臺灣高等法院104年度上易字第1029號

臺灣高等法院民事判決　　　　　 104年度上易字第1029號

上訴人

楊玉慈

上訴人

曾新紘

共同訴訟代理人

鄭文龍律師

複代理人

陳仁豪

上訴人

黃志成

訴訟代理人

鄭文龍律師

訴訟代理人

張清凱律師

被上訴人

新北市政府

法定代理人

朱立倫

訴訟代理人

李承志律師

訴訟代理人

黃文承律師

被上訴人

祭祀公業許建藍

兼上一人

法定代理人

許元和

被上訴人

許元愷

被上訴人

許李淑女

兼上一人

法定代理人

許元國

上五人訴訟代理人

易定芳律師

複代理人

張錦春

上列當事人間請求確認優先承買權事件，上訴人對於中華民國104年8月6日臺灣新北地方法院103年度訴字第1500號第一審判決提起上訴，並為聲明之減縮，本院於105年6月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。上訴人提起上訴時，原聲明請求廢棄原判決，請求判決：上訴人楊玉慈、黃志成、曾新紘（以下合稱上訴人，分別則稱其名）分別就其所有門牌號碼為新北市○○區○○○路000號房屋（下稱系爭411號）坐落新北市○○區○○段00地號（下稱系爭56地號土地）面積109平方公尺；中正一路413號房屋（下稱系爭413號房屋）坐落中山段57地號土地（下稱57地號土地）面積45平方公尺、系爭56地號土地面積42平方公尺、中山段55地號土地（下稱55地號土地）面積3平方公尺；中正一路415號房屋（下稱系爭415號房屋）坐落系爭56地號土地面積為70平方公尺，就被上訴人所簽立之買賣契約有優先購買權存在，及請求撤銷被上訴人間上開土地之移轉登記，並請求移轉登記予上訴人（見本院卷第13、14頁）。嗣於民國105年5月31日辯論意旨狀將上開聲明減縮僅就411、413、415號房屋坐落系爭56地號土地面積為請求（見本院卷第263頁背面），上訴人所為聲明之減縮，與上開規定核無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人起訴主張：上訴人分別擁有系爭411號、413號、415號房屋，自祖父輩時起即承租系爭房屋坐落之土地興建家園，其中楊玉慈所有411號房屋坐落系爭56地號土地（面積為143平方公尺）、黃志成所有413號房屋坐落系爭56地號土地（面積42平方公尺）、曾新紘所有415號房屋坐落系爭56地號土地（面積71平方公尺），至今已逾數十年之久，渠等祖父輩與地主間之租賃關係歷經上訴人繼承亦未改變持續至今，每年皆按時向地主繳納租金。101年年底，新北市政府文化局來函表示被上訴人新北市政府（下稱新北市政府），已與被上訴人祭祀公業許建藍、許元和、許李淑女、許元國、許元愷等（以下合稱祭祀公業許建藍等地主）完成協議價購，就新北市鶯歌區中山段56、56-1、57、62、62-1、63、64、147、148、150地號土地完成所有權移轉登記（下稱系爭土地買賣契約），將辦理「鶯歌石文化景觀園區」規劃及施工作業，要求排除上訴人等之占用。至此，上訴人方知被上訴人逕為買賣及移轉系爭房屋之坐落土地所有權，無理要求上訴人遷離，上訴人自祖父輩以來百年家園將毀於旦夕，祭祀公業許建藍等地主在未通知承租人是否行使優先購買權情形下，逕與新北市政府簽立買賣契約並移轉土地所有權，嚴重侵害上訴人居住權益，實已違法。新北市政府於買受前，亦應事先徵信或親至查看，豈有渾然不知上訴人長久居住於此之事實；於發現後，逕行向上訴人要求排除占用，侵害上訴人正當居住權利。上訴人僅想在家園安心養老，新北市政府並無使用系爭房屋坐落土地必要，許家則無論出售給何人，皆不會改變其可收受買賣價金價額，受影響者僅弱勢之上訴人而已。並聲明：⑴楊玉慈、黃志成、曾新紘分別就其所有系爭411號、413號、415號房屋所坐落之系爭56地號土地，依被上訴人所簽立之買賣契約有優先購買權存在。⑵新北市政府與祭祀公業許建藍等地主就系爭411號、413號、415號房屋所坐落系爭56地號土地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。⑶祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女於楊玉慈、黃志成、曾新紘分別就其所有系爭411號、413號、415號房屋給付同樣條件之買賣價金，並代向稅捐單位繳納土地移轉登記所需之增值稅後，應將前開土地之所有權移轉登記予楊玉慈、黃志成、曾新紘。

