臺灣雲林地方法院八十八年度簡上字第一一八號

臺灣雲林地方法院民事判決　八十八年度簡上字第一一八號

上訴人

甲○○

訴訟代理人

洪士凱律師

訴訟代理人

林重仁律師

複代理人

陳中堅律師

被上訴人

三采實業股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

丙○○

右當事人間請求交還土地事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二十六日本院斗六

簡易庭第一審判決（八十八年度六簡字第二五○號）提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

甲、上訴人方面：

一、聲明：

（一）、原判決廢棄。

（二）、被上訴人應將坐落雲林縣斗六市○○○段溝子埧小段二二九號建地上如附圖３、４所示面積０．０四一五公頃之地上物拆除，並將土地交還上訴人。

（三）、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載者同，予以援用外，補稱：

（一）、原判決以被上訴人提出土地租賃契約書、雲林縣政府函及斗六市公所函，而認被上訴人有租賃權存在，並非無權占有：惟查一、被上訴人應就有租賃關係之存在，負舉證之責任：當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文；是於拆屋還地之訴，占用人就合法占用之事實，應負舉證責任甚明；本件被上訴人於原審主張其有租賃權存在，自應就其租賃權發生之原因負舉證責任，合先說明。二、被上訴人所提出之證據，不足以證明其有租賃權存在：查稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民第四百二十一條第一項定有明文；則主張租賃關係之存在，自應就租賃關係之重要要素予以證明，否則實難以判斷其存在，是就租賃當事人、租賃物內容（如租賃物為土地之一部者，自應就其土地之界址於何處，予以證明）、租金等要素，加以詳細說明，否則難認被上訴人已盡舉證之責。

（二）、被上訴人所提出之土地租賃契約書，上訴人否認其真正；況依其所提出之該契約書當事人而言，其中出租人曾見智部分，均係以橡皮章蓋用，其下並蓋用其印章，衡諸常情，一般契約之簽立如以個人名義簽立，鮮以橡皮章蓋用之情形發生，是該租賃契約是否真正，已有可疑甚明。

（三）、另依其所提出之該契約書第一條約定，略以使用範圍為溝子埧小段二二九號右側部分六０六平方公尺，顯非該地號土地之全部，則該六０六平方公尺是否即指上訴人所請求返還之土地，即生疑義？是被上訴人就系爭土地係租賃契約之一部，自仍需證據進一步證明，否則難認其已盡舉證之責。

（四）、租賃契約約定租金每個月三千元，違反常情：系爭土地本係建地，而出租範圍又如此廣大，三千元租金實令人難以置信。查依被上訴人所提出之土地租賃契約書約定租賃範圍為六０六平方公尺，如依該地八十七年公告現值每平方公尺二八００元計算，該租賃範圍公告現值即達一百六十九萬六千八百元整，如參以土地法第九十七條之意旨以觀，則租賃該地每個月至少應在一萬四千元始為合理；況一般民間之租賃土地甚少以公告現值或參考土地法第九十七條之適用，其出租之價格往往遠較上述金額為高，此吾人經驗法則所共知，足見該契約並非真實。另依該契約第十三條前段約定印花稅各自負責，土地之稅捐由甲方（指出租人曾見智）負擔，則依租賃範圍六０六平方公尺計算，推測該土地之地價稅應在千元以上，則使如此大面積之建地，租金如此低廉，土地之相關稅捐並非低廉等情，益見該契約應非真實。

（五）、依租賃契約書第五條約定，雙方係無任何押租金之約定，該出租如此龐大之建物，衡諸常情及一般民間習慣，鮮少不無約定約付押租金之理；益見該租賃契約之不實在。

（六）、系租賃契約書第三條及第十六條分別約定租金應由出租人收款付據及由甲、乙方各憑單扣繳所得，則被上訴人自應提出相關憑證，否則難謂租賃契約存在。

（七）、系爭租賃契約訂立於八十一年間，惟曾見智於八十二年間向銀行辦理貸款之時，尚曾切結保證系爭土地絕無出租情事，且其所設定抵押權者為系爭土地之全部，該切結並經銀行放款人員到場查估屬實後始得准予放款，則豈有可能後再發生曾與被上訴人於貸款前訂立系爭租賃契約之理。

（八）、又被上訴人於系爭土地有建物，其法律關係如何，絕非租賃一途，如出於無權占用、無償之借用等均有可能，且建造廠房祗需土地所有權人出具同意書即可，而原土地所有權人曾見智與被上訴人法定代理人間係屬姻親關係，尚非外人，按諸常理，訂立租賃契約之可能性當微乎其微。

