臺灣桃園地方法院106年度訴字第648號

臺灣桃園地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第648號

原告

即反訴被告

陳政瑋

訴訟代理人

趙立偉律師

複代理人

徐欣瑜律師

複代理人

蔡逸凡

被告

李如雅

被告

陳宜君

上二人訴訟代理人

陳文雄律師

被告

即反訴原告

元亨國際開發有限公司

法定代理人

林安祥

訴訟代理人

詹前湖

被告

林雲祥

上列當事人間請求返還買賣價金等事件，於民國107 年8 月6 日辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。查本件原告主張：坐落南投縣○○鎮○○段000 ○000 地號土地（以下合稱系爭土地，如其中之一，逕稱系爭795 、796 地號土地）為被告李如雅、陳宜君（下稱李如雅、陳宜君）所有，李如雅、陳宜君並委託被告元亨國際開發有限公司（下稱元亨公司）出售系爭土地。原告於民國（下同）105 年11月19日委託訴外人即陳政亨（下稱陳政亨）與元亨公司簽訂買賣議價委託書與要約書（下稱系爭委託書與要約書），並依系爭委託書與要約書第1 條約定，當場交付支票號碼為HA0000000 ，票據金額新台幣（下同）50萬元之支票（下稱系爭支票）乙紙予元亨公司，作為斡旋金。嗣原告與李如雅、陳宜君於105 年12月20日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並同時給付150 萬元訂金，詎原告於105 年12月27日給付350 萬元予李如雅、陳宜君，當日，系爭土地經南投縣水里地政事務所鑑界後，原告始悉系爭795 地號土地早已遭坐落於同地段795 之1 、795 之2 及796 之1 地號土地上之土地公廟（下稱系爭土地公廟）基座及水泥地占用。原告爰以本件起訴狀繕本送達之日為解除系爭買賣契約之意思表示，依民法第354 條第1 項、第359 條規定主張解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第1款、第179 條規定，及以106 年5 月17日民事準備暨陳報狀繕本之送達為撤銷被詐欺之意思表示，依民法第179 條規定，請求李如雅、陳宜君給付如先位聲明第1 項所示之金額，另依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定請求李如雅、陳宜君及林雲祥連帶給付如備位聲明第1 項所示之金額，並依民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項規定，請求元亨公司及被告林雲祥（下稱林雲祥）連帶給付如備位聲明第2 項所示之金額，且前述二項之給付，屬不真正連帶之法律關係等語。而元亨公司則於本件訴訟進行中提起反訴，依系爭委託書與要約書之法律關係請求原告即反訴被告應給付反訴原告320,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息，乃係就系爭買賣契約所衍生之爭執，此與本訴之標的及防禦方法互有牽連，且原告與元亨公司互為當事人，經核與上開規定相符，自應予准許。

乙、實體方面：

壹、本訴部分：

一、原告主張：

㈠系爭土地係李如雅、陳宜君所有，其等並委託元亨公司出售系爭土地。原告於105 年10月間行經系爭土地時，見系爭土地有出售之廣告，遂與元亨公司連繫，元亨公司於2 周後即派其員工即林雲祥帶原告至系爭土地看地。斯時，林雲祥並向原告保證系爭土地並無遭他人占用之情事，原告乃於105年11月19日委託陳政亨與元亨公司簽訂系爭委託書與要約書，並依系爭委託書與要約書第1 條約定，當場交付系爭支票乙紙予元亨公司，作為斡旋金。嗣原告與李如雅、陳宜君約定於105 年12月20日簽訂系爭買賣契約，並於簽約時再次詢問系爭土地有無遭他人占用之情事，惟李如雅、陳宜君、林雲祥明知系爭土地遭毗鄰之系爭土地公廟基座及水泥地占用，卻惡意隱瞞原告此事，原告不疑有他乃簽訂系爭買賣契約，並同時給付150 萬元訂金，詎原告於105 年12月27日給付350 萬元予李如雅、陳宜君，當日，系爭土地經南投縣水里地政事務所鑑界後，原告始悉系爭795 地號土地早已遭系爭土地公廟基座及水泥地占用。原告爰以本件起訴狀繕本送達之日為解除系爭買賣契約之意思表示，依民法第354 條第1項、第359 條規定主張解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1 款、第179 條規定，及以106 年5 月17日民事準備暨陳報狀繕本之送達為撤銷被詐欺之意思表示，依民法第179條規定，請求李如雅、陳宜君給付如先位聲明第1 項所示之金額。退步言，鈞院如認原告上開先位聲明不合法，惟如上所述，林雲祥、李如雅、陳宜君，均係以施用詐術，使原告陷於錯誤，而與李如雅、陳宜君簽訂系爭買賣契約，顯已侵害原告意思自由決定之權利，且二者間，具有相當因果關係，又林雲祥係受僱於元亨公司，係執行元亨公司之職務，為此爰依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定請求李如雅、陳宜君及林雲祥連帶給付如備位聲明第1 項所示之金額，並依民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項規定，請求元亨公司及林雲祥連帶給付如備位聲明第2 項所示之金額，且前述二項之給付，核屬不真正連帶之法律關係等語。

