臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

祭祀公業法人高雄市林昌樹

法定代理人

林華康

被告

林呈學

被告

林呈錦

共同訴訟代理人

吳麗珠律師

上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年12月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告前向原告承租坐落高雄市○○區○○段0○段0000地號土地（承租面積0.2777公頃，下稱系爭土地），訂有美鎮泰字第35號耕地三七五租約，租約期間自民國110年1月1日起至115年12月31日止（下稱系爭租約）。然系爭土地上現有磚造房屋、鐵皮建物，並鋪設水泥地、水泥魚池（下合稱系爭地上物），非作農業使用，被告不自任耕作，違反耕地三七五減租條例第16條規定，系爭租約應屬無效。為此，爰提起本件訴訟等語，並聲明：確認兩造間就系爭土地所訂立系爭租約無效。

二、被告則以：被告之祖先係徵得原告之允諾，在系爭土地搭建系爭地上物，原告應受拘束，原告現主張被告違反耕地三七五減租條例第16條規定，有違誠信原則，且為權利濫用等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事項：

㈠被告向原告承租系爭土地，訂有系爭租約。

㈡系爭土地上現有被告祖先所建磚造房屋、鐵皮建物，及所鋪設水泥地、水泥魚池。

四、本件之爭點：原告請求確認系爭租約無效，有無理由？

五、本院之判斷：

㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項分別定有明文。又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號判決意旨參照）。承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效（最高法院92年度台上字第2494號判決意旨參照）。

㈡兩造就系爭土地訂定系爭租約，惟系爭土地上現設有系爭地上物等情，為兩造所不爭執，被告就系爭土地顯非供自己從事耕作之用，而未自任耕作，有違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作規定之情形，堪以認定。又依上開說明，無論系爭地上物面積如何，縱被告不自任耕作之情形，僅存在系爭土地之一部，系爭租約全部均因而無效，是原告請求確認系爭租約無效，為有理由，應予准許。

㈢被告雖抗辯其等之祖先係經原告同意，而在系爭土地搭建系爭地上物，否則不可能讓被告在該處居住近50年，原告現主張被告違反前開規定，有違誠信原則，為權利濫用等語。惟原告否認其有同意被告興建系爭地上物（見本院卷第21頁），且原告長期未表示反對被告或其等祖先搭建系爭地上物，僅單純沈默而未為制止，本不生任何法律效果，亦非默許同意，故尚無法以此推認原告有同意被告祖先興建系爭地上物，被告亦未能提出其他證據就此舉證以實其說，自難認原告提起本件訴訟，有何違反誠信原則、權利濫用之情，被告所辯，尚非可取。

六、綜上所述，原告請求確認兩造間所訂立系爭租約無效，為有理由，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。