臺灣桃園地方法院104年度訴字第1289號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1289號

原告

新光開發不動產有限公司

法定代理人

許崇溥

訴訟代理人

游淑琄律師

被告

葉明清

訴訟代理人

葉斯翔

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國105 年8 月2 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠、被告於民國103 年4 月間與原告締結專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），委任原告銷售坐落桃園市○○區○○段000 ○0 ○000 ○0 地號土地（下稱系爭土地），委託期間為103 年4 月10日至103 年6 月10日止，雙方約定服務費另議。且依照系爭委託契約第8 條第1 項第2 款約定，於簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付約定之服務報酬。又被告於103 年6 月10日另書立服務報酬確認書予原告，其第2 項約定：「賣方確認應給付新光開發不動產有限公司之服務報酬為新臺幣（下同）67萬5,000 元整，賣方同意於8 月3 日前以現金或支票方式給付給新光開發不動產有限公司」。又原告原已媒介被告（其係以系爭土地所有人即訴外人葉明榮、鄭秀蘋之名義締約）與訴外人劉興泉就系爭土地於103 年6 月9 日成立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），然該買賣契約之後竟由被告與劉興泉於104年2 月6 日合意解除，被告再旋於同年月9 日將系爭土地出售予訴外人徐芷柔，由徐芷柔於104 年3 月18日登記為所有權人，倘非被告早已於契約存續期間與徐芷柔談妥價金，豈可能迅即簽訂買賣契約，是被告顯係一物二賣而導致買賣契約解除。且被告與劉興泉之所以於104 年2 月6 日合意解除契約，係因被告出售之系爭土地本身有袋地通行權的問題，於申辦建築線時較困難，而被告於出售系爭土地時業向劉興泉保證該土地能夠興建廠房，故於原告代為申請建築線之過程中，雙方即合意將給付尾款期限延長至建築線申請核准之後。被告事後竟於建築線申請尚未核准前，即主張因未收受尾款而與劉興泉合意解除契約，堪認買賣契約之所以解除，係因可歸責於被告之事由所致，原告既已完成仲介義務，自得請求被告支付委任報酬67萬5,000 元。再者，原告受被告委託就系爭土地向桃園市政府申請建築線並清除其上圍牆之費用，共計支出2 萬3,775 元（申請建築線費用1 萬8,000元、拆除圍牆費用5,775 元），亦得請求被告償還。倘認兩造間無委任契約存在，因系爭土地為被告所有，原告於法律上並無申請建築線及拆除圍牆清運之義務，其為被告管理事務，應構成民法第172 條之無因管理，且原告為被告墊付建築線申請費用，有利於被告又不違反被告之意思，依民法第176 條規定原告得請求被告償還因管理事務而支出之費用。再退步言，若認原告無替被告管理事務之意思，因原告於法律上並無義務墊付建築線申請費用之義務，被告因原告墊付該費用而受有利益，致原告受有損害，依民法第179 條不當得利規定，原告亦得請求被告返還2萬3,775 元。

㈡、聲明：⒈被告應給付原告69萬8,775 元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、系爭買賣契約非因可歸責於被告之事由而解除：

１、依系爭買賣契約所載之付款期限，被告與劉興泉約定應於103 年7 月31日前給付尾款完畢，又買賣雙方固曾於簽訂系爭買賣契約後，於103 年6 月19日增補特約事項第4 項約定：「本案乙方同意若甲方日後無法申請建照，同意以原價購回，絕無異議」等語，然雙方於約定該增補特約事項時，並未預料本件建築線申請會拖延甚久，甚至超過原定給付尾款之期限，是上開增補特約事項之簽訂，僅係增加約定如日後系爭土地無法申請建照，將由被告以原價買回，至系爭買賣契約第2 條之價額及付款表約定，實未因前開增補特約事項而變更，買賣雙方仍應依原契約內容履行，並無原告所主張之係以得申請建築執照為給付尾款停止條件之情。否則，原告身為專業仲介，自會將增補特約事項載為：「甲、乙雙方均同意本件買賣之土地以能申請建照為前提，並約定於取得能申請建築之證明時始給付尾款」等語。

