土地登記規則 第 10 條

不能。依土地登記規則第 79 條，土地上已有建物者，必須先完成土地所有權總登記，才能辦理建物所有權登記。內行人提示：實務上很多老社區、原住民保留地、未登記土地上的老房子卡在這條規則背後幾十年，買老房子前一定要先調土地登記第二類謄本，沒謄本就先別簽約。

不能。房屋稅是稅捐機關為了課稅而建立的紀錄，跟地政機關的所有權登記是兩套完全獨立的系統。繳了三十年房屋稅，不代表房子在地政事務所有任何一頁紀錄。內行人提示：實務判斷所有權，法院只看地政事務所的登記，房屋稅單只能輔助證明事實上占有或建造事實。

依土地法第 38 條向地政事務所先聲請土地總登記，完成後才能辦建物繼承登記。全程約 6-12 個月，視地籍複雜度而定。內行人提示：直接跳過去申請建物繼承登記只會被退件，浪費三個月，務必順序走對。建議委託地政士處理較為省時。

規範建物登記必須在土地完成總登記之後才能辦理的順序前提條款，是台灣房地分離雙登記制度的核心規則。

依土地法第 38 條由地政機關就轄區內未登記土地所為的第一次所有權登記程序，是後續所有不動產登記的基礎。

事實上存在但未在地政事務所完成所有權登記的建物，民法上有事實上處分權但無法處分過戶。

使照是建管機關確認蓋得合法可住人，登記是地政把所有權正式寫進國家檔案，是完全不同層級的法律行為。

先依土地法第 38 條聲請土地總登記，完成後才能補辦建物登記，全程 6-12 個月。

先補土地總登記 → 申請建物測量 → 申請建物所有權第一次登記 → 辦繼承移轉，務必照順序走。

地籍圖、權利證明文件、納稅證明、土地清冊、申請書，建議委託地政士辦理較省時。

登記費按申報地價千分之一計算，建物測量費依面積計算約 4000-15000 元，地政士代辦費另計約 1-3 萬。

土地登記是建物登記的前提，二者分離但有順序。土地總登記由地政機關主動或依聲請，建物登記由所有權人主動申請。