臺灣桃園地方法院民事判決

原告

張哲誠

訴訟代理人

李律民律師

複代理人

張晏瑄律師

被告

周世欽

訴訟代理人

陳長甫律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國114年4月18日以113年度訴字第2994號判決後，被告不服提起上訴，經臺灣高等法院發回更審，本院於115年6月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國111年3月27日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以新臺幣（下同）550萬元買賣價金，向被告購買門牌號碼桃園市○○區○○○路00○0號10樓建物（下稱系爭房屋）及所坐落土地，並於111年5月20日交屋。嗣因系爭房屋下方樓層（即門牌號碼：42之6號9樓，下稱系爭9樓房屋）住戶表示，於111年5月28日發現小孩房天花板有滲水現象，疑因該房間正上方即屬原告約定專用之系爭房屋露台出現裂縫且防水層失效所致，而此漏水問題，原告與系爭9樓住戶業由本院112年度壢簡字第934號修復漏水等事件（下稱前案）釐清，前案判決就漏水原因說明「……，經桃園市建築師公會於112年9月15日、112年11月17日，指派楊冠倫、張文雄建築師，分別會同兩造至現場會勘，做成系爭鑑定報告書，其鑑定結果：「系爭9樓房屋確有滲漏水之狀況，滲漏水成因應為上方頂版有裂縫產生及直上層露臺地坪防水層施作未盡完善所致。」準此，自系爭房屋交屋（111年5月20日）後至9樓住戶發現漏水（111年5月28日）期間僅短短8天，且原告111年5月20日至同年5月28日之間也未進行防水層施作工程，是應係系爭房屋露台地坪防水層年久剝落導致漏水原因，而防水層失效絕非短短8天所能造成，足證被告交付系爭房屋前即已存在上開瑕疵。爰依民法第227、354、359、373條規定，請求被告應給付因系爭房屋前揭瑕疵而遭系爭9樓住戶求償各項費用損害（包含：前案訴訟費16萬7,526元、系爭9樓房屋修繕費用18萬0,385元、修繕房屋至不再漏水費用15萬7,200元，合計50萬5,111元），並聲明：㈠被告應給付原告50萬5,111元，及自114年1月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：被告出售系爭房屋前，即於108年9月間，就系爭房屋露台進行地板防水修繕，修繕廠商並出具3年保固書，直至111年5月20日交屋時，未曾接獲系爭9樓房屋住戶反應漏水，顯見被告交屋時，系爭房屋露台並無漏水之情。另依系爭9樓住戶於前案起訴主張事實「……，經伊等於民國111年5月28日起發現系爭9樓房屋之小孩房天花板有滲水之現象，經伊等向被告反應，始知悉被告（即本件原告）正在重新室內裝修房屋」等情，足認被告於111年5月20日交屋時，系爭房屋露台無漏水，而係原告重新裝修系爭房屋後，才有漏水現象，是被告於交屋時，系爭房屋符合約定品質效用；縱認被告應負瑕疵擔保責任，惟原告於111年5月28日經系爭9樓住戶告知系爭房屋露台有滲水現象，即已知悉有漏水瑕疵，原告未通知被告處理，依民法第356條第3項規定，視為承認其所受領之系爭房屋，不得再對被告主張物之瑕疵擔保或不完全給付責任。甚且，原告未於6個月內行使物之瑕疵擔保請求權，依民法第365條第1項規定，其請求權亦消滅。甚且，若原告於111年5月28日發現瑕疵時，隨即通知被告處理，則被告尚可要求108年9月間修繕廠商履行保固責任，當不致於原告於前案遭系爭9樓住戶訴請賠償損害，是原告於前案訴訟所支付之訴訟費用、房屋修繕費用，係可歸責於原告所致，應由原告自行負擔等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請免為假執行宣告。

三、本院之判斷：原告主張系爭房屋露台交屋前即有漏水瑕疵，請求被告應給付原告因前案遭系爭9樓住戶求償之各項費用，然為被告否認，並以前詞置辯。是本件主要爭點為：㈠系爭房屋交屋時，是否有原告主張之系爭房屋露台漏水瑕疵存在？㈡被告就系爭房屋露台漏水瑕疵是否應負瑕疵擔保責任？若是，原告提起本訴，是否已逾民法第356條之6個月瑕疵擔保請求權時效？㈢原告得否依不完全給付之法律關係請求債務不履行之損害賠償？若可，得請求金額為何？茲分述如下：

㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；次按按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號判決意旨），依前揭規定，主張該項利己事實之存在者就此負舉證之責。是出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。

㈡查兩造於111年5月20日點交系爭房屋，系爭9樓住戶於111年5月28日告知原告系爭9樓小孩房天花板發生滲水現象，經前案囑託桃園市建築師公會鑑定，認定滲漏水成因應為上方頂版有裂縫產生及直上層露台地坪防水層施作未盡完善所致，認定系爭房屋露台有滲漏水情形，此有本院職權調閱前案全卷資料，核閱無誤，原告此部分主張堪信為真。而系爭房屋之通常效用係供人居住使用，其發生上述漏水情事，必影響原告居住品質及安全，依通常交易觀念，自屬物之瑕疵。

