臺灣高等法院104年度上字第955號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　104年度上字第955號

上訴人

黃金英

上訴人

黃珍章

上訴人

許黃金桂

上訴人

黃金如

上訴人

黃金滿

上訴人

李玉青

上訴人

黃俊欽

上訴人

黃俊傑

上訴人

黃秋婷

共同訴訟代理人

賴伊信律師

共同訴訟代理人

朱光仁律師

上訴人

黃太郎

訴訟代理人

朱光仁律師

被上訴人

溫國臺

訴訟代理人

李權宸律師

　　　　　　簡良夙律師

　　　　　　林慶苗律師

上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國104年5月22日臺灣新竹地方法院103年度訴字第63號第一審判決提起上訴，本院於105年8月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：上訴人之被繼承人黃笋妹於民國41年3月5日向訴外人吳朝鏇、吳禮文購買原地號為新竹縣○○鄉○○段○○○00000地號土地（重測後為新竹縣新豐鄉明新段718、729、731、731-1、735、738、739、746地號土地，下稱系爭8筆土地）應有部分8640分之4227，雙方並訂有買賣契約書，約定買賣價金為新臺幣（下同）2,000元，黃笋妹已付清全部價金。吳朝鏇、吳禮文因故無法順利將系爭土地過戶予黃笋妹，遂由系爭8筆土地之所有權人吳朝鏇等29人，於50年12月11日與黃笋妹簽訂耕地三七五租約（下稱系爭耕地租約），擔保黃笋妹及其繼承人就系爭土地於未完成登記前之使用權利。嗣黃笋妹於91年5月31日過世，由全體繼承人黃金英、黃珍章、許黃金桂、黃金如、黃金滿、黃新財（下稱黃金英等6人）及黃太郎共同繼承系爭耕地租約，該租賃權及所衍生之優先承受權由黃金英等6人及黃太郎公同共有，系爭8筆土地所有人於出賣土地時，應先以書面通知黃金英等6人及黃太郎，方為適法。黃金英等6人及黃太郎於97年11月間向新竹縣新豐鄉公所（下稱新豐鄉公所）申請辦理耕地三七五租約變更登記，新竹縣政府函黃太郎是否「現耕繼承」之情形應加以說明，惟於補正時，不知何故黃太郎於98年1月間出具「耕作權放棄書」（下稱系爭耕作權放棄書），由黃金英等6人辦理租約變更登記事宜。但黃太郎並未拋棄繼承，自不影響其法定承租人之地位，且黃太郎一人亦無從拋棄或放棄「耕作權」或「三七五租約之權利」，系爭耕作權放棄書不發生放棄或拋棄之效力，黃太郎仍屬合法之共同承租人，仍得行使優先承受權。又系爭8筆土地縱變更為住宅區，黃金英等6人及黃太郎之優先承受權仍不消滅。被上訴人之前手邱春有於出賣系爭8筆土地時，未以書面合法通知黃太郎，渠等所為之買賣及移轉所有權之行為自不得對抗黃太郎與黃金英等6人。且黃太郎於本件與黃金英、黃珍章、許黃金桂、黃金如、黃金滿、李玉青、黃俊欽、黃俊傑、黃秋婷（下稱黃金英等9人）有合一確定之必要，故應增列黃太郎為當事人等語。爰求為：㈠確認上訴人就被上訴人所有系爭8筆土地全部有優先承受權存在。㈡被上訴人應將坐落系爭8筆土地全部於100年4月6日以買賣為原因，向新竹縣新湖地政事務所（下稱新湖地政所）所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被上訴人應將坐落新竹縣新豐鄉明新段718、729、731、735、738、739、746地號土地應有部分2分之1及731-1地號土地應有部分38880分之14013（下稱系爭土地），於99年2月23日、2月24日以買賣為原因，向新湖地政所所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈣被上訴人應將系爭8筆土地之三七五耕地租約於99年及100年間所為之「出租人」登記予以塗銷之判決。

