土地登記規則 第 8 條
- 1.主登記，指土地權利於登記簿上獨立存在之登記；附記登記，指附屬於主登記之登記。
- 2.主登記之次序，應依登記之先後。附記登記之次序，應依主登記之次序。但附記登記各依其先後。
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重點摘要土地登記規則第 8 條規定，主登記次序依登記之先後，附記登記次序依主登記，但附記登記各依其先後。
Q · 主登記跟附記登記差在哪？順位會不會被改變？
依土地登記規則第 8 條，主登記是土地權利於登記簿上獨立存在的登記（如所有權、抵押權本身設定），按登記先後決定排序。附記登記是附屬於主登記的補充記錄（如抵押金額變更、債權人改名），次序綁定原本那筆主登記，但附記登記彼此之間另依其先後排序。所以變更抵押金額不會讓你掉順位，也不能讓你升順位。
白話解讀
土地或房屋被拍賣後，債權人能不能拿到錢，不是看誰借得多，也不是看誰先借的，是看誰先把抵押權「登記」進地政事務所那本登記簿。這條規則的核心就是兩個概念加一個排隊邏輯。「主登記」是抵押權或所有權本身的獨立登記，每一筆都會在登記簿上佔一個位置，按登記時間先後排序，第一筆就是第一順位。「附記登記」是依附在某筆主登記下的補充記錄（例如抵押金額變更、債權人改名、權利內容修正），它的次序綁定在原本那筆主登記上，不會自己另外排隊。這意味著：你以為自己借錢給朋友、辦了二順位抵押就安全了，但只要第一順位用足金額，房屋拍賣後分到你的可能是零。同樣的邏輯反過來救人：第一順位的銀行就算事後辦了內容變更，也不會掉到你後面。
法律定性
土地登記規則第 8 條定義不動產登記的兩種類型：主登記為土地權利於登記簿獨立存在之登記，附記登記為依附主登記的補充記錄。前者次序依登記先後排序，後者次序綁定原主登記，但附記登記彼此另依其先後排列，此為不動產物權公示原則的時序實作。
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Q1主登記跟附記登記差在哪？▾
主登記是獨立存在的權利登記，依登記先後排序；附記登記是附屬補充記錄，次序綁定原主登記。
Q2抵押權順位是怎麼決定的？▾
依土地登記規則第 8 條，按登記簿主登記的時間先後決定，不是借錢的時間或金額大小。
Q3二順位抵押權有保障嗎？▾
理論上有，實務上常拿到零。拍賣打折加上利息違約金累積，第一順位常吃光全部分配款。
Q4怎麼查房子上有幾個抵押權？▾
向地政事務所申請第二類土地及建物登記謄本，他項權利部會顯示所有抵押權順位與金額。
Q5附記登記會改變抵押權順位嗎？▾
不會。附記登記次序綁定原主登記，金額變更、債權人改名等都不會改變既有順位。
Q6借錢給朋友怎麼算二順位安全空間？▾
市價 × 0.65 - 第一順位餘額 - 約本金 15% 利息違約金 = 你能拿到的空間。
Q7房子過戶後抵押權順位會跟著變嗎？▾
不會。抵押權跟著不動產走，過戶後順位完全不變，新所有權人承受既有他項權利負擔。
Q8抵押權登記要多久時間？▾
正常 3-5 個工作天，但簽約當天就要送件，每延遲一天都可能被搶順位。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
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