Đối tượng, giá bán và phương thức bán nhà ở phục vụ tái định cư
Điều 8. Đối tượng, giá bán và phương thức bán nhà ở phục vụ tái định cư
1. Đối tượng, giá bán và phương thức bán nhà ở phục vụ tái định cư thực hiện theo quy định tại Điều 15 của Nghị định số 84/2013/NĐ-CP.
2. Việc bán nhà ở phục vụ tái định cư giữa Chủ đầu tư khu nhà ở phục vụ tái định cư, công trình nhà ở phục vụ tái định cư với hộ gia đình, cá nhân tái định cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục số 05 của Thông tư này.
Hộ gia đình, cá nhân tái định cư mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Điều 9. Hộ gia đình, cá nhân tái định cư mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân tái định cư nêu tại Khoản 4 Điều 3 của Nghị định số 84/2013/NĐ-CP không có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở phục vụ tái định cư mà có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì thực hiện theo quy định như sau:
1. Căn cứ phương án tái định cư đã được phê duyệt, các hộ gia đình, cá nhân tái định cư có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội nộp đơn (trong đó đề xuất lựa chọn vị trí dự án nhà ở xã hội) đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi cư trú xem xét, giải quyết.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện tập hợp danh sách các hộ gia đình, cá nhân tái định cư có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, gửi văn bản và danh sách kèm theo đến Sở Xây dựng.
3. Trong thời gian 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Sở Xây dựng kiểm tra, rà soát, lập Tờ trình đề xuất danh sách các hộ gia đình, cá nhân được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định danh sách các hộ gia đình, cá nhân tái định cư được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về quản lý nhà ở xã hội.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao Sở Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi các hộ gia đình, cá nhân cư trú triển khai thực hiện quyết định nêu trên. Sở Xây dựng có văn bản đề nghị các Chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội trên địa bàn về việc bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân trong danh sách được phê duyệt. Đồng thời, Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo cho các hộ gia đình, cá nhân tái định cư trong danh sách được phê duyệt liên hệ với các Chủ đầu tư dự án phát triển nhà xã hội để được giải quyết mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.
Việc cho thuê và giá cho thuê nhà ở phục vụ tái định cư
Điều 10. Việc cho thuê và giá cho thuê nhà ở phục vụ tái định cư
1. Việc cho thuê nhà ở phục vụ tái định cư thực hiện theo quy định tại Nghị định số 84/2013/NĐ-CP và phải thông qua Hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục số 06 ban hành kèm theo Thông tư này. Bên thuê nhà ở phải sử dụng đúng mục đích, không được chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê lại.
2. Giá cho thuê nhà ở phục vụ tái định cư phải đảm bảo tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí bảo trì, quản lý vận hành, lợi nhuận định mức 10%, thuế VAT theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng và được xác định như sau:
a) Trường hợp nhà ở phục vụ tái định cư được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước để cho thuê:
Gt= - x K x (1+ P) x L x (1+VAT)
Trong đó:
- Gt: Là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng).
- Vđ: Là chi phí đầu tư xây dựng được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm).
Công thức xác định Vđ:
Vđ=
+ Tđ: Là tổng chi phí đầu tư xây dựng dự án tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng theo giá trị quyết toán vốn đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đồng). Trường hợp các công trình nhà ở chưa được quyết toán thì Tđ là tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư trong tổng mức đầu tư được duyệt (đồng).
+ r: Là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) do người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định (%/năm).
+ n: Là số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể của từng dự án và người có thẩm quyền quyết định đầu tư, nhưng tối thiểu là 20 năm.
- Ql: Là chi phí quản lý vận hành nhà ở hàng năm (đồng/năm).
- Bt: Là chi phí bảo trì nhà ở phục vụ tái định cư bình quân năm (đồng/năm).
- Tdv: Là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu khác (đồng/năm).
- S: Là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2).
- K: Là hệ số phân bổ theo tầng cao trên nguyên tắc bảo toàn vốn theo công thức sau:
Theo đó:
+ Ki: Là hệ số tầng thứ i;
+ Si: Là diện tích sử dụng của các căn hộ cho thuê tầng thứ i;
+ m: Là số tầng cho thuê.
- L: Là hệ số vị trí của dự án, được xác định căn cứ vào vị trí thuận lợi của dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với điều kiện thực tế.
- P: Là lợi nhuận định mức của đơn vị quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư.
- VAT: Tính theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng.
- Số 12: Là số tháng tính trong 01 năm.
b) Trường hợp nhà ở phục vụ tái định cư được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước để bán một phần căn hộ tái định cư và một phần bố trí cho thuê:
Gt= x (1+ P) x L x (1+VAT)
Trong đó:
- Gt: Là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng).
- Vđ: Là tổng chi phí đầu tư xây dựng của công trình nhà ở phục vụ tái định cư được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo toàn vốn (đồng/năm).
