建物の区分所有等に関する法律 第79条（集会等に関する規定の準用）

解説

「第十七条第一項、第二項及び第五項、第十八条第一項から第三項まで」。この書き出しで大半の区分所有者はページを飛ばす。飛ばした先で決まっているのが、あなたの集会での一票の扱いと、招集通知が何日前に届くかである。本条は、共用部分の管理、管理者、規約及び集会という第1章の規律を、前条の場面へ持ち込む準用規定だ。ただし丸ごとではない。括弧の中に並ぶ「第二十七条を除く」「第三十二条を除く」「第四十三条を除く」が、持ち込まない規定を名指ししている。管理所有は使えない、公正証書による規約設定は使えない、管理者の年1回の事務報告義務も外れる。さらに条文後段の読替え表が、第1章の文言中の主体や対象を別の語に置き換える。あなたが議決権を数えるとき、根拠は第1章にあるが、その場面で効力を持つのは読替えを通した後の文言だけである。

法的な位置づけ

建物の区分所有等に関する法律第79条は準用規定であり、第1章の共用部分の管理、管理者、規約及び集会に関する規定を前条の場合について準用する。ただし管理所有（第27条）、公正証書による規約の設定（第32条）等は準用対象から除かれ、準用される規定の字句は同条後段の読替え表により置き換えられる。

こんなときに使う

• 招集通知が会日の5日前に届いたとしたら、その決議は有効か。準用される第35条第1項の原則は「少なくとも1週間前」だが、規約で期間を伸縮できるため、まず見るべきは条文ではなく規約の該当条項と封筒の消印である。会日まであと2日。異議を述べるつもりなら、当日その場で発言し、議事録に記載させるところまでを今夜のうちに決めておく。決議が終わってから調べ始めた人は、ほぼ間に合わない
• あなたが議事を進行する側に回った。読替え表を見ずに第1章の条文をそのまま読み上げれば、決議の主体を取り違える。卓上に置くべきは条文集ではなく、読替え後の文言を書き写した1枚の紙である
• 管理会社の担当者から「規約で決めておけば大丈夫です」と言われた。だが本条は第32条を準用の対象から外している。分譲時に公正証書で原始規約を作るのと同じ発想で処理しようとすると、根拠条文がどこにもない状態で規約らしきものだけが出来上がる。後で効力を争われたとき、矢面に立つのは提案した担当者ではなく、賛成に手を挙げたあなたである

取るべき行動

被害を受けた側：1. 招集通知の到達日と会日を突き合わせ、準用される第35条第1項の期間（原則1週間前、規約で伸縮可）を満たすか確認する2. 議案書と実際の決議事項を照合し、通知外の事項が決議されていないか見る（第37条） 3. 異議は集会当日に述べ、第42条の議事録への記載を求める。拒まれたらその場でメモと録音を残す4. 争う場合は決議の無効確認訴訟になる。取消しの訴えの制度がないぶん、動き出しの早さがそのまま勝率になる

訴えられた側：1. 招集前に、準用される規定と除外された規定を1枚に書き出す。外された第34条第2項や第43条を前提にした運用は根拠を欠く2. 通知書には読替え後の文言で議案を書く。第1章の条文番号だけを引くと、後で主体の取り違えを突かれる3. 議事録には決議ごとの賛否の数と根拠条文を残す4. 疑義の出た議案は強行せず継続審議にする。効力を後から争われるコストの方がはるかに高い

時効（請求できる期限）：本条自体に期間の定めはない。準用される第35条第1項により、集会の招集通知は会日より少なくとも1週間前に発する必要がある（規約で伸縮可能）。決議の効力を争う訴えには出訴期間の定めがなく、一般の民事訴訟として提起する。金銭の返還など債権的請求を伴う場合は民法第166条の一般消滅時効（5年または10年）が問題になる。（最新の改正状況をご確認ください）

学説

通説（法令解釈の一般的理解）：準用規定においては、準用される条文の文言がそのまま適用されるのではなく、読替え規定を通して置き換えられた後の文言が、その場面における正文となる。したがって準用先の場面の議論は、元の条文番号ではなく読替え後の文言を基礎に組み立てるべきものとされる