二、被上訴人則以：上訴人於調解、調處程序中未列黃太郎為共同申請人，而於起訴時始追加其為原告，並以黃太郎為請求權原因事實之主要證據，其追加並不合法。依耕地三七五減租條例第15條規定，耕地承租人之優先承受權，係為扶值自耕農而設，承租人優先承受權之行使，應以其確有租佃事實存在為必要條件。黃笋妹早已將系爭8筆土地之部分用以種植松柏或蓋鐵皮屋，而非繼續做耕地使用。且系爭8筆土地因都市計畫已於64年6月30日經主管機關編定為道路用地及住宅區用地，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，被上訴人自得主張終止耕地租約，故上訴人於地主出賣系爭8筆土地時，不能再主張優先承受權。又被上訴人於99年1月15日買受系爭8筆土地應有部分時，出賣人確有依法通知上訴人是否行使優先購買權，然上訴人未於出賣人通知期限內依法行使優先承受權，縱認上訴人有優先承受權，亦因未在法定期間內行使，視為放棄而歸於消滅。上訴人於97年11月6日曾以黃金英等6人及黃太郎名義向新豐鄉公所辦理租約變更登記，經新竹縣政府審查發覺黃太郎已於82年間移居泰國，未准予核備，命新豐鄉公所查明黃太郎是否為現耕繼承人，黃金英等6人遂將原申請人7人剔除黃太郎，於98年1月間重新提出申請，並檢附渠等6人之繼承人現耕切結書及黃太郎之系爭耕作權放棄書，新豐鄉公所審查後核准黃金英等6人之租約變更登記，改列渠等6人為承租人，再送新竹縣政府審查准予核備後，核發變更登記後之租約予黃金英等6人，足見黃太郎確已在98年1月間放棄耕作權。黃太郎僑居國外已數十年，顯無法自任耕作，且已出具耕作權放棄書，已非承租人。況被上訴人係因信賴土地登記簿之真正而買受系爭8筆土地，應受土地法第43條規定之保護等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡確認上訴人就被上訴人所有系爭8筆土地全部有優先承受權存在。

㈢被上訴人應將系爭8筆土地全部於100年4月6日以買賣為原因，向新湖地政所所為之所有權移轉登記予以塗銷。

㈣被上訴人應將系爭土地於99年2月23日、2月24日以買賣為原因，向新湖地政所所為之所有權移轉登記予以塗銷。

㈤被上訴人應將新豐鄉公所松字第143號系爭8筆土地之三七五耕地租約於99年及100年間所為之「出租人」登記予以塗銷。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。

四、經查：系爭8筆土地上存有新豐鄉公所松字第143號耕地三七五租約，原承租人黃笋妹於91年5月31日去世後，其繼承人即黃金英等6人於98年1月間，檢附黃太郎出具之系爭耕作權放棄書，以繼承為原因申請變更租約登記，經新豐鄉公所核准變更登記。承租人變更為黃金英等6人，嗣黃新財於100年1月30日死亡，由其繼承人李玉青、黃俊欽、黃俊傑、黃秋婷繼承。被上訴人於100年3月11日向其前手邱春有購買系爭8筆土地所有權應有部分時，邱春有曾於100年3月31日通知黃金英等9人行使優先承受權，黃金英等9人收受通知後，並未行使優先承受權。被上訴人及邱春有於98年12月23日向吳哲民、吳明宏、林河基、鄭政華、鄭素霞購買系爭8筆土地所有權應有部分時，出賣人吳哲民等人曾經於98年12月23日通知黃金英等6人行使優先承受權，黃金英等6人收受通知後，並未行使優先承受權。系爭8筆土地已於64年間分別變更為都市○○○道路○地○○00000地號土地）及住宅區用地（第718、719、731、735、738、739、746地號土地）。被上訴人已對上訴人終止耕地三七五租約，並請求伊等將系爭8筆土地回復原狀返還予被上訴人，經原法院101年度重訴字第117號判決被上訴人勝訴，上訴人提起上訴並追加黃太郎為上訴人，經本院以102年度重上字第442號判決：「上訴駁回。確認追加被上訴人黃太郎與被上訴人間，就如附表一所示土地之三七五耕地租賃契約關係不存在。上訴人黃金英、黃珍章、許黃金桂、黃金如、黃金滿、李玉青、黃俊欽、黃俊傑、黃秋婷及追加被上訴人黃太郎應將土地騰空返還被上訴人」等事實，為兩造所不爭執，並有耕地三七五租約登記申請書、承租人自任耕作切結書、單獨申請理由書、繼承人現耕切結書、繼承系統表、新竹縣政府函文、耕作權放棄書、新竹縣新豐鄉私有耕地租約附表、私有耕地租約期滿續訂租約申請書、三七五耕地租約登記簿；所有權移轉登記資料影本、土地登記簿、掛號郵件收件回執、存證信函影本；新豐鄉都市計畫土地使用分區證明書2份；原法院101年度重訴字第117號判決、本院102年度重上字第442號判決等件附卷可稽（見原審卷一第210-219、117-133頁，本院卷三第73、93-101頁，原審卷一第147-154頁，本院卷二第3-7頁，原審卷一第190-191、17-24頁，卷二第118-132頁），此部分事實自堪信為真實。是兩造間之主要爭點為：

