法律字第 10100564980 號

要旨

主旨

說明

一、復貴委員國會辦公室 101 年 4 月 23 日瓔國會字第 10104230007號函。

二、按民法第 103 條規定：「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。」、第 565 條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」準此，依上開規定，代理與居間之性質並不相同，合先敘明。

三、次按「社會上之介紹業亦即所謂經紀人，屬於民法上居間契約，依民法第 565 條所規定之內容，居間有二種情形，一為報告訂約之機會，一為擔任訂約之媒介。」（最高法院 60 年度台上字第 1217 號判決意旨參照），又不論係報告居間或媒介居間，皆止於使契約成立之階段而已，其並不代他人以自己或他人名義訂立契約，故亦異於代辦商與行紀（林誠二，民法債編各論（中），2002 年 3 月初版，第282-285 頁參照）。故貴委員辦公室所詢「臺灣現行房仲制度經紀原則仍維持『雙向制度』制度，1 名仲介經紀人居間買、賣雙方」似為不動產居間契約，而非雙方代理之情形。

四、另按「禁止雙方代理旨在保護本人之利益，依民法第一百零六條前段規定，代理人經本人許諾，得為雙方代理之法律行為。禁止雙方代理之規定，既非為保護公益所設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，經本人事後承認，仍生效力。」（最高法院 85 年台上字第 106 號判決參照）。準此，縱使房仲業者代理買、賣雙方為契約行為而構成民法上之雙方代理，然參照上開判決意旨，其法律行為亦非無效，若經雙方當事人事後承認，該契約仍然有效成立。

正本

立法委員楊○○國會辦公室

副本

本部綜合規劃司、本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）