（九）、系爭租賃契約租期長達二十年，為法定最高期限，而以系爭土地之現場觀之，根本早已荒草叢生，既然租期尚屬漫長，任誰已無法相信被上訴人有租賃系爭土地，而繼續任令荒蕪之情存在。

（十）、其實要蓋廠房不必承租土地，只要土地所有權人出具同意書即可由被上訴人聲請蓋廠房；因此被上訴人提出雲林縣政府准被上訴人申請工廠設立許可之函件，與有無租賃契約存在無關；從被上訴人代理人丙○○於八十九年一月二十日庭訊時提出八十一年八月二十八日向雲林縣政府申請工廠設立許可書件，可知當時僅附地主曾見智之同意書，並未附上系爭被上訴人主張真正之八十一年八月一日訂立之土地租賃契約書；因此原審僅以被上訴人提出之雲林縣政府八十一年八月三十一日八一府建工字第０九五二０三號函、八十三年九月十三日八三府建工字第一一一八二一號函及斗六市公所函即認被上訴人提出之系爭土地租賃契約書為真而認有租賃權存在，乃太過率斷，不足為憑，故原審判決有未詳查證據之疏失。

（十一）、另從雲林縣政府八十九年一月十八日八九府建工字第八九００００五二三０號函可知被上訴人工廠並未蓋成，根本未曾營業，則被上訴人又何必花錢租用土地？由此可見土地租賃契約書絕非實在，乃是事後偽造，目的要造成土地無法順利高價賣出而已。添

（十二）、從鈞院八十五年度執字第三五三二號卷可知，案外人曾見智於八十二年八月三日將系爭土地設定抵押予彰化銀行借款，則依銀行之貸放程序必查無其他權利存在且要抵押人簽立切結書保證土地上無其他權利存在，且銀行承辦人員必至現場勘查後，才後核貸；因此八十二年八月間之前系爭土地應無租賃權存在；則被上訴人竟提出八十一年八月一日與曾見智簽訂之租賃契約書顯非實在（參照八十五年度執字第三五三二號卷八十六年四月十六日之訊問筆錄）。添

（十三）、被上訴人若有承租，其為股份公司公司組織，必有支付租金之憑證以申報營業稅，因此向稅捐單位函查被上訴人報稅單據，即可知被上訴人是否確實租用系爭土地。至於被上訴人提出存款存摺謂八十一年八月三日有領七十八萬元出來，其中七十二萬元付曾見智七十二萬元作為二十年之租金云云，實難令人採信；蓋被上訴人如何證明有將七十二萬元現金交付曾見智？又明明二十年租金為七十二萬元，何須領七十八萬元，另依被上訴人所謂真正之租約第四條租金每次應繳一年，然則為何又一次繳交二十年租金？又被上訴人答辯狀稱土地租金是二十年份一次支付，但報稅係逐年呈報，則如上所言向稅捐單位函查被上訴人報稅單據，即可知被上訴人是否有付租金。被上訴人先前稱二十年之租金一次於八十一年八月即付予出租人曾見智並按年分期報繳營利事業所得稅；然而經鈞院函查被上訴人報稅資料，得知被上訴人從八十一年至八十七年無報稅紀錄；另被上訴人提出之所得稅扣繳憑單亦並非曾見智之租金收入，且扣繳義務人並非全為被上訴人而參雜富新機械公司，可見被上訴人所述不實在；被上訴人至此地步，竟於答辯狀改稱七十八萬元乃是八十一年八月三日匯入曾見智為董事之富新機械公司，其中七十二萬元為支付予曾見智之租金云云；然查，該筆金額為七十八萬元與二十年租金總額七十二萬元不符，且是匯予富新機械工程股份有限公司之帳戶，並非出租人曾見智之帳戶，二者不能混為一談；至於富新公司願代曾見智付六十萬元予林振國（是否真實尚有可疑）乃另一回事，由此不足證明先前匯入富新公司之七十八萬元即為付予出租人曾見智二十年之租金；可見被上訴人稱已付二十年租金不實在，系爭租約非真正。添

（十四）、另從被上訴人所提出營利事業設立登記申請書影本觀察，其上並無縣政府收文章，有無正式提出申請實為可疑；又若如被上訴人所稱提出申請遭駁回，則可證被上訴人公司從未於系爭土地上設立營業過，則豈有可能承租土地且一次繳二十年之租金而白白遭受損失？另依被上訴人所謂真正之租約第四條租金每次應繳一年，然則為何又一次繳交二十年租金？

