臺灣高雄地方法院民事判決

原告

黃惠珠

被告

洪淑珍

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國115年7月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國104年4月21日簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭契約），約定由被告以總價新臺幣（下同）2,409,000元，向伊買受坐落高雄市鳳山區草店尾小段230之3、230之7、230之8、230之19、230之29、231之15地號土地及其上同段127建號建物、未辦保存登記鐵屋所有權應有部分各3/10，暨同段230之23地號土地所有權應有部分1/10（以下合稱系爭不動產），經約定尾款為20萬元，待辦理共有物分割完成點交予被告時付清，兩造並約定應由被告辦理共有物分割事宜。又伊已將系爭不動產所有權移轉登記予被告，惟被告迄今仍未辦理共有物分割，亦未給付尾款，應認被告係以不正當行為阻止上開20萬元尾款之給付條件成就，依民法第101條規定，視為條件已成就，為此依系爭契約，請求被告給付上開20萬元尾款等情，並聲明：如主文第1項所示。

二、被告則以：依系爭契約約定，原告應辦理系爭不動產共有物分割並點交予伊後，始能請求伊給付尾款20萬元，惟系爭不動產迄今仍未辦理共有物分割，亦未據原告辦理點交，應認伊尚無給付尾款之義務。原告依系爭契約，請求伊給付尾款20萬元，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號、99年度台上字第1421號裁判意旨參照）。

㈡經查，系爭契約第4條約定：「尾款新台幣貳拾萬元整於土地辦理共有物分割完成點交出賣給予乙方（按即被告）之土地及建物時付清尾款」（見本院卷第9、10頁），雖未明載由何人辦理共有物分割及點交，然兩造自陳：當初是約定先辦理過戶後再作分割，因為原告積欠卡債，被告怕付錢後系爭不動產無法過戶，所以才約定先辦理過戶等語（見本院卷第235、236頁），可見兩造係約定先辦理系爭不動產所有權移轉登記後，再行辦理共有物分割事宜，而共有物分割僅共有人有權為之（民法第823條參照），原告於辦理系爭不動產所有權移轉登記後，既已非共有人，即無從處理系爭不動產分割事宜，互核以觀，堪認原告主張：兩造簽訂系爭契約時，就是被告要去辦理分割，伊已經不是共有人，沒有辦法辦理分割等語，應屬非虛。

㈢證人即系爭契約見證人黃聰敏到場證稱：系爭契約約定尾款於辦理共有物分割完成點交時付清，是因兩造當時講好要扣20萬元尾款，並講好土地要先分割點交，被告才付尾款，被告當時表示快一點的話大概半年就可以分割完畢；該約定是被告要求的，伊當時在場有聽到被告這樣說等語（見本院卷第249頁），證人即原告姊夫林大立到場證稱：伊於兩造簽訂系爭契約時全程在場，系爭契約約定尾款於辦理共有物分割點交時付清，是被告當場提出的，當時原告要求尾款一次付清，但被告說3至6個月就可以辦好，原告相信被告，就同意這樣的約定，兩造有約定由被告處理分割、點交的事情，因為被告是代書；伊配偶即原告胞姊黃淑美也有要賣土地給被告，黃淑美與被告簽訂之買賣契約，尾款部分約定於辦理共有物分割點交時付清，理由亦如伊方才所述，且黃淑美與被告有講好由被告去辦理分割的事情，因為被告是代書等語（見本院卷第248、252、253、254頁），證人即原告胞姊黃淑美到場證稱：伊有在被告家中看到兩造簽訂系爭契約之過程，伊當時全程在場；當時伊先與被告簽訂買賣土地所有權應有部分，而因原告當時有卡債問題，怕名下財產被法拍，伊跟原告說被告可以信任，所以原告才會跟被告簽訂系爭契約，把土地所有權應有部分賣給被告；當時土地上面有一棟未辦保存登記的房子，由伊父再娶的配偶居住，被告怕將來分割會有問題，表示要先留一筆尾款，等到分割辦理完後再給付，伊那時有一點疑慮，就要求被告簽本票，但被告拒絕，並說3至6個月就可以處理好，伊跟原告基於信任，就同意被告的要求；系爭契約尾款之約定是被告要求的，伊有當場聽到，兩造約定由被告辦理分割及點交事宜，被告簽約當場有說她會去辦理分割及點交的事情，並稱3至6個月就可以辦好等語（見本院卷第255、256頁），互核證人黃淑美與被告間簽訂之買賣契約第3條約定：「……尾款甲方（按即黃淑美）同意于辦理土地共有物分割完成點交出售之土地及建物時乙方（按即被告）得付清尾款」（見本院卷第210頁），核與系爭契約第4條約定之內容相符，另徵諸證人黃淑美與被告105年9、10月間之LINE對話內容，證人黃淑美向被告表示：「土地分割事宜？麻煩您了！」、「不知土地分割有否辦理」，經被告回以：「明天上午我去日本20號回來馬上處理」、「已經申請証件中快要辦理了」（見本院卷第225、227頁），足認兩造確有約定由被告辦理系爭不動產分割及點交事宜，否則被告當無表示其已著手處理之理，益徵原告主張兩造約定由被告辦理系爭不動產分割事宜等語，確屬非虛。

