耕地三七五租約出租人以承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定為主張時，無民法第820條第1項有關人數規定之適用

要旨

要旨

耕地三七五租約出租人以承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定為主張時，無民法第820條第1項有關人數規定之適用

內容

一、略。

二、按「耕地之租佃，依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。」、「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。……」分為耕地三七五減租條例（以下稱減租條例）第1條及第16條規定。

三、復按民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」所謂「共有物之管理」，包括共有物之保存、改良及利用等行為，其中共有物之利用行為係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質或用途，決定其使用收益方法之行為。又上開規定目的乃為促使共有物之有效利用，增進社會經濟發展。爰規定有關共有物之管理，如未經共有人全體約定，自得依上開規定，由共有人以多數決為之（法務部113年8月27日法律字第11303510230號及111年9月22日法律字第11103512120號函參照）。

四、有關貴府所詢耕地三七五租約土地具有數筆共有及單獨所有情形，出租人以承租人違反減租條例第16條規定為主張時，是否需符合民法第820條第1項規定1節，按承租人違反減租條例第16條規定時，原訂租約無效。又所謂「原訂租約無效」，依其規定本旨推之，係指全部租約無效而言，且係承租人不自任耕作或轉租時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（參照最高法院46年台上字第57號及80年台再字第15號民事判例）。是以，耕地租約違反減租條例第16條規定之「原訂租約無效」，既無待表示租約已當然終止，尚難認屬民法第820條第1項有關共有物之保存、改良及利用等管理行為，自無該條有關人數之適用，爰出租人因承租人違反減租條例第16條規定，主張原租約無效並依同條例第26條規定申請調解、調處，倘出租人有數人時，得由其中一人為之。