土地登記規則 第 8 條
- 1.主登記，指土地權利於登記簿上獨立存在之登記；附記登記，指附屬於主登記之登記。
- 2.主登記之次序，應依登記之先後。附記登記之次序，應依主登記之次序。但附記登記各依其先後。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要土地登記規則第 8 條規定，主登記次序依登記之先後，附記登記次序依主登記，但附記登記各依其先後。
Q · 主登記跟附記登記差在哪？順位會不會被改變？
依土地登記規則第 8 條，主登記是土地權利於登記簿上獨立存在的登記（如所有權、抵押權本身設定），按登記先後決定排序。附記登記是附屬於主登記的補充記錄（如抵押金額變更、債權人改名），次序綁定原本那筆主登記，但附記登記彼此之間另依其先後排序。所以變更抵押金額不會讓你掉順位，也不能讓你升順位。
白話解讀
土地或房屋被拍賣後，債權人能不能拿到錢，不是看誰借得多，也不是看誰先借的，是看誰先把抵押權「登記」進地政事務所那本登記簿。這條規則的核心就是兩個概念加一個排隊邏輯。「主登記」是抵押權或所有權本身的獨立登記，每一筆都會在登記簿上佔一個位置，按登記時間先後排序，第一筆就是第一順位。「附記登記」是依附在某筆主登記下的補充記錄（例如抵押金額變更、債權人改名、權利內容修正），它的次序綁定在原本那筆主登記上，不會自己另外排隊。這意味著：你以為自己借錢給朋友、辦了二順位抵押就安全了，但只要第一順位用足金額，房屋拍賣後分到你的可能是零。同樣的邏輯反過來救人：第一順位的銀行就算事後辦了內容變更，也不會掉到你後面。
法律定性
土地登記規則第 8 條定義不動產登記的兩種類型：主登記為土地權利於登記簿獨立存在之登記，附記登記為依附主登記的補充記錄。前者次序依登記先後排序，後者次序綁定原主登記，但附記登記彼此另依其先後排列，此為不動產物權公示原則的時序實作。
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Q1我借朋友錢設定二順位抵押權，他名下房子值 1500 萬，第一順位銀行貸 800 萬，我借 300 萬安全嗎？▾
理論上 700 萬空間夠你的 300 萬，但實務上拍賣常打到市價六到七折，加上累積利息違約金，第一順位常常吃完，你能拿到的可能是零。內行人提示：估算空間用「市價 × 0.65 - 第一順位餘額 - 約本金 15% 的利息違約金」這個公式才安全。
Q2抵押權登記後又辦了一次「變更登記」，順位會重排嗎？▾
不會。土地登記規則第 8 條規定，附記登記的次序依主登記的次序，不會自己重新排隊。所以變更抵押金額、改債權人、改利率等附記登記，順位依然鎖在當初主登記設定的那個時間點。內行人提示：如果你真的需要升高順位，唯一辦法是讓前面的抵押權塗銷後重新設定，「變更」做不到這件事。
Q3房子過戶給家人，原本的抵押權怎麼辦？▾
抵押權跟著房屋走，過戶後抵押權依然存在，順位完全不變。即使新所有權人不是債務人，房子被拿來抵債他也拿不回來，這叫「物上擔保責任」。內行人提示：家庭內過戶房屋前務必先看一次第二類謄本確認他項權利部，沒搞清楚就接收等於替前手扛了一個不定時炸彈。
Q4主登記是什麼？▾
土地權利於登記簿上獨立存在的登記，如所有權、抵押權本身的設定登記，按登記先後排序，是公示原則的主軸記錄。
Q5附記登記是什麼？▾
依附於主登記的補充記錄，如抵押金額變更、債權人改名、利率調整等，次序綁定原主登記不獨立排隊。
Q6什麼叫登記簿次序？▾
登記簿上權利的排列順序，按主登記的登記時間先後決定，是拍賣分配時誰先拿錢的法律依據。
Q7抵押權順位是什麼意思？▾
同一不動產上多個抵押權的排序，第一順位優先受償，第二順位以下要等前面抵押權全部清償後才能分配剩餘款。
Q8怎麼查房子上有幾個抵押權？▾
向地政事務所申請第二類土地及建物登記謄本，規費 20 元，他項權利部會顯示所有抵押權順位、權利人、金額、登記時間。
Q9借錢給人前怎麼確認抵押權順位安全？▾
市價 × 0.65 - 第一順位餘額 - 約本金 15% 利息違約金 = 你的安全空間。低於借款金額就不要借。
Q10抵押權登記要多少錢？▾
登記規費為擔保金額的千分之一，地政士代辦費約 5,000-15,000 元，視擔保金額與案件複雜度而定。
Q11怎麼變更抵押權的金額？▾
雙方合意後簽訂變更契約書，向地政事務所申請抵押權內容變更登記（附記登記）。順位不變。
Q12主登記 vs 附記登記差在哪？▾
主登記獨立存在按時間排序；附記登記依附主登記，次序綁定原主登記但附記彼此另依先後。
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