㈠黃金英等9人於原審追加黃太郎為原告是否合法？

㈡黃金英等9人之有無優先承受權？

㈢上訴人主張其對系爭8筆土地有優先承受權，訴請塗銷系爭8筆土地之所有權移轉登記，及塗銷系爭8筆土地耕地三七五租約於99年及100年間所為「出租人」之登記，有無理由？茲分述如下。

五、關於黃金英等9人於原審追加黃太郎為當事人部分：

（一）按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。此所謂自任耕作，係指承租人應直接擔任耕作事務而言。又「被繼承人生前承租他人之耕作權，為財產權之一種，如繼承人有數人時，除不能自任耕作者外，均可承受被繼承人所遺之耕作權，不以與被繼承人同戶生活者為限」（最高法院51年台上字第1134號判例意旨參照）。準此，繼承人無論是否與被繼承人同戶生活，必須自任耕作者，始得繼承耕作權，若不自任耕作者即被排除在外。

（二）經查，系爭耕地租約之原承租人為黃笋妹，黃笋妹過世後，應由其可自任耕作之繼承人繼承之，而黃太郎已移民國外多年，為兩造所不爭執，自不可能在系爭8筆土地上自任耕作，故黃笋妹過世後，黃太郎不能承受系爭耕地租約，而應由黃金英等6共同繼承。嗣黃新財於100年1月30日死亡，由其繼承人李玉青、黃俊欽、黃俊傑、黃秋婷繼承，故系爭耕地租約由黃金英、黃珍章、許黃金桂、黃金如、黃金滿、李玉青、黃俊欽、黃俊傑、黃秋婷9人繼承而為承租人。且黃太郎已於98年1月間出具系爭耕作權放棄書，表明放棄系爭耕地租約之耕作權，由黃金英等6人向新豐鄉公所申請，經審查後核准黃金英等6人之租約變更登記，有耕地三七五租約登記申請書、新竹縣政府公函、耕作權放棄書、新豐鄉公所函暨所附之耕地三七五租約登記申請書等件附卷可稽（見原審卷一第210、216-217頁，本院卷三第129-143頁），益證黃太郎非屬系爭耕地租約之承租人。

（三）則上訴人於原審主張黃太郎與黃金英等9人就本件訴訟有合一確定之必要，而追加黃太郎為本件共同原告，核屬無據。

六、關於黃金英等9人有無優先承受權部分：

（一）按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第15條定有明文。

（二）經查，黃笋妹與系爭8筆土地之地主於50年間成立系爭耕地租約，其後系爭8筆土地多次因所有權人出售其應有部分而變更如原判決附表（下稱附表）所示，其中吳哲民等人於98年間出售系爭8筆土地應有部分予被上訴人及邱春有時，曾對黃金英等6人為優先承受之通知；邱春有於100年間再將系爭8筆土地應有部分出售予被上訴人時，亦對黃金英等9人為優先承受之通知，當時黃金英等6人、黃金英等9人分別於收受通知後均未行使優先承受權，為兩造所不爭執，則依耕地三七五減租條例第15條第1項規定，渠等已視為放棄優先承受權，而歸於消滅。