Công thức xác định Vđ:
Theo đó:
Vđ =
+ Tđ: Là tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư (giá trị trước thuế) theo giá trị quyết toán vốn đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đồng). Trường hợp các công trình nhà ở chưa được quyết toán thì Tđ là tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư trong tổng mức đầu tư được duyệt (đồng).
+ S1: Là tổng diện tích sử dụng các căn hộ tái định cư cho thuê của dự án (m2).
+ S2: Là tổng diện tích các căn hộ bán để bố trí tái định cư của dự án (m2).
+ r: Là lãi suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) do người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định (%/năm).
+ n: Là số năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể của từng dự án và người có thẩm quyền quyết định đầu tư, nhưng tối thiểu là 20 năm;
- Ql: Là chi phí quản lý vận hành nhà ở hàng năm (đồng/năm).
- GKD: Là giá trị của các căn hộ tái định cư được bán (giá trị trước thuế).
- Bt: Là chi phí bảo trì nhà ở phục vụ tái định cư bình quân năm (đồng/năm).
- Tdv: Là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ khu nhà ở trong năm như: dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu khác (đồng/năm).
- L: Là hệ số vị trí của dự án, được xác định căn cứ vào vị trí thuận lợi của dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với điều kiện thực tế.
- P: Là lợi nhuận định mức của đơn vị quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư.
- VAT: Tính theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng.
- 12: Là số tháng tính trong 01 năm.
c) Trường hợp mua căn hộ chung cư thương mại để bố trí tái định cư:
Gt= x (1+ P) x L x (1+VAT)
Trong đó:
- Gt: Là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng).
- Vm: Là chi phí mua căn hộ chung cư thương mại đã có 2% kinh phí bảo trì, được phân bổ hàng năm (đồng/năm).
- Ql: Là chi phí quản lý vận hành hàng năm (đồng/năm).
- Tdv: Là các khoản thu từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: dịch vụ trông xe, dịch vụ căng tin, các khoản thu khác (đồng/năm).
- S: Là tổng diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2).
- L: Là hệ số vị trí của dự án, được xác định căn cứ vào vị trí thuận lợi của dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với điều kiện thực tế.
- P: Là lợi nhuận định mức của đơn vị quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư.
- VAT: Tính theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng.
- Số 12: Là số tháng tính trong 01 năm.
Quy định quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư là nhà chung cư
Điều 11. Quy định quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư là nhà chung cư
1. Nguyên tắc chung
a) Quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư là chung cư thực hiện theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Nghị định số 34/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm 2013 của Chính phủ về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, Nghị định số 84/2013/NĐ-CP và các văn bản hướng dẫn liên quan.
b) Quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư là nhà chung cư thực hiện theo nguyên tắc lấy thu bù chi, tự trang trải, công khai, minh bạch.
c) Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phục vụ tái định cư được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích trong hoạt động cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
2. Đối với nhà ở phục vụ tái định cư là nhà chung cư được đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước mà trong đó có diện tích không phải nhà ở (bao gồm: chỗ để xe ô tô tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong, ngoài nhà ở phục vụ tái định cư; diện tích kinh doanh, dịch vụ được quy định trong dự án nhà ở phục vụ tái định cư đã được phê duyệt) và giá trị phần diện tích này không được phân bổ vào giá mua các căn hộ tái định cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện quản lý như sau:
a) Quyết định xác lập quyền sở hữu nhà nước đối với phần diện tích không phải nhà ở quy định tại Khoản này và quản lý phần diện tích này theo quy định của pháp luật về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đồng thời thực hiện quyền và trách nhiệm như các chủ sở hữu và người sử dụng khác trong nhà chung cư.
b) Giao cơ quan quản lý nhà ở địa phương quyết định lựa chọn doanh nghiệp nhà nước có chức năng và năng lực chuyên môn trên địa bàn (nếu có) hoặc ký hợp đồng thuê đơn vị có năng lực chuyên môn để thực hiện quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư trong đó có phần diện tích nhà thuộc sở hữu nhà nước nêu tại Khoản này.
3. Quản lý vận hành nhà ở phục vụ tái định cư là nhà chung cư được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước kể cả trường hợp mua nhà ở thương mại trong nhà chung cư để bố trí tái định cư thì thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư và quy định của Thông tư này. Khuyến khích Chủ đầu tư dự án nhà ở phục vụ tái định cư ưu tiên hộ gia đình, cá nhân tái định cư (nếu có nhu cầu) được khai thác phần diện tích kinh doanh, dịch vụ thông qua đấu giá theo nguyên tắc công khai, minh bạch nhằm tạo công việc cho các hộ gia đình, cá nhân đó.
Chương IV
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Nguồn: Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật (vbpl.vn), Bộ Tư pháp.