㈡聲明：

⒈先位聲明：李如雅、陳宜君應給付原告5,000,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。

⒉備位聲明：

⑴李如雅、陳宜君及林雲祥應連帶給付原告5,000,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⑵元亨公司及林雲祥應連帶給付原告5,000,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

⑶前二項給付，如有任一被告為給付，其他被告於其給付之範圍內免為給付。

⑷願供擔保，請准宣告假執行。

二、李如雅、陳宜君辯以：

㈠系爭土地公廟及其基座，經南投縣水里地政事務所於107 年7 月16日以水地二字第1070003930號函覆測量結果，並未占用系爭795 地號土地，則原告主張系爭買賣契約存有物之瑕疵，並據此解除系爭買賣契約，即屬無據。又依系爭買賣契約第6 條約定：「甲（即原告）、乙（即李如雅、陳宜君）雙方約定於價款付清後將本件買賣標的物踏明界址點交由甲方管業、使用收益…」等語，是原告應先給付價金完畢，李如雅、陳宜君始有交付系爭土地之義務，惟原告迄今僅給付500 萬元，其餘第2 期款1,000 萬元及尾款100 萬元均尚未給付，揆諸上開約定，李如雅、陳宜君即無須交付系爭土地予原告，既不須交付系爭土地予原告，當不生瑕疵給付之問題。另系爭土地公廟及其基座，既未占用系爭795 地號土地，則李如雅、陳宜君當無詐欺原告，及有故意侵害原告權利之侵權行為，從而，原告主張如上開聲明所示，均無理由等語。

㈡聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保，請准予宣告免為假執行。

三、元亨公司、林雲祥辯以：

㈠系爭土地公廟及其基座，並未占用系爭795 地號土地。至土地公廟基座旁之水泥地部分，李如雅、陳宜君亦已清除，可依系爭買賣契約第6 條約定，點交予原告無訛。系爭買賣契約締約之目的，非不能達成。渠等並無施用任何詐術而侵害原告之權利。從而，原告依民法第184 條、第185 條、第188條 規定請求渠等負連帶賠償之責，均屬無據等語。

㈡聲明：原告之訴駁回。

四、經查：系爭土地係李如雅、陳宜君所有，並委託元亨公司出售。原告於於105 年11月19日委託陳政亨與元亨公司簽訂系爭委託書與要約書，並依系爭委託書與要約書第1 條約定，當場交付系爭支票乙紙予元亨公司，作為斡旋金。嗣原告與李如雅、陳宜君於105 年12月20日簽訂系爭買賣契約，並同時給付150 萬元訂金，且於105 年12月27日給付350 萬元予李如雅、陳宜君。又系爭土地公廟及其基座坐落之位置，經本院請南投縣水里地政事務所會同本院人員派員測量結果，業經該所於107 年7 月16日以水地二字第1070003930號函覆，並未占用系爭795 地號土地在卷，且現場目前僅餘系爭土地公廟及其基座，已無水泥地面等情，此有系爭土地登記第2 類謄本、系爭委託書與要約書、系爭買賣契約書、本院107 年3 月20日勘驗筆錄、系爭土地107 年3 月20日之現場照片，及南投縣水里地政事務所之上開函文可按（本院卷第16至22頁、第166 至167 頁、第169 至170 頁、第197 至198頁），且為兩造所不爭執，堪信此部分之事實為真正。

