공동주택관리법 제7장 공동주택의 전문관리

주택관리업의 등록

제52조

제52조(주택관리업의 등록) ① 주택관리업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하여야 하며, 등록 사항이 변경되는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다. ② 제1항에 따라 등록을 한 주택관리업자가 제53조에 따라 그 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없다. ③ 제1항에 따른 등록은 주택관리사(임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인을 포함한다)가 신청할 수 있다. 이 경우 주택관리업을 등록하려는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 1. 자본금(법인이 아닌 경우 자산평가액을 말한다)이 2억원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것 2. 대통령령으로 정하는 인력ㆍ시설 및 장비를 보유할 것 ④ 주택관리업자의 등록의 절차, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ⑤ 주택관리업자가 아닌 자는 주택관리업 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못한다. ⑥ 주택관리업자의 지위에 관하여 이 법에 규정이 있는 것 외에는 「민법」 중 위임에 관한 규정을 준용한다.

주택관리업의 등록말소 등

제53조

제53조(주택관리업의 등록말소 등) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 등록을 말소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호, 제2호 또는 제9호에 해당하는 경우에는 그 등록을 말소하여야 하고, 제7호 또는 제8호에 해당하는 경우에는 1년 이내의 기간을 정하여 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명하여야 한다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 경우 2. 영업정지기간 중에 주택관리업을 영위한 경우 또는 최근 3년간 2회 이상의 영업정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은 기간이 합산하여 12개월을 초과한 경우 3. 고의 또는 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 4. 공동주택 관리 실적이 대통령령으로 정하는 기준에 미달한 경우 5. 제52조제3항에 따른 등록요건에 미달하게 된 경우 6. 제52조제4항에 따른 관리방법 및 업무내용 등을 위반하여 공동주택을 관리한 경우 7. 제90조제2항을 위반하여 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 제공한 경우 8. 제90조제3항을 위반하여 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용한 경우 9. 제90조제4항을 위반하여 다른 자에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법에서 정한 사업이나 업무를 수행하게 하거나 그 등록증을 대여한 경우 10. 제93조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고를 한 경우 11. 제93조제3항ㆍ제4항에 따른 감사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 경우 ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 제1항제3호부터 제6호까지, 제10호 및 제11호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 영업정지를 갈음하여 2천만원 이하의 과징금을 부과할 수 있다. ③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택관리업자가 제2항에 따른 과징금을 기한까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수한다. ④ 제1항에 따른 등록말소 및 영업정지처분에 관한 기준과 제2항에 따른 과징금을 부과하는 위반행위의 종류 및 위반 정도 등에 따른 과징금의 금액 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

제54조

제54조 삭제

제55조

제55조 삭제

제56조

제56조 삭제

제57조

제57조 삭제

제58조

제58조 삭제

제59조

제59조 삭제

제60조

제60조 삭제

제61조

제61조 삭제

제62조

제62조 삭제

관리주체의 업무 등

제63조

제63조(관리주체의 업무 등) ① 관리주체는 다음 각 호의 업무를 수행한다. 이 경우 관리주체는 필요한 범위에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다. 1. 공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리 2. 공동주택단지 안의 경비ㆍ청소ㆍ소독 및 쓰레기 수거 3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행 4. 장기수선충당금의 징수ㆍ적립 및 관리 5. 관리규약으로 정한 사항의 집행 6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행 7. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항 ② 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다.

관리사무소장의 업무 등

제64조

제64조(관리사무소장의 업무 등) ① 의무관리대상 공동주택을 관리하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 주택관리사를 해당 공동주택의 관리사무소장(이하 "관리사무소장"이라 한다)으로 배치하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 세대수 미만의 공동주택에는 주택관리사를 갈음하여 주택관리사보를 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치할 수 있다. 1. 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한정한다) 2. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 3. 주택관리업자 4. 임대사업자 ② 관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자등의 권익을 보호하기 위하여 다음 각 호의 업무를 집행한다. 1. 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각 목의 업무 가. 공동주택의 운영ㆍ관리ㆍ유지ㆍ보수ㆍ교체ㆍ개량 나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비ㆍ장기수선충당금이나 그 밖의 경비의 청구ㆍ수령ㆍ지출 및 그 금액을 관리하는 업무 2. 하자의 발견 및 하자보수의 청구, 장기수선계획의 조정, 시설물 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대하여는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다. 3. 관리사무소 업무의 지휘ㆍ총괄 4. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토교통부령으로 정하는 업무 ③ 관리사무소장은 제2항제1호가목 및 나목과 관련하여 입주자대표회의를 대리하여 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다. ④ 관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 한다. ⑤ 관리사무소장은 그 배치 내용과 업무의 집행에 사용할 직인을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 배치 내용과 직인을 변경할 때에도 또한 같다.