㈢惟依前揭規定，出賣人所應擔保標的物之瑕疵，須於危險移轉時存在始可，而前案鑑定結果，僅能證明系爭房屋露台漏水原因，至於系爭房屋露台漏水瑕疵，是否係於系爭房屋交付時（即危險移轉時）即已存在，則尚屬有疑。且查本件被告出售系爭房屋時，於不動產買賣契約書第九條「本約標的物」欄位，勾選『無』滲漏水之選項，此有系爭買賣契約在卷可稽（訴字卷第12頁），而原告已於系爭買賣契約書暨不動產說明現況調查表簽名，應可認其已詳閱並確認系爭房屋現況，始簽訂系爭買賣契約。再系爭房屋經點交後，原告有進行系爭房屋整修工程，此為兩造不爭執，嗣原告於111年5月28日經系爭9樓住戶告知系爭房屋露台發生滲漏水現象，則原告於111年5月28日即已知悉系爭房屋露台有滲水情形；且由系爭9樓住戶於前案之起訴事實主張，可知系爭房屋露台係於原告裝修系爭房屋期間發生小孩房天花板滲水情形（本院卷第104頁），而原告訴訟代理人於115年3月6日本院表示系爭房屋交屋後，原告有進行室內裝修等語（本院卷第54頁），參以證人李品杰於本院證述其於108年9月間，施作系爭房屋露台防水工程，原屋主（即被告）說他想要做防水，保固期間內沒有收到原屋主任何訊息請求履行保固責任等語（本院卷第83至84頁）。足認系爭房屋露台於108年9月施作防水工程後，俟至系爭房屋111年5月20日交屋前，期間無發生系爭露台滲漏水情形，此部分事實，堪以認定。

㈣原告雖以前案鑑定報告書第點鑑定結果㈡記載：系爭9號房屋存有滲漏水狀況，發生滲漏水成因「應為上方頂版有裂縫產生及直上層露台地坪防水層施作未盡完善」等情，而認被告點交時系爭房屋露台已有漏水瑕疵。惟，稽諸前案鑑定過程，係分別於112年9月15日、同年11月17日現場履勘，並於112年12月25日製作完成鑑定報告書（本院卷第111至117頁），此與兩造點交系爭房屋相隔已逾1年，原告於點交後尚有進行系爭房屋裝修之情，再由系爭9樓住戶於前案起訴事實可知，原告另有於111年12月間，委請廠商施作系爭房屋露台防水工程（本院卷第105頁）等情。是以，前案鑑定報告書僅得證明於鑑定系爭房屋露台之漏水原因，系爭房屋露台地板存有裂縫、防水層施作未盡完善之情，尚無得證明被告於交付系爭房屋時，系爭房屋露台已具有裂縫或防水層施作未盡完善所致。

㈤再兩造就被告應負擔系爭房屋瑕疵之擔保責任，係約定被告應就交屋「前」之瑕疵負瑕疵擔保責任，就交屋後所產生之瑕疵，並未有特約約定屬被告擔保之範圍，此由系爭買賣契約第九條第項前段約定：乙方（指被告）應擔保本約標的物交付予甲方（指原告）時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵（民法第354條參照）即可得知（訴字卷第12頁）。是以，兩造就系爭房屋交付後所生之漏水瑕疵，並未約定由被告需負擔保責任，則原告主張被告就交屋後所發現之滲漏水情形，應由被告負瑕疵擔保責任乙事，應屬無據。又依卷內事證被告未曾保證系爭房屋嗣後必無滲漏水之問題，則原告當不得以系爭房屋露台漏水瑕疵，要求被告負擔保責任。

㈥原告得否依不完全給付之法律關係，請求被告負債務不履行損害賠償之責：

⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條定有明文。而所謂特定物之買賣，係指契約成立時，該物已存在，當事人並合意以之為買賣標的，於清償期以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付者而言（最高法院84年台上字第757號判決要旨參照）。是即使該特定物於契約成立時，即有瑕疵存在，茍以現狀交付之，仍屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付。復按給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議決議㈠意旨參照）。

⒉兩造係以系爭房屋為標的而訂立買賣契約，苟被告以系爭房屋現狀交付之，即應係依債之本旨而為給付，而不構成不完全給付。是縱系爭房屋露台有現狀漏水瑕疵，亦應係發生於系爭房屋交付之後，而被告既已依買賣契約所約定之房屋狀態，交付系爭房屋予原告，應足認被告交付予原告之系爭房屋，已符合系爭賣賣契約之債務之本旨，應無債務不履行可言，並不構成不完全給付。是原告以被告所交付系爭房屋有現狀漏水瑕疵，主張被告應依民法第227條之規定，請求被告應負債務不履行不完全給付之損害賠償責任，實無理由。

㈦從而，依卷內資料所示，原告未能證明系爭房屋於交付時，系爭房屋露台即存有滲漏水瑕疵，所主張被告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付責任，難認有據，洵難採憑。

四、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付50萬5,111元本息，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決結果，爰不逐一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。