五、本件本訴爭點：（本院卷第215至216頁）

㈠原告依民法第354 條第1 項、第359 條規定主張解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第1 款、第179 條規定，請求李如雅及陳宜君給付如先位聲明第1 項所示之金額，有否理由？

㈡原告以106 年5 月17日民事準備暨陳報狀繕本之送達為撤銷被詐欺之意思表示，並依民法第179 條規定，請求李如雅及陳宜君給付如先位聲明第1 項所示之金額，有否理由？

㈢原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定請求李如雅、陳宜君及林雲祥連帶給付如備位聲明第1 項所示之金額，並依民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項規定，請求元亨公司及林雲祥連帶給付如備位聲明第2 項所示之金額，且前述二項之給付，屬不真正連帶之法律關係，有否理由？爰分別述之如下：

㈠原告依民法第354 條第1 項、第359 條規定主張解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第1 款、第179 條規定，請求李如雅及陳宜君給付如先位聲明第1 項所示之金額，有否理由？

⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第354 條第1 項、第359 條、第259 條第1 款、第179 條分別定有明文。

⒉經查：

⑴原告主張其於105 年11月19日委託陳政亨與元亨公司簽訂系爭委託書與要約書時，元亨公司派其員工林雲祥向原告保證系爭土地並無遭他人占用之情事，原告乃於當日委託陳政亨與元亨公司簽訂系爭委託書與要約書，並交付系爭票據乙紙予元亨公司，作為斡旋金。嗣105 年12月20日簽訂系爭買賣契約時再次詢問系爭土地有無遭他人占用之情事，惟李如雅、陳宜君、林雲祥明知系爭土地遭毗鄰之系爭土地公廟基座及水泥地占用，卻惡意隱瞞原告此事，原告不疑有他乃簽訂系爭買賣契約，同時給付150 萬元訂金，詎原告於105 年12月27日給付350 萬元予李如雅、陳宜君，當日，系爭土地經南投縣水里地政事務所鑑界後，原告始悉系爭795 地號土地早已遭系爭土地公廟基座及水泥地占用。爰以本件起訴狀繕本送達之日為解除系爭買賣契約之意思表示等情，固據提出土地登記第2 類謄本、系爭委託書與要約書、系爭買賣契約書、照片及存證信函為憑（本院卷第16至30頁），惟為李如雅、陳宜君所否認，並以上開情詞置辯。查系爭土地公廟及其基座坐落之位置，經本院請南投縣水里地政事務所會同本院人員派員測量結果，業經該所於107 年7 月16日以水地二字第1070003930號函覆，並未占用系爭795 地號土地，且現場目前僅餘系爭土地公廟及其基座，已無水泥地等情，業如上開四前述，且為兩造所不爭執，堪信系爭土地公廟及其基座坐落之位置，並未占用系爭795 地號土地甚明。

⑵又系爭土地公廟基座旁之水泥地面，於原告於105 年12月20日與李如雅、陳宜君簽訂系爭買賣契約時，固係存在，且顯有占用系爭795 地號土地乙事，惟已經李如雅、陳宜君於105 年12月27日經南投縣水里地政事務所鑑界，知悉確有占用後，即已加以清除，此有清除時與107 年3 月20日之現場照片（本院卷第43至44頁、第169 至170 頁），及本院107 年3 月20日勘驗筆錄可按（本院卷第166 至167 頁）。依系爭買賣契約第6 條約定：「甲（即原告）、乙（即李如雅、陳宜君）雙方約定於價款付清後將本件買賣標的物踏明界址點交由甲方管業、使用收益…」，可知原告有先給付付清買賣價金後，李如雅、陳宜君，始有將系爭土地踏明界址點交予原告之義務，茲原告尚未將系爭土地之買賣價金給付予李如雅、陳宜君，而系爭土地公廟及其基座坐落之位置，亦未占用系爭795 地號土地，且現場系爭土地公廟及其基座旁，復已無水泥地面，準此，自難認李如雅、陳宜君應就系爭買賣契約負瑕疵擔保之責，從而，原告依民法第354 條第1 項、第359 條規定主張解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第1 款、第179 條規定，請求李如雅及陳宜君給付如先位聲明第1 項所示之金額，自無理由，不應准許。