二、新北市政府辯稱：上訴人若欲依土地法第104條第1項之規定主張優先購買，即應與被上訴人間買賣契約之標的、面積、價金等條件相同，而上訴人聲明僅就「房屋所座落之土地」之部分主張優先購買，非屬適法。上訴人等未證明其與祭祀公業許建藍等地主間有「租地建屋之合意」存在，所收取之金錢為「使用補償」及「相當租金之不當得利」而非租金故其依民法第426條之2規定請求，非屬有據。上訴人自承並非「承租土地後始興建房屋」，而係於「興建完成後，始行向地主承租該房屋座落之土地」，當無符合租用土地建築房屋之要件。縱認上訴人等就系爭56地號土地有租地建屋之合意，惟該契約已因系爭411、413、415號房屋早已不堪使用之程度而消滅。因民法第426條之2及土地法第104條所規定之優先購買權係以房屋存在為前提，而民法所稱不動產又以具備一定經濟上之目的為要件，則倘不具一定經濟上之目的房屋剩餘物，縱有租地建屋之合意，亦不得據以主張優先承購權。依土地法第102條規定，租地建屋應於二個月內聲請為地上權之登記，上訴人與祭祀公業許建藍等地主就系爭56地號土地並未設定地上權，足證系爭房屋興建之初並非係先租地後建屋之租地建屋關係，本案中系爭土地自始未為地上權登記，更顯上訴人主張並無理由等語，資為抗辯。

三、祭祀公業許建藍、許元和、許元愷、許李淑女、許元國辯稱：上訴人與祭祀公業許建藍間並未就系爭56地號土地有租地建屋關係存在，上訴人自不得主張優先承買權。依上訴人提出之租金收據，其上記載承租之土地地號，與上訴人主張優先購買權之標的不符，縱各該收據確係由祭祀公業許建藍管理人所出具，仍不足據以證明祭祀公業與上訴人就系爭土地有租約存在。土地法第104條規定之優先承買權，僅限於租地建屋之情形，縱上訴人與祭祀公業許建藍間就系爭土地訂有租賃契約，祭祀公業許建藍亦否認有租地建屋情形；縱認收取租金，亦係上訴人占用土地之代價，不能推認有租地建屋之關係存在。況上訴人所有之系爭411號、413號及415號房屋倘確係坐落於系爭56地號土地之上，且有租地建屋情形，衡情應已得地主同意並辦理第一次房屋保存登記，惟系爭56地號土地上並無任何地上房屋登記，足證無租地建屋之情形。許元和、許元國、許元愷及許李淑女等人為系爭56地號土地之共有人，應有部分合計2/3，未曾將土地出租予上訴人，亦未收取任何租金，縱被上訴人祭祀公業許建藍以其持有之應有部分1/3出租予上訴人，未經其他共有人同意，依民法第820條第1項之規定，對被上訴人許元和、許元國、許元愷及許李淑女亦不生效力，故上訴人請求對爾等確認有優先購買權存在，殊無理由等語置辯。

四、本件經原審裁判：上訴人之訴駁回。上訴人不服原審判決，上訴人上訴聲明為：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分，請改判如下：⑴楊玉慈、黃志成、曾新紘分別就其所有系爭411、413、415號房屋坐落系爭56地號土地部分依新北市政府與祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女所簽立之買賣契約有優先購買權存在。⑵新北市政府與祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女就系爭411號、413號、415號房屋所坐落之土地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。⑶祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女於楊玉慈、黃志成、曾新紘分別就其所有系爭411號、413號、415號房屋給付同樣條件之買賣價金，並代向稅捐單位繳納土地移轉登記所需之增值稅後，應將前開土地之所有權移轉登記予楊玉慈、黃志成、曾新紘。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