（三）至被上訴人與邱春有之前手、前前手於買賣系爭8筆土地時是否踐行優先承買權之通知程序，自土地登記簿謄本尚無從得知，依土地法第43條規定，被上訴人因信賴土地登記簿登記之真正，向土地所有人購買系爭8筆土地，依登記簿謄本所載三七五租約，向主管機關查得承租人為黃金英等6人（見本院卷三第129-130頁），而依法通知黃金英等6人行使優先承受權，因黃金英等6人未行使優先承受權，地政機關始核准被上訴人之所有權移轉登記(見本院卷二第217 -254頁)，則被上訴人自應受善意第三人之保護。反之，系爭8筆土地歷經所有權人多次出賣其應有部分，而黃笋妹及黃金英等6人每6年須辦理租約變更登記，對所有權人變動之情應屬知悉（見本院卷三第76-83頁），且土地所有權人因買賣行為而變動，須依法踐行通知承租人行使優先承受權之程序，地政機關始核准所有權移轉登記，黃金英等6人於系爭8筆土地之所有權多次移轉完成登記均未向出賣人行使優先承受權，顯見黃金英等6人並無以行使優先承受權取得系爭8筆土地所有權之意，自難認系爭8筆土地所有權之移轉，對上訴人不生效力。

（四）又耕地租約在租佃期限未屆滿前，如經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款定有明文。查系爭8筆土地之地目已於64年6月30日經主管機關編定為道路用地（731-1地號土地）及住宅區用地（718、719、731、735、738、739、746地號土地），有新豐鄉都市計畫土地使用分區證明書兩份可稽（見原審卷一第190-191頁），且黃笋妹早將部分土地種植松柏，部分蓋鐵皮屋作為營業之用等情，有本院102年重上字第442號判決附圖A、D（見原審卷二第132頁）足參，則被上訴人並於100年9月6日在新豐鄉公所耕地租佃委員會之調解程序中向黃金英等9人為終止系爭耕地租約之意思表示，系爭耕地租約業經被上訴人合法終止，上訴人即不得再主張優先承受權。

（五）基上，黃金英等9人之優先承受權已歸於消滅，被上訴人並已為終止之意思表示，則上訴人請求確認渠等就被上訴人所有系爭8筆土地全部有優先承受權存在，自無理由。

七、綜上所述，黃太郎已移民國外多年，於國內並無居住之事實，自無法在系爭8筆土地上自任耕作，且黃太郎已於98年1月間出具耕作權放棄書，表明放棄耕作權，而由黃金英等6人繼承，黃太郎已非系爭耕地租約之承租人，上訴人於原審追加黃太郎為當事人即非合法。又吳哲民等人於98年間出售系爭8筆土地應有部分予被上訴人及邱春有時，曾對黃金英等6人為優先承受之通知；邱春有於100年間再將系爭8筆土地應有部分出售予被上訴人，亦對黃金英等9人為優先承受之通知，然黃金英等6人、黃金英等9人均未行使優先承受權，即係放棄優先承受權。且被上訴人於100年9月6日在新豐鄉公所耕地租佃委員會所召開之調解程序中，已對上訴人合法終止系爭耕地租約，並依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款之規定予以補償，上訴人自不得再主張有優先承受權存在。從而，上訴人主張其對系爭8筆土地有優先承受權，訴請塗銷系爭8筆土地之所有權移轉登記，及塗銷系爭8筆土地耕地三七五租約於99年及100年間所為「出租人」之登記，均於法無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。

民事第一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。