㈣被告雖辯稱：原告既為出賣人，就必須提供土地及建物之分割方案給伊，伊簽約時有要求原告提供位置，伊再去辦分割云云，惟辦理所有權移轉登記時，兩造並未協商好分割位置，亦未約定原告需給被告土地及建物之具體位置，業據兩造陳明在卷（見本院卷第236頁），被告亦自陳：兩造簽訂系爭契約時，並未講好原告與其他共有人協議分割後再把分割方案給伊等語（見本院卷第236頁），自難認原告負有提供分割方案予被告之義務。況原告將系爭不動產所有權移轉登記予被告後，即非系爭不動產之共有人，自無可能再與其他共有人協商分割方案，被告上開所辯，顯然不合常理，復未據舉證以實其說，自不足採信。

㈤系爭契約於兩造就買賣標的物即系爭不動產、買賣價金即2,409,000元互相同意時，即已成立生效，至系爭契約第4條，僅係就被告給付20萬元尾款之清償期為明確約定，應認係針對尾款約定以系爭不動產辦理分割完成點交予被告為清償期，並非條件，應可認定。又依兩造間之約定，系爭不動產分割及點交由被告為之，已如前述，是於被告辦畢分割及點交後，其給付尾款之清償期即屆至，亦可認定。

㈥當事人就已成立生效之契約，約定契約義務之履行繫於不確定之事實者，乃係以該事實發生時為債務之清償期，固非屬附有條件或期限之約款，應認該事實發生時，或其發生已不能時，為清償期屆至之時；惟於債務人以不正當行為阻止該事實發生者，非不得類推適用民法第101條第1項規定，視為清償期已屆至（最高法院111年度台上字第1397號裁判意旨參照）。

㈦查兩造係於104年4月21日簽訂系爭契約，而系爭不動產迄今仍未辦理共有物分割及點交，為兩造所不爭執，足見被告自兩造成立買賣契約之日起，長達近10年均怠於辦理共有物分割事宜。被告雖謂：伊曾在104年間與其他共有人協商分割事宜，但因系爭不動產是其他共有人繼承而來，其他共有人不願與伊協商分割云云，然共有物分割除由共有人協議外，如不能協議決定，任何共有人均得請求法院裁判分割（民法第824條參照），被告身為系爭不動產之共有人，復曾從事代書長達20年（見本院卷第237頁），對此實難諉為不知，則縱令其上開所述屬實，其亦非不得訴請法院裁判分割，以達分割共有物之目的，要無其所指無法分割之情事。被告怠於處理系爭不動產分割事宜，反不斷推稱係因原告未提出分割方案，始導致無法辦理分割，並藉此不辦理分割、拒絕給付尾款，顯係以不正當行為阻止尾款給付所繫諸系爭不動產分割點交之不確定事實發生，揆諸前揭說明，應視為其清償期已屆至。從而，被告給付尾款之清償期既已屆至，原告請求被告給付尾款20萬元，於法即屬有據。

四、綜上所述，本件原告依系爭契約，請求被告給付其20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即114年8月15日（見本院卷第43頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至原告雖聲請傳訊其大姊黃琪美到場作證，以證明被告一再拖延，惟原告自陳黃琪美未參與兩造間買賣之過程，且上開事實已據本院認定如前，自無再予傳訊之必要，併此敘明。

五、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，另就被告部分，併依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，依職權宣告免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。