要旨
按「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」「執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限。」「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，……。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣（第 1 項）。依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十（第 2 項）。」「再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。」「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，……（第 1 項）。前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，……視為撤回該不動產之執行（第 2 項）。」強制執行法第80 條、第 113 條、第 70 條第 2 項、第 91 條、第 92 條、第 95條第 1 項、第 2 項分別定有明文，此等規定於本署各分署（下稱分署）就義務人之不動產實施強制執行時，得依行政執行法第 26 條規定準用。再者，義務人之不動產前已經命鑑定人就該不動產估定價格，因有行政執行法第 26 條準用強制執行法第 95 條第 2 項「視為撤回該不動產之執行」規定之情形，其後如移送機關又對該不動產申請執行，並請求免予重新鑑價，而以前次最後一次拍賣底價，作為本次第 1 次拍賣之最低價額。分署於時間相隔不久，價格無明顯變化前提下，應可免予重新鑑價，而以前次最後一次拍賣底價，於踐行詢價程序後，核定拍賣最低價額，再進行拍賣程序（最高法院 99 年度台抗字第 719 號民事裁定、臺灣高等法院 101 年度抗字第 729 號民事裁定意旨及臺灣高等法院暨所屬法院91 年法律座談會民事執行類提案第 8 號內容參照）。查義務人所有之土地經行政執行分署鑑價、詢價後，經拍賣、2 次減價拍賣、特別變賣、特別變賣程序後之減價拍賣，均無人應買，移送機關及債權人亦未承受，視為撤回該不動產之執行。移送機關即函請行政執行分署再行一輪拍賣程序，並以前一輪最後拍賣價格為本次第 1 拍參考價格。行政執行分署為核定土地之拍賣最低價額，通知異議人等陳述意見。異議人固具狀請求將土地提高價格至新臺幣 6,439 萬 1,209 元，並檢附鄰近土地成交價格資料供參。行政執行分署於中華民國（下同）104 年 9 月 25 日再次前往不動產所在地履勘，重新確認土地最新狀況，且土地前經拍賣無人投標應買，乃核定以前次最後一次拍賣底價，作為次一輪拍賣最低價額，定於104 年 10 月 28 日進行第 1 次拍賣，當日無人應買，移送機關亦未承受，行政執行分署酌減拍賣最低價額，並公告定於 104 年 12 月 9 日進行第 2 次拍賣，揆諸前揭規定、裁定意旨及法律座談會內容，尚無不合。
案由
法務部行政執行署聲明異議決定書 104 年度署聲議字第 171 號異議人即利害關係人 甲○○鎮農會 代表人 乙○○ 上列異議人因義務人丙○○滯納地價稅，對本署新竹分署 101 年度地稅執字第 5571號等行政執行事件之執行行為，認有侵害利益之情事，向新竹分署聲明異議，經該分署認其異議無理由加具意見到署，本署決定如下： 主 文 異議駁回。 事 實 聲明異議意旨略以：新竹分署查封義務人丙○○所有之苗栗縣○○鎮○○段 813、813-1、814、814-7 地號土地（下稱系爭土地），定於中華民國（下同）104 年 12 月9 日上午 11 時進行第 2 次公開拍賣。經查異議人之債務人丙○○，擔保地號 813 、813-1 積欠本金新臺幣（下同）430 萬元及利息。異議人之債務人丁○○，擔保地號 814 、814-7 積欠本金 1,300 萬元及利息。系爭土地增值稅共 683 萬 5,369元。新竹分署第 2 次公開拍賣戊標金額共 1,930 萬元，與 104 年 4 月 29 日第1 次公開拍賣金額共 4,425 萬元，相差 2,495 萬元，拍賣金額太低，難以接受，請求停止拍賣戊標，以維權益云云。 理 由 一、本件苗栗縣政府稅務局（下稱移送機關）以丙○○滯納地價稅，於 101 年 2 月間移送新竹分署執行。