관리사무소장의 업무에 대한 부당 간섭 배제 등

제65조

제65조(관리사무소장의 업무에 대한 부당 간섭 배제 등) ① 입주자대표회의(구성원을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 및 입주자등은 제64조제2항에 따른 관리사무소장의 업무에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. 이 법 또는 관계 법령에 위반되는 지시를 하거나 명령을 하는 등 부당하게 간섭하는 행위 2. 폭행, 협박 등 위력을 사용하여 정당한 업무를 방해하는 행위 ② 관리사무소장은 입주자대표회의 또는 입주자등이 제1항을 위반한 경우 입주자대표회의 또는 입주자등에게 그 위반사실을 설명하고 해당 행위를 중단할 것을 요청하거나 부당한 지시 또는 명령의 이행을 거부할 수 있으며, 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이를 보고하고, 사실 조사를 의뢰할 수 있다. ③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 사실 조사를 의뢰받은 때에는 지체 없이 조사를 마치고, 제1항을 위반한 사실이 있다고 인정하는 경우 제93조에 따라 입주자대표회의 및 입주자등에게 필요한 명령 등의 조치를 하여야 한다. 이 경우 범죄혐의가 있다고 인정될 만한 상당한 이유가 있을 때에는 수사기관에 고발할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사실 조사 결과 또는 필요한 명령 등의 조치 결과를 지체 없이 입주자대표회의, 해당 입주자등, 주택관리업자 및 관리사무소장에게 통보하여야 한다. ⑤ 입주자대표회의는 제2항에 따른 보고나 사실 조사 의뢰 또는 제3항에 따른 명령 등을 이유로 관리사무소장을 해임하거나 해임하도록 주택관리업자에게 요구하여서는 아니 된다. ⑥ 삭제 ⑦ 삭제

경비원 등 근로자의 업무 등

제65조의2

제65조의2(경비원 등 근로자의 업무 등) ① 공동주택에 경비원을 배치한 경비업자(「경비업법」 제4조제1항에 따라 허가를 받은 경비업자를 말한다)는 「경비업법」 제7조제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 공동주택 관리에 필요한 업무에 경비원을 종사하게 할 수 있다. ② 입주자등, 입주자대표회의 및 관리주체 등은 경비원 등 근로자에게 적정한 보수를 지급하고, 처우개선과 인권존중을 위하여 노력하여야 한다. ③ 입주자등, 입주자대표회의 및 관리주체 등은 경비원 등 근로자에게 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. 이 법 또는 관계 법령에 위반되는 지시를 하거나 명령을 하는 행위 2. 업무 이외에 부당한 지시를 하거나 명령을 하는 행위 ④ 경비원 등 근로자는 입주자등에게 수준 높은 근로 서비스를 제공하여야 한다.

주택관리업자에 대한 부당간섭 배제 등

제65조의3

제65조의3(주택관리업자에 대한 부당간섭 배제 등) 입주자대표회의 및 입주자등은 제65조제1항 또는 제65조의2제3항의 행위를 할 목적으로 주택관리업자에게 관리사무소장 및 소속 근로자에 대한 해고, 징계 등 불이익 조치를 요구하여서는 아니 된다.

관리사무소장의 손해배상책임

제66조

제66조(관리사무소장의 손해배상책임) ① 주택관리사등은 관리사무소장의 업무를 집행하면서 고의 또는 과실로 입주자등에게 재산상의 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ② 제1항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 주택관리사등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제82조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. ③ 주택관리사등은 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 한 후 해당 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 날에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 보증보험 등에 가입한 사실을 입증하는 서류를 제출하여야 한다. 1. 입주자대표회의의 회장 2. 임대주택의 경우에는 임대사업자 3. 입주자대표회의가 없는 경우에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ④ 제2항에 따라 공탁한 공탁금은 주택관리사등이 해당 공동주택의 관리사무소장의 직을 사임하거나 그 직에서 해임된 날 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없다.