五、兩造不爭執事項：

1、楊玉慈（原名楊阿玉）為門牌號碼新北市○○區○○○路000號未辦保存登記房屋之所有權人，該房屋占用系爭56地號土地之面積為143平方公尺。

2、黃志成為門牌號碼新北市○○區○○○路000號未辦保存登記房屋之所有權人，該房屋占用系爭56地號土地之面積為42平方公尺。

3、曾新紘（原名曾文金）為門牌號碼新北市○○區○○○路000號未辦保存登記房屋之所有權人，該房屋占用系爭56地號土地之面積為71平方公尺。

4、新北市政府所屬文化局於100年7月29日分別與被上訴人祭祀公業許建藍、許元和、許元愷、許李淑女、許元國就其等共有或單獨所有之新北市鶯歌區中山段56、56-1、57、62、62-1、63、64、147、148、150地號土地簽訂土地買賣契約書，並已移轉所有權登記被上訴人新北市政府。

六、兩造爭執事項及本院得心證之理由：上訴人主張其等所有之系爭411號、413號、415號房屋所坐落系爭56地號土地部分，與祭祀公業許建藍等地主間，有租賃關係存在，101年底被上訴人等成立系爭土地買賣契約，未通知承租人是否行使優先購買權，即為移轉登記，實已違法，為此提起本件訴訟請求確認上訴人就上開土地有優先購買權存在，以及請求塗銷被上訴人就該部分土地之登記，並將土地移轉登記予上訴人等情，被上訴人則以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：

(一)按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。民法第426之2條第1項前段定有明文。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條規定亦可參照。是以房屋基地之優先承買權，須於出租人將租賃基地出賣於第三人時始行發生，且屬承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，亦須以對於房屋基地有租賃關係存在為其前提要件，故提起此項訴訟，應先證明其基地租賃關係存在，始有買賣契約訂立之請求權可言。上訴人主張其等與祭祀公業許建藍等地主，就系爭411號、413號、415號房屋所坐落系爭56地號土地部分，存在基地租賃關係，為被上訴人否認，茲就此項爭點分述如下：

1、楊玉慈就其所有系爭411號房屋占用系爭56地號土地部分，主張有基地租賃關係，提出如原審判決第12頁附表⑴之租金收據；黃志成就其所有系爭413號房屋占用系爭56地號土地部分，主張有基地租賃關係，提出如原審判決第12頁附表⑵之租金收據；曾新紘黃就其所有系爭415號房屋占用系爭56地號土地部分，主張有基地租賃關係，提出如原審判決第14頁附表⑶之租金收據為憑（見原審卷第13至49頁）。被上訴人既不否認上開租金收據之真正，而觀之上開租金收據之內容，為收受某年度土地租金，並載明土地地號及坪數，自可認雙方有土地租賃之意思表示，而成立土地租賃關係。被上訴人雖辯稱此僅單純為土地占用之不當得利云云，惟與上開收據所載土地租金等語不合，復未舉證以實其說，自難採憑。

2、上開租金收據所記載之土地地號，雖然為中山段64地號、93地號、83地號、65地號、68-6地號，並非56地號。但上訴人與祭祀公業許建藍等地主間，並未就上開中山段64地號、93地號、83地號、65地號、68-6地號土地有租賃關係存在，此為兩造所不爭執。又祭祀公業許建藍等地主，主張上開租金收據為「依使用現況坪數去收」等語，而所稱使用現況坪數，即如原審複丈成果圖所示等語（見本院卷第108頁背面），故上訴人依上開租金收據所承租之土地，即為系爭56地號土地無疑。

3、又系爭56地號土地原共有人為祭祀公業許建藍、許元和、許李淑女、許元國、許元愷，此有土地異動清冊在卷可按（見原審卷第74頁）。上開租金收據部分經收人為許元和，部分則載明祭祀公業許建藍（管理人許元和或許元智），而無許李淑女、許元國、許元愷等人。上訴人就此主張許家係鶯歌當地大家族及大地主，所有之土地多出租收取租金，鶯歌中正一路一帶沿路大部分民房過去皆向許家承租基地建築而來，而由許家家族以祭祀公業許建藍名義輪流至系爭基地向承租戶收取租金，或是由承租戶至許元國經營之店面繳納租金等情，為被上訴人否認，經查：

⑴系爭56地號土地原共有人為祭祀公業許建藍、許元和、許李淑女、許元國、許元愷，許元和、許元愷為許元國堂兄，許李淑女則為許元國之母親（於98年間受禁治產宣告，監護人為許元國，見原審卷第82頁）。而上開租金收據部分經收人為許元和，部分則載明祭祀公業許建藍（管理人許元和或許元智）等情，已如上述，且其收取租金係依據房屋現況坪數收取，則祭祀公業許建藍及許元和，當已同意將系爭411號、413號、415號房屋所坐落系爭56地號土地部分，出租予上訴人。

