建物の区分所有等に関する法律 第69条（団地内の建物の建替え承認決議）
クイックジャンプ
- 一団地内にある数棟の建物（以下「団地内建物」という。）の全部又は一部が専有部分のある建物であり、かつ、その団地内の特定の建物（以下この条において「特定建物」という。）の所在する土地（これに関する権利を含む。）が当該団地内建物の団地建物所有者の共有に属する場合においては、次の各号に掲げる場合の区分に応じてそれぞれ当該各号に定める要件に該当する場合であつて当該土地（これに関する権利を含む。）の共有者である当該団地内建物の団地建物所有者で構成される第六十五条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において議決権の過半数（これを上回る割合を第六十六条において準用する第三十条第一項の規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有する団地建物所有者が出席し、出席した団地建物所有者の議決権の四分の三以上の多数による承認の決議（以下この条において「建替え承認決議」という。）を得たときは、当該特定建物の団地建物所有者は、当該特定建物を取り壊し、かつ、当該土地又はこれと一体として管理若しくは使用をする団地内の土地（当該団地内建物の団地建物所有者の共有に属するものに限る。）に新たに建物を建築することができる。
- 一当該特定建物が専有部分のある建物である場合その建替え決議又はその区分所有者の全員の同意があること。
- 二当該特定建物が専有部分のある建物以外の建物である場合その所有者の同意があること。
- 2.前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第六十六条において準用する第三十八条の規定にかかわらず、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約に別段の定めがある場合であつても、当該特定建物の所在する土地（これに関する権利を含む。）の持分の価格の割合によるものとする。
- 3.第一項各号に定める要件に該当する場合における当該特定建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、いずれもこれに賛成する旨の議決権の行使をしたものとみなす。ただし、同項第一号に規定する場合において、当該特定建物の区分所有者が団地内建物のうち当該特定建物以外の建物の敷地利用権に基づいて有する議決権の行使については、この限りでない。
- 4.第一項の集会を招集するときは、第六十六条において準用する第三十五条第一項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも二月前に、会議の目的たる事項及び議案の要領のほか、新たに建築する建物の設計の概要（当該建物の当該団地内における位置を含む。）をも示して発しなければならない。ただし、この期間は、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約で伸長することができる。
- 5.第一項の場合において、建替え承認決議に係る建替えが当該特定建物以外の建物（以下この項において「当該他の建物」という。）の建替えに特別の影響を及ぼすべきときは、次の各号に掲げる場合の区分に応じてそれぞれ当該各号に定める者が当該建替え承認決議に賛成しているときに限り、当該特定建物の建替えをすることができる。
- 一当該他の建物が専有部分のある建物である場合第一項の集会において当該他の建物の区分所有者全員の議決権の四分の三以上の議決権を有する区分所有者
- 二当該他の建物が専有部分のある建物以外の建物である場合当該他の建物の所有者（議決権を有しないものを除く。）
- 6.第一項の場合において、当該特定建物が二以上あるときは、当該二以上の特定建物の団地建物所有者は、各特定建物の団地建物所有者の合意により、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付することができる。
- 7.前項の場合において、当該特定建物が専有部分のある建物であるときは、当該特定建物の建替えを会議の目的とする第六十二条第一項の集会において、当該特定建物の区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四（当該特定建物が同条第二項各号のいずれかに該当する場合にあつては、四分の三）以上の多数で、当該二以上の特定建物の建替えについて一括して建替え承認決議に付する旨の決議をすることができる。この場合において、その決議があつたときは、当該特定建物の団地建物所有者（区分所有者に限る。）の前項に規定する合意があつたものとみなす。