新竹分署就丙○○所有之苗栗縣○○鎮○○段 533-2、719、744、800-1 地號土地及系爭土地共 8 筆，經鑑價、詢問底價等執行程序，以 104 年 3 月 26 日竹執愛 101 年地稅執字第 00005571 號公告，將上開8 筆土地分為甲標（533-2 地號）、乙標（719 地號）、丙標（744 地號）、丁標（800-1 地號）、戊標（系爭土地），並分別定訂各標拍賣最低價額（其中戊標拍賣最低價額為 4,425 萬元），定於 104 年 4 月 29 日上午 10 時 30分進行第 1 次拍賣，當日無人應買，移送機關及債權人亦未承受。新竹分署分別定於 104 年 5 月 20 日、同年 6 月 10 日進行第 2 次及第 3 次拍賣程序，均無人應買，移送機關及債權人亦未承受。新竹分署於 104 年 6 月 16日公告進行特別變賣程序，公告 3 個月期間內，無人應買前，移送機關申請減價拍賣，新竹分署於 104 年 8 月 5 日進行特別變賣程序後之減價拍賣（其中戊標拍賣最低價額為 2,269 萬元），仍無人應買，移送機關及債權人亦未承受，視為撤回不動產之執行。嗣移送機關以 104 年 8 月 6 日苗稅法字第 1041831088 號函（下稱系爭函 1）新竹分署略以：請再行一輪拍賣程序，並以前一輪最後拍賣價格為本次第 1 拍參考價格等語。新竹分署為核定不動產之拍賣最低價額，以 104 年 8 月 11 日竹執愛 101 年地稅執字第 00005571 號函（下稱系爭函 2），通知丙○○、移送機關、異議人及假扣押債權人於 104 年 8月 25 日上午 10 時 30 分到新竹分署陳述意見。異議人於 104 年 8 月 19日具陳報狀略以：系爭土地請予以提高價格至 6,439 萬 1,209 元云云，並檢附鄰近土地成交價格資料以為參考佐證。屆期丙○○、移送機關、假扣押債權人則均未到新竹分署陳述意見。新竹分署復以 104 年 9 月 1 日竹執愛 101 年地稅執字第 00005571 號函，通知丙○○於 104 年 9 月 16 日上午 10 時 30分到新竹分署陳述意見。屆期丙○○仍未到場陳述意見。新竹分署於 104 年 9月 25 日至不動產現場勘查後，就上開 8 筆土地同前次拍賣分為甲、乙、丙、丁、戊標，並分別定訂各標拍賣最低價額（其中戊標拍賣最低價額為 2,269 萬元），定於 104 年 10 月 28 日上午 10 時 30 分進行第 1 次拍賣，當日無人應買，移送機關及債權人亦未承受。新竹分署以 104 年 11 月 6 日竹執愛101 年地稅執字第 00005571 號公告（下稱系爭公告），定於 104 年 12 月 9日上午 10 時 30 分進行第 2 次拍賣，其中戊標拍賣最低價額為 1,930 萬元。異議人不服，於 104 年 11 月 23 日具狀聲明異議，其異議意旨如前揭事實欄所載。新竹分署則於 104 年 11 月 27 日公告停止 104 年 12 月 9 日之拍賣程序。 二、對於異議人之異議，新竹分署聲明異議審查意見略以：本分署於 104 年 12 月9 日進行第 2 次拍賣，底價定為 1,930 萬元，縱以該底價拍定，仍足以清償所欠案款與預估之相關優先稅費，拍賣非無實益。又 104 年 4 月 29 日進行第 1 次拍賣系爭土地底價為 4,425 萬元，已高於鑑定價額 4,422 萬 3 千元，因無人投標應買，系爭土地拍賣底價由 4,425 萬元減為 3,541 萬元（酌減 19.98％），並於 104 年 5 月 20 日進行第 2 次拍賣。然系爭土地第 2 次拍賣仍無人投標應買，因而又於同年 6 月 10 日進行第 3 次拍賣，底價減為2,835 萬元（酌減 19.94％），並於 104 年 6 月 16 日進行特別拍賣程序，仍無人投標應買。移送機關於特別拍賣程序進行中請求再減價拍賣，本分署遂於104 年 8 月 5 日進行減價拍賣，底價酌減為 2,269 萬元（酌減 19.96％），惟仍無人投標應買。經詢問移送機關意見，移送機關請求重啟一輪拍賣程序，並以 104 年 8 月 5 日減價拍賣時之底價作為再一輪拍賣之底價。本分署於104 年 9 月 25 日再次前往不動產所在之處進行履勘，重新確認系爭土地目前最新之狀況。於 104 年 10 月 28 日進行第 2 輪之第 1 次拍賣，系爭土地底價為 2,269 萬元，與 104 年 8 月 5 日減價拍賣時之底價相同，但仍無人投標應買。