職權宣告假執行，上訴人則陳明願供擔保免為假執行，就被上訴人勝訴部分，爰分別酌定相當之金額各准許之。

八、本判決之基礎已臻明確，兩造之其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，並此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。