２、系爭買賣契約約定給付尾款最遲日為103 年7 月31日，乃係被告有資金需求，此亦為原告及劉興泉所知悉。至被告固於簽訂買賣契約後因遺失所有權狀，致履約過程稍有延宕，然不動產所有權狀縱經重新申請核發，過程僅須1 個月左右，而被告並非於103 年7 月31日期滿即行主張劉興泉違約，而是業經不斷通融、延長，原告卻未積極辦理建照申請之事宜，逾5 個月仍未能將申請建築線之事辦妥，被告無法再等待，為儘速能再行出售系爭土地，始於104 年1 月13日、104年2 月4 日寄發存證信函予劉興泉，雙方嗣並協議於104 年2 月6 日合意解除契約，是該契約之解除，自無任何可歸責被告之事由，反屬因可歸責於原告之事由所致。

３、原告主張被告有一地二賣之可歸責事由，顯不足採。本件被告係於104 年2 月6 日與劉興泉合意解除買賣契約，嗣於同年月9 日始將系爭土地出售徐芷柔，兩買賣契約存續期間並未重疊，自無原告所主張之一地二賣情事可言。

㈡、被告並不負有申請建築線行為之義務，原告無從就辦理此事支出之費用請求被告負擔：

１、原告主張受被告委任代為申請建築線，並非事實。衡諸常情，就買賣之標的物如約定其用途（如必須可供建築），屆時如不能申請建築，則出賣人即構成債務不履行及瑕疵擔保責任，就有關申請指定建築線、建照申請等事宜，除非有特別約定，當非屬出賣人之義務，更何況原告為專業之不動產仲介公司，苟有關申請建築線指定以能申請建照事宜係屬被告之義務，在為前開增補約定時衡情即會加以約明，何可能僅為「本案乙方同意若甲方（即買受人劉興泉）日後無法申請建照，同意以原價購回，絕無異議」之約定，即依前開增補約定，出賣人所負之義務僅為系爭土地無法申請建築時，負有以原價購回之義務而已，益證被告依約並未負申請建築線指定等事宜之義務。此外，參諸系爭買賣契約書之內容，就稅捐、水電費、規費及其他費用之負擔，均會加以約定，甚至就特約事項第2 項關於鑑界及其費用係約定由出賣人負擔，另特約事項第3 項亦約定出賣人應負有排除系爭土地上貨櫃屋之義務，是就增補之特約事項第4 項，關於申請指定建築線以能供建築事宜之費用，苟要由出賣人負擔，衡情即會加以載明，然該增補特約並無此記載，可明原告主張有關申請指定建築線等事宜費用應由被告負擔，顯無理由。

２、原告既非受被告委任，有關申請指定建築線等事宜費用，亦未約定由被告負擔，則原告主張依民法第546 條第1 項規定，請求被告償還其所支出之費用，即不足採。又被告並無為系爭土地申辦建築線之義務，原告即非為被告管理事務，被告更未因此受有任何利益，是原告另基於無因管理、不當得利法律關係，請求被告給付費用，亦屬無據。

㈢、聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本件原告主張被告於103 年4 月10日委託原告銷售登記在葉明榮、鄭秀蘋名下之系爭土地，約定委託期間自103 年4 月10日起至同年6 月10日止，被告復於同年6 月10日簽立服務報酬確認書，約定服務報酬為67萬5,000 元；原告居間介紹劉興泉承購系爭土地，劉興泉遂於103 年6 月9 日與鄭秀蘋、葉明榮簽訂系爭買賣契約書，另於103 年6 月19日由被告與劉興泉合意增訂增補特約事項第4 項，嗣買賣雙方於104年2 月6 日合意解除系爭買賣契約，系爭土地於104 年2 月9 日即再出售給訴外人徐芷柔；原告因向桃園市政府都市發展局申辦建築線，共計花費2 萬3,775 元（申請建築線費用1 萬8,000 元、拆除圍牆費用5,775 元）等事實，有系爭委託銷售契約書、服務報酬確認書、凌海律師事務所律師見證書、不動產買賣契約書、台地測量工程有限公司請款明細表、系爭土地登記謄本、異動索引、第一商業銀行存款存根聯、測量製圖收款收據在卷可稽（見本院卷第10-11 頁、第12-18 頁背面、第20頁、第70-71 頁、第94-95 頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。