遂再訂於 104 年 12 月 9 日進行第 2 次拍賣，底價減為 1,930萬元，只減了 14.94％。從 104 年 5 月 20 日第 1 輪第 2 次拍賣迄 104年 12 月 9 日第 2 輪第 2 次拍賣，本分署在底價之核定與每次拍賣之底價酌減，均遵守強制執行法第 91 條第2 項、第 92 條等相關規定，並無違誤。且不動產之價值，應交由市場決定，公開拍賣即為依市場決定之一種機制。由上述情形可知，系爭土地迄今仍無人投標應買，顯見底價在市場行情上可能仍係過高，並無低價拍賣之情形。異議人將第 1 輪第 1 次拍賣之底價與第 2 輪第2 次拍賣底價混為一談等為由，認異議人異議無理由加具意見到署，合先敘明。三、按「拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。」「不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。」「執行法院定底價時，應詢問債權人及債務人之意見，但無法通知或屆期不到場者，不在此限。」「拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，……。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣（第1 項）。依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十（第 2 項）。」「再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。」「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，……（第 1 項）。前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，……視為撤回該不動產之執行（第 2 項）。」強制執行法第 80 條、第 113 條、第 70 條第 2 項、第 91 條、第 92 條、第 95 條第 1 項、第 2 項分別定有明文，此等規定於本署各分署（下稱分署）就義務人之不動產實施強制執行時，得依行政執行法第 26 條規定準用。再者，義務人之不動產前已經命鑑定人就該不動產估定價格，因有行政執行法第 26 條準用強制執行法第 95 條第 2 項「視為撤回該不動產之執行」規定之情形，其後如移送機關又對該不動產申請執行，並請求免予重新鑑價，而以前次最後一次拍賣底價，作為本次第 1 次拍賣之最低價額。分署於時間相隔不久，價格無明顯變化前提下，應可免予重新鑑價，而以前次最後一次拍賣底價，於踐行詢價程序後，核定拍賣最低價額，再進行拍賣程序（最高法院 99 年度台抗字第 719 號民事裁定、臺灣高等法院 101 年度抗字第 729 號民事裁定意旨及臺灣高等法院暨所屬法院 91 年法律座談會民事執行類提案第 8 號內容參照）。查系爭土地經新竹分署鑑價、詢價後，經拍賣、2 次減價拍賣、特別變賣、特別變賣程序後之減價拍賣，均無人應買，移送機關及債權人亦未承受，視為撤回該不動產之執行。移送機關即以系爭函 1 請新竹分署再行一輪拍賣程序，並以前一輪最後拍賣價格為本次第 1 拍參考價格。新竹分署為核定系爭土地之拍賣最低價額，以系爭函 2 通知異議人等陳述意見。異議人固具狀請求將系爭土地提高價格至 6,439 萬 1,209 元，並檢附鄰近土地成交價格資料供參。新竹分署於 104 年 9 月 25 日再次前往不動產所在地履勘，重新確認系爭土地最新狀況，且系爭土地前經拍賣無人投標應買，乃核定以前次最後一次拍賣底價，作為次一輪拍賣最低價額，定於 104 年 10 月28 日進行第 1 次拍賣，當日無人應買，移送機關亦未承受，新竹分署酌減拍賣最低價額，以系爭公告定於 104 年 12 月 9 日進行第 2 次拍賣，有如前述，揆諸前揭規定、裁定意旨及法律座談會內容，尚無不合。異議人主張新竹分署第 2 次公開拍賣戊標金額共 1,930 萬元，與 104 年 4 月 29 日第 1 次公開拍賣金額共 4,425萬元，相差 2,495 萬元，拍賣金額太低，難以接受，請求停止拍賣戊標云云，並無理由。 四、據上論結，爰依行政執行法第 9 條第 2 項規定，決定如主文。 中華民國 104 年 12 月 18 日 署長 張○○ 異議人如不服本決定，得於本決定書送達之次日起 30 日內，繕具訴願書經由本署向法務部提起訴願。