三、證據：除與原判決記載者同，茲引用外，並請求本院調閱八十五年度執字第三五三二號執行卷、請鈞院向雲林縣政府函調八十一年八月二十八日被上訴人向縣政府申請工廠設立許可書件之全部文件、聲請訊問證人楊秀英即彰化銀行福和分行之承辦人。

乙、被上訴人方面：

一、聲明：駁回上訴人之上訴。如受不利之判決，被上訴人願供擔保免為假執行。

二、陳述：除與原判決記載者同，予以援用外，補稱：

（一）、就租賃權舉證，援引原審被上訴人所提出之租賃契約書及雲林縣政府相關函件外，補充：三采公司成立後，因八十一年七月十日公司股東變動，足證公司非丙○○個人擁有，故須向曾見智租用土地蓋工廠；且股東改組後因需要設立工廠，向雲林縣政府申請登記，非如上訴人所言為避免拍賣點交。又按被上訴人三采、三稷、三幟公司屬家族式經營，分別由三家公司輪流訂立租約，因辦公室均有條戳章，為求方便故均以條戳章代替簽字，再加蓋公司大小章。蓋章與簽名同生效力，該租約屬有效成立。出租人曾見智向彰化銀行抵押貸款時，因富新及三采公司均係子女與自己與人合資，在其認知觀念係自己使用，銀行以絕無出租例稿而交予曾見智簽字，實是銀行不查，不足以推翻租賃關係之存在。

（二）、按系爭土地原係水塘窪地，原係富新公司向出租人曾見智承租。依當時承租時之公告價值，每平方公尺為新台幣四百元整，依土地法第九十七條有關城市地方房屋租金之計算方法，即四百元乘以一三二○平方公尺再乘以百分之十，每月租金應係四千四百元。為興建三采公司，廠房租金調整而調整部分由三采公司以三千元租金支付，系爭土地之月租金為合計九千元，租金並不比一般行情低。

（三）、就租金支出證明部分：被上訴人租金支出依反面觀察，係出租人曾見智之收入，查被上訴人於八十一年八月三日以現金直接匯入曾見智為董事之富新機械工程股份有限公司之彰化銀行福和分行之帳戶，其中七十二萬元係支付曾見智之租金。另六萬元係經由曾見智以富新機械工程股份有限公司名義轉匯支付給陳良（出租人）作為其以所有位於台北市○○○路○段五二之一號三樓出租辦公室之租金。而三采公司、三幟公司及富新公司之應付租金均由富新公司帳號電匯支出。次查，此七十八萬元存入富新公司後，因曾見智於八十三年間因土地買買糾紛和解，依和解條約賠償林振國一百萬元，又於八十三年九月五日由富新公司帳戶提領六十萬元以曾見智個人名義匯款於林振國；另積欠四十萬元，應於八十四年二月十五日提領予林振國，因事隔多年未知正確日期何時匯出，但可確定係匯入林振國台灣土地銀行斗六分行前開同一帳戶。

（四）、因出租人曾見智與被上訴人公司負責人有親屬關係，故出租土地確實一次受領二十年的租金，基於親屬間之信任關係，乃人之常情。租金雖一次付清，為節稅之考量，係逐年呈報而非一次呈報。

（五）、三采公司於系爭土地申請營業登記證未獲准許之原因，係依法令規定，同一地點不得設立營業項目相同或相近之公司，按三采申請設立於富新公司之後，且營業項目相同，故遭駁回。遭駁回之文件，因承辦人與三采公司熟識，故通知直接領回並未有函件回覆。

（六）、被上訴人之公司與已承租系爭土地建廠之富新公司業務往來密切，資金互相調度支援，被上訴人三采公司工廠已建蓋完成，暫無對外投標工程之急迫性，而僅放置工地機具及堆放材料，實際上已在使用中。

（七）、系爭土地遭法院查封拍賣，實是被上訴人公司受不景氣而週轉困難，此乃不可預料中，被上訴人不可能訂立租約時即知系爭土地將遭不景氣拖累而拍賣，租約絕非為點交而偽造。