- 8.建替え承認決議に係る建替えの対象となる特定建物（第六項の場合にあつては、建替え承認決議に係る建替えの対象となる全ての特定建物）が第六十二条第二項各号のいずれかに該当する場合における第一項の規定の適用については、同項中「四分の三」とあるのは、「三分の二」とする。
この条文の基本情報
団地内の建物の建替え承認決議とは何ですか？
定義団地内の建物の建替え承認決議とは、建物の区分所有等に関する法律第69条に定められた規定で、「一団地内にある数棟の建物（以下「団地内建物」という。」と規定しています。
出典：e-Gov法令検索（デジタル庁）
- 建物の区分所有等に関する法律第69条（団地内の建物の建替え承認決議）は、日本の建物の区分所有等に関する法律に含まれる条文です。
- 建物の区分所有等に関する法律第69条の条文原文は「一団地内にある数棟の建物（以下「団地内建物」という。」で始まります。
- 建物の区分所有等に関する法律第69条は第二章 団地に置かれています。
- 建物の区分所有等に関する法律の公布日は昭和37年4月4日です。
- 建物の区分所有等に関する法律について、LawPlayer が e-Gov法令検索から取得した令和8年7月4日時点では廃止情報はありません。
- 建物の区分所有等に関する法律第69条の前の条は建物の区分所有等に関する法律第68条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第69条の次の条は建物の区分所有等に関する法律第70条です。
- 建物の区分所有等に関する法律第69条には、要件・効果とよくある質問をまとめた解説が本ページにあります。
この条文を引用する
下の三行はそのまま引用に使えます（法令番号・条番号・出典・取得日を含みます）。
- 正式書式
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第69条 - 官報・e-Gov
e-Gov法令検索 https://laws.e-gov.go.jp/law/337AC0000000069 - 本サイト収録
建物の区分所有等に関する法律（昭和三十七年法律第六十九号）第69条（LawPlayer 収録、取得日 令和8年7月4日）https://lawplayer.com/jp/article/337AC0000000069/69
わかりやすく解説 AI による整理。効力は条文原文が基準です
要点区分所有法69条は、団地の一棟だけを建て替える際、団地全体の集会で議決権の過半数を有する者が出席し、出席者の議決権の4分の3以上の建替え承認決議を要すると定める。
Q · 団地で自分の棟だけ建て替えたいとき、他の棟の住民の同意はどれくらい必要ですか？
全員同意は不要。出席者の議決権4分の3以上の承認決議で足ります
区分所有法69条により、団地内の一棟だけを建て替えるには二段階が必要です。第一段階は特定建物側の建替え決議（62条・5分の4）または全員同意、第二段階が団地全体の集会での建替え承認決議です。承認決議は議決権の過半数を有する団地建物所有者が出席し、出席者の議決権の4分の3以上の賛成で成立します。この議決権は規約に別段の定めがあっても、特定建物の所在する土地の持分価格の割合によります（同条2項）。
解説
団地の一棟だけを建て替えたい。そう思ったとき、多くの住民はまず「自分の棟の住民を説得すればいい」と考える。だがそれでは足りない。土地が団地全体の共有になっている以上、A 棟を壊して新しい建物を建てる行為は、他の棟の住民が共有している土地の使い方を変えることを意味する。だから区分所有法69条は二段構えを要求する。第一段は自分の棟の建替え決議（5分の4）、第二段が団地全体の建替え承認決議（議決権の4分の3以上）。ここで知っておくべき数字がある。この第二段の議決権は、規約で何を書いていようと、特定建物が建つ土地の持分価格の割合で計算される。規約の「一戸一票」条項は効かない。さらに自分の棟の団地建物所有者は、承認決議で自動的に賛成票を投じたものとみなされる。つまり戦う相手は他棟の住民であり、味方は最初から確定している。
法的な位置づけ
区分所有法69条は、団地内建物の敷地が団地建物所有者の共有に属する場合において、団地内の特定建物の建替えに必要な建替え承認決議を定める規定である。特定建物側の建替え決議等を前提として、団地全体の集会で出席者の議決権の4分の3以上の承認を要し、その議決権は当該特定建物の所在する土地の持分価格の割合により算定される。
手順・フロー
AI による整理。効力は条文原文が基準です
手順
