法律字第 11303510230 號

要旨

主旨

說明

一、復貴部 113 年 3 月 13 日台內地字第 1130261428 號函。

二、按民法第 820 條第 1 項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」所謂「共有物之管理」，包括共有物之保存、改良及利用等行為，其中共有物之利用行為係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質或用途，決定其使用收益方法之行為。又上開規定目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展。爰規定有關共有物之管理，如未經共有人全體約定，自得依上開規定，由共有人以多數決為之（本部 111 年 9月 22 日法律字第 11103512120 號函參照）。

三、有關貴部所詢耕地三七五租約具有數筆共有及單獨所有土地，出租人以承租人違反耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第 16 條規定為主張時，是否需符合民法第 820 條第 1 項規定等節，查依來函說明四、（一）所示，減租條例第 16 條所謂「原訂租約無效」，依其規定本旨推之，係指原訂租約之全部無效而言，且無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。是以，前揭「原訂租約無效」既無待表示，尚難認屬民法第 820 條第 1 項有關共有物之保存、改良及利用等管理行為。另司法實務上曾就出租人對於共有之土地，依減租條例第 16 條第 2 項規定，主張原訂租約應屬無效等情，並求為命承租人回復原狀交還土地及計付損害賠償之租佃爭議案件，認為減租條例第 26 條規定之調解、調處程序，如出租人或承租人有數人，其中一人或部分人出席調解、調處程序，已為不同意之表示，縱令全體出席，調解、調處自亦無從成立，為訴訟便宜起見，應認該租佃爭議事件已踐行調解、調處程序（最高法院 89 年度台上字第 670 號判決意旨參照），可供參考。

四、本件耕地三七五租約同時具有數筆權屬相異之共有及單獨所有土地，得否僅由出租人之一，以承租人違反減租條例第 16 條規定，主張「原訂租約無效」，單獨申請租佃爭議之調解、調處者，因涉及減租條例相關規定之解釋及適用，倘經貴部審認「本案出租人以減租條例第16 條租約無效為主張，似可由出租人其中一人為之」（來函說明四、（一）參照），本部敬表尊重。惟具體個案如涉訟，仍應以司法判決為準，併予敘明。

正本

內政部

副本

本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）