建物の区分所有等に関する法律 第80条（招集の通知に関する特例）

解説

団地の掲示板に貼られた紙一枚が、法律上あなたに届いたことになる。それが本条の正体である。団地建物所有者等集会を招集する側が、ある所有者の所在を知ることができないとき、団地内の見やすい場所に掲示するだけで招集通知を出したことにできる。しかも掲示した時点で到達したものとみなされる（2項本文）。海外赴任中でも、相続で名義だけ引き継いだ部屋を放置していても、集会は開かれ決議は成立する。ここに逃げ道が二つある。一つは、あらかじめ通知を受けるべき場所を届け出ておくこと。届け出た者は1項の括弧書きで掲示の対象から外れる。もう一つは、招集者が所在を知らないことに過失があったときは到達の効力を生じないという2項ただし書。登記簿も住民票の除票も戸籍の附票も調べずに掲示で済ませた、それが立証されれば決議の土台が揺らぐ。掲示板の紙の裏側で、調査を尽くしたかという記録戦が行われている。

法的な位置づけ

建物の区分所有等に関する法律80条は、団地建物所有者等集会の招集通知に関する掲示送達の規定である。招集者が所有者の所在を知ることができない場合に、団地内の見やすい場所への掲示による通知を認め、掲示した時に到達したものとみなす。ただし通知を受けるべき場所を届け出た者は対象から除かれ、招集者に過失があるときは到達の効力を生じない。

こんなときに使う

• 実家の団地を相続したまま登記も住所の届出もせず放置していたら、どうなる？ 半年後に帰省すると掲示板に集会の通知が貼られ、決議はとっくに終わっている。掲示の日に到達したものとみなされる以上、あなたが読んだ日は法的に無関係だ。効力を争うなら招集者の調査に過失があったことを自分の側で立証しなければならず、しかも建替えなら工事着手までの残り時間しか猶予がない。
• あなたが団地の管理者側で集会を招集する立場になる。登記名義人が30年前に死亡しており、相続人が誰かも分からない。ここで安易に掲示へ逃げると、後日その一人分の不到達を理由に決議全体が揺らぐ。
• 単身赴任で3年、団地の部屋を空けている。郵便の転送届は1年で切れ、管理組合が出した書留は宛所不明で戻った。招集者は所在を知ることができないと判断し、掲示に切り替える。だが赴任前に通知を受けるべき場所を書面で届け出ていれば、1項の括弧書きによって掲示の対象から外れ、届け出た先へ通知が届く。紙一枚の届出の有無が、集会に出られるかどうかを分ける。

取るべき行動

被害を受けた側：1. 掲示の写真・掲示期間・会日を管理者に開示させ、掲示日から会日まで少なくとも1週間あったかを確認する2. 招集者が所在調査に何をしたかを書面で問う。登記簿・住民票の除票・戸籍の附票・配達証明の記録が出てこなければ、2項ただし書の過失を主張できる3. 過失が認められれば通知は不到達となり、決議の効力を争う土台になる4. 建替え等は工事着手後に事実上争えなくなるため、着手前の段階で弁護士に相談する

訴えられた側：1. 掲示は最後の手段と位置付け、登記簿・住民票の除票・戸籍の附票・管理費の振込元口座・現地の郵便受けの状況を先に記録する2. 配達証明付きで一度送り、宛所不明で戻った封筒は未開封のまま保存する3. それでも所在が判明しない者に限って掲示へ移行し、掲示の日時・場所・掲示物を写真で残す4. 通知場所の届出がある者は掲示の対象外（1項括弧書き）なので、届出一覧と必ず照合してから貼る

時効（請求できる期限）：招集通知は会日より少なくとも1週間前（前条において準用する第35条1項、規約で伸縮可能）。掲示による通知は掲示した時に到達とみなされるため、この期間は掲示日から起算する。決議の効力を争う訴えについて本法に出訴期間の定めはなく、一般消滅時効（民法166条、債権5年または10年）の枠組みによるが、建替え等では工事着手により事実上争えなくなる（最新の改正状況をご確認ください）