法律字第 10303510380 號

要旨

主旨

說明

一、復貴部 103 年 8 月 15 日台內營字第 1030808458 號函。

二、本部意見如下：

（一）按民法第 819 條第 2 項規定：「共有物之處分、變更…，應得共有人全體之同意。」第 820 條第 1 項復規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」故就共有物之處分、變更，因影響共有人之權益，原則上應得共有人全體之同意，始得為之；另為促使共有物有效利用，就共有物之管理，改採多數決原則為之。上開條文所稱「共有物之處分」，包括法律上及事實上之處分；所稱「共有物之變更」，係指超過共有物利用改良程度之行為，而變更共有物之本質或用途而言，例如建地變更為農田、非供公眾使用之共有建築物變更為供公眾使用、就共有物之用途訂立由田變更為道路之契約等是；至於「共有物之管理」，係指共有物之保存、改良及利用等為共有人之共同利益行為，而不變更共有物之性質。（本部 99 年 9 月 23 日法律決字第 0999023709 號函參照）

（二）查關於本案之建築物（公寓），應屬區分所有權之所有型態，亦即各所有權人就該建築物專有部分有單獨所有權，而就該建築物及其附屬物之共同部分共有（民法第 799 條第 1 項規定）。又區分所有建築物使用基地之權源，除所有權外，亦可能為地上權、典權或基於債權之使用借貸、租賃（謝在全著「民法物權論（上）」修訂五版，第 349 頁參照）。是以，建築物（公寓）所有權人與基地土地之所有權人非必為相同；從而「建築物（公寓）所有權人間」與「基地土地所有權人間」之共有關係或應有部分亦可能並不相同。

（三）有關貴部來函說明四所述「於『法定空地』上增設昇降設備，係提供該棟建築物共有人等出入使用…增加該建築物共有人之共同利益，似可認定為民法第 820 條所稱『共有物管理』…」乙節，僅分就建築物（公寓）及其所在之基地（以下稱土地）說明如下：

1.建築物（公寓）：貴部上述意見如係認為：於土地上再增設昇降設備，屬增加建築物共有人之利益，而屬民法第 820 條規定之共有物（建築物（公寓））之管理者，本部尊重貴部本於權責之認定；此時，共有物既為建築物（公寓），按諸民法第 820 條第 1 項本文「共有物之管理，... ，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。」規定，如擬對共有建築物（公寓）為增設昇降設備之管理行為，應有建築物共有人過半數及建築物共有人應有部分合計過半數之同意行之。惟據貴部來函說明三指出「…增設昇降設備申請雜項執照者，應備具『土地權利』證明文件…如符合土地法第 34 條之 1 第 1 項規定…得適用之…。」而非建築物權利證明文件，恐有誤解所稱共有之主體係建築物（公寓）之共有人而非土地之共有人之虞。

2.土地：「於法定空地上增設昇降設備」亦涉及對土地之使用，惟究屬對共有土地之管理或處分，涉及究應適用土地法第 34 條之1 共有物處分、變更之規定，或民法第 820 條共有物管理之規定，宜請參照前揭說明二、（一）釐清適用。

（四）貴部如認現行有關法令規定，於實務上窒礙難行，建議宜於貴管之專業法律中，明定此類案件建築物（公寓）或土地所有權人之同意比例，俾茲適用，惟仍請注意符合公平合理及比例原則。

正本

內政部

副本

本部資訊處（第 1、2 類）、本部法律事務司（4 份）