臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

丙○○

被告

甲○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間請求返還保證金等事件，於中華民國95年1月4日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國91年5月18日向被告承租門牌編號臺北市○○區○○街二段98號2至5樓房屋（下稱系爭租賃物），兩造並簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自91年6月1日起至96年5月31日止，第1、2年之每月租金新臺幣（下同）7萬元，第3、4年之每月租金為8萬元，第5年每月租金為85,000元，一次簽發12期租金支票，押金30萬元。迨94年9月間，原告擬提前終止租約，委由原告之受僱人蘇清榮與被告接洽，徵得被告同意後即著手系爭租賃物回復原狀事宜，惟被告於94年10月26日提出回復原狀內容之書面後即避不見面，原告無從確知被告要求之回復原狀程度，遂聲請禁止被告提示如附表所示之租金支票，被告於無法提示支票後出面協商，被告雖同意由被告自行施工代替回復原狀之提議，對於以30萬元押金抵工程款與提前終止租約2個月租金損害賠償之方案，被告則於94年12月14日提出另給付94年12月份半個月租金之要求，兩造因而協商破裂。為此，依系爭租約起訴等語，並聲明：㈠被告應給付30萬元。㈡如主文第1項所示。

二、被告辯稱：依系爭租約約定，倘原告提前終止租約，應賠償2個月租金，且應回復原狀，原告既未回復原狀，不僅不得請求返還押金，更應按月給付租金，故縱使改由被告自行回復原狀及以30萬元押金扣抵之方式，原告應再給付94年12月份之半個月租金云云，並聲明：原告之訴駁回。

三、經查：原告於91年5月18日向被告承租系爭租賃物，約定租賃期間自91年6月1日起至96年5月31日止，押金30萬元。迨94年9月中旬，原告委由蘇清榮為提前終止租約之意思表示，兩造繼而協商回復原狀之範圍及內容，被告雖於94年10月26日提出回復原狀內容之書面，惟原告未能確知被告要求之回復原狀程度，遂先聲請禁止被告提示如附表所示租金支票之假處分，被告嗣雖同意由被告自行回復原狀及以30萬元押金扣抵提前終止之損害賠償與回復原狀所需費用，但於94年12月14日提出應另給付94年12月份半個月租金之要求，兩造之協商因而破局等事實，為兩造所不爭執，且有房屋租賃契約書、回復原狀附件、臺灣士林地方法院民事執行處94年11月10日士院鎮94執全雙字第1995號函及報價單等件為證，故堪信此部分事實為真正。

四、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照），原告既請求返還押金，則關於押金部分應審究：㈠原告有無回復原狀義務？㈡押金抵充後有無剩餘？茲敘述如下：

㈠原告於94年9月中旬委由蘇清榮為終止租約之意思表示，既為被告所不爭執，以系爭租約以每月1日為計收租金之日期而言，系爭租約之關係顯於94年9月份期限屆滿後終止，原告原則上應於94年10月1日將回復原狀後之系爭租賃物交還被告。惟系爭租約並未載明系爭租賃物承租時之現況，回復原狀之內容與程度實屬不明，雖被告嗣於94年10月26日提出回復原狀內容之書面（附於94年12月19日答辯狀後），然揆諸此回復原狀之內容，僅記載：「一、燈能亮，水能出，門能關。二、樓梯護欄桿（原水泥牆）。三、原陽台整修成住戶可使用（原用木板裝潢）地板整修成一致（原小碎石銅條地板）。四、牆壁屋頂有洞先補，再漆水泥牆。五、各樓樓梯間台階復原成直角（含一樓及頂樓）。」，究竟應回復至如何之程度，則無據可循，縱使原告依此書面進行回復原狀工程，恐難符合被告之要求，是以由被告自行施工以代回復原狀，不失為解決系爭租賃物回復原狀之方法。又兩造於94年12月1日及同年月14日分別針對回復原狀所需費用進行估價，有卷附估價單可參，被告嗣未為以押金抵提前終止租約損害賠償及回復原狀所需費用之反對意見（見94年12月19日言詞辯論筆錄被告陳稱：希望原告再給十二月份的一半租金等語），由被告自行施工回復原狀顯為兩造之新合意，原告應無庸回復原狀。

㈡回復原狀所需費用多寡，兩造於94年12月1日估價135,000元（見94年12月28日民事準備書狀所附工地完工驗收紀錄單及估價單），繼於94年12月13日委請另一廠商估價11萬元（見上開書狀所附慈誠專業搬家中心搬運契約書），惟原告自陳被告未於94年12月13日到場勘估，待被告於翌日（即94年12月14日）勘估，所需費用高達30餘萬元，94年12月13日估價之施工範圍顯非被告認同者，自難遽採94年12月14日之估價結果。至94年12月1日由甲詮裝修工程公司估價部分，細繹該公司出具之工地完工驗收紀錄單，不僅詳細載明系爭租賃物各樓層回復原狀之方式及內容，被告亦在其上簽認，稽此情節，堪認上開紀錄單之回復原狀內容及135,000元費用為被告所同意，應可援為被告施工所需之費用，自得與30萬元押金抵充。另原告應給付被告2個月租金作為提前終止租約之賠償，經系爭租約第18條末段之特約約明，被告於押金中扣除2個月租金16萬元，洵屬正當，應認可取。再者，30萬元押金經抵充回復原狀所需費用135,000元及16萬元損害賠償後，固餘5,000元，但原告已為捨棄押金之表示（見94年12 月28日言詞辯論筆錄），自應駁回原告關於30萬元押金之請求。

五、次按無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，並致房屋所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，房屋所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益，固然無疑，於系爭租賃物因回復原狀內容及程度之歧見而延緩返還期間，被告非無請求原告返還相當於租金之利益，準此，系爭租約終止後至兩造達成回復原狀方式協議之期間，原告仍應負擔未返還系爭租賃物之不當得利責任，被告提示發票日為94年10月1日及同年11月1日之租金支票，堪謂權利之行使。惟94年12月1日租金支票部分，以兩造於94年12月1日即進行回復原狀所需費用之估價而言，衡情堪謂被告有收回系爭租賃物以自行回復原狀之意思，相對地，原告即不再受有相當於租金之不當得利，原告請求被告返還預付之如附表所示之租金支票，即屬有據，應予准許。

六、本件就如附表所示租金之支票部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條但書。

臺灣臺北地方法院臺北簡易庭