土地登記規則 第 4 條
- 1.下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記： 一、所有權。 二、地上權。 三、中華民國九十九年八月三日前發生之永佃權。 四、不動產役權。 五、典權。 六、抵押權。 七、耕作權。 八、農育權。 九、依習慣形成之物權。
- 2.土地權利名稱與前項第一款至第八款名稱不符，而其性質與其中之一種相同或相類者，經中央地政機關審定為前項第一款至第八款中之某種權利，得以該權利辦理登記，並添註其原有名稱。
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重點摘要土地登記規則第 400 條列出 8 種法定物權（所有權、地上權、永佃權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權、農育權）及依習慣形成之物權，其變動必須登記。
Q · 哪些不動產權利必須登記才有效？
依土地登記規則第 400 條第 1 項，下列權利的取得、設定、移轉、喪失或變更必須辦理登記：所有權、地上權、1999/8/3 前發生之永佃權、不動產役權、典權、抵押權、耕作權、農育權、依習慣形成之物權。清單以外的權利安排（如口頭承諾、私下協議）對第三人沒對抗力。第 2 項另開窄門：性質類似清單權利者，經中央地政機關審定後可比照辦理登記。
白話解讀
整本土地登記規則最該記住的就是這條。它列出一張完整清單：什麼權利的變動「必須」登記。所有權當然在第一位，但你可能忽略了下面那一串：地上權、抵押權、不動產役權、典權、農育權，全部都要登記才有效。這代表什麼？代表你以為的「口頭約定」「親戚間的默契」「桌面下的安排」，在這些權利上面通通沒效力。父親口頭把房子給你住一輩子（地上權的概念），沒登記，父親去世後其他繼承人可以把你趕走。鄰居答應讓你通行他的土地（不動產役權），沒登記，鄰居轉賣後新地主不認帳。這條還有一個鮮少人知道的彈性：第二項允許你的權利如果性質類似清單中某種權利，可以申請審定後比照辦理登記。
法律定性
土地登記規則第 400 條為不動產登記公示主義的權利範圍規範，明定八種法定物權及一種習慣物權為應登記之客體，並開放性質相類權利經審定比照登記，構成台灣物權法定主義在登記法層次的完整實踐。
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Q1永佃權跟農育權是一樣的東西嗎？▾
不一樣。永佃權是舊制（民法物權編民國 99 年 8 月 3 日修正前），可以世世代代承繼。修法後永佃權被廢除，改用農育權，期限最長 20 年（民法第 850 條之 1）。本條第 3 款保留了修法前已發生的永佃權，第 8 款則是修法後的農育權。內行人提示：如果你家有舊式的永佃權登記，這是極為珍貴的權利，永不消滅且可繼承。新辦不到了。
Q2鄰居口頭答應的通行權可以登記嗎？▾
可以，這在本條第 4 款就是「不動產役權」。但必須雙方一起去地政事務所辦理設定登記。光是口頭約定或簽私契約，在鄰居把土地賣給第三人後，新地主可以否認，你的通行就斷了。內行人提示：不動產役權設定後即使土地易主仍跟著土地走，這就是物權的對世效力。鄰居關係再好也要把通行權登記下來，這不是不信任而是保護雙方繼承人。
Q3第二項說性質類似可以審定後登記，這怎麼用？▾
如果你享有的權利名稱比較特殊（例如某種地方慣習權利），但本質上和清單中某種權利類似，可以向中央地政機關（內政部）申請審定，把它歸類為清單中的某種權利辦理登記，並在登記簿上註明原名稱。這條設計是為了讓罕見的傳統權利不至於無法登記。內行人提示：祭祀公業派下權、原住民傳統領域內的某些慣習權利常用這條途徑。一般民眾自創的權利通常難以通過審定。
Q4土地登記規則第 400 條是什麼？▾
規定 9 種應登記的不動產權利清單（8 種法定物權加習慣物權），是物權法定主義在登記法層次的具體化。
Q5依習慣形成之物權是什麼？▾
被法院或學說承認為穩定地方慣習的權利，如祭祀公業派下權、原住民傳統慣習權利，不是民眾自創的權利。
Q6永佃權跟農育權差在哪？▾
永佃權是 1999/8/3 前舊制可世代承繼但已廢除新設；農育權是修法後新設物權，期限上限 20 年。
Q7什麼是物權法定主義？▾
物權之種類及內容必須由法律規定，當事人不能自由創設新類型物權，目的是維護交易安全。
Q8土地權利登記怎麼辦？▾
確認權利屬於 9 款之一 → 備齊登記原因證明文件 → 雙方會同到土地所在地政事務所申請 → 繳費審查 → 領取權利書狀。
Q9登記費用怎麼算？▾
依土地法第 65 條按申報價額千分之一計算登記費；他項權利登記另計。書狀費 80 元/張。
Q10口頭通行權怎麼變正式登記？▾
與鄰居協議簽訂不動產役權設定契約 → 雙方一起到地政事務所申請設定登記，光是私契約對第三人沒對抗力。
Q11怎麼證明享有第 9 款習慣物權？▾
蒐集歷史文件（家族文書、地方誌、判例）→ 向中央地政機關（內政部）申請審定 → 經審定後辦理登記並註明原名稱。
Q12登記生效主義 vs 登記對抗主義差在哪？▾
台灣採登記生效主義（民法 758 條），沒登記物權根本未發生；日本採登記對抗主義（民法 177 條），未登記者物權已成立但不得對抗第三人。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 權利 | 客體 | 期限 | 特性 |
|---|---|---|---|
| 所有權 | 土地或建物全部 | 永久 | 完全支配權，最高位階 |
| 地上權 | 他人土地 | 有期 / 不定期 | 在他人土地上建築工作物或竹木 |
| 永佃權 | 他人土地 | 永久（1999/8/3 前發生者） | 支付佃租永久耕作放牧；新設廢除 |
| 不動產役權 | 他人不動產 | 有期或永久 | 為自己不動產便宜使用他人不動產（如通行、引水） |
| 典權 | 他人不動產 | 上限 30 年 | 支付典價佔有使用收益，可回贖 |
| 抵押權 | 他人不動產 | 至擔保債權消滅 | 不移轉佔有，債權不履行時拍賣優先受償 |
| 耕作權 | 公有土地 | 依公地放領條例 | 特殊土地政策，現存零星 |
| 農育權 | 他人土地 | 上限 20 年 | 1999 修法後新設，農作、林作、養殖、畜牧、種植竹木或保育 |
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