四、本件依民事訴訟法第271 條之1 準用同法第270 條之1 第1項第3 款規定，由本院整理並協議簡化爭點為：（一）系爭買賣契約，是否因可歸責被告或賣方之事由方解除？（二）被告是否有負擔申請建築線行為之義務？（見本院卷第38頁背面）茲就上開爭點分述如下：

㈠、系爭買賣契約，是否因可歸責被告或賣方之事由方解除？

１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條有明文規定。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院104 年度台上字第608 號裁判意旨參照）。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。

２、經查，系爭買賣契約第2 條約定第四期尾款1,776 萬6,000元，最遲應於103 年7 月31日前給付；嗣被告與劉興泉另於103 年6 月19日書立增補特約事項第4 項，約明「本案乙方（即被告）同意若甲方（即劉興泉）日後無法申請建照，同意以原價購回，絕無異議」等語，有系爭買賣契約1 份附卷可稽（見本院卷第16頁背面、第18頁），由上述契約文義以觀，雙方已明定劉興泉尾款給付期限為103 年7 月31日，且該約定內容並未於訂定前述特約事項時調整或變更，再依該特約事項內容而言，可認係被告就系爭土地之預定效用為保證，即保證系爭土地得合法興建地上物，倘之後確認未能符合該預定效能，被告須將所收價款全部返還，劉興泉則將系爭土地所有權移轉回復。換言之，上開當事人約定「以原價購回」之真意，應係指以被告違反保證義務作為契約之解除條件，於該條件成就時，系爭買賣契約即當然失其效力，無待劉興泉再為解除權之行使，且解除契約後雙方當然負回復原狀義務。惟在解除條件成就前，契約已生效力，雙方仍須依照原訂買賣條件加以履行。亦即，劉興泉仍應於103 年7月31日前給付尾款，方可認其無遲延給付。