㈡原告以106 年5 月17日民事準備暨陳報狀繕本之送達為撤銷被詐欺之意思表示，並依民法第179 條規定，請求李如雅及陳宜君給付如先位聲明第1 項所示之金額，有否理由？

⒈按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」民法第92條第1 項前段定有明文。又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示；被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院56年台上字第3380號、44年台上字第75號判例意旨參照）。

⒉經查：原告主張其於105 年11月19日委託陳政亨與元亨公司簽訂系爭委託書與要約書時，元亨公司派其員工林雲祥向原告保證系爭土地並無遭他人占用之情事，原告乃於當日委託陳政亨與元亨公司簽訂系爭委託書與要約書，並交付系爭支票乙紙予元亨公司，作為斡旋金。嗣105 年12月20日簽訂系爭買賣契約時再次詢問系爭土地有無遭他人占用之情事，惟李如雅、陳宜君、林雲祥明知系爭土地遭毗鄰之系爭土地公廟基座及水泥地占用，卻惡意隱瞞原告此事，原告不疑有他乃簽訂系爭買賣契約，同時給付150 萬元訂金，爰以106 年5 月17日民事準備暨陳報狀繕本之送達為撤銷被詐欺之意思表示等語，惟為李如雅、陳宜君所否認，並以上開情詞置辯。查系爭土地公廟及其基座坐落之位置，位於系爭795 地號土地旁，一般人肉眼即可顯而易見，此有現場照片可按（本院卷第16 9至170 頁），而依原告上開之主張亦不爭執，系爭土地公廟及其基座係坐落於系爭795 地號土地旁，且原告與李如雅、陳宜君間復有如上所述系爭買賣契約第6 條之約定，是自難認林雲祥、李如雅、陳宜君，有故意示以不實之事欲使原告陷於錯誤而為意思表示之情事，此外，原告復未能就其主張之有利事實，加以舉證以實其說，故原告此部分之主張，仍難採信，從而，原告依民法第179 條規定，請求李如雅及陳宜君給付如先位聲明第1 項所示之金額，亦仍無理由。

㈢原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定請求李如雅、陳宜君及林雲祥連帶給付如備位聲明第1 項所示之金額，並依民法第184 條第1 項前段、第188 條第1 項規定，請求元亨公司及林雲祥連帶給付如備位聲明第2 項所示之金額，且前述二項之給付，屬不真正連帶之法律關係，有否理由？

⒈按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」、「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者亦同。」、「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。」民法第184 條第1 項前段、民法第185 條第1 項、第188 條第1項前段分別定有明文。

⒉經查：原告主張如認其請求之上開先位聲明不合法，惟林雲祥、李如雅、陳宜君，均係施用詐術，使原告陷於錯誤，而與李如雅、陳宜君簽訂系爭買賣契約，顯已侵害原告之意思自由決定之權利，且二者間具有相當因果關係，又林雲祥係受僱於元亨公司，係執行元亨公司職務，爰依上開規定，請求渠等負不真正連帶賠償之責等語。惟為李如雅、陳宜君、林雲祥、元亨公司所否認，並以上開情詞置辯。查：有關林雲祥、李如雅、陳宜君，並無故意示以不實之事欲使原告陷於錯誤而為意思表示之情事，業如上述，則原告上開之主張，自不可採。從而，原告依民法第184 條第1 項前段、第185 條規定請求李如雅、陳宜君及林雲祥連帶給付如備位聲明第1 項所示之金額，並依民法第184 條第1 項前段、第188 條第1項規定，請求元亨公司及林雲祥連帶給付如備位聲明第2 項所示之金額，且前述二項之給付，屬不真正連帶之法律關係，要屬無據，均不應准許。

六、綜上所述，原告依上開之法律關係請求如前開先備位聲明所示，均為無理由，不能准許。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