주택관리사등의 자격

제67조

제67조(주택관리사등의 자격) ① 주택관리사보가 되려는 사람은 국토교통부장관이 시행하는 자격시험에 합격한 후 시ㆍ도지사[「지방자치법」 제198조제1항에 따른 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 경우에는 그 시장을 말한다. 이하 제70조까지에서 같다]로부터 합격증서를 발급받아야 한다. ② 주택관리사는 다음 각 호의 요건을 갖추고 시ㆍ도지사로부터 주택관리사 자격증을 발급받은 사람으로 한다. 1. 제1항에 따라 주택관리사보 합격증서를 발급받았을 것 2. 대통령령으로 정하는 주택 관련 실무 경력이 있을 것 ③ 제2항에 따른 주택관리사 자격증의 발급절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 주택관리사등이 될 수 없으며 그 자격을 상실한다. 1. 피성년후견인 또는 피한정후견인 2. 파산선고를 받은 사람으로서 복권되지 아니한 사람 3. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람 4. 금고 이상의 형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간 중에 있는 사람 5. 주택관리사등의 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 사람(제1호 및 제2호에 해당하여 주택관리사등의 자격이 취소된 경우는 제외한다) ⑤ 국토교통부장관은 직전 3년간 사업계획승인을 받은 공동주택 단지 수, 직전 3년간 주택관리사보 자격시험 응시인원, 주택관리사등의 취업현황과 제68조에 따른 주택관리사보 시험위원회의 심의의견 등을 고려하여 해당 연도 주택관리사보 자격시험의 선발예정인원을 정한다. 이 경우 국토교통부장관은 선발예정인원의 범위에서 대통령령으로 정하는 합격자 결정 점수 이상을 얻은 사람으로서 전과목 총득점의 고득점자 순으로 주택관리사보 자격시험 합격자를 결정한다. ⑥ 제1항에 따른 주택관리사보 자격시험의 응시자격, 시험과목, 시험의 일부 면제, 응시수수료, 그 밖에 시험에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

주택관리사보 시험위원회

제68조

제68조(주택관리사보 시험위원회) ① 제67조제1항에 따른 주택관리사보 자격시험과 관련한 다음 각 호의 사항을 심의하기 위하여 제89조제2항제6호에 따른 자격시험의 시행기관에 주택관리사보 시험위원회를 둘 수 있다. 1. 주택관리사보 자격시험 과목의 조정 등 시험에 관한 사항 2. 시험 선발인원 및 합격기준의 결정에 관한 사항 3. 그 밖에 주택관리사보 자격시험과 관련한 중요 사항 ② 주택관리사보 시험위원회의 구성 및 운영, 위원의 선임 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

주택관리사등의 자격취소 등

제69조

제69조(주택관리사등의 자격취소 등) ① 시ㆍ도지사는 주택관리사등이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그 자격을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 그 자격을 정지시킬 수 있다. 다만, 제1호부터 제4호까지, 제7호 중 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 자격을 취소하여야 한다. 1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 자격을 취득한 경우 2. 공동주택의 관리업무와 관련하여 금고 이상의 형을 선고받은 경우 3. 의무관리대상 공동주택에 취업한 주택관리사등이 다른 공동주택 및 상가ㆍ오피스텔 등 주택 외의 시설에 취업한 경우 4. 주택관리사등이 자격정지기간에 공동주택관리업무를 수행한 경우 5. 고의 또는 중대한 과실로 공동주택을 잘못 관리하여 소유자 및 사용자에게 재산상의 손해를 입힌 경우 6. 주택관리사등이 업무와 관련하여 금품수수(收受) 등 부당이득을 취한 경우 7. 제90조제4항을 위반하여 다른 사람에게 자기의 명의를 사용하여 이 법에서 정한 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여한 경우 8. 제93조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 거짓으로 보고를 한 경우 9. 제93조제3항ㆍ제4항에 따른 감사를 거부ㆍ방해 또는 기피한 경우 ② 제1항에 따른 자격의 취소 및 정지처분에 관한 기준은 대통령령으로 정한다.

주택관리업자 등의 교육

제70조

제70조(주택관리업자 등의 교육) ① 주택관리업자(법인인 경우에는 그 대표자를 말한다)와 관리사무소장으로 배치받은 주택관리사등은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사로부터 공동주택관리에 관한 교육과 윤리교육을 받아야 한다. 이 경우 관리사무소장으로 배치받으려는 주택관리사등은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공동주택관리에 관한 교육과 윤리교육을 받을 수 있고, 그 교육을 받은 경우에는 관리사무소장의 교육 의무를 이행한 것으로 본다. ② 관리사무소장으로 배치받으려는 주택관리사등이 배치예정일부터 직전 5년 이내에 관리사무소장ㆍ공동주택관리기구의 직원 또는 주택관리업자의 임직원으로서 종사한 경력이 없는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 실시하는 공동주택관리에 관한 교육과 윤리교육을 이수하여야 관리사무소장으로 배치받을 수 있다. 이 경우 공동주택관리에 관한 교육과 윤리교육을 이수하고 관리사무소장으로 배치받은 주택관리사등에 대하여는 제1항에 따른 관리사무소장의 교육의무를 이행한 것으로 본다. ③ 공동주택의 관리사무소장으로 배치받아 근무 중인 주택관리사등은 제1항 또는 제2항에 따른 교육을 받은 후 3년마다 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공동주택관리에 관한 교육과 윤리교육을 받아야 한다. ④ 국토교통부장관은 제1항부터 제3항까지에 따라 시ㆍ도지사가 실시하는 교육의 전국적 균형을 유지하기 위하여 교육수준 및 교육방법 등에 필요한 지침을 마련하여 시행할 수 있다.