３、惟按契約成立後，如有新契約之有效成立，亦可取代原有與新契約內容不相符部分之原約定（最高法院94年度台上字第1554號判決意旨參照）。經查，被告與劉興泉於系爭買賣契約及增補特約事項第4 項簽訂後，因系爭土地申請建築指示線、建築執照等程序未能於原定付款期限前完成，故雙方於104 年1 月12日在原告公司召開協調會，斯時被告同意變更尾款給付期限至建築線申請核准後等節，業據證人即系爭買賣契約仲介李偉力證稱：本案共有3 位建築師參與。103 年6 月簽完約後買方很急，馬上就開始進行申請興建，約於103 年9 月，賣方提出說為何申請這麼慢，因為中間牽涉到交款問題，我們開一次協調會，約買、賣雙方及建築師協調，由建築師說明需要畫圖等過程。後於103 年9 月底，劉建築師告訴我們系爭土地有袋地通行權問題，如果不去找前面土地的地主，請他們同意我們經過、興建廠房，市政府不會發建築執照，並表示這不是建築師的業務，請被告去溝通，被告就交給原告處理。大約過1 、2 星期後，地主都不願意，我們向被告報告，被告認為劉建築師不夠專業，所以找了之前承辦的陳建築師，他評估2 星期後，認為該案他無法辦。我們將結果告知買賣雙方，賣方還是認為是建築師的問題，原告認為隔壁廠房是新建的，所以找該案的同一建築師，也就是宋建築師，宋建築師提出4 點，第一要點要有建築指示線，之後才會開始畫圖送審，最重要的是同樣的案件不要由不同測量公司申請，所以我們回去找與劉建築師配合的台地公司。台地公司告訴我們第一次送件不通過的原因，也就是有袋地通行的問題，我們告知台地公司宋建築師的建議，台地公司認為可行，我們跟買賣雙方講了之後，他們認為可行，所以買賣就繼續。買方於104 年1 月12日有與賣方在原告公司協調要繼續按照申請程序走，當時大家的意思是建築指示線還沒申請下來，尾款就先不要付，因為還不能確定能不能興建廠房。當時重點是土地可不可以興建廠房，如果不能，這筆買賣就不要做了。當天被告也有同意要繼續申請建築指示線，在建築線尚未申請核准前，買方就先不付尾款。當時台地公司已經將建築指示線申請送件了。且台地公司告知我們這次應該不會有問題。但後來被告認為沒有明確的答案，堅持要解約。買賣雙方解約後一星期，建築指示線通過的公文就下來了等語綦祥（見本院卷第115 頁至第116 頁背面）。此由劉興泉於104 年1 月22日寄發予被告之存證信函所載：「民國102 年（此應為104 年之誤載）1 月12日買賣雙方於仲介公司協調，最終仍維持建照申請程序照走，如確實無法核發執照方結束合約，如今程序尚正辦理申請中，若葉明清先生反悔不賣，除應立即返還本人已繳價金外，本人將主張其違約責任」等語（見本院卷第93頁正背面），亦足證明被告於該次協調會中已同意延後給付尾款期限，且在尚未確定建築線不能核發前，被告不得任意主張解除契約。甚者，被告亦於審理中自承：當下我們想要賣系爭土地，我們當然說我們可以等。按照合約時間到了買方要付尾款，當時我們想要促成買賣土地，所以我們願意等建築線申請下來，買方再付我們尾款，只是仲介沒有辦法告訴我們要等多久。因為我們有擔保建築線申請一定可以過，可以興建廠房，所以雙方有默契買方要等建築線申請下來再付尾款，這個我們可以接受，但是我們沒有預想到會拖那麼久等語（見本院卷第169 頁背面），堪認因被告已保證系爭土地得興建廠房，此物之效用為買賣契約重要之點，故於系爭土地是否能合法興建廠房尚屬不明之情況下，被告與劉興泉於104 年1 月12日協調會中另行約定將給付尾款之期限延後至順利取得建築線申請許可以後。從而，於此條件成就前，劉興泉給付義務尚不發生，被告自不得以未收受尾款為理由，主張解除契約。詎被告執此為由主動向劉興泉提出合意解除契約，此有凌海律師事務所104 年2 月6 日（104 ）見字第0000000 號律師見證書1 紙附卷可稽（見本院卷第41頁），並據證人劉興泉證述：當時被告主張因為處理土地過戶有延宕，超過我應給付尾款期限，所以被告認為可以用合意解除契約的方式，我同意所以我就簽名。當時被告提到他有金錢上週轉的需求，希望我配合等語明確（見本院卷第75頁背面），自應認系爭買賣契約係因可歸責於被告之事由，方導致解除。

４、被告辯稱係因原告負責辦理申請建築線態度不夠積極，導致申請進度延宕，故系爭買賣契約之解除係可歸責於原告云云。然查，系爭土地係因袋地通行之問題方導致申辦建築線較為困難，此業據證人李偉力證述明確如前，被告就此亦陳稱：因為有兩家公司的廠房占用道路，造成系爭土地申請建築線時沒有對外通行的道路，而建築線無法核准等語（見本院卷第169 頁背面）。足見系爭土地若要合法興建廠房，本質上即有相當難度存在。況且，原告僅係代買賣雙方尋覓建築師，或與雙方指定之建築師聯繫接洽、代為送件，其本身並非具建築專業之人，難認其得有效監督或指示建築師為一定業務行為，並可促使建築線之申請加速通過。被告復未舉證證明原告於承辦過程中有何怠於執行職務之舉，致建築線申請因而遲滯，故被告辯稱系爭買賣契約解除係可歸責於原告云云，尚非可採。

５、按系爭委託契約第8 條第1 項第2 款約定：委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5 條約定之服務報酬。二、簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約者」，有該委託契約書1 份在卷可考（見本院卷第13頁）。又承前所述，系爭買賣契約之解除，可認係因可歸責於被告之事由所致，準此，原告依據上開約款向被告請求兩造間協議之服務報酬67萬5,000 元，當屬有據。