⑵許元國於原審作證時證稱：知道上訴人使用系爭56地號土地，而祭祀公業許建藍有時利用其經營之陶藝店收租，在中正路上許家還有其他的不動產，是由祭祀公業許建藍負責管理，土地被用了不知道，系爭土地為其6歲時繼承而來（許元國43年出生，現已62歲），幾十年來都是依長輩的意思，我們也不敢問，土地管理方式應該是依照之前的習慣下來的。本身是所有權人，但被告祭祀公業許建藍把土地出租給上訴人，因為是堂兄，所以不好意思說，而且以前長輩都很強勢，土地的事我都沒有管，他們收到的租金也沒有分給我等語（見原審卷第174頁背面至176頁）。據此可知，許元國對於祭祀公業許建藍將系爭56地號土地出租予上訴人等人收取租金乙節，應當知悉，而且此種家族土地管理的方式，係以往留傳之習慣，許元國既稱其礙於親族關係，自其取得土地以來50餘年來，均未表示反對以此種方式管理土地，自應認許元國包括受其監護之許李淑女，已同意祭祀公業許建藍、許元和代為出租系爭411號、413號、415號房屋所坐落系爭56地號土地部分予上訴人並收取租金。

⑶又證人即居住於新北市○○區○○○路000號之許月英（39年4月生）證稱：現在住的這間331號房屋基地我自己買的，以前是用租的，從我懂事的時候，土地就是由長輩向許李淑女租的，後來許李淑女就因為身體不好，就讓許元和、許元愷、許元國輪流向我們收租金，他們每年的年底都來收租金，我是102年的時候向許元和買的，土地登記我女兒的名字。中正一路附近的土地都是許李淑女家族的。自伊懂事來，就有這三間房子了，我不知道是何時蓋的，我們那邊的房子都是跟許家承租土地的。我們向許家租的，最近收租金的是許元愷，我懂事的時候是許李淑女來收的。是許元和代表洽談土地買賣事宜等語（見原審卷第172頁背面至174頁）。另以84年3月6日曾新紘（原名曾文金）中山段93號土地租金收據之經手人為許李淑女、許元國、許元和（見本院卷第130頁），與許月英所述許李淑女曾出面收取租金之事實相符，故許月英之證詞應屬可採。依此可以確認許李淑女、許元凱、許元國及許元和均曾向中正一路承租許氏家族土地之住戶，收取租金。再依據許元國所述許氏家族土地管理的方式，係依以往留傳之習慣，系爭56地號土地之共有人許李淑女、許元國、許元愷，均未表示反對以此種方式管理土地，自應認已同意祭祀公業許建藍、許元和代為出租系爭411號、413號、415號房屋所坐落系爭56地號土地部分予上訴人並收取租金。

⑷上訴人就其所有系爭411號、413號、415號房屋所坐落系爭56地號土地部分，已得土地共有人祭祀公業許建藍、許元和、許李淑女、許元國、許元愷全體同意，而成立租賃契約，核上訴人等在土地上建築房屋至少達五十年以上，則其租賃土地之目的，在於建屋居住，而非作為其他目的使用（如耕作、堆放貨物、停車等），租賃契約兩造數十年來均同意於此，自應認租約之性質屬於租地建屋契約。被上訴人雖以，如確有租地建屋，應可得地主同意辦理第一次登記云云，惟合法登記之房屋，固然必須取得地主之使用同意書始能聲請建築執照，但已得地主同意建屋者，未必會聲請建築執照，兩者無必然之關係，被上訴人此部分抗辯，洵屬無據。

4、上訴人就其所有系爭411號、413號、415號房屋所坐落系爭56地號土地部分，既與被上訴人成立租地建屋契約，依民法第426之2條第1項前段、土地法第104條規定，於新北市政府100年7月29日分別與祭祀公業許建藍等地主，就系爭56地號土地成立買賣契約，上訴人等就其租用之土地部分，即有優先購買權存在。又優先購買權旨在保護合法使用人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人係指承租基地在其上興建建築物之承租人，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基地（最高法院103年度台上字第1481號判決；(72)廳民二字第0109號座談會結論）。故楊玉慈就系爭411號房屋坐落系爭56地號土地部分（面積143平方公尺，即如附圖56⑴），黃志成就系爭413號房屋坐落系爭56地號土地部分（面積42平方公尺，即如附圖56⑵），曾新紘就系爭415號房屋坐落系爭56地號土地（面積71平方公尺，即如附圖56⑶⑷），依新北市政府與祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女所簽立之系爭土地買賣契約有優先購買權存在。