- 1.団地全体の土地持分割合を棟ごとに集計する 登記事項証明書と管理規約から、特定建物が所在する土地（およびこれに関する権利）の持分価格の割合を棟別・住戸別に集計する。承認決議の議決権は規約の定めにかかわらずこの割合によるため、頭数の賛否とは結果が食い違うことがある
- 2.特定建物側で建替え決議または全員同意を成立させる 特定建物が専有部分のある建物なら62条の建替え決議（区分所有者および議決権の各5分の4以上）または区分所有者全員の同意を得る。専有部分のある建物以外なら所有者の同意を得る。ここが69条1項各号の入口要件になる
- 3.62条2項各号への該当性を調査する 特定建物が62条2項各号のいずれかに該当すれば、8項により承認決議の要件が4分の3から3分の2に下がる。該当性の調査・認定に要する費用と、票の不足分を説得で埋める費用を比較して優先順位を決める
- 4.他の棟への「特別の影響」を設計段階で洗い出す 新棟の位置・高さ・離隔距離が他の棟の建替えに特別の影響を及ぼすかを日照・通風・眺望・避難動線の数値で検証する。該当しうる棟には決議前に説明し、設計調整で影響を消しにいく。決議後の設計やり直しは費用と期間が桁違いになる
- 5.会日の2月以上前に集会招集通知を発する 会議の目的たる事項、議案の要領、新たに建築する建物の設計の概要（団地内における位置を含む）を示して、会日より少なくとも2月前に通知を発する（69条4項）。規約で期間を伸長している場合はその期間に従う
- 6.集会で定足数と賛成割合を確認して決議する 議決権の過半数を有する団地建物所有者の出席を確認し、出席者の議決権の4分の3以上（8項該当時は3分の2以上）の賛成を得る。特定建物の団地建物所有者は賛成したものとみなされる（3項）ため、集計は他棟の議決権を中心に行う
よくある質問 AI による整理
Q1建替え承認決議とは何ですか？
団地内の特定の棟を建て替えるために、敷地を共有する団地全体の集会で得る承認の決議です。区分所有法69条1項が根拠で、出席者の議決権の4分の3以上の多数を要します。
Q2区分所有法69条と70条は何が違いますか？
69条は団地内の一部の棟だけを建て替える場合の承認決議、70条は団地内建物の全部を一括して建て替える場合の一括建替え決議です。どちらの土俵かで必要な決議も要件も変わります。
Q3建替え承認決議の招集通知はいつまでに出しますか？
集会の会日より少なくとも2月前です（69条4項）。通常の集会の1週間前より大幅に長く、規約で伸長はできますが短縮はできません。
Q4承認決議の招集通知には何を書く必要がありますか？
会議の目的たる事項と議案の要領に加え、新たに建築する建物の設計の概要（団地内における位置を含む）を示す必要があります（69条4項）。記載を欠けば通知に瑕疵が生じます。
Q5団地内の二棟を同時に建て替えることはできますか？
できます。各特定建物の団地建物所有者の合意により、一括して建替え承認決議に付せます（69条6項）。各棟側では62条1項の集会で5分の4以上の決議が必要です（同7項）。
Q6「特別の影響」とはどんな場合を指しますか？
建替えが他の棟の建替えに及ぼす実質的な不利益を指し、日照・通風・眺望や避難動線への影響が争点になります。工事期間中の騒音など一時的不便は通常含まれないと解されています。
Q7承認決議に必要な出席者の数はどれくらいですか？
議決権の過半数を有する団地建物所有者の出席が必要です（規約でこれを上回る割合を定めた場合はその割合以上）。定足数を満たさなければ決議自体が成立しません。
Q8承認決議が可決したら次に何をしますか？
特定建物の取壊しと新築が法律上可能になります。実務ではマンションの建替え等の円滑化に関する法律に基づく建替組合の設立や、権利変換手続の検討に進むのが一般的です。
この条文についての質問 AI による整理
Q1うちの棟だけ古いんですが、他の棟の人に反対されたら建て替えられないんですか？
反対されても、団地全体の集会で議決権の4分の3以上の賛成があれば建て替えられます（69条1項）。全員一致は不要です。ただし他の棟の建替えに特別の影響を及ぼす場合は、その棟の区分所有者の4分の3以上の賛成が別途必要になります（同5項）。実務のポイント：実務では否決を恐れて決議を先送りする管理組合が多いのですが、先に土地持分割合で票を数えると、頭数の印象と結果が逆転していることが珍しくない。数え直してから戦略を決めるべきです
Q2管理規約に「一住戸一議決権」と書いてあるんですが、それで数えていいんですか？
この建替え承認決議では使えません。69条2項が、規約に別段の定めがあっても特定建物の所在する土地の持分価格の割合によると明記しています（66条で準用する38条の原則の例外）。実務のポイント：この点を知らずに規約どおりに集計して決議を通した管理組合は、後から決議無効を主張されるリスクを抱えます。決議前に管理会社ではなく弁護士か司法書士に議決権集計方法を確認しておく価値がある