㈡、被告是否有負擔申請建築線行為之義務？

１、按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息；未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第546 條第1 項、第172 條、第176 條第1 項、第179條前段分別定有明文。

２、本件原告為辦理系爭土地申請建築線、建築執照等事項，因此支出申請建築線費用1 萬8,000 元、拆除圍牆費用5,775元乙節，業據提出請款單、第一商業銀行存根聯、測量製圖收款收據各1 紙為證（見本院卷第19頁、第94頁、第95頁），並為被告所不爭，此部分主張自堪信與事實相符。惟原告主張係由被告委託其向桃園市政府都市發展局申請建築線及拆除原坐落系爭土地上之圍牆等事項，兩造間成立委任契約；或退步言，係原告替被告無因管理而支出有利於本人之必要費用；再退步言，亦為被告無法律上原因受有免於支出該等費用之利益等情，均係以被告依系爭買賣契約，確有負擔申請建照、建築線行為之義務為前提，然此主張為被告所否認。原告自應就上開有利於己之構成要件事實負舉證之責。

３、經查，依照被告與劉興泉所訂系爭買賣契約增補特約事項第4 項之內容「本案乙方同意若甲方日後無法申請建照，同意以原價購回，絕無異議」等語，足見被告僅須提供適於興建廠房之土地，即可認已履行契約義務。至事後申辦建築線、請領建照等事項，乃劉興泉自己出於興建廠房之目的所應進行之程序。且衡以交易常情，如當事人就買賣標的約定特別用途，然屆時發現標的未能符合效用，此應屬出賣人構成債務不履行或瑕疵擔保責任之問題。至買受人就該買賣標的欲為如何之計畫及使用，當係由買受人自行決定，其因而支出費用，更無理由令出賣人一併承擔。是回歸本件買賣契約而論，該等申請建築線、建照之事宜，除有特別約定外，顯不可認屬被告之義務。再者，參諸系爭買賣契約其餘條文約款，就稅捐、水電費、規費及其他費用之負擔，均已詳加約定，甚至就特約事項第2 項關於鑑界費用約明由出賣人負擔；特約事項第3 項明載出賣人負有排除土地上貨櫃屋之責，顯見與系爭買賣契約履行相關之各種行為義務或費用負擔，均已清楚記載約定，倘被告真有申辦建築線之義務，自無不併於契約上紀錄之理。甚者，證人李偉力就此證稱：依照特約條款申請建照的約定，被告是擔保土地可以興建廠房，但是是買方要興建廠房，申請建照是由買方來申請。申請建照委託給第一任劉建築師事務所申辦，費用是由買方支付。建築指示線的花費本來就是買方要負擔，因為他是起造人。本件如果買賣契約繼續成立，申請建築線的費用是要向劉興泉索取。本院卷第94頁、第95頁的單據是第三任建築師請台地公司測量並送件，測量時會有款項，所以原告公司先支付。如果買賣成立下，該款項之後原告會向買方請求，也就是原告先替買方墊付等語（見本院卷第114 頁背面、第116 頁正背面），益徵有關申請建照等費用之給付，實乃劉興泉之責，而與被告無涉。

４、從而，被告既不負有申辦建築線、建築執照之義務，自無可能與原告成立委任契約並委託原告辦理此事。且原告申辦上開程序，乃係替劉興泉管理事務，被告更非無法律上原因獲有利益，則原告所為與前揭民法第176 條第1 項、第179 條前段之規範要件不合，其依照委任、無因管理、不當得利之法律關係請求被告給付共計2 萬3,775 元，並無理由。

五、綜上所述，系爭買賣契約係因可歸責於被告之事由解除，原告依兩造間系爭委託契約第8 條第1 項第2 款規定，得請求被告給付服務報酬67萬5,000 元；另被告不負有替系爭土地申請建築線或建照之責，原告依照委任、無因管理、不當得利之法律關係請求被告給付申請建築線費用1 萬8,000 元、拆除圍牆費用5,775 元（共計2 萬3,775 元），洵非可取。從而，原告請求被告給付67萬5,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即104 年8 月4 日起（見本院卷第34頁送達回證）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。