貳、反訴部分：

一、反訴原告主張：反訴被告於105 年11月19日經由反訴原告居間介紹購買李如雅、陳宜君所有系爭土地，並簽有系爭委託書與要約書，嗣買賣雙方就系爭土地於105 年12月20日簽訂系爭買賣契約書。依民法第568 條第1 項規定，及系爭委託書與要約書承購聲明第3 條約定反訴被告應給付反訴原告成交價款（即系爭土地買賣總價款1,600 萬元）2%之服務費，即320,000 元，然迭經催討，反訴被告仍拒不給付等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告320,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止，按週年利率5%計算之利息。

二、反訴被告則以：林雲祥帶反訴被告至系爭土地時，即向反訴被告佯稱系爭土地並無遭他人占用，嗣於105 年12月20日簽訂系爭買賣契約時，反訴被告再次詢問系爭土地有無遭鄰地占用等情，惟李如雅、陳宜君、林雲祥仍刻意隱瞞系爭土地遭系爭土地公廟基座及水泥地占用之事，對反訴被告施以詐術，使反訴被告陷於錯誤而購買系爭土地，爰依民法第92條規定，以106 年5 月17日民事準備暨陳報狀繕本之送達為撤銷被詐欺之意思表示，且依民法第114 條第1 項規定，法律行為經撤銷者，視為自始無效，反訴被告自毋須給付上開服務費，反訴原告之請求，應無理由等語置辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。

三、經查：反訴原告主張：反訴被告於105 年11月19日經由反訴原告居間介紹購買李如雅、陳宜君所有系爭土地，並簽有系爭委託書與要約書，嗣買賣雙方就系爭土地於105 年12月20日簽訂系爭買賣契約書。依民法第568 條第1 項規定，及系爭委託書與要約書承購聲明第3 條約定反訴被告應給付反訴原告成交價款（即系爭土地買賣總價款1,600 萬元）2%之服務費，即320,000 元，惟反訴被告迄今尚未給付等情，有系爭委託書與要約書可憑（本院卷第18至20頁），且為兩造所不爭執，堪信此部分之事實為真正。

四、本件反訴爭點：（本院卷第216頁）元亨公司依民法第568 條第1 項規定、系爭委託書與要約書買方承購聲明第3 條約定，請求反訴被告給付如反訴聲明第1 項所示之金額，是否有理由？爰述之如下：

㈠按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。」民法第568 條定有明文。又「買方……同意以買賣成交總價款百分之二之現金金額乙次給付受託人（受託人即元亨公司）作為服務費報酬。」系爭委託書與要約書買方承購聲明第3 條亦詳有明文。

㈡反訴原告主張：反訴被告於105 年11月19日經由反訴原告居間介紹購買李如雅、陳宜君所有系爭土地，並簽有系爭委託書與要約書，嗣買賣雙方就系爭土地於105 年12月20日簽訂系爭買賣契約書。依民法第568 條第1 項規定，及系爭委託書與要約書承購聲明第3 條約定反訴被告應給付反訴原告成交價款（即系爭土地買賣總價款1,600 萬元）2%之服務費，即320,000 元，惟反訴被告迄今仍尚不給付等語，惟為反訴被告所否認，並以上開情詞置辦，查有關林雲祥、李如雅、陳宜君，並無故意示以不實之事欲使原告陷於錯誤而為意思表示之情事，業如上述，則反訴被告上開所辯，自不可採。是堪認反訴原告主張之前揭事實，均為真正。從而，反訴原告依上開規定請求反訴被告給付前揭金額，核屬有據，應予准許。

五、次按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。」民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查本件反訴被告應為之前開給付，並無確定期限，又係以支付金錢為標的者，則反訴原告依上揭規定，請求就反訴被告所應給付之金額，自反訴原告提起反訴訴訟送達反訴起訴狀繕本翌日即106 年8 月29日起，此有送達回證可按（本院卷第113 頁），至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，自屬有據，亦應准許。

六、綜上，反訴原告依民法第568 條第1 項規定、系爭委託書與要約書買方承購聲明第3 條約定，請求反訴被告給付如反訴聲明第1 項所示之金額，為有理由，應予以准許。

參、本件本訴及反訴部分，事證均已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予一一論列，附此敘明。

肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。