三、證據：除與原判決記載者同，茲引用外，補提：公證書及契約書影本、史家齊為三采公司負責人影本、公司執照影本、雲林縣政府函影本、八十一年申請之土地謄本、八十一年二二九地號土地謄本影本、七十八年公告地價影本、工廠位置分割附圖、合作協議書影本、存摺封面及內頁影本各乙份、支票影本三紙、民事執行處影本乙份、租約影本三件、富新公司董事名冊乙份、富新公司彰化銀行存摺內頁資料影本乙份、匯款回條影本七紙、和解書影本已件、八十三年九月五日匯款回條乙件、營利事業統一發證登記申請書影本一件為證，並請求本院函查台灣土地銀行斗六分行查閱林振國帳戶往來紀錄。

丙、本院依職權函查三采公司之稅籍資料、臺灣土地銀行斗六分行帳號000000000000帳戶之資金往來情形。

理由

一、本件上訴人起訴主張：系爭土地為其所有，而被上訴人未經上訴人同意，竟無權占用如附圖３、４所示部分，建築地上物使用，雖經上訴人通知將地上物拆除並交還土地，惟被上訴人仍置之不理，爰依民法第七百六十七條規定，請求判決如訴之聲明等情。被上訴人則以：上訴人係於八十八年五月間經法院拍賣取得系爭土地所有權，然被上訴人早在民國八十一年八月一日即自原所有權人曾見智承租上開部分，設立工廠使用，租期迄民國一百零一年七月三十一日止，為期二十年，依民法第四百二十五條規定，被上訴人非無權使用，故上訴人之訴無理由等語，資為抗辯。

二、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨礙其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。復按民法債編施行前發生之債，除本施行法有特別規定外，不適用民法債編之規定；其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第一條亦定有明文。再按被上訴人所提出之租約訂定當時之民法第四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。則本件訴訟中，首應審究者為被上訴人與系爭土地之原所有權人間，是否確有租賃契約存在，而得主張其非無權占有？

三、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。是被上訴人欲主張其與訴外人間，就系爭土地自八十一年起已有租賃系爭土地二十年之契約存在，則其應舉證證明其確有租賃及有支付租金等事實。

四、被上訴人主張已給付系爭土地原所有權人曾見智二十年租金云云，惟查（一）依被上訴人所提出之租約第四條約定，租金每次應繳一年，則其為何又一次繳交二十年租金？（二）被上訴人主張其於八十一年八月三日領出現金七十八萬元，而將其中七十二萬元給付曾見智作為二十年之租金云云，惟其亦難舉證證明其有所謂支付現金之行為；雖其嗣後改稱係於當日將七十八萬元匯入曾見智為董事之富新機械公司帳戶，其中七十二萬元為支付予曾見智之租金云云，姑不論被上訴人是否有前揭匯款行為，然富新機械工程股份有限公司（下稱富新公司）與曾見智為二個不同之主體，富新公司之帳戶，並非原所有權人曾見智之帳戶，二者不能混為一談；況前揭租約二十年之租金總額應為七十二萬元，匯款數額亦不相符，實難逕以曾為數額較大匯款（七十八萬元），指為數額較小之租金（七十二萬元）之支付。

五、復查被上訴人所提出營利事業設立登記申請書影本觀察，其上並無縣政府收文章，有無正式提出申請已有可疑；又即便依被上訴人所自承曾提出營利事業設立登記申請而遭駁回，則被上訴人應從未於系爭土地上設立營業過，則衡情當無承租系爭土地並一次繳交二十年之租金之理由。

六、末查系爭土地原所有權人曾見智於八十二年將該土地設定抵押予彰化商業銀行借款時，曾於同年二月七日簽立切結書，切結系爭土地上確無租賃權存在，業據訴外人曾見智於本院八十五年度執字第三五三二號事件執行時自承在卷，復為被上訴人之訴訟代理人曾江三即曾見智之子於本院審判時自承無訛，應堪信為真實，因此八十二年八月間之前系爭土地應無租賃權存在，則被上訴人所辯其與系爭土地之原所有權人於八十一年八月一日簽訂租賃契約云云，實難採信。

七、綜上所述，被上訴人於系爭土地上既無租賃權存在，則上訴人本於所有權請求被上訴人拆除地上物及交還土地，即於法有據，應予准許，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨求為廢棄改判，為有理由。

八、兩造陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金，併准許之。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，與訴訟之結果均不生影響，無庸一一論述，併予敘明。

據上論結，本件上訴為有理由，並依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條、第七十八條判決如主文。

臺灣雲林地方法院民事庭~B審判長法官 林開任~B法官 陳秋如~B法官　陳婉玉

~B法院書記官　陳美華