5、被上訴人雖以上訴人係自行興建房屋始承租土地云云，不能取得優先購買權云云。惟土地法第104條第1項規定承租人有依同樣條件優先購買之權，其立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是故無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其租地建屋之關係存在，抑或係於房屋既經建築後，而始與基地所有人訂約承租基地之情形，均應有其適用（最高法院70年度台上字第818號民事判決要旨），被上訴人以此抗辯，為無可採。

6、被上訴人以系爭411號、413號、415號房屋縱有租地建屋契約存在，惟該契約亦已因房屋不堪使用而消滅云云，無非以上訴人世居系爭56地號土地上達數十年甚至百年之久，依一般經驗法則，其房屋早已達不堪使用之程度，且現存系爭415號房屋部分為鋼構，磚造部分甚為新穎，且內有電動貨梯，乃為82年間重建者，原有房屋應不堪使用而遭拆除；系爭413號房屋外觀新穎，並無新舊交錯情形，占用81、82年拓寬後道路，顯見為80年間拓寬後一次建造之新建物；系爭411號房屋樣式狀態皆與系爭413號房屋相同，應屬82年後興建者。惟系爭411號、413號、415號房屋所臨之道路，確有於81、82年間拓寬之情事，依上開房屋之現況觀之，亦非年代久遠之建築，此經本院到場勘驗無訛（見本院卷第175至195頁），被上訴稱上訴人於82年間左右重新建築或整建系爭房屋，雖非無據。但祭祀公業許建藍等地主，既於82年同意上訴人等新建或整建房屋，而於其後10餘年間收取租金，自應認原租地建屋契約仍然繼續存在，或另成立一新的租地建屋契約，是被上訴人此部分抗辯雖屬實在，亦無礙上訴人優先購買權之取得。

7、至於被上訴抗辯系爭413號房屋共90平方公尺，扣除占用55地號土地面積3平方公尺，57地號面積45平方公尺，占用系爭56地號面積僅餘42平方公尺，實無法單獨認定具備一定經濟上價值，縱有租地建屋之合意，亦不得據以主張優先購買權云云。惟地上物是否具有獨立之經濟價值而能成為土地上之「定著物」或「建築物」，自應就該地上物為整體觀察，否則在使用數筆土地建築之場合，建築完成後均可能因切割劃分，而附合成為土地所有權人所有，其不當者甚明，是被上訴人此部分之抗辯，自無可取。

(二)上訴人所有之系爭411號、413號、415號房屋，雖就其坐落於系爭56地號部分，就被上訴人間之系爭土地買賣契約，有優先購買權，此項優先購買權具有相對之物權效力，未為通知之出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，優先購買權人得請求及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記。惟因上訴人僅就部分土地取得優先購買權，自不能將新北市政府系爭56地號土地之所有權登記全部塗銷，且在系爭56地號土地為分割前，亦無從為土地之移轉登記，故上訴人聲明請求⑵新北市政府與祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女就系爭411號、413號、415號房屋所坐落之土地以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷。⑶祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女於楊玉慈、黃志成、曾新紘分別就其所有系爭411號、413號、415號房屋給付同樣條件之買賣價金，並代向稅捐單位繳納土地移轉登記所需之增值稅後，應將前開土地之所有權移轉登記予楊玉慈、黃志成、曾新紘，即不能准許。

七、綜上所述，上訴人請求確認楊玉慈就系爭411號房屋坐落系爭56地號土地部分（面積143平方公尺，即如附圖56⑴），黃志成就系爭413號房屋坐落系爭56地號土地部分（面積42平方公尺，即如附圖56⑵），曾新紘就系爭415號房屋坐落系爭56地號土地（面積71平方公尺，即如附圖56⑶⑷）依新北市政府與祭祀公業許建藍、許元和、許元國、許元愷、許李淑女所簽立之系爭土地買賣契約有優先購買權存在，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、，判決如主文。

民事第五庭