土地登記規則 第 4 條
- 1.下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記： 一、所有權。 二、地上權。 三、中華民國九十九年八月三日前發生之永佃權。 四、不動產役權。 五、典權。 六、抵押權。 七、耕作權。 八、農育權。 九、依習慣形成之物權。
- 2.土地權利名稱與前項第一款至第八款名稱不符，而其性質與其中之一種相同或相類者，經中央地政機關審定為前項第一款至第八款中之某種權利，得以該權利辦理登記，並添註其原有名稱。
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重點摘要土地登記規則第 400 條列出 8 種法定物權（所有權、地上權、永佃權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權、農育權）及依習慣形成之物權，其變動必須登記。
Q · 哪些不動產權利必須登記才有效？
依土地登記規則第 400 條第 1 項，下列權利的取得、設定、移轉、喪失或變更必須辦理登記：所有權、地上權、1999/8/3 前發生之永佃權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權、農育權、依習慣形成之物權。清單以外的權利安排（如口頭承諾、私下協議）對第三人沒對抗力。第 2 項另開窄門：性質類似清單權利者，經中央地政機關審定後可比照辦理登記。
白話解讀
整本土地登記規則最該記住的就是這條。它列出一張完整清單：什麼權利的變動「必須」登記。所有權當然在第一位，但你可能忽略了下面那一串：地上權、抵押權、不動產役權、典權、農育權，全部都要登記才有效。這代表什麼？代表你以為的「口頭約定」「親戚間的默契」「桌面下的安排」，在這些權利上面通通沒效力。父親口頭把房子給你住一輩子（地上權的概念），沒登記，父親去世後其他繼承人可以把你趕走。鄰居答應讓你通行他的土地（不動產役權），沒登記，鄰居轉賣後新地主不認帳。這條還有一個鮮少人知道的彈性：第二項允許你的權利如果性質類似清單中某種權利，可以申請審定後比照辦理登記。
法律定性
土地登記規則第 400 條為不動產登記公示主義的權利範圍規範，明定八種法定物權及一種習慣物權為應登記之客體，並開放性質相類權利經審定比照登記，構成台灣物權法定主義在登記法層次的完整實踐。
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Q1土地登記規則第 400 條規定哪些權利要登記？▾
所有權、地上權、永佃權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權、農育權，加上依習慣形成的物權，共 9 款。
Q2永佃權跟農育權差在哪？▾
永佃權是 1999 年 8 月 3 日民法物權編修正前的舊制，可世代承繼；修法後廢除，新設只能改用農育權，期限上限 20 年。
Q3依習慣形成的物權是什麼？▾
指被法院或學界承認為穩定習慣的權利，如祭祀公業派下權、原住民傳統慣習權利，不是民眾自創的權利。
Q4第 2 項審定登記怎麼用？▾
權利名稱與清單不符但性質相類者，可向內政部申請審定為清單中某種權利後辦理登記，並添註原名稱。
Q5繼承的房子要登記嗎？▾
繼承取得所有權依民法 759 條不待登記發生效力，但要處分（賣、設定抵押）前必須先辦繼承登記。
Q6口頭答應的通行權能登記嗎？▾
可以，這在本條第 4 款是不動產役權，但要雙方一起到地政事務所辦理設定登記。
Q7沒登記的權利對第三人沒效力嗎？▾
對。物權的對世效力靠登記建立，沒登記的口頭約定在原權利人的繼承人或新買主面前完全沒對抗力。
Q8本條沒列出的權利就不能登記嗎？▾
原則上是。物權法定主義限制當事人自由創設物權，例外是第 9 款習慣物權與第 2 項審定比照辦理。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 權利 | 客體 | 期限 | 特性 |
|---|---|---|---|
| 所有權 | 土地或建物全部 | 永久 | 完全支配權，最高位階 |
| 地上權 | 他人土地 | 有期 / 不定期 | 在他人土地上建築工作物或竹木 |
| 永佃權 | 他人土地 | 永久（1999/8/3 前發生者） | 支付佃租永久耕作放牧；新設廢除 |
| 不動產役權 | 他人不動產 | 有期或永久 | 為自己不動產便宜使用他人不動產（如通行、引水） |
| 典權 | 他人不動產 | 上限 30 年 | 支付典價佔有使用收益，可回贖 |
| 抵押權 | 他人不動產 | 至擔保債權消滅 | 不移轉佔有，債權不履行時拍賣優先受償 |
| 耕作權 | 公有土地 | 依公地放領條例 | 特殊土地政策，現存零星 |
| 農育權 | 他人土地 | 上限 20 年 | 1999 修法後新設，農作、林作、養殖、畜牧、種植竹木或保育 |
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