Q3自分の棟の住民は、団地の承認決議でも改めて賛成票を投じる必要がありますか？
必要ありません。69条3項により、要件（自棟の建替え決議または全員同意）を満たした特定建物の団地建物所有者は、承認決議で賛成の議決権行使をしたものとみなされます。ただし他の棟の敷地利用権に基づく議決権については別扱いです（同項但書）。実務のポイント：このみなし規定があるため、実質的な説得の対象は最初から他棟だけ。自棟の住民を再度集める労力は不要で、その時間を他棟の交渉に振り向けるのが合理的です
Q4耐震性が足りないと言われました。建替えが楽になることはありますか？
あります。69条8項により、特定建物が62条2項各号のいずれかに該当する場合、承認決議の要件が4分の3から3分の2に引き下げられます。実務のポイント：耐震診断の費用は自治体の補助が使えることが多く、診断結果が要件緩和に直結します。建替え合意形成に行き詰まっている管理組合ほど、まず診断に投資したほうが票の計算が変わる（各自治体の補助制度と最新の改正状況をご確認ください）
間違えやすい点 AI による整理
- 「団地全体の建替えには全員の同意が要る」と身構える人が多いが、69条が求めるのは承認決議、つまり議決権の4分の3以上であって全員一致ではない。ただし前提として、この条文が扱うのは団地内の一部の棟の建替えであり、団地全部を一括で建て替える場合は70条が適用され要件が別になる。あなたが立てるべき問いは「全員の同意が要るか」ではなく「うちの計画は69条と70条のどちらの土俵か」である
- 議決権の計算は管理規約に従うと信じている管理組合は少なくないが、69条2項は規約に別段の定めがあっても、特定建物が所在する土地の持分価格の割合によると明言している。規約で一戸一票にしていても、この決議では効かない。土地持分の大きい棟ほど発言力が大きい構造であり、賛否の頭数を数えていた計画は土台から狂う
- 「反対している棟があるから無理だ」と諦めるケースがあるが、5項の拒否権は、その建替えが当該他の棟の建替えに特別の影響を及ぼす場合に限って発動する。単なる感情的反対や工事期間中の騒音への不満は、特別の影響には当たらないと解されるのが一般的である。ただし特別の影響の具体的範囲は実務上、解釈が分かれており、日照・眺望・通風の侵害の程度が争点になる
| 比較の観点 | この条文 | ほかの条文 |
|---|---|---|
| 適用場面 | 69条：団地内の一部の棟（特定建物）だけを建て替える | 70条：団地内建物の全部を一括して建て替える 62条：単棟または特定建物自体の建替えを決める |
| 必要な多数 | 団地の集会で出席者の議決権の4分の3以上（8項該当時は3分の2以上） | 団地建物所有者および議決権の各5分の4以上、かつ各棟ごとの賛成要件あり 区分所有者および議決権の各5分の4以上 |
| 議決権の算定基準 | 規約に別段の定めがあっても、特定建物の所在する土地の持分価格の割合（2項） | 団地内建物の敷地の持分割合等 専有部分の床面積割合（規約で別段の定め可） |
| 他の棟の拒否権 | 特別の影響を及ぼす場合、当該他の棟の区分所有者の議決権4分の3以上の賛成が必要（5項） | 各棟で一定の反対があれば一括建替え決議は成立しない 他の棟は関与しない（自棟内部の決議） |
他国ではどう定めているか 5 か国
台湾は区分所有建物の重建に原則として全員同意（13条）という厳格な入口を置き、多数決による更新は都市更新条例の同意比率制度が担う二層構造。日本の69条のように団地内の棟単位で多数決承認を用意する規定は持たない
韓国は47条で再建築決議（5分の4）を定め、団地関係の規定を51条以下に置く。実務上は都市及住居環境整備法による再建築事業が主流であり、区分所有法制と都市再開発法制の役割分担が日本と近い
建物およびその附属施設の重建を業主共同決定事項とし、専有部分面積および人数の4分の3以上の同意を要求する。棟単位と団地全体を区別する二段構えの決議構造は持たず、業主大会の一元的決議に委ねられる
ドイツは滅失後の再建義務の有無を中心に規律し、Mehrhausanlage（複数棟型）については規約や部分集会（Untergemeinschaft）の設計で棟単位の意思決定を実現するのが実務。法律が棟単位承認決議を直接定める日本と手法が異なる
米国は建替えを直接規律せず、コミュニティの終了（termination）に80% 等の高率同意を要求し、その後の再開発は私的合意と州法に委ねる。棟単位の承認決議という中間装置は存在しない
AI による対応参考であり、公式の対照ではありません。各国の原文が基準です
想定される場面と対応 AI による整理
こんなときに使う
- 築45年の団地で自分の A 棟だけ配管が限界。管理組合の理事会に「A 棟建替え」を提案したら、B 棟 C 棟の住民から「うちには関係ない、なぜ賛成する必要があるのか」と反発される。だが土地は全棟共有。あなたが必要なのは彼らの理解ではなく、団地全体の議決権4分の3という数字だ
- あなたが B 棟の住民で、A 棟の建替え計画で新棟が自分の部屋の南側に建ち日照が奪われる立場だとしたら？ 69条5項が効く。「特別の影響」が認められれば、B 棟区分所有者の4分の3以上が賛成しない限り、A 棟は建て替えられない。あなた一人ではなく、あなたの棟が拒否権を持つ
- 集会の招集通知が届いた。会日まであと2か月。この2か月は69条4項が定めた最低期間で、通常の集会（1週間前）よりはるかに長い。新棟の設計概要と団地内での配置図も同封されているはず。それが入っていなければ、通知自体が瑕疵を帯びる
- 団地内の A 棟と B 棟を同時に建て替えたい。6項と7項で一括承認決議に付せる。ただし各特定建物側で5分の4の決議が要る。二棟の合意形成を同時進行させる労力を考えると、一括にするか順番にするかは最初に決めるべき戦略判断
- 耐震性不足の認定を受けた棟であれば、8項で承認決議の要件が4分の3から3分の2に下がる。認定を取りに行くかどうかで、必要な賛成票の数が変わる。この認定の存在を知らずに合意形成に苦しんでいる管理組合は多い
取るべき行動
被害を受けた側：1. 自分の棟が建替えを進めたい側なら、まず登記簿と管理規約から団地全体の土地持分割合を棟ごとに集計する2. 自分の棟で62条の建替え決議（区分所有者および議決権の各5分の4）を成立させるか、全員同意を取る3. 耐震性不足の認定が取れるか調査、取れれば8項で承認決議が3分の2に下がる4. 他の棟への特別の影響を設計段階で洗い出し、影響を受ける棟には事前に説明と設計調整5. 集会招集通知は会日の2か月以上前に、設計概要と団地内配置を明示して発する（4項）
訴えられた側：1. 自分の棟が影響を受ける側なら、まず5項の特別の影響に該当するかを日照・通風・眺望・避難動線の具体的な数値で検証する2. 該当するなら、自分の棟の区分所有者の4分の3以上を確保して拒否権を成立させる3. 該当しない場合、反対票だけでは止められないので、設計変更や補償の交渉に切り替える4. 招集通知が2か月前に届いていない、設計概要の記載がないなど手続の瑕疵があれば、決議無効確認の訴えを検討する
時効（請求できる期限）：集会招集通知は会日の2か月以上前（69条4項、規約で伸長可）。決議の効力を争う場合、決議無効確認の訴えに特定の出訴期間の定めはないが、建替え工事が進行すると事実上の回復が困難になるため、決議後速やかに仮処分を含めた法的措置を検討すべきである。関連する債権的請求には民法166条の一般消滅時効（債権5年または10年）が適用される
学説
一般的理解：69条5項の「特別の影響」は、日照・通風・眺望・避難動線など他の棟の建替えに及ぶ実質的かつ継続的な不利益を指し、工事期間中の騒音や心理的抵抗といった一時的・感情的な不満は含まれないと解されている。もっとも具体的な範囲は事案ごとの評価に委ねられ、実務上争点となりやすい
一般的理解：2項が規約による別段の定めを排除して土地の持分価格割合を強行的な算定基準としたのは、敷地共有関係の変更という決議の実質に議決権を対応させる趣旨であり、団地管理における議決権の一般原則（66条で準用する38条）に対する例外と位置づけられる
改正沿革 AI による整理
改正の年表
- 1.平成14年（2002年） 新設：区分所有法改正により、団地内建物の一部の棟を建て替えるための建替え承認決議（69条）と、団地内建物の全部を対象とする一括建替え決議（70条）が導入され、敷地共有関係を維持したまま棟単位の更新を行う枠組みが整備された
- 建物の区分所有等に関する法律 第65条団地建物所有者の団体の成立根拠
- 建物の区分所有等に関する法律 第66条団地への規約・集会規定の準用
- 建物の区分所有等に関する法律 第62条特定建物側で必要な建替え決議の要件
- 建物の区分所有等に関する法律 第70条団地内建物の一括建替え決議、本条と適用場面が分かれる
- 建物の区分所有等に関する法律 第30条規約による議決権割合等の別段の定め
- マンションの建替え等の円滑化に関する法律 第9条建替え決議後のマンション建替組合の設立手続
- 民法 第251条共有物の変更に関する原則、本条はその特則
ログインすると、この条文にメモを残して他の利用者と共有できます。